Krav om erstatning under henvisning til lånetilsagn.
| Sagsnummer: | 151 /2021 |
| Dato: | 04-10-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Bjarke Svejstrup, Jimmy Bak, Jacob Ruben Hansen, Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Erstatning - Erstatning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning under henvisning til lånetilsagn. |
| Indklagede: | Bil Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Sagen vedrører krav om erstatning under henvisning til lånetilsagn.
Sagens omstændigheder
Klageren, K1, havde været kunde i Bil Danmark (nu Ringkøbing Landbobank) siden 2012. K1 havde en ejendom (herefter ejendommen), hvori han havde et lån optaget i Bil Danmark med en restgæld på ca. 3.300.000 kr. Til sikkerhed for lånet havde banken pant i ejendommen på 2.800.000 kr. samt underpant i et ejerpantebrev på 500.000 kr. Endvidere var ejendommen behæftet med et udlæg på 1.461.762 kr. K1 havde en fast rådgiver i banken, R1.
Klageren, K2, havde tidligere været kunde i Bil Danmark, men kundeforholdet ophørte i september 2019.
I februar 2020 blev K1 skilt og holdt i den forbindelse et møde med banken. Klagerne har anført, at banken på mødet forsikrede K1 om, at banken ville bistå ham, således at han kunne komme igennem en eventuel personlig konkurs bedst muligt, hvis K1 hjalp banken med at undgå tab.
I maj 2020 blev K1 erklæret konkurs. I forbindelse med konkursen skulle ejendommen sælges.
Klagerne har under sagens forberedelse fremlagt en skriftlig erklæring af 19. marts 2021 fra R1. Af erklæringen fremgår blandt andet:
”3.6.2020 har jeg via mail en korrespondance med kreditafdelingen hvor jeg redegør for, at jeg har aftalt med [K1] at vi om nødvendigt ”parkerer” ejendommen hos en køber der har økonomi til det. Kreditafdelingen kvitterer for dette samme dag.”
Banken har oplyst, at R1 den 3. juni 2020 rettede henvendelse til bankens kreditkontor og bl.a. oplyste, at han havde aftalt med K1, at han måtte finde en person, der havde økonomi til at erhverve ejendommen, således at han kunne parkere ejendommen og senere købe den tilbage.
K1 ønskede, at K2 skulle erhverve ejendommen.
I juli 2020 blev ejendommen af en ejendomsmægler vurderet til 2.600.000 kr. - 2.800.000 kr. ved salg i fri handel.
Af den af klagerne fremlagte skriftlige erklæring af 19. marts 2021 fra R1 fremgår:
”28.7.2020 skriver kreditafdelingen til mig, at såfremt kurator godkender et salg til [K2] DKK 3,3 mio. så lyder det OK for BIL og nævner detaljeret vilkårene for dette – herunder en løbende afvikling med lejeindtægterne.
28.7.2020 skriver jeg tilbage at de skal huske at tage højde for skat hos [K2] så vi kun kræver afvikling af nettoindtægten efter skat.
28.7.2020 Kreditafdelingen skriver tilbage at det er OK og at vi afventer sagens udvikling.
6.8.2020 sender [K2] en mail til kurator med cc til mig med et bud på huset på DKK 3,3 mio. og nævner, at det er afstemt med mig, at han blot overtager gælden i BIL Bank.
Jeg kvitterer overfor [K2].”
Ved e-mail af 6. august 2020 til K2 oplyste kurator:
”Da ejendommens hæftelser overstiger buddet for de kr. 3.300.000, er det nødvendigt med tilsagn fra udækkede hæftelser, førend ejendommen kan sælges. Jeg har derfor i dag forelagt dit bud for pant- og udlægshaver i ejendommen, og vender tilbage, når jeg har modtaget en tilbagemelding herpå.”
Ved e-mail af 13. august 2020 til K2 oplyste kurator:
”I forlængelse af min nedenstående mail kan det oplyses, at jeg nu har fået svar fra udlægshaver i forhold til dit bud.
Udlægshaver har meddelt, at de ikke kan acceptere buddet. Udlægshaver har dog samtidig oplyst, at de vil kunne acceptere et bud, hvori de opnår dækning for kr. 50.000.
I forhold til et eventuelt bud herpå kan jeg oplyse, at BILbank har meddelt, at deres krav med sikkerhed i ejendommen kan opgøres til kr. 3.232.601,93 pr. 6. august 2020, hvortil kommer renter frem til indfrielse af lånet. Derudover kommer omkostningerne ved konkursboets administration af ejendommen, som tillige vil skulle dækkes i forbindelse med salget af ejendommen. Det er ikke muligt at fastslå, hvad disse omkostninger vil udgøre.
Ifald du ønsker at hæve dit bud, således at udlægshaver opnår dækning for kr. 50.000, kunne en mulighed være, at du fik BILbank til at beregne deres tilgodehavende pr. overtagelsesdagen, og så bød kr. 50.000 over dette med tillæg af konkursboets omkostninger ved administrationen af ejendommen. …”
Af den af klagerne fremlagte skriftlige erklæring fra R1 fremgår:
”9.10.2020 får jeg en mailrykker vedr. opdaterede økonomiske oplysninger på [K2], så kreditafdelingen kan gøre sagen færdig.
9.11.2020 sender kreditafdelingen en mail til mig og spørger om jeg nu også er sikker på, at [K2] vil byde DKK 3,3 mio. som aftalt (bekymring for om [K2] vil vedstå aftalen.)
9.11.2020 svarer jeg via mail at aftalen er indgået og at jeg nok skal få det bekræftet.
9.11.2020 svarer kreditafdelingen via mail ”at det lyder rigtig godt”.
Ved e-mails af 16. november 2020 til R1 sendte K2 et link vedrørende sin pension, oplysninger om et norsk selskab, som han ejede 50 % af, samt et overslag over sine månedlige udgifter.
Banken har oplyst, at den anmodede R1 om at sikre, at alle dokumenter, der skulle bruges til kundegodkendelsen af K2, blev fremsendt senest den 16. november 2020.
Banken har oplyst, at der den 25. november 2020 blev afholdt et Account Opening Committee-møde i banken, og at det her blev besluttet ikke at godkende forholdet med baggrund i, at der var udeståender i sagen.
Af den af klagerne fremlagte skriftlige erklæring fra R1 fremgår endvidere:
”27.11.2020 sender kreditafdelingen en mail hvor de formelt vil bevilge lånet, men [K2] skal AOC-godkendes hvilket betyder, at han skal ”hvidvasktjekkes og baggrundtjekkes” både kreditafdelingen og jeg anser dette som en formalitet. Det har aldrig været nævnt tidligere, idet [K2] for nylig har været kunde i BIL.”
Banken har endvidere anført, at bankens kreditafdeling den 27. november 2020 oplyste over for R1, at man var positiv over for en bevilling, og at banken skulle opfylde boligkreditdirektivet, og at den potentielle kunde, K2, skulle være godkendt i Account Opening Committee-komiteen.
Banken har fremlagt en e-mail af 10. december 2020 og har oplyst, at den blev sendt internt i banken med sagsbehandleren i kreditafdelingen som afsender. Af e-mailen fremgår:
”Jeg har endnu ikke fået noget brugbart budget (inkl. udgifter på det hus han vil købe) samt seneste 3 lønsedler. Så Skat og Rådighed er stadig ikke lavet.”
Banken har anført, at R1 den 10. december 2020 anmodede banken om en formel kreditbevilling, da R1 ønskede at give K2 tilsagn om at byde på ejendommen på tvangsauktion. Banken har endvidere anført, at bevillingen ikke kunne gives, da K2 ikke var godkendt af Account Opening Committee.
Den 18. december 2020 var ejendommen på tvangsauktion, hvor højeste bud udgjorde 2.450.000 kr. Banken begærede anden auktion.
Af den af klagerne fremlagte skriftlige erklæring fra R1 fremgår:
”I forbindelse med 1. auktion og anmodningen om 2. auktion på ejendommen bekræfter kreditafdelingen overfor [K1], at de blot skal have tid til at få formalia på plads: Ingen havde fantasi til at forestille sig udfaldet. Hele forløbet er dybt pinligt og banken har frataget [K1] muligheden for at finde en løsning i tiden. …”
Banken har oplyst, at K1 den 29. december 2020 blev informeret om, at banken ikke kunne godkende løsningen med den potentielle køber, K2.
Ved e-mail af 30. december 2020 skrev banken til K1:
”Det er korrekt, at der igennem den seneste tid har været arbejdet intenst på den skitserede løsning om, at [K2] kunne godkendes som kunde i BIL Danmark samt kreditgodkendes til lånet. Det har dog ikke været muligt på trods af et ihærdigt arbejde internt i banken frem til at du modtager informationen fra [navn]. Det undrer mig således meget, at du nævner, at I har fået tilsagn fra banken, da [K2] i sidste ende ikke blev godkendt. Vi havde håbet på, at [K2] kunne have købt ejendommen til den [forslåede] pris, som du havde foreslået, men vi er naturligvis nødsaget til at følge lovgivningen samt vores interne retningslinjer, som ikke har været foreneligt med den foreslået løsning.
Vi er i forhold til interne regler i BIL underlagt at indstille beslutninger om bl.a. tvangsauktioner til Default Committee i hovedkontoret i Luxembourg. BIL Danmark har netop indstillet til Default Committee, at ejendommen ikke sælges til den højestbydende fra første tvangsauktion, men at gennemføre tvangsauktionen d. 15. januar 2021. Jeg forventer, at vores anbefaling bliver fulgt, men jeg kan naturligvis ikke garantere det.
Det vil ligeledes være samme procedure der skal følges i forhold til behandling af et eventuelt udestående efter 2. tvangsauktion d. 15. januar 2021 dvs. at sagen skal behandles i Default Committee. …”
Ved e-mail af samme dag svarede K1:
”Tak for dit svar, som dog på ganske væsentlige områder strider direkte mod de oplysninger jeg tidligere har fået af BILbank.
[K2] er kreditgodkendt i BILbank. Dette er meddelt såvel [K2] som mig.
[K2] har ganske korrekt ikke ønsket at sætte en specifik formue under BILbanks forvaltning, den korte periode taget i betragtning.
Jeg har således foreslået og gjort en løsning mulig, der ikke alene holder BILbank 100 % skadefri, men sikrer at jeg heller ikke forgældes yderligere. Det er i den verden jeg færdes en ”no brainer”
Jeg har i den mellemliggende periode, siden jeg skrev til dig først, sikret mig at en mellemmand kan købe ejendommen [adresse], med en maksimal købspris der ville kunne dække hele udeståendes ved BILbank. Dette sikrer, at jeg ikke taber yderligere penge og forgældes yderligere.
Såfremt BILbank Danmark sælger ejendommen inden auktion nr. 2 gennemføres, så vil jeg holde dig og [filialbestyreren] personligt ansvarlige for mine tab, som udgørende direktionen i BILbank, sekundært BILbank Danmark. Jeg er mildest talt målløs over den behandling I giver mig og den af mig foreslåede, og 100 % eksternt finansierede løsning, der sikrer BILbank sit fulde tilgodehavende. Det er hovedrystende og betænkeligt, at en af BILbanks kaliber og med kunder i den driftige ende af skalaen, ikke har mere kommerciel tæft og handlekraft. …”
Ved e-mail af 4. januar 2021 skrev K1 til banken:
”Den af mig nævnte mellemmand, byder alligevel ikke på mine vegne.
Jeg er vidende om, at der er flere bydere klar til at byde på auktion 2, hvorfor denne fortsat bør gennemføres. Det vil forventeligt give en højere pris og dermed et mindre tab for mig og BILbank.
Der er således ikke længere tvivl om at jeg, grundet BILbanks afvisning af at opfylde det mundtligt afgivne tilsagn til [K2’s] overtagelse af lånene fra mig, påføres et ikke ubetydeligt tab.
Jeg har ikke modtaget et svar på nedenstående mail, om end det må stå dig og BILbank klart, at det HASTER overordentligt meget at finde en afklaring. Mit løsningsforslag er et BILbank skriftligt garanterer mig at et eventuelt tab dækkes af BILbank. Ved en fremsendelse af en sådan ”garanti” agter jeg ikke at foretage mig yderligere i denne sag og BILbank står frit til at sælge ejendommen direkte til den højestbydende, fra den første auktion eller gennemføre auktion nummer 2.
Du nævner i dit svar af 30. december 2020, at [K2] skulle godkendes som kunde i BILbank og kreditgodkendes. [K2] har været kunde i BILbank gennem længere tid og han er ifølge [R1] og [navn] kreditgodkendt i såvel Danmark som Luxembourg. Dette er mundtligt oplyst i forskellige sammenhænge til både [K2] som jeg selv. …”
Ved e-mail af 8. januar 2021 svarede banken:
”Tak for din mail dateret den 4. januar 2021.
Med baggrund i fremsendte mail anfører De, at BIL Bank skulle have kommunikeret et lånetilsagn til Dem vedr. bud på tvangsauktion af ejendom beliggende [adresse]. Dette er vi ikke enige i.
Deres rådgiver igennem mange år [R1] har indstillet en lånefacilitet til 3. part for køb af nævnte ejendom. I forbindelse med låneindstilling og indstilling til nyt kundeforhold i BIL Bank har [R1] naturligt været i dialog med den 3. part som er blevet henvist til os – i dialogen er der indhentet forskellige former for dokumentation og økonomiske data – men der er jf. [R1] og vores Kreditafdeling ikke givet tilsagn om lån, da dette ikke gives før endelig godkendelse af nyt kundeforhold og bevilling for kredit.
Låneindstillingen udfærdiget af [R1] er blevet vurderet og BIL Bank har endvidere søgt ekstern juridisk vurdering for muligheden i at yde den indstillet lånefacilitet. Den juridiske vurdering som vi modtog retur var negativ, da visse forhold ikke var i overensstemmelse med nationale kreditregler. Med baggrund i denne juridiske vurdering er det naturligt, at Bil Bank ikke kunne bevilge den ønskede lånefacilitet.
Jvf. Deres rådgiver [R1] og BIL Banks kreditchef er der som sagt ikke givet tilsagn om lån, så jeg beklager at De, jvf. mail har anden opfattelse. Behandlingen har taget længere tid end en normal kreditsag, hvilket jeg tillige beklager.
BIL Bank har jvf. mail af 30. december 2020 oplyst Dem, at der til Credit Committee i Luxembourg er indstillet at 2. auktion afholdes den 15. januar 2021, hvor ejendommen herved sælges til højestbydende. …”
Den 29. januar 2021 var ejendommen på anden tvangsauktion, hvor den blev solgt for 2.830.000 kr.
Den 24. marts 2021 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Ved e-mail af 31. maj 2021 skrev R1 til K1 fra en privat e-mailadresse:
”Helt generelt forbigår [R1’s skriftlige erklæring] det faktum, at Kreditafdelingen har været med i hele forløbet. Jeg meddeler naturligvis ikke dig og [K2], at hans køb af din ejendom er en god løsning, medmindre jeg har mit bagland med.
At banken skulle mangle økonomisk indsigt hos [K2] er ikke korrekt. [K2] har lige været kunde og BIL havde lagret oplysninger om [K2’s] økonomi digitalt både for at AOC-godkende ham ved oprettelsen og for at kreditbehandle ham da vi formidlede et realkreditlån hos [realkreditinstitut] i hans lejlighed. Jeg havde samtidig personligt tegnet en ny livrente til [K2] i [forsikringsselskab], hvor han det første år ville indskyde DKK 0,5 mio. Dette skyldes, at hans pensionsopsparing indtil da var sket i Norge. En totaloversigt over [K2’s] pensionsforhold var banken også i besiddelse af.
Det er intet i [K2’s] forhold som gjorde sagen kreditmæssig umulig. Der er kun tale om en yderst svag dansk direktør, som ikke ville bakke sine medarbejdere op, men hellere påføre banken og dig et tab.
Det eneste halmstrå som [filialbestyreren] klamrer sig til, er, at [K2’s] gældsfaktor ville blive større end 4 med bevilling (gældsfaktoren opgøres som den samlede gæld divideret med årsindkomsten). Dette kan der dog sagtens dispenseres fra hvis bl.a. formuen berettiger til det.
Jeg ved, at du også selv har været i direkte dialog med Kreditforeningen og går ud fra, at de heller ikke overfor dig har meddelt, at sagen ikke kunne løses.
Personligt føler jeg, at sagen er noget af det mest pinlige jeg har oplevet i mine 35 år i banksektoren – herunder mange år som leder og ansvarlig for kreditgivningen i en af [navn på bank] største regioner.”
Klagerne har fremlagt K2’s lønsedler for oktober 2020, kopi af K2’s pas og kørekort, K2’s årsopgørelse for 2019 samt oplysninger om K2’s pensionsopsparing og har anført, at oplysningerne blev sendt til banken i 2020. Banken har anført, at den ikke har modtaget dokumenterne.
Banken har oplyst, at R1 ikke længere er ansat i banken.
Banken har oplyst, at ejendommen den 14. april 2021 blev sat til salg for 3.295.000 kr. og den 15. maj 2021 blev solgt for 3.225.00 kr.
Parternes advokater har oplyst, at K1 afgik ved døden i august 2022, og at der endnu ikke er taget stilling til, hvordan boet skal behandles.
Parternes påstande
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Bil Danmark skal betale erstatning.
Bil Danmark har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende.
K1 har en aktuel, faktisk og retlig interesse i sagens udfald, hvilket bedst illustreres ved det tab han led som følge af, at banken ni bankdage før auktionsdagen valgte at tilbagetrække sin accept til lånet ydet til K2.
Banken påførte K1 et tab som følge af manglende iagttagelse af almindelig loyalitets- og oplysningspligt, nærmere bestemt ved at den ikke loyalt og betids oplyste K1 om væsentlige forhold, der påførte K1 et tab, der forud for og i kraft af bankens handlinger var forudsigeligt og undgåeligt, hvilket banken og dens bestyrer er ansvarlige for som følge af deres prækontraktuelle ansvar. Bankens filialbestyrer ifalder ved sin pludselige mellemkomst og annullering af aftalen et personligt erstatningsansvar for sine handlinger.
K1 har været kunde i banken siden 2012. I årene som kunde bistod banken K1 med såvel forretningsforbindelser som finansiering af huskøb og andet. K1’s rådgiver var fra starten R1, der var ansat i banken som kunderådgiver. Et særligt kendetegn ved kundeforholdet var, at der blev indgået mundtlige aftaler med banken. Sådanne aftaler er bindende og blev løbende respekteret og efterlevet af såvel K1 som banken og bankens filialbestyrer.
K1 indgik en aftale med banken om, at en af K1’s gode venner, K2, kunne overtage ejendommen ved at overtage K1’s gæld til banken på i alt 3.251.824 kr., hvorved både K1 og banken ville undgå tab. Som det fremgår af vidneudsagnet fra R1, var der i perioden august – december 2020 et forløb hos banken, hvor det fremgår, at aftalen principielt var godkendt og blot manglede formel eksekvering.
Bankens accept blev dog internt trukket tilbage af banken og filialdirektøren den 23. december 2020, hvor R1 blev informeret af filialbestyreren herom, samtidig med at R1 blev instrueret i, at han ikke måtte kontakte K1, til trods for at han var K1’s personlige rådgiver. Først den 29. december 2020 ringede bankens kreditchef til K1 og meddelte ham, at aftalen ikke kunne gennemføres alligevel. Dette efterlod K1 ni bankdage til at søge alternative finansieringsmuligheder, inden ejendommen skulle sælges på tvangsauktion den 15. januar 2021. Den aftale, som banken uberettiget annullerede, var resultatet af drøftelser og forhandlinger, der havde pågået siden februar 2020, og det fremstod derfor formålsløst at forsøge at starte sådanne forhandlinger forfra med et andet pengeinstitut, som endvidere ikke ville have det årelange kendskab til K1, som banken havde i kraft af R1.
Det fremgår samlet af bankens udokumenterede beskrivelser, at banken ikke sikrede sig, at hverken K1 eller K2 fik meddelelse om, at banken tog forbehold for kredit- og AOC-godkendelse. Tværtimod fremstår beskrivelserne med det indhold, at R1 havde meddelt K1, at den senere uberettiget annullerede aftale var kreditgodkendt. Der var indgået en aftale mellem K1 og banken, idet R1 som repræsentant for banken havde meddelt bankens accept til K1. Banken havde ved sin adfærd i perioden februar 2020 – 29. december 2020 givet K1 føje til at tro, at aftalen var accepteret og ville blive efterlevet af banken.
Banken og filialbestyreren havde en udvidet prækontraktuel loyalitetsforpligtelse overfor K1, da der er tale om et uligevægtigt forhandlingsforhold, hvor den ene side er et pengeinstitut, og den anden side er forbruger. Banken og filialbestyreren havde en udvidet loyalitetsforpligtelse i forbindelse med bestræbelser på strategisk kontrahering.
Det følger af Ankenævnets praksis, afgørelse 594/2012, og af bekendtgørelsen om god skik, at en opsigelse skal være sagligt begrundet. Samme betragtning finder anvendelse i nærværende sag, som vedrører en de facto ophævelse. Bankens ophævelse var ikke sagligt begrundet. Afvisningen begrundede banken i interne retningslinjer eller nationale kreditregler. I e-mail af 30. december 2020 fra vicedirektøren i banken blev begrundelsen anført som et behov for at følge lovgivningen ”samt vores interne retningslinjer, som ikke har været foreneligt med den foreslåede løsning.” Dette forsøg på en begrundelse ses at stemme overens med den begrundelse, som fremgår af R1’s vidneudsagn (den skriftlige erklæring), som fremhæver bankens hensyn til at sikre sig K2’s samlede økonomi som forretning.
Trods et ønske om at indgå en kreditaftale var det ikke K2’s ønske at flytte hele sin formue til banken. Han ønskede dog at blive kunde hos banken som en del af den planlagte handel. Netop dette moment var afgørende for, at banken valgte at annullere aftalen om finansiering af ejendommen. Banken annullerede dermed aftalen ud fra et usagligt hensyn. Udover manglende saglig begrundelse for ophævelsen, handlede banken ikke redeligt og loyalt over for sin kunde eller gav kunden mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag, som det ellers fremgår af § 3, 1. pkt. i VEJL 2016-09-23 nr. 9971 om god skik for finansielle virksomheder, der supplerer § 43 i lov om finansiel virksomhed.
Tidligere rådgiver hos banken, R1, havde i en e-mail af 31. maj 2021, tilK1 skriftligt tilkendegivet, at banken havde økonomisk indsigt hos K2, idet han ”lige” havde været kunde i banken. R1 anførte tillige, at ”der er intet i [K2’s] forhold, som gjorde sagen kreditmæssigt umuligt”, og at det ville være muligt at dispensere fra en gældsfaktor på over 4, som K2 ville få ved en bevilling af den ønskede kredit. Bankens årsager til afvisning af K2 fremstår som efterrationaliserende og derfor utroværdige. Såfremt det lægges til grund, at disse årsager er reelle, så tjener det blot til yderligere at understrege, at banken på et langt tidligere tidspunkt (i hvert fald april 2020, efter bankens eget udsagn) havde tilstrækkelig viden til, at det måtte have stået banken klart, at engagementet måtte afvises.
Det er ikke korrekt, at banken ikke modtog den nødvendige dokumentation fra K2 med henblik på at foretage den fornødne kreditvurdering. Dokumentation herfor er fremlagt i sagen. Bankens gentagne forsøg på at benægte, at den havde modtaget den fornødne dokumentation fra K2 rettidigt, ses at basere sig på et ejendommeligt synspunkt om, at dokumentation fremsendt til en bankrådgiver i banken ikke kan anses for modtaget af banken som helhed, herunder kreditafdelingen. Det fremgår af de tilhørende fremsendelsesmails, at materialet er fremsendt i perioden august-november 2020. Det bemærkes, at banken rent faktisk ikke har bestridt, at man har modtaget dokumentationen, men blot retorisk danser rundt om problemstillingen ved at bestride bevisværdien. For så vidt angår bankens urigtige bevisrelaterede kommentarer, så fremstår disse utroværdige, da de er modsagt af bankens egen medarbejder R1.
Det er korrekt, at K2’s eneste motivation for at deltage i den planlagte ejendomshandel var hans dybe og lange venskab med K1. Det er uforståeligt, at banken fremhæver dette som noget nærmest suspekt.
Ejendommen blev solgt til anden side til en pris, der efterlod K1 med en gæld på 402.601,93 kr., svarende til differencen mellem gælden til banken og den pris, ejendommen blev solgt for på 2. auktion. Derudover resulterede forløbet i et profittab for K1, idet K1 havde planlagt at overtage ejendommen fra K2 og derefter bl.a. udstykke en del af ejendommen og sælge resten. Såfremt K1 havde haft mulighed for at gennemføre den plan, som var aftalt med banken og filialbestyreren, ville det have givet K1 udsigt til et provenu på 4.948.176 kr. K1’s tab kan opgøres som summen af sit tab ved salg af ejendommen til en lavere pris end hæftelserne på ejendommen, 402.601,93 kr., med tillæg af hans estimerede profittab ved ikke at kunne udvikle og videresælge ejendommen som planlagt, 972.176 kr., i alt 1.374.777,93 kr. Der er intet af det af bankens anførte, der kan lægges til grund for en betragtning om, at ejendommen ikke var mere værd – mindst de 3,4 mio. kr., som K2 skulle have købt den til. De af banken anførte priser vedrører strakssalg.
Det bestrides, at sagen kan afvises efter § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævns vedtægter. Det anses ikke nødvendigt at indkalde hverken parter eller vidner til at belyse sagen yderligere.
Bil Danmark har til støtte for afvisningspåstanden blandt andet anført, at klagen bør afvises som åbenbar grundløs, idet K1 ikke står i retsforhold til banken i Ankenævnets vedtægts forstand, henset til klagens indhold og grundlag. Påstanden vedrørende K1 er derudover uklar og uegnet til pådømmelse for Ankenævnet.
Sagsfremstillingen baseres på faktum, der ligger uden for Nævnets muligheder at efterprøve og kræver yderligere bevisførelse, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4. En vurdering af det faktisk passerede vil fordre forklaringer af bankens CEO og Head of Credit Management eller afgivelse af skriftlige erklæringer af de nævnte.
I forhold til filialbestyreren bør sagen afvises som åbenbar grundløs, idet Ankenævnet ikke behandler klager over enkeltpersoner, jf. § 2 i Ankenævnets vedtægter.
Bil Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at det er ubestridt og følger eksplicit af bankens låneaftale med K1 samt bankens almindelige vilkår for lån, at K1’s låneengagementet med banken ophørte ved klagerens konkurs.
Banken handlede ikke erstatningspådragende overfor K1, og der er ikke årsagssammenhæng mellem et udokumenteret og fjernt tab samt bankens dispositioner.
K1 har ikke bevist, at banken gav endeligt tilsagn om ydelse af kreditfaciliteter endsige forhandlede endelige rente- og lånevilkår, yderligere sikkerheder m.m. på plads med K1 eller den af ham anviste stråmand. Det bestrides, at bankens dispositioner efterlod K1 i en urimelig tidsmæssig situation, idet K1 havde det meste af et år til at indhente alternativ finansiering og under alle omstændigheder havde tilstrækkelig tid til at forhandle og ansøge om alternativ finansiering inden anden auktion.
Ankenævnet har i flere afgørelser fastslået, at det står et pengeinstitut frit, hvorvidt det ønsker at etablere et kundeforhold med en given kunde, og Ankenævnet kan ikke pålægge et pengeinstitut at etablere et kundeforhold. Det konkrete låneengagement, der skulle etableres med K2, var en boligkreditaftale og forudsætter en skærpet kreditvurdering og rådgivning af tredjemand. Banken var forpligtet til at iagttage særlige regler, herunder Finanstilsynets anvisninger samt lov om finansiel virksomhed § 43, jf. bekendtgørelse 2018-12-17 nr. 1581 udstedt i henhold til bestemmelsen med tilhørende vejledning til bekendtgørelse om god skik for boligkredit, hvilket forudsætter en særlig kreditegnethedsvurdering, herunder vurdering af låntagers gældsgearingsfactor osv. Hverken K1 eller K2 levede op til bankens eller lovgivningens vilkår for forsvarlig kreditgivning.
K1 kan ikke støtte ret på eventuelle tilkendegivelser fra bankens medarbejdere om, at K1’s forslag generelt var en god eller dårlig ide, da det påhvilede banken at foretage en endelig kreditmæssig vurdering samt kreditegnethedsvurdering, der ikke mindst fordrer rådgivning af tredjepart. Det stod K1 klart, at banken betingede sig en endelig kreditvurdering og rådgivning af K2, og at etablering af et kundeforhold ikke kunne baseres på forudgående generelle drøftelser uden viden om K2’s konkrete økonomiske forhold, herunder drøftelser med en ikke-tegningsberettiget medarbejder, R1, der ikke havde nogen beføjelser til at forpligte banken eller foretage kreditvurderingen endsige var i besiddelse af de nødvendige oplysninger.
K1 havde tilsyneladende en privat relation til bankens tidligere medarbejder, R1, der rakte mange år tilbage i tiden, og K1’s private drøftelser med R1 var irrelevante for banken.
Det ville være ansvarspådragende og stærkt kritisabelt at yde K2 det omhandlede lån, idet dette dokumenterbart ville have påført ham betydelige tab.
Banken havde flere overvejelser før det endelige afslag på lån til K2 til overtagelse af K1’s lån/kredit. K2 skulle angiveligt overtage K1’s lån med ca. 3.270.000 kr. Den seneste for banken kendte vurdering af ejendommen var 2.795.000 kr., hvorfor det ville medføre en LTV på ca. 117% og en kraftig overbelåning. Endvidere ville K2’s rådighedsbeløb blive påvirket med ca. 9.000 kr. månedligt. Banken forespurgte Lokale Pengeinstitutter om anbefaling vedrørende gældsfaktor – og svaret var kritisk i forhold til en gældsfaktor over 4. Banken skønnede på baggrund af det mangelfulde materiale, at K2’s gældsfaktor ville være 6,1-6,4, og at en boligkredit måtte antages at overstige en LTV 120-125 %, dvs. en massiv overbelåning. Endelig var og er K2 ikke kunde i banken, da han ikke opfylder bankens kriterier for forretningsomfang til at blive kunde. Han havde tidligere været kunde, men blev i 2019 bedt om at finde et andet pengeinstitut, da han ikke levede op til bankens forretningsmæssige krav mm. K2 opfyldte ikke boligkreditdirektivets eller bankens betingelser for kreditgivningen, hvorfor banken med rette afviste begge klagernes låneanmodning.
Det ville have været ansvarspådragende for banken, i forhold til K2, såfremt det tabsgivende engagement var bevilget til og overtaget af K2.
Derudover ville K2 ikke blive fuld kunde, idet der kun var tale om overtagelse af engagementet med K1, der i øvrigt var under konkursbehandling. K2 ønskede udelukkende at have det ene omhandlede lån i banken, hvilket ville gøre det vanskeligt for banken at få indsigt i hans økonomi.
Banken bestrider, at den brød nogen (prækontraktuelle) loyalitetsforpligtelser overfor K2. Der er ikke dokumenteret noget prækontraktuelt grundlag mellem K2 og banken. K2 kunne ikke med føje gå ud fra, at K1’s drøftelser med tidligere medarbejder, R1, kunne danne grundlag for kreditgivning uden kreditvurdering eller aftale om kreditvilkår. Banken var således frit stillet og i sin fulde ret til ikke at indlede et kundeforhold med K2.
K2 havde på intet tidspunkt udtrykt en reel interesse i at blive kunde i banken eller på nogen måde at indtræde i K1’s engagement om ejendommen. Kreditafdelingen modtog aldrig tilfredsstillende materiale fra K2, og det mangelfulde materiale, der blev modtaget, skete indirekte via K1. Således gav banken på intet tidspunkt udtryk for overfor K2, at låneansøgningen ville blive bevilget. Klagerne har ved fremlæggelse af bilag givet indtryk af, materialet blev modtaget af banken, hvilket ikke var tilfældet. Det er dokumenteret, at bankens kreditafdeling den 10. november 2020 ikke havde modtaget oplysninger til brug for sin vurdering af K2 som låntager. K1 beviser ikke noget med den ensidigt indhentede erklæring afgivet af sin private bekendte R1, der i øvrigt er fratrådt sin stilling i banken.
Klagerne har ikke redegjort for og dokumenteret, at betingelserne for erstatning måtte være til stede. Erstatningsgrundlaget angives af klagerne at være ”… at annullere aftalen så kort tid før tvangsauktionen har brudt deres (prækontraktuelle) loyalitetsforpligtelser overfor klager …”. Begge klagere er således enige i, at der aldrig har eksisteret en endelig finansieringsaftale, men har påberåbt sig en ikke eksisterende prækontraktuel loyalitetsforpligtelse, hvilket må afvises, lige så vel som det må afvises, at der er dokumenteret et erstatningsberettiget tab.
K1’s postulerede tab må afvises som en fjern og fremtidig gevinst, der ikke kan anses for dokumenteret. En eventuel gevinst ville i øvrigt i første omgang have tilkommet tredjemand eller dennes kreditorer og ikke K1. Den 14. april 2021 udbød en ejendomsmægler ejendommen til salg med en udbudspris på 3.295.000 kr., dvs. mindre end bankens oprindeligt pantesikrede fordring på 3.300.000 kr., hvorfor K1 og/eller K2 ville have lidt et betydeligt yderligere tab ved at indgå i engagementet i december 2020. Ejendommen blev af auktionskøber videresolgt per 15. maj 2021 for 3.225.000 kr. til en ny køber med et særdeles beskedent overskud om noget efter fradrag af alle omkostninger. Klagerne havde således mulighed for at begrænse det påståede tab og kunne have erhvervet ejendommen i april 2021 via ejendomsmægleren, hvis de måtte have ment, at ejendommen var en god investering, da den som tidligere anført i april 2021 kunne erhverves billigere end i december 2020. Klagerne bærer bevisbyrden for, at ejendommen havde en anden værdi end dokumenteret ved den i sagen omhandlede ejendomsmæglervurdering.
K1 må selv bære risikoen for et eventuelt tab, der alene kan henføres til hans konkurs, for hvilken han må anses ansvarlig og bære risikoen for. K1 udviste egen skyld.
Banken har som långivende pengeinstitut de facto lidt et tab, foreløbigt opgjort til 402.000 kr., som følge af K1’s konkurs.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren, K1, havde været kunde i Bil Danmark (nu Ringkøbing Landbobank) siden 2012. K1 havde en ejendom (herefter ejendommen), hvori han havde et lån optaget i Bil Danmark med en restgæld på ca. 3.300.000 kr. Til sikkerhed for lånet havde banken pant i ejendommen på 2.800.000 kr. samt underpant i et ejerpantebrev på 500.000 kr. Endvidere var ejendommen behæftet med et udlæg på 1.461.762 kr. K1 havde en fast rådgiver i banken, R1.
Klageren, K2, havde tidligere været kunde i Bil Danmark, men kundeforholdet ophørte i september 2019.
I maj 2020 blev K1 erklæret konkurs. I forbindelse med konkursen skulle ejendommen sælges. K1 ønskede, at K2 skulle erhverve ejendommen, hvorefter K1 ville tilbagekøbe den.
I juli 2020 blev ejendommen af en ejendomsmægler vurderet til 2.600.000 kr. - 2.800.000 kr. ved salg i fri handel.
Klagerne har under sagens forberedelse fremlagt en skriftlig erklæring af 19. marts 2021 fra R1 og har med henvisning hertil anført, at der i perioden august til december 2020 var et forløb hos banken, hvor aftalen om K2’s overtagelse af ejendommen principielt var godkendt og blot manglede formel eksekvering. Klagerne har endvidere anført, at R1 som repræsentant for banken havde meddelt bankens accept af aftalen til K1. Banken har bestridt, at den afgav tilsagn om at yde K2 kredit til overtagelse af ejendommen.
Af R1’s skriftlige erklæring fremgår bl.a., at ”6.8.2020 sender [K2] en mail til kurator med cc til mig med et bud på huset på DKK 3,3 mio. og nævner, at det er afstemt med mig, at han blot overtager gælden i BIL Bank. Jeg kvitterer overfor [K2].”
Det fremgår endvidere, at ”9.11.2020 sender kreditafdelingen en mail til mig og spørger om jeg nu også er sikker på, at [K2] vil byde DKK 3,3 mio. som aftalt (bekymring for om [K2] vil vedstå aftalen). 9.11.2020 svarer jeg via mail at aftalen er indgået og at jeg nok skal få det bekræftet.”
Den 18. december 2020 var ejendommen på tvangsauktion, hvor højeste bud udgjorde 2.450.000 kr. Banken begærede anden auktion.
Den 29. december 2020 informerede banken K1 om, at banken ikke kunne godkende løsningen med K2.
Den 29. januar 2021 var ejendommen på anden tvangsauktion, hvor den blev solgt til tredjemand for 2.830.000 kr.
Banken har oplyst, at ejendommen den 14. april 2021 blev sat til salg for 3.295.000 kr. og den 15. maj 2021 blev solgt for 3.225.00 kr.
Banken har oplyst, at R1 ikke længere er ansat i banken.
Ankenævnet finder, at det er uklart, hvorvidt banken via rådgiveren, R1, over for klagerne havde givet et bindende mundtligt tilsagn om at yde kredit til K2 med henblik på overtagelse af ejendommen.
Ankenævnet finder, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnet afviser at behandle klagen over bankens filialbestyrer, idet Ankenævnet ikke behandler klager over enkeltpersoner, jf. § 2 i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.