Klage vedrørende tilbagesøgning af betaling i forbindelse med køb af ejendom af pengeinstitut afvist.
| Sagsnummer: | 433 /2001 |
| Dato: | 25-02-2002 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Kåre Klein Emtoft, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3
|
| Ledetekst: | Klage vedrørende tilbagesøgning af betaling i forbindelse med køb af ejendom af pengeinstitut afvist. |
| Indklagede: | Amagerbanken |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører tilbagesøgning af en del af købesummen for en fast ejendom, som klageren i 1985 købte af indklagede.
Sagens omstændigheder.
Den 4. august 1985 afgav klageren et købstilbud på en bestemt fast ejendom til en købesum på 1.700.000 kr. Købstilbuddet blev afgivet ved klagerens underskrift på en slutseddel udarbejdet af en ejendomsmægler, E. Sælger var ejendommens daværende ejer T. Købesummen skulle berigtiges med et realkreditlån på 1.190.000 kr., et lån hos indklagede på 360.000 kr. til en rente pr. 2. august 1985 på 10,66% p.a. og en udbetaling på 150.000 kr., hvoraf 40.000 kr. skulle deponeres hos E ved slutsedlens underskrift, mens 110.000 kr. skulle deponeres hos indklagede.
Kort tid før afgivelsen af købstilbuddet var der blevet afholdt tvangsauktion over ejendommen. Under auktionen havde indklagede, der var største kreditor med et pant på 1.200.000 kr., begæret ny auktion.
Den 8. august 1985 indhentede E et tilsagn fra distriktstoldkammeret om at frafalde et udlæg i ejendommen, såfremt denne blev solgt til klageren i henhold til købstilbuddet/slutsedlen. Tilsagnet var bl.a. betinget af, at øvrige berørte panthavere accepterede salget.
Den 12. august 1985 overbragte klageren via sin advokat en kopi af købstilbuddet/slutsedlen til den advokat, som havde repræsenteret indklagede ved tvangsauktionen.
På 2. auktion, der blev afholdt den 15. august 1985, overtog indklagede ejendommen for et bud på 1.850.000 kr.
Den 19. august 1985 fremsendte klageren via sin advokat 150.000 kr. til indklagedes advokat "i.h.t. den indgåede slutseddel. Beløbet er deponeret hos Dem på de vilkår, der er anført i slutsedlen."
Klagerens advokat udarbejdede endeligt transportskøde, hvorefter indklagede til klageren transporterede sin ret til at få meddelt auktionsskøde på ejendommen. Ifølge transportskødet var købesummen aftalt til 1.850.000 kr., som skulle berigtiges ved klagerens overtagelse af et ejerskiftelån på 1.261.000 kr. i BRF-kredit. I øvrigt fremgår "kontant er deponeret kr. 150.000,00 hos [indklagedes advokat] og restkøbesummen kr. 439.000,00 berigtiges på nærmere aftalte vilkår." Transportskødet blev underskrevet af parterne den 23. og 30. november 1985.
Den 23. januar 1986 blev der af retten i Tårnby udstedt auktionsskøde til klageren. Af skødet fremgår, hvilke prioriteter, der på auktionen den 15. august 1985 opnåede dækning inden for budsummen på 1.850.000 kr., og hvilke prioriteter, der skulle slettes som udækkede.
Den 7. marts 1986 blev BRF-kreditlånet hjemtaget.
Den 24. juni 1986 ydede indklagede klageren et lån på 439.000 kr. til en fast rente på 10,66% p.a. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:
"For lånet gælder de indhæftede side 2 og 3, der svarer til BRF's lånevilkår. Disse træder i stedet for [indklagedes] almindelige forretningsbestemmelser."
Ved skrivelse af 18. januar 1990 korrigerede indklagede renten på lånet, således at denne svarede til renten på BRF-kreditlånet. Korrektionen medførte en rentenedsættelse på 1,59% point, og indklagede ydede samtidig klageren en rentegodtgørelse for perioden fra lånets oprettelse til den 31. december 1989.
Lånet blev indfriet den 3. juli 1998.
Ved skrivelse af 11. oktober 2001 rettede klageren henvendelse til indklagede med krav om betaling af 150.000 kr. med tillæg af rente svarende til lånets. Klageren gjorde gældende, at han havde betalt 150.000 kr. mere for ejendommen, end der var aftalt.
Indklagede afviste klagerens krav.
Klageren overgav sagen til inkasso ved advokat, som ved skrivelse af 29. oktober 2001 opgjorde kravet til 637.064,34 kr. inkl. inkassoomkostninger.
Parternes påstande.
Den 3. december 2001 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 637.064,34 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han har betalt 150.000 kr. for meget for ejendommen, idet handlen blev indgået på grundlag af slutsedlen/købstilbuddet af 4. august 1985.
Før tvangsauktionen over ejendommen fik indklagede overbragt slutsedlen/købs-tilbuddet og accepterede, at ejendommen blev overdraget på de heri anførte vilkår. Der foreligger ikke andre slutsedler end slutsedlen/købstilbuddet af 4. august 1985. Det er uden betydning, at slutsedlen ikke er underskrevet af T eller indklagede, idet accepten ligger i modtagelsen af de 150.000 kr.
T var på daværende tidspunkt uden rådighedsret over ejendommen, idet denne havde været sat på tvangsauktion, og der var begæret ny tvangsauktion på indklagedes foranledning. Dette forklarer, at korrespondancen blev ført med indklagedes advokat.
Skødet blev udarbejdet i oktober 1985.
Der foreligger ikke korrespondance med indklagede for perioden fra købstilbuddets fremsendelse og til skødets udarbejdelse, hvorfor det må konkluderes, at den i skødet anførte købesum er ukorrekt. Indklagede har ikke kunnet gøre rede for, hvornår og hvordan prisen på 1.850.000 kr. er opstået, og at han skulle have accepteret denne pris.
Han flyttede ind i ejendommen allerede den 1. september 1985. Det har formodningen imod sig, at han skulle have betalt 150.000 kr. og være flyttet ind i ejendommen uden at have det fornødne retsgrundlag i form af en underliggende slutseddel.
Af de 150.000 kr. betalte indklagedes advokat 40.000 kr. til ejendomsmægleren, hvilket var i overensstemmelse med slutsedlen/købstilbuddet. Distriktstoldkammerets udlæg fremgår ikke af auktionsskødet, hvilket ligeledes er i overensstemmelse med slutsedlen.
Lånet på 439.000 kr. blev etableret med en rente på 10,66% p.a., svarende til den renten i slutsedlen/købstilbuddet for så vidt angår obligationerne, der dannede grundlag for ejerskiftelånet. Renten blev efterfølgende reguleret af indklagede, således at den kom til at svare til den faktiske forrentning på ejerskiftelånet.
Indklagede har anført, at der er handlet til prisen ifølge skødet, som er det eneste dokument, som indklagede har tiltrådt.
Hvad der måtte være forhandlet om forud, må være irrelevant og kan ikke kræves dokumenteret 16 år senere.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Da klagen ikke vedrører et kundeforhold, men derimod størrelsen af den aftalte købesum ved indklagedes salg af en ejendom til klageren, har Ankenævnet efter vedtægternes § 2, stk. 2, ikke kompetence til at behandle klagen.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.