Indsigelse imod omkostninger til renter og gebyrer i forbindelse med ejerlighedssalg.
| Sagsnummer: | 43 /2005 |
| Dato: | 08-06-2005 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Tina Dhanda, Karin Duerlund, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Kassekredit - omkostninger
Gebyr - øvrige spørgsmål Skødedeponeringskonto - frigivelse |
| Ledetekst: | Indsigelse imod omkostninger til renter og gebyrer i forbindelse med ejerlighedssalg. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod indklagedes beregning af renter og gebyrer i forbindelse med klagerens salg af en ejerlejlighed.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 16. november 2004 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 1. december 2004. Købesummen var på 615.000 kr.
Den 20. og 23. november 2004 underskrev henholdsvis køber og klageren endeligt skøde vedrørende handlen. Skødet var udarbejdet af købers repræsentant, R. Købesummen skulle berigtiges med 35.000 kr., som ved købsaftalens underskrift var deponeret hos klagerens advokat, og 580.000 kr., som pr. overtagelsesdagen skulle deponeres hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut. De deponerede midler skulle "frigives når endeligt skøde foreligger lyst uden præjudicerende retsanmærkninger".
Den 24. november 2004 underskrev klageren en aftale med indklagede, hvorefter indklagede skulle forestå indfrielsen af to eksisterende lån, som ikke skulle overtages af køber. Der var tale om et lån på oprindelig 202.000 kr. i Realkredit Danmark og et lån på oprindelig 125.000 kr. hos en privat panthaver. Indfrielsen af Realkredit Danmark lånet skulle ske ved "straksindfrielse mod betaling af differencerente". Ekspeditionsgebyret til indklagede var på 2.000 kr. Af aftalen fremgår bl.a.:
"Omkostninger til realkreditinstitutter og private panthavere er ikke medtaget i opgørelsen."
Den 29. november 2004 underskrev klageren en aftale med indklagede om en boligsalgskredit med et maksimum på 560.000 kr., som skulle være gældende til den 1. marts 2005. Stiftelsesomkostningerne for kreditten var på 1.000 kr.
Ved skrivelse af 1. december 2004 til R anmodede indklagede om "en kopi af skødet, når dette foreligger endeligt tinglyst med retsanmærkninger".
Indfrielserne af de to eksisterende lån blev gennemført den 2. december 2004 ved træk på boligsalgskreditten.
Ifølge indfrielsesopgørelsen for Realkredit Danmark lånet blev der betalt terminsydelse for henholdsvis november og december 2004, morarente af ydelse (18,40 kr.) og differencerenter for perioden 2. december 2004 - 31. marts 2005 (2.580,41 kr.). Renter og bidrag for perioden 2.-31. december 2004 blev godtgjort med 860,87 kr. Realkredit Danmark beregnede sig et indfrielsesgebyr på 750 kr.
Den 6. december 2004 modtog indklagede deponeringen på 580.000 kr., som blev indsat på en skødekonto.
Den 8. december 2004 blev skødet afvist fra tinglysning på grund af utilstrækkelig matrikelbetegnelse.
Ved e-mail af 10. december 2004 til klagerens advokat anmodede R om klagerens underskrift på et tillæg til skødet, hvoraf den fuldstændige matrikelbetegnelse fremgik. Af e-mailen fremgår, at R holdt ferie fra den 14. december 2004 til den 6. januar 2005, idet "hastesager vil dog stadig blive behandlet i perioden".
Klageren underskrev tillægget til skødet den 12. december 2004.
Den 7. januar 2005 blev skødet tinglyst med anmærkning om de to indfriede lån.
Den 10. januar 2005 ville indklagede sende de to pantebreve til aflysning af tingbogen. Ved en fejl blev kun det ene pantebrev vedlagt, hvorfor indklagede sendte det andet pantebrev den 14. januar 2005. Den 18. januar 2005 blev skødet tinglyst uden retsanmærkninger.
Den 25. januar 2005 frigav R købesummen, bortset fra 10.000 kr., der skulle afvente endelig refusionsopgørelse. Det frigivne beløb blev den 27. januar 2005 overført fra skødekontoen til boligsalgskreditten.
Den 1. februar 2005 var begge konti endeligt opgjort. På skødekontoen blev der trukket 250 kr. i ekspeditionsgebyr. Gebyret fremgår af indklagedes prisliste. Rentetilskrivningen på skødekontoen var på i alt 202,70 kr. Renteudgiften på boligsalgskreditten var på i alt 2.621,02 kr.
Parternes påstande.
Den 4. februar 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal nedsætte omkostningerne til renter og gebyrer i forbindelse med ejerlejlighedssalget.
Indklagede har under sagen godtgjort klageren morarentebeløbet på 18,40 kr. Indklagede har endvidere nedsat gebyret for indfrielsesaftalen fra 2.000 kr. til 700 kr. og godtgjort klageren 776,23 kr. svarende til renteudgiften på boligsalgskreditten i perioden 10.-27. januar 2005 med fradrag af renteindtægten på skødekontoen i samme periode.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han i forbindelse med salget blev pålagt urimelige omkostninger til renter og gebyrer. Renteudgiften på boligsalgskreditten var på 2.621 kr. og gebyrerne var på i alt 4.000 kr., svarende til 1.000 kr. for kreditten, 2.750 kr. for indfrielserne og 250 kr. for deponeringen. Renteudgiften bør nedsættes til 1.000 kr. og de samlede gebyrer til 1.500 kr.
Oprettelsen af boligsalgskreditten og skødekontoen var overflødig. Købesummen var rigelig stor til at dække indfrielserne. Transaktionerne burde være sket via hans almindelige konto.
Han er uforstående over for, at der i forbindelse med indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark blev betalt terminsydelser og renter efter den 2. december 2004 samt morarenter.
Sagen blev forsinket som følge af den utilstrækkelige matrikelangivelse, R's ferieperiode fra den 14. december 2004 til den 6. januar 2005 og indklagedes fejlekspedition i forbindelse med aflysningen. Forsinkelserne medførte en forøgelse af renteudgifterne.
Indklagede har anført, at klageren godkendte omkostningerne for indfrielserne og etableringen af boligsalgskreditten ved sin underskrift på aftalerne herom.
Det fremgår af de almindelige forretningsbetingelser, at indklagede beregner sig gebyrer, og gebyret på 250 kr. ved modtagelse af deponering af udbetaling i ejendomshandel fremgår af indklagedes prisbog, der er tilgængelig i alle afdelinger.
Gebyret på 750 kr. blev opkrævet af Realkredit Danmark. I indfrielsesaftalen var der taget forbehold for gebyrer til realkreditinstitutter og private panthavere.
Den deponerede købesum kunne ikke anvendes til indfrielse af de eksisterende lån før der forelå tinglyst skøde med retsanmærkninger. Det var derfor nødvendigt at etablere en boligsalgskredit.
Indklagede er uden ansvar for den utilstrækkelige matrikelbetegnelse og ekspeditionstiden hos R.
Klageren har under sagen fået godtgjort sin nettorenteudgift i perioden 10.-27. januar 2005 og er således blevet holdt skadesløs for den forsinkelse, som indklagede var medvirkende til.
Indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark skete som straksindfrielse mod betaling af differencerente, hvilket var i overensstemmelse med aftalen.
Indfrielsen tager udgangspunkt i restgælden pr. den 1. januar 2005 efter terminsydelsen pr. december 2004 er betalt. Da lånet blev indfriet pr. den 2. december 2004 blev klageren af Realkredit Danmark godtgjort rente og bidrag af restgælden frem til 31. december 2004. Lånet skulle ellers være opsagt til indfrielse pr. den 31. marts 2005, hvorfor der er betalt differencerente fra 2. december 2004 til 31. marts 2005. Hertil kommer betaling af terminsydelsen pr. november og december 2004. Da terminsydelsen for november 2004 skulle have været betalt den 30. november 2004, påløb der morarenter med 18,40 kr.
Det er uvist, hvorfor ydelsen ikke blev betalt rettidigt, hvorfor klageren er blevet godtgjort morarentebeløbet (nettorenteudgiften).
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Den deponerede købesum ville først blive frigivet af køber, når endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Såfremt den deponerede købesum blev anvendt til indfrielse af de eksisterende pantebreve, måtte indklagede derfor påtage sig over for køber at indestå for tinglysning af anmærkningsfrit skøde. En sådan indeståelse kunne det i hvert fald ikke påhvile indklagede at påtage sig, før skødet var tinglyst alene med anmærkning om de to pantebreve, der skulle indfries. Det var derfor nødvendigt at oprette en skødekonto samt en boligsalgskredit til finansiering af indfrielserne, indtil skødet var tinglyst alene med retsanmærkning om de to pantebreve, der skulle indfries i forbindelse med handlen.
Gebyret på 250 kr. for deponering på skødekontoen fremgår af indklagedes prisliste og gebyret på 1.000 kr. til etableringen af boligsalgskreditten fremgår af kreditkontrakten. Under sagen har indklagede nedsat det aftalte gebyr for indfrielserne fra 2.000 kr. til 700 kr. Gebyrerne kan ikke tilsidesættes som urimelige.
Indklagede er uden ansvar for, at skødet først blev tinglyst den 7. januar 2005.
Den merrenteudgift, klageren blev påført som følge af den efterfølgende forsinkelse i forbindelse med aflysningen af de indfriede pantebreve, har indklagede under sagen fuldt ud ydet dækning for.
Indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark skete som anført i indfrielsesaftalen som straksindfrielse med differencerenter.
Indklagede har under sagen godtgjort klageren morarenterne på 18,40 kr., som klageren blev pålagt som følge af for sen betaling af november terminen. Indfrielsesgebyret på 750 kr. vedrører forholdet mellem klageren og Realkredit Danmark.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.