Indsigelse mod gyldighed af realkreditlån fra 2005 og 2009 og boliglån fra 2008.
| Sagsnummer: | 741 |
| Dato: | 06-11-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Lars K. Madsen, Line Sofie Bytoft, Rolf Høy-mann Olsen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Låntype - rentetilpasningslån
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod gyldighed af realkreditlån fra 2005 og 2009 og boliglån fra 2008. |
| Indklagede: | Realkredit Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod gyldighed af realkreditlån fra 2005 og 2009 og boliglån fra 2008.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M har anført, at aftaler om lån i Realkredit Danmark fra 2005 og 2009 og aftale om boliglån i Danske Bank fra 2008 er ugyldige.
Realkredit Danmark har oplyst, at klagerne i 2005 optog og fik udbetalt et lån i Realkredit Danmark på 2.983.000 kr. Realkredit Danmark har fremlagt et pantebrev vedrørende et 30-årigt 4 % obligationslån hos Realkredit Danmark på 2.983.000 kr., en aftale om afdragsfrihed på lånet frem til den 31. december 2014, en aftale om månedlige betalinger på lånet og en ansøgning om lån på 2.983.000 kr., som fremtræder som underskrevet af klagerne den 19. maj 2005 og den 2. juni 2005. Af kontoudskrifter, som banken sendte til H den 30. juni 2005, fremgår, at der den 8. juni 2005 blev indsat et provenu på 2.829.976 kr. på omprioriteringskonto -919, hvorfra der samme dag blev overført 2.829.976 kr. til byggekonto -927.
Banken har oplyst, at den i februar 2008 udbetalte et boliglån til klagerne med en hovedstol på 1.753.000 kr. Af udskrift fra byggekonto -927 fremgår, at der den 6. februar 2008 blev indsat 1.750.000 kr. på klagernes byggekonto i banken med posteringsteksten ”Låneoverførsel”.
Banken har fremlagt ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, der fremtræder som underskrevet af klagerne den 17. april 2008, vedrørende optagelse af et boliglån på 1.753.000 kr. og et pantebrev/ejerpantebrev. Banken har endvidere fremlagt kontoudskrifter vedrørende boliglånet, konto -776, for perioden fra 31. december 2008 til 31. december 2023, hvoraf fremgår, at boliglånet blev afviklet med 10.000 kr. om måneden indtil januar 2023 og derefter med 4.300 kr. om måneden. Banken har endvidere fremlagt et dokument vedrørende underpant på 1.800.000 kr. i et ejerpantebrev til sikkerhed for klagernes forpligtelser vedrørende byggekonto -927 og en garanti -373.
Realkredit Danmark har oplyst, at klagerne i 2009 optog og fik udbetalt et lån i Realkredit Danmark på 2.797.000 kr., der blev anvendt til indfrielse af klagernes lån fra 2005. Realkredit Danmark har fremlagt en aftale om finansiering og tinglysning (omprioriteringskonto -693) vedrørende optagelse af et FlexLån ® F1 på 2.797.000 kr. til indfrielse af det eksisterende 4 % obligationslån hos Realkredit Danmark på oprindeligt 2.983.000 kr. og en aftale om pantsætning. Aftalerne fremtræder som underskrevet af klagerne den 5. december 2009. Realkredit Danmark har endvidere fremlagt afregning af lånet af 23. december 2009, hvoraf fremgår, at provenuet på 2.793.000 kr. blev indsat på omprioriteringskonto -693.
Klagerne har fremlagte et notat ”Tidslinje”, hvoraf det blandt andet fremgår:
”… 10.06.2006: Fra Realkredit Danmark med reference … bogføres DKK. 2.849.976,75 til ”Omprioriteringskonto” …919…
10.06.2006: Fra ”Omprioriteringskonto” …919… bogføres DKK. 2.849.976,75 til ”Byggekonto” … 927 …
06.02.2008: Oprettelse af ”Boliglån” 2 konto nummer … 776, DKK. 1.753.000.
06.02.2008: Indfrielse af ”overtræk” på ”Byggekonto” konto nummer … 927 af bogføring DKK. 1.750.000 fra ”Boliglån” 2 konto nummer … 776.
05.12.2009: Etablering af ”fastkursaftale” og ”Real Kreditlån” DKK 2.797.000, erstatter ”Real Kreditlån” bogført med DKK. 2.983.000 den 10.06.2005 …”
Realkredit Danmark har oplyst, at klagerne i september 2017 anmodede om ændring af renteprofilen på deres lån, så lånet pr. 1. januar 2018 blev et F5 lån i stedet for tidligere et F1 lån. Derudover ønskede klagerne afdragsfrihed fra 1. januar 2018. Realkredit Danmark bevilgede begge ændringer.
Banken har oplyst, at der grundet klagernes forværrede økonomiske situation blev indgået en ny aftale om afvikling af boliglånet, hvorefter den månedlige ydelse blev nedsat i 12 måneder. Banken har fremlagt tillæg til gældsbrev, der fremtræder som underskrevet af klagerne den 20. januar 2023. I tillæg til gældsbrev var restgælden på boliglånet angivet til 366.279,16 kr. Af tillæg til gældsbrev fremgår, at den månedlige ydelse skulle udgøre 4.300 kr. fra den 31. januar 2023 og 12 måneder frem, hvorefter ydelsen skulle udgøre 10.000 kr. Banken har oplyst, at den efterfølgende afslog at ændre boliglånet til en kassekredit.
Den 12. maj 2023 skrev banken til klagerne, da banken ikke havde modtaget ydelse på boliglånet. Den samme dag svarede M blandt andet:
”… Jeg vender tilbage … for at aftale et møde, da jeg skal drøfte fremtiden i lyset af de stadigt stigende renter, som effektivt ødelægger vores muligheder for at kunne gå tilbage til at betale 10.000 kr. pr. Måned på boliglånet fra og med Januar 2024.”
Den 22. maj 2023 meddelte banken, at det gav bedst mening at vente med at drøfte ydelsen på 10.000 kr. til september eller oktober 2023.
Den 28. september 2023 meddelte klagerne, at de havde behov en ydelsespause på boliglånet, så længe der var stigende renter på deres realkreditlån, indtil de to lån blev omlagt til et nyt samlet lån. Samtidig anmodede klagerne om at gense de originaler dokumenter vedrørende boliglånet og realkreditlånet.
Banken svarede den 6. oktober 2023, at hvis banken skulle se på mulighederne for fortsat ydelsesnedsættelse for boliglånet, ville det være et ufravigeligt krav, at ejendommen blev sat til salg, og at banken fik en fornyet fuld økonomisk indsigt. Den samme dag svarede klagerne blandt andet, at et salg ville pådrage dem en milliongæld. Klagerne gentog deres anmodning om at få forevist de originale gældsbreve.
Den 23. november 2023 skrev klagerne til banken, at deres indsigelser havde opsættende virkning i forhold til indbetaling på bolig- og realkreditlån. Den samme dag afviste banken dette og svarede, at manglende rettidige indbetalinger på lånene kunne blive betragtet som en misligholdelse af lånene.
Den 11. december 2023 indgav klagerne klage til Ankenævnet.
Banken og Realkredit Danmark har oplyst, at banken den 2. januar 2024 afholdt et møde med M, hvor banken fremviste de originale underskrevne lånedokumenter for M, og at klagerne samtidig fik udleveret en kopi af dokumenterne.
Den 1. marts 2024 skrev Realkredit Danmark til klagerne, at opkrævningen af ydelserne ville blive overdraget til inkasso, hvis de ikke blev betalt rettidigt, og at Realkredit Danmark ved fortsat manglende betaling kunne begære klagernes ejendom på tvangsauktion.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagernes påstand således, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal anerkende, at aftalerne om lån og pantsætning er ugyldige, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal tilbagebetale de erlagte indbetalinger fra og med 2005 med tillæg af renter, og at Danske Bank og Realkredit Danmark skal betale erstatning samt kompensation for tort til dem.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at aftalerne om ”lån” er ugyldige.
De anmodede om at gense de originale dokumenter. Banken afviste dette og meddelte, at de kun kunne få en kopi. En kopi har ikke samme gyldighed som originalen. Hvis banken og Realkredit Danmark ikke kan bevise påstået gæld ved de originale dokumenter, så er der ingen gæld.
De foreviste postulerede ”originale” dokumenter blev fremvist i et løsbladssystem, hvilket gør hver side til et enkeltstående dokument. Der er graverende uoverensstemmelser mellem indhold og autorisationspåtegninger på originaler og udleverede kopier.
Der skal to parter til at indgå aftale om lån. Instrumenterne, som fremgår af det foreviste materiale og de udleverede kopier, der udgør grundlaget for de påståede lån og kreditter, mangler autorisationspåtegninger i form af underskrifter fra Danske Bank/BG Bank og Realkredit Danmark. Begge parter skal underskrive for, at aftalen er gyldig. Dokumenterne, der indikerer aftale om lån, er ugyldige som følge af de manglende underskrifter fra Danske Bank og Realkredit Danmark.
De påståede ”lån” blev desuden ydet i forlængelse af en ugyldig aftale om ”boliglån” på 375.000 kr., og i forlængelse deraf blev der samtidig og uretmæssigt taget pant i ejendommen. Når der er begået svindel fra start, bortfalder alle efterfølgende indgåede aftaler. Boliglånet og realkreditlånet var ugyldige fra start. Pantet i ejendommen skal hæves.
De underskrev aftaledokumenterne i forventning om at modtage lån, men har i dag erfaret, at de ikke modtog et lån, men blev forledt til at underskrive på accept af gæld. Forløbet med udstedelse af aftaledokumenter, der foregav, at de fik et lån, er udtryk for manipulation.
At de har betalt, er ikke udtryk for accept af en ugyldig låneaftale, men udtryk for at de handlede i troen på at have modtaget et lån. En ugyldig aftale bliver ikke gyldig, fordi de har betalt.
Fejlene er så graverende, at de gør instrumenterne illegale og ulovlige fra start. Der er tale om strafbar svindel og bedrageri.
De har ikke fået udleveret kopi af underskrevne lånedokumenter fra 2005, men kun kopi af dokumenter vedrørende tillægslån i 2008 og låneomlægning i 2009.
Klagen har opsættende virkning i forhold til betaling af ydelser til banken og Realkredit Danmark.
Danske Bank har anført, at klagerne har modtaget kopi af alle originale lånedokumenter vedrørende boliglånet, og disse blev underskrevet af klagerne. Banken fremviste de originale underskrevne lånedokumenter for klagerne på et møde den 2. januar 2024, og klagerne fik samtidig udleveret en kopi af dokumenterne. Lånedokumenterne er udfærdiget af banken som kreditor og er i øvrigt fortløbende nummereret.
Det er ikke en gyldighedsbetingelse, at kreditor på et gældsbrev også har underskrevet gældsbrevet.
Lånet blev udbetalt, og provenuet blev indsat på klagernes byggelån.
Klagerne har løbende og uden indsigelser betalt ydelser på lånet siden lånets udbetaling den 6. februar 2008. Klagerne har derved anerkendt gælden. Først i forbindelse med rentestigningerne på deres variabelt forrentet realkreditlån og deres samlivsophævelse, har klagerne haft svært ved at overholde deres økonomiske forpligtelser.
Klagerne har løbende modtaget kontoudtog og årsopgørelse.
Klagerne har ikke tidligere gjort indsigelser, hverken mod betaling af ydelserne på deres nuværende boliglån eller i forhold til tidligere nu indfriede lån, herunder byggelån m.v., hvorfor klagernes indsigelser nu er forældede.
At klagerne nu bestrider lånets gyldighed skyldes alene, at banken ikke længere er indstillet på at bevilge hel eller delvis henstand med boliglånets ydelse, uden at klagerne sætter ejendommen til salg.
Banken har i øvrigt ikke begået fejl eller forsømmelser under forløbet, som medfører et erstatningsansvar over for klagerne.
Realkredit Danmark har anført, at M ved et møde i Danske Bank den 2. januar 2024 fik forelagt de originale underskrevne dokumenter vedrørende realkreditlånet, som blev udbetalt i 2005 og indfriet i 2009, og vedrørende realkreditlånet udbetalt i 2009. M fik samtidigt udleveret en kopi af de foreviste dokumenter.
Samtlige lånedokumenter er underskrevet af klagerne. Klagerne bestrider ikke deres underskrift på dokumenterne, som også er vitterlighedspåtegnet. Klagerne har således underskrevet gældsbrevene, hvor de erkender at skylde Realkredit Danmark henholdsvis 2.983.000 kr. og 2.797.000 kr. Det er ikke en gyldighedsbetingelse, at kreditor på et gældsbrev også skal underskrive gældsbrevet, hvorfor klagerne ikke kan gøre denne gyldighedsbetingelse gældende og hævde, at lånene er ugyldige.
Lånene i Realkredit Danmark blev udbetalt til klagerne. Klagerne anfører selv i den af dem fremlagte tidslinje, at provenuet af realkreditlånet fra 2005 blev overført til deres omprioriteringskonto, samt at provenuet af lånet fra 2009 blev anvendt til indfrielse af realkreditlånet fra 2005 i Realkredit Danmark.
Det er uomtvisteligt, at lånene blev udbetalt til klagerne, at klagerne har betalt ydelser på lånene, og at klagerne hvert år har modtaget årsopgørelser fra Realkredit Danmark uden at gøre indsigelse mod lånene på noget tidspunkt.
Klagerne anmodede i september 2017 om ændring af deres renteprofil og afdragsfrihed på deres lån, så lånet pr. 1. januar 2018 blev et F5 lån med afdragsfrihed fra den 1. januar 2018 i stedet for som tidligere et F1 lån med afdrag. Realkredit Danmark bevilgede begge ændringer. Det må derfor antages, at klagerne på daværende tidspunkt ikke mente, at deres lån var ugyldigt.
Det bemærkes, at såfremt klagerne fortsat mener, at lånene i Realkredit Danmark ikke skulle have været udbetalt, vil klagerne kunne indfri deres lån i henhold til Realkredit Danmarks bestemmelser herom i pantebrevet, som klagerne accepterede ved deres underskrift på Aftale om pantsætning.
M har under klagesagen anmodet sin rådgiver i Danske Bank om at standse betalingen af terminsydelserne på lånet, indtil der foreligger en afgørelse fra Ankenævnet. Realkredit Danmark har anbefalet M at fortsætte med betalingerne, da klagerne ellers risikerer, at sagen overdrages til inkasso med risiko for begæring om tvangsauktion. Realkredit Danmark har også oplyst om muligheden for at søge henstand med betaling af ydelserne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne har anført, at aftaler om lån i Realkredit Danmark fra 2005 og 2009 og aftale om boliglån i Danske Bank fra 2008 er ugyldige.
I sagen er fremlagt dokumenter vedrørende et lån til klagerne på 2.983.000 kr. i Realkredit Danmark i 2005, et boliglån på 1.753.000 kr. til klagerne i Danske Bank i 2008, et lån til klagerne på 2.797.000 kr. i Realkredit Danmark i 2009, dokumenter vedrørende pantsætning og kontoudskrifter vedrørende klagernes byggekonto, boliglånskonto og omprioriteringskonti.
Vedrørende Realkredit Danmark:
Ankenævnet finder, at det efter de foreliggende dokumenter i sagen må lægges til grund, at klagerne i 2005 optog og fik udbetalt et lån på 2.983.000 kr. i Realkredit Danmark, og at klagerne i 2009 optog og fik udbetalt et lån på 2.797.000 kr. i Realkredit Danmark til indfrielse af deres eksisterende realkreditlån.
Ankenævnet finder ikke, at der foreligger omstændigheder, der kan medføre, at aftalerne om lån og pantsætning skal tilsidesættes som ugyldige. Ankenævnet finder heller ikke, at der i øvrigt foreligger omstændigheder, der kan medføre, at klagernes hæftelse for de omhandlede lån er bortfaldet helt eller delvist, eller at Realkredit Danmark skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Vedrørende Danske Bank:
Ankenævnet finder, at det efter de foreliggende dokumenter i sagen må lægges til grund, at klagerne i 2008 optog og fik udbetalt et boliglån på 1.753.000 kr. i banken med sikkerhed i deres ejendom.
Ankenævnet finder ikke, at der foreligger omstændigheder, der kan medføre, at aftalerne om lån og pantsætning skal tilsidesættes som ugyldige. Ankenævnet finder heller ikke, at der i øvrigt foreligger omstændigheder, der kan medføre, at klagernes hæftelse for det omhandlede lån er bortfaldet helt eller delvist, eller at Danske Bank skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.