Afgørelse

Krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb, nedrivning og byggeri.

Sagsnummer:	282/2026
Dato:	04-09-2026
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Jacob Grubbe, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen.
Klageemne:	Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Udlån - låneanmodning Udlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb, nedrivning og byggeri.
Indklagede:	AL Sydbank A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb, nedrivning og byggeri.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i AL Sydbank A/S. Klageren ønskede at købe en ejendom, hvorfor han kontaktede banken med henblik på at opnå finansiering hertil.

Ved e-mail af 20. september 2021 skrev banken til klageren:

”…

Jeg spurgte lige ind til vurderingen hos [realkreditinstitut R].

[Realkreditinstitut R] vil vurdere til 100.000,- under købsprisen (penge de øremærker til nedrivning at huset)

Så det giver mening, at lægge 100.000,- i udbetaling, så I holder værdien lig med gælden.

…”

Ved e-mail af 20. oktober 2021 sendte klageren banken en købsaftale og udskrift fra tingbogen.

Ved e-mail af 29. oktober 2021 skrev banken til klageren:

”Jeg har undersøgt hvad vi har af muligheder for finansiering af grunden og for ekstra finansiering. Bemærk højere vurdering end vi talte om, så kun behov for 75.000,- i udbetaling.

Grunden er vurderet til 375.000,- og kan finansieres med et boliglån

Lån kr. 375.000,- + omkostninger

Rente 4,4%

Ydelse kr. 2500,- (gerne mere)

Det er ikke muligt at finansiere mere end grunden er værd, heller ikke på en byggekredit.

En byggekredit kan kun bruges, når I er i gang med det store projekt. Derfor er der følgende mulighed.

Kredit kr. 100.000,-

Rente 8,5%

…”

Klageren har anført, at banken var bekendt med, at ejendommen var et nedrivningsprojekt, og at der skulle bygges en ny ejendom.

Banken har anført, at det var klagerens plan at ombygge eller renovere ejendommen efter en årrække, og at han indtil da ville nedbringe gælden.

Ved købsaftale af 30. oktober 2021 købte klageren en ejendom. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købesummen var aftalt til 450.000 kr., og at klageren skulle overtage ejendommen den 1. december 2021. Af købsaftalen fremgår herudover:

”…

EJENDOMMEN

…

Ejendommen overtages af køber med henblik på nedrivning.

…

SÆLGERS OPLYSNINGER

Ansvarsfraskrivelse:

Køber er bekendt med, at sælger ikke har beboet ejendommen det seneste halve år. Ejendommen sælges derfor uden ansvar for mangler af enhver art. Sælger er dog ikke uden ansvar for adkomstmangel.

Køber erklærer sig således indforstået med ikke at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af eventuelle mangler ved ejendommen, herunder retten til at hæve handlen, fordre afslag i prisen eller kræve erstatning, idet køberne erhverver ejendommen til nedrivning.

Parterne er enige om, at prisen er fastsat under hensyn til ovenstående, og køber er derfor udtrykkeligt opfordret til at gennemgå – og forudsættes at have gennemgået – ejendommen med sagkyndig bistand.

TILSTANDSRAPPORT OG ELRAPPORT

Sælger har underskrevet erklæring om fravalg af tilstandsrapport og elrapport.

…

Køber betinger sig følgende:

Nærværende handel er betinget af, at [kommune A] vil give en nedrivningstilladelse + en byggetilladelse til et nye stuehus på grunden.

…”

Ved gældsbrev af 3. november 2021 erkendte klageren at skylde banken 375.000 kr. Lånet skulle fra 1. januar 2022 tilbagebetales med en fast månedlig ydelse på 7.000 kr. Lånet havde en variabel rente, som for tiden var 4,4 % p.a. svarende til en debitorrente på 4,4731 % p.a.

Klageren har oplyst, at ejendommen blev nedrevet, og at han fik lavet tegninger og beregninger. Klageren har anført, at han drøftede projektet med banken. Han spurgte banken, om det var fornuftigt at bygge garagen først, hvortil banken havde svaret, at det var en fornuftig ide, da den var bekendt med en anden kunde, der havde gjort det på tilsvarende måde. Banken så ingen udfordringer i, at garagen blev bygget først. Klageren og banken blev enige om, at klageren skulle bygge garagen først, da alt teknik til huset skulle være i garagen.

Banken har oplyst, at klageren i marts 2024 henvendte sig til banken, da han havde revet ejendommen ned og havde lavet fundament på grunden til en garage. Banken har anført, at klageren ønskede at bygge garagen færdig, fordi han ville bo i garagen og derefter gå i gang med at bygge et nyt hus. Klageren ønskede selv at bygge garagen først, da klagerens far tidligere havde gjort tilsvarende. Banken har herudover anført, at den havde oplyst klageren om, at fremgangsmåden med at bygge garagen var atypisk, og at den ikke kunne anbefales fra bankens side, men at klageren fastholdt sit ønske om at færdiggøre garagen.

Banken har oplyst, at klageren i marts 2024 havde nedbragt sit lån til ca. 250.000 kr., og at han herefter fik bevilget en forhøjelse af sit lån til 450.000 kr., så han kunne bygge garagen færdig.

Af gældsbrev af 30. april 2024 fremgår, at klageren erkendte at skylde banken 450.000 kr. Lånet skulle fra 1. juni 2024 tilbagebetales med en fast månedlig ydelse på 5.200 kr. Lånet havde en variabel rente, som for tiden var 6,65 % p.a. svarende til en debitorrente på 6,8177 % p.a.

Den 5. maj 2024 underskrev klageren gældsbrev af 30. april 2024.

Banken har oplyst, at den senere i 2024 bevilligede yderligere forhøjelse af klagerens lån til 595.000 kr., så klageren kunne blive færdig med opførelsen af garagen.

Af gældsbrev af 20. december 2024 fremgår, at klageren erkendte at skylde banken 595.000 kr. Lånet skulle fra 1. januar 2025 tilbagebetales med en fast månedlig ydelse på 3.770 kr. Lånet havde en variabel rente, som for tiden var 4,49 % p.a. svarende til en debitorrente på 4,5662 % p.a.

Den 23. december 2024 underskrev klageren gældsbrev af 30. december 2025.

Banken har anført, at klageren ved sin henvendelse i marts 2024 og i forbindelse med forhøjelserne af lånet i april og december 2024 blev oplyst om, at banken ikke kunne tilbyde at lave en forhåndsvurdering med henblik på at yde et forhåndslån til en samlet byggefinansiering, da klagerens forventede byggeprojekt ville tage over to år.

Ved e-mail af 26. januar 2026 gjorde klageren indsigelse mod bankens rådgivning.

Ved brev af 28. januar 2026 afviste banken klagerens indsigelse af 26. januar 2026.

Klageren har fremlagt sin opgørelse i perioden fra den 8. august 2022 til den 30. december 2024 over de udgifter, han har afholdt i forbindelse med nedrivningen af ejendommen og opførelsen af garagen. Af denne fremgår blandt andet, at klageren i perioden har afholdt udgifter for 604.163 kr.

Parternes påstande

Den 14. april 2026 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at AL Sydbank A/S skal betale ham erstatning.

AL Sydbank A/S har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken inden købet af ejendommen vidste, at det var et nedrivningsprojekt, og at han ønskede at bygge et nyt hus på grunden. Indholdet i købsaftalen og bankens egne e-mails af 20. september og 29. oktober 2021 understøtter dette. Det er usandsynligt, at banken opfattede købet som et renoverings- eller mindre ombygningsprojekt.

Han spurgte banken på et møde, om det var fornuftigt at bygge garagen først. Sammen med banken blev det besluttet, at det var fornuftigt at bygge garagen først, da garagen indeholdt al teknik til huset. Banken gjorde ham ikke opmærksom på, at det ikke var fornuftigt at bygge garagen først. Banken burde have set på hele projektet i sin helhed, så var han ikke endt i denne situation.

På baggrund af bankens løbende dialog, rådgivning og håndtering af projektet fortsatte han projektet og afholdt betydelige udgifter til blandt andet, arkitekt og projektering, byggemodning, materialer, entrepriser, kloak, VVS, tagkonstruktion, samt øvrige byggeudgifter. De samlede udgifter udgør ca. 700.000 kr.

Han ønsker en afklaring af, hvordan banken har tænkt sig at løse situationen. Han vil enten have finansiering til at bygge ejendommen færdig eller at få sine udgifter tilbagebetalt, fordi han på grund af bankens mangelfulde rådgivning har smidt sine penge i et sort hul, da ejendommen først har værdi, når der bliver bygget et hus på ejendommen.

AL Sydbank A/S har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet erstatningspådragende i forhold til klageren. Banken er ikke forpligtet til og har ikke givet udsagn om, at stille finansiering til rådighed for klagerens byggeprojekt.

Banken var ikke vidende om klagerens planer ved købet af ejendommen. Klageren oplyste banken, at han ville bo i huset, afvikle på gælden og renovere. Dette understøttes af, at klageren i en periode efter købet boede i boligen. Dens beskrivelse af, at ”det store projekt” kan finansieres med en byggekredit er ikke udtryk for, at banken var klar over eller at klageren havde besluttet, at det eksisterende hus på ejendommen skulle nedrives. Angivelser i købsaftalen om, at ejendommen blev købt med henblik på nedrivning, blev hovedsageligt skrevet af hensyn til sælgeren som led i sælgerens fraskrivelse af ansvaret for mangler ved ejendommen. Ejendommen blev vurderet 100.000 kr. lavere af realkreditinstitut R, da det vurderede, at ejendommen ikke var beboeligt. Dette er ikke ensbetydende med, at ejendommen ikke kunne bruges som bolig af klageren.

Det bestrides, at banken og klageren var enige om, at garagen skulle bygges først. Banken har ikke opfordret eller rådgivet klageren til at bygge garagen først eller at bruge sin opsparing på dette.

Klageren spurgte indledede til muligheden for finansiering og fik i den forbindelse kun overordnede oplysninger om, hvad banken normalt lægger vægt på, hvis banken senere skulle tage stilling til en konkret anmodning om finansiering af et byggeprojekt. Rådgiveren gjorde klageren opmærksom på, at en samlet finansiering af et konkret husprojekt, ville kræve en byggeperiode på maksimalt to år.

Banken har meddelt klageren, at årsagen til, at banken ikke kunne tilbyde finansiering skyldtes klagerens økonomiske forhold, og da byggeprocessen ville blive længere end sædvanligt og dermed mere risikofyldt, da der var tale om en væsentlig grad af selvbyg. Banken oplyste klageren, at banken ikke kunne tilbyde finansiering som ønsket af klageren til nybyggeri.

Det forhold, at klageren fortsatte sit projekt uden først at afsøge mulighederne for en senere samlet finansiering til opførelse af huset, gør ikke, at banken kan gøres erstatningsansvarlig for klagerens hævdede, udokumenterede tab. Det bestrides, at den af klageren vedhæftede oversigt over ”afholdte udgifter” udgør dokumentation for udgifter afholdt af klageren, ligesom oversigten ikke dokumenterer, at klageren har lidt et økonomisk tab. Værdien af klagerens ejendom er blevet forøget med den nyopførte garagebygning på.

De erstatningsretlige betingelser er ikke opfyldt. Banken har hverken handlet ansvarspådragende, der foreligger ikke årsagsforbindelse eller i øvrigt dokumentation for et lidt tab.

Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens og bankens uenighed om det faktiske hændelsesforløb og den deraf følgende usikkerhed om bedømmelsen af de faktiske oplysninger gør sagen uegnet til bedømmelse i Ankenævnet, jf. Ankenævnets vedtægters § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i AL Sydbank A/S. Klageren ønskede at købe en ejendom, hvorfor han kontaktede banken med henblik på at opnå finansiering hertil.

Ved e-mail af 20. september 2021 skrev banken til klageren, at den havde undersøgt ejendommens vurdering hos realkreditinstitut R, som havde vurderet den til 100.000 kr. under købsprisen, hvorfor klageren kunne lægge 100.000 kr. i udbetaling, så gælden var lig med ejendommens værdi.

Ved e-mail af 29. oktober 2021 skrev banken til klageren, at den havde undersøgt mulighederne for finansiering af grunden og for ekstra finansiering. Grundet en højere vurdering, var der alene behov for, at klageren erlagde 75.000 kr. i udbetaling. Grunden var vurderet til 375.000 kr. og købet af ejendommen kunne finansieres med et boliglån på 375.000 kr. inkl. omkostninger. Lånet ville have en rente på 4,4 % og klageren skulle betale en ydelse på minimum 2.500 kr. Det var ikke muligt for banken at yde mere finansiering end grunden var værd heller ikke ved en byggekredit, som kun kunne bruges, når klageren var i gang med ”det store projekt”, hvorfor der var mulighed for at yde en kredit på 100.000 kr. til 8,5 % i rente.

Den 5. maj 2024 underskrev klageren gældsbrev af 30. april 2024.

Banken har oplyst, at den senere i 2024 bevilligede yderligere forhøjelse af klagerens lån til 595.000 kr., så klageren kunne blive færdig med opførelsen af garagen.

Den 23. december 2024 underskrev klageren gældsbrev af 20. december 2025.

Ved e-mail af 26. januar 2026 gjorde klageren indsigelse mod bankens rådgivning.

Ved brev af 28. januar 2026 afviste banken klagerens indsigelse af 26. januar 2026.

Det følger af bankens egen kreditmæssige vurdering, hvorvidt og i hvilket omfang den ønsker at yde finansiering.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken udover lånet af november 2021 og de efterfølgende forhøjelser af lånet af april og december 2024 ved sine e-mails af 20. september og 29. oktober 2021 eller i øvrigt tilsikrede klageren, at han kunne opnå yderligere finansiering.

Ankenævnet finder, at banken ikke i øvrigt har handlet ansvarspådragende over for klageren.

Klageren kan derfor ikke få medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb, nedrivning og byggeri.