Spørgsmål vedrørende pengeinstituts indfrielse af forhåndslån i henhold til udstedt garanti.

Sagsnummer:20/2008
Dato:26-06-2008
Ankenævn:Peter Blok, Peter Stig Hansen, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn
Klageemne:Realkreditbelåning - byggelån
Ledetekst:Spørgsmål vedrørende pengeinstituts indfrielse af forhåndslån i henhold til udstedt garanti.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne klage vedrører klagerens indsigelse mod, at Danske Bank indfrier et forhåndslån, for hvilket banken har stillet garanti.

Sagens omstændigheder.

Den 26. april 2005 underskrev klageren pantebrev vedrørende et af Realkredit Danmark ydet 20-årigt 4 % obligationslån. Lånet var på 905.000 kr. og var ydet som et forhåndslån. Pantebrevet blev tinglyst den 4. maj 2005 med retsanmærkning om et privat pantebrev på 101.699 kr. I pantebrevets særlige bestemmelser hedder det bl.a.:

"…

Lånet forfalder, hvis garantibetingelserne ikke opfyldes, eller lånet ikke efter endelig værdiansættelse og låneudmåling opnår sikkerhed inden for de i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænser for den pågældende ejendomskategori, eller byggeriet ikke påbegyndes eller afsluttes inden henholdsvis 6 og 24 måneder efter låneudbetalingen, jfr. bekendtgørelse nr. 236 af 23. april 1998 om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.

…"

Den 12. maj 2005 underskrev klageren en anmodning om lånets udbetaling. Danske Banks Søborg afdeling, hvor klageren er kunde, stillede garanti for forhåndslånet. Af blanketten om anmodning af udbetaling af realkreditlånet fremgår af bagsiden:

"…

B. Vilkår for garanti vedr. forhåndslån

I anledning af, at Realkredit Danmark har bevilget forhåndslån i den på side 1 anførte ejendom, afgiver undertegnede ved sin underskrift på side 1 følgende garantierklæring:

Vi garanterer, indtil lånet overgår til endeligt lån, som selvskyldnerkautionist for

Endvidere garanterer vi som selvskyldnerkautionist for lånets indfrielse helt eller delvist, når Realkredit Danmark fremsætter anmodning herom

hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis, eller

hvis ejendommen efter fuldførelse ikke frembyder den efter Real­kredit Danmarks skøn fornødne sikkerhed under hensyntagen til de lånegrænser, der var gældende på tilbudstidspunktet, og de vilkår, der var indeholdt i tilbudet

…"

Af sagen fremgår, at lånet blev bevilget til en ejendom, som klageren ønskede ombygget og indrettet med henblik på udlejning.

I april 2007 afslog Realkredit Danmark at yde klageren yderligere lån vedrørende ejen­dommen. Baggrunden herfor var, at det i 2005 ydede forhåndslåns forudsætninger ikke var blevet indfriet fra klagerens side.

I maj 2007 opsagde banken klagerens øvrige engagement til indfrielse. Fristen herfor blev senere forlænget til den 1. december 2007.

Ved brev af 6. december 2007 til Danske Bank opsagde Realkredit Danmark forhåndslånsgarantien med henvisning til, at fristen for afslutning af lånesagen var overskredet.

Ved brev af 8. januar 2008 orienterede Danske Bank klageren om Realkredit Danmarks opsigelse. Banken anførte, at man ville indfri lånet. Indfrielsesbeløbet ville sammen med klagerens øvrige engagement overgå til retslig inkasso. Samtidig bemærkede banken, at Danske Bank som indfriende selvskyldnerkautionist ville indtræde i Realkredit Danmarks panteret.

Ved brev af 13. januar 2008 protesterede klageren mod en indfrielse af realkreditlånet. Ved brev af samme dato protesterede klageren endvidere over for Realkredit Danmark.

Ved brev af 21. januar 2008 meddelte Realkredit Danmark, at baggrunden for at kræve garantien effektueret var, at byggeriet ikke på lovlig vis var afsluttet inden udløbet af de frister på 2 år og 6 måneder, som fremgår af vilkårene for forhåndslån. Realkreditselskabet henviste i den forbindelse til bekendtgørelse nr. 676 af 19. juni 2007.

Af sagen fremgår, at klageren har afviklet forhåndslånet regelmæssigt, og at restgælden pr. 1. februar 2008 var 818.157,58 kr.

Af bekendtgørelse nr. 676 af 19. juni 2007 fremgår:

"…

Indfrielse

§ 13 Realkreditinstituttet skal kræve lånet indfriet, hvis låntager ikke har opnået tinglyst adkomst til ejendommen, eller hvis instituttet ikke har modtaget endeligt tinglyst pantebrev uden præjudicerende retsanmærkninger senest 1 år efter udbetalingen af lånet.

Stk. 2. Ved sikkerhedsstillelse for forhåndslån skal realkreditinstituttet ud over de i § 33, stk. 5, i Finanstilsynets bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling og de i § 26, stk. 5, i Finanstilsynets bekendtgørelse om kreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom med særligt dækkende realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer som grundlag nævnte tilfælde kræve lånet indfriet, hvis byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder eller hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis.

Stk. 3. Den i stk. 2 nævnte frist for færdiggørelse af byggeri kan undtagelsesvis forlænges med op til 6 måneder, hvis der er begrundet formodning for, at byggeriet kan afsluttes inden for den forlængede frist. Dokumentation herfor skal opbevares i lånesagen.

Stk. 4. De i stk. 1-3 nævnte frister kan undtagelsesvis forlænges, hvis fristoverskridelsen hverken skyldes låntager eller realkreditinstituttet. Dokumentation herfor skal opbevares i lånesagen.

"

Bekendtgørelsen, der trådte i kraft 1. juli 2007, afløste bekendtgørelse nr. 826 af 7. oktober 2003, der i § 11 indeholdt tilsvarende bestemmelser.

Parternes påstande.

Klageren har den 16. januar 2008 indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår klagerens påstand således, at hun principalt kræver, at Danske Bank tilpligtes at undlade at indfri forhåndslånet i henhold til den udstedte garanti, subsidiært at Danske Bank efter en eventuel indfrielse tilpligtes at yde hende et lån vedrørende indfrielsesbeløbet på tilsvarende vilkår som forhåndslånet.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse. Banken har oplyst, at forhåndslånet endnu ikke er indfriet, idet Realkredit Danmark har accepteret at afvente indfrielsen på klagens behandling ved Ankenævnet.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun har betalt lånets ydelser, hvorfor banken ikke har ret til at indfri lånet uden hendes tilsagn.

Lånet blev ikke formidlet af Danske Bank, som heller ikke ydede rådgivning om forhåndslånet. Hun har selv effektueret alt vedrørende lånet herunder tinglysning og udbetaling. Hun har således ikke modtaget rådgivning om den stillede garanti.

Hun har først under klagesagen fået kendskab til betingelserne for garantien.

Banken burde i december 2007 efter modtagelsen af kravet om indfrielse have orienteret hende, så hun kunne reagere, forinden banken tog beslutning om indfrielse.

Hertil kommer, at Danske Bank i maj 2006 afviste en mundtlig aftale fra 28. december 2005 om supplerende finansiering med et byggelån.

Såfremt Danske Bank indfrier forhåndslånet, bør banken respektere, at indfrielsesbeløbet afvikles på vilkår svarende til vilkårene for forhåndslånet.

Danske Bank har anført, at banken i henhold til den stillede garanti er forpligtet til at honorere denne over for Realkredit Danmark, når Realkredit Danmark gør garantien gældende.

Det følger af gældende dansk ret, at banken ved indfrielsen indtræder i Realkredit Danmarks retsstilling over for kunden, herunder panteretligt.

Forhåndslånet og dermed bankens garanti blev forlænget i 6 måneder, fordi betingelserne for lånet ikke var opfyldt efter, at der var forløbet 2 år fra udbetalingen. Lånet forfaldt herefter i november 2007. I december 2007 meddelte Realkredit Danmark, at fristen for afslutning af byggesagen var overskredet, hvorefter betalingen under garantien blev afkrævet banken.

Banken stiller sig uforstående over for, at klageren ikke skulle have fået udleveret vilkårene for garantistillelsen, da disse fremgår af bagsiden af blanketten vedrørende lånets udbetaling. Blanketten har klageren selv udfyldt.

Det beror på en fast indarbejdet praksis, at der rådgives om betydningen af bankens garantistillelse i forbindelse med, at man stiller garanti for forhåndslån. Dette skete også i forbindelse med garantiens stillelse i maj 2005.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må lægges til grund, at Danske Bank efter vilkårene for forhåndslånet og den stillede garanti er forpligtet over for Realkredit Danmark til at indfri forhåndslånet, idet byggeriet ikke var afsluttet inden for den ordinære frist på 2 år efter lånets udbetaling og heller ikke inden for en yderligere frist på 6 måneder. Klageren kan ikke påberåbe sig ukendskab til de nævnte vilkår, som fremgår af den anmodning om udbetaling af forhåndslånet, som klageren underskrev den 12. maj 2005, og af § 13, stk. 2 og 3, i bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v., tidligere § 11, stk. 2 og 3, i bekendtgørelse nr. 826 af 7. oktober 2003.

Ved indfrielsen af forhåndslånet indtræder Danske Bank i Realkredit Danmarks retsstilling, herunder i panteretten. Det fremgår af pantebrevets særlige bestemmelser, at lånet er forfaldent til fuld indfrielse, og Ankenævnet kan ikke pålægge Danske Bank at acceptere, at lånet forbliver indestående på de hidtidige afviklingsvilkår, eller at yde et nyt lån på lignende vilkår.

Af det anførte følger, at ingen af klagerens påstande kan tages til følge.

Klagen tages ikke til følge.