Krav om erstatning vedrørende salg af andelsboligforenings ejendomme.
| Sagsnummer: | 261 /2023 |
| Dato: | 19-08-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Nanna Vetter Viberg Nielsen, Rolf Høymann Olsen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Afvisning - Ankenævnets kompetence, § 2, stk. 1
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3 Erstatning - Erstatning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning vedrørende salg af andelsboligforenings ejendomme. |
| Indklagede: | Danske Bank, Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland, Sparekassen Danmark, Ringkjøbing Landbobank og Lån & Spar Bank. |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning grundet ulovligt salg af andelsboligforenings ejendomme.
Sagens omstændigheder
Andelsboligforening S ejede to ejendomme, ejendom A, der bestod af et forhus med otte lejligheder, og et baghus med seks lejligheder, ejendom B. Klageren har oplyst, at han den 2. februar 1996 overtog en andelsbolig i andelsboligforeningen S, og at han den 20. august 1996 flyttede ind i andelsboligen.
Klageren har fremlagt et tinglysningskort af 19. juni 2003, hvoraf det blandt andet fremgår, at matriklen, hvorpå ejendom A og ejendom B lå, var delt op i forskellige dele.
Andelsboligforeningen S besluttede på en ekstraordinær generalforsamling at indhente tilbud på salg af andelsboligforening S’ ejendomme. Andelsboligforening S anmodede ejendomsmægler E om at indhente tilbud herpå.
Ejendomsmægler E har ved brev af 8. februar 2007 oplyst, at der i 2003 blev indhentet tre tilbud – et tilbud på hver af de to bygninger og et samlet tilbud på begge bygninger, og at disse tilbud blev fremlagt på en ekstraordinær generalforsamling den 12. august 2003. Klageren har fremlagt en indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling af 12. august 2003. Dagsordenen for den ekstraordinære generalforsamling var blandt andet, at andelshaverne skulle stemme om opløsning af andelsboligforeningen og salg af ejendomme hørende til andelsboligforeningen.
Ejendomsmægler E har oplyst, at andelsboligforeningen besluttede at sælge ejendom A pr. 1. oktober 2003, og at foreningen videreførtes med baghuset som foreningens eneste ejendom.
Klageren har fremlagt en slutseddel af 24. august 2003, hvoraf fremgår, at andelsboligforening S solgte ejendom A til anpartsselskab L. Klageren har fremlagt et brev fra et advokatfirma A, hvori advokatfirmaet meddelte klageren, hvilke dele af matriklen anpartsselskab L havde købt.
Klageren har anført, at salget af ejendom A var kuldsejlet, og at andelsboligforening S blev opløst på den ekstraordinære generalforsamling den 12. august 2003.
Ved brev af 5. juli 2004 meddelte andelsboligforeningen S klageren, at han grundet flere skrivelser, hvori han betvivlede andelsboligforening S’ lovlighed blev anmodet om at bevisliggøre sine påstande eller trække disse tilbage. Hvis han ikke bevisliggjorde disse eller trak dem tilbage, skulle klageren påregne at blive udelukket af andelsboligforeningen, da han ubegrundet havde miskrediteret de til andelsboligforeningen knyttede menneskers gode ry.
Klageren indsendte i 2007 en anmeldelse til politiet vedrørende, at andelsboligforening S ikke ved salget af ejendom A i 2003 havde afregnet salget med køberen.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt ekskluderede andelsboligforeningen S klageren. Den 14. februar 2008 forsøgte klageren at sælge sin andel i andelsboligforening S.
Klageren har fremlagt en kontoaftale af 10. marts 2008, hvoraf fremgår, at andelsboligforening S havde driftskonti -174 og -403 i Sparekassen Danmark (tidl. Sparekassen Himmerland og Dronninglund Sparekasse). Klageren har oplyst, at andelsboligforeningen S havde en driftskonto og indlånskonti i Nordea Danmark.
Af pantebrev af 10. juni 2008 vedrørende et kontantlån fremgår, at andelsboligforening S optog et lån i realkreditinstitut R, hvorefter andelsboligforening S erkendte at skylde realkreditinstitut R 1.400.000 kr., og at realkreditinstitut R som sikkerhed for lånet tog pant i ejendom B.
Klageren har fremlagt en e-mail fra realkreditinstitut R, hvoraf fremgår, at realkreditinstitut R havde undersøgt adkomstforholdene i tingbogen og havde konstateret, at ejendom B havde været ejet af andelsboligforeningen S siden 1984, hvorfor realkreditinstituttet R ikke havde grund til at tro, at det optagne lån ikke var udbetalt til den retmæssige ejer af ejendommen, hvilket tinglysningen af pantebrev stort 1.400.000 kr. med andelsboligforeningen S som pantstifter også var udtryk for.
Klageren har fremlagt et referat udarbejdet på baggrund af en ekstraordinær generalforsamling af 9. februar 2009. Heraf fremgår, at tre andelshavere var til stede på generalforsamlingen, og at en advokat M og en yderligere person ligeledes var til stede. Person PL var ikke til stede, da han havde gjort indsigelse mod generalforsamlingen den 5. februar 2009. Da tre ud af fire andelshavere var til stede, var generalforsamlingen beslutningsdygtig. Det blev besluttet, hvem der skulle være formand og hvem der skulle være i bestyrelsen.
Den 22. juli 2010 traf fogedretten afgørelse om fremme af en udsættelsesforretning. Kendelsen blev kæret af klageren med påstand om, at sagen skulle afvises, og at andelsboligforening S skulle anerkende klagerens salg af andel af 14. februar 2008, da eksklusionen af ham var ugyldig. Andelsboligforening S nedlagde påstand om stadfæstelse og afvisning af klagerens påstand om, at andelsboligforening S skulle anerkende klagerens salg af andel af 14. februar 2008. Ved kendelse af 29. oktober 2010 udtalte Vestre Landsret, at sagen skulle afvises fra behandling i fogedretten, da sagen, grundet eksklusionssagens særlige karakter og den bevisførelse, der var nødvendig for en stillingtagen til, om eksklusionen af klageren var berettiget, ikke var egnet til behandling i fogedretten.
Klageren har fremlagt en anmeldelsesrapport af 18. november 2010 til politiet, hvoraf fremgår, at politiet havde anmodet klageren om at indsende dokumentation vedrørende sin anmeldelse fra 2007, og at politiet havde konfronteret klageren med, at der intet nyt var i anmeldelsen vedrørende, at salget af ejendom A ikke var blevet afregnet i 2003. Det fremgår herudover, at det var politiets vurdering, at klagerens anmeldelse skulle behandles i det civilretlige system, da det civilretlige system burde afgøre, om bestyrelsen i andelsforeningen S var lovligt valgt, og hvem der kunne tegne foreningen.
Klageren har oplyst, at han i perioden fra 2008 til 2020 flere gange var blevet stævnet, at nogle af sagerne var afgjorte, og at andre var i proces.
Klageren har fremlagt en anmeldelsesrapport af 8. december 2015 til politiet, hvoraf fremgår, at klageren havde anmeldt andelsboligforeningen S og dens bestyrelsesmedlemmer for at være falske bestyrelsesmedlemmer og for at have afgivet falske forklaringer til politiet og i sager ved byretten og Vestre Landsret.
Klageren har fremlagt et brev fra Nordjyllands Politi af 9. marts 2016, hvoraf fremgår, at politiet havde standset efterforskningen i sagen mod medlemmer af andelsboligforening S’ bestyrelse for at have afgivet falsk forklaring i forbindelse med en sag ved byretten. Det fremgår, at årsagen hertil blandt andet var, at politiet ikke havde en rimelig formodning om, at der var begået noget strafbart.
Klageren har fremlagt et brev af 24. januar 2017 udleveret til lejerne i ejendom B. Af denne fremgår:
”…
Ændring af huslejeindbetalinger fra februar 2017.
På grund af rod og forsømmelse hos Administrator, der allerede har medført kortvarig afbrydelse af varmeforsyningen, samt trussel om tvangsauktion, skal huslejen fremover indbetales på konto [-312] i [Sparekassen Danmark] og blive anvendt til at holde ejendommen kørende til der sker et salg til en mere solid ejer, hvilket der arbejdes kraftigt på af bestyrelsen.
På grund af den dumme situation vil der midlertidig blive accepteret en opsigelse på en måned fra lejernes side og det indbetalte depositum vil blive tilbagebetalt.
…”
Klageren har fremlagt en e-mail af 2. juli 2017 fra et advokatfirma B, hvoraf fremgår, at bestyrelsen for andelsboligforeningen S havde antaget advokatfirmaet til at udarbejde en købsaftale vedrørende salget af andelsboligforeningens ejendom, ejendom B, da foreningen på en generalforsamling forinden havde besluttet at sælge ejendom B til anpartsselskab S. Realkreditinstitut R havde foretaget udlæg i ejendommen. Udlægget kunne indfries, når købesummen var deponeret.
Klageren har fremlagt en del af en købsaftale af oktober 2017, hvoraf fremgår at andelsboligforening S solgte ejendom B til anpartsselskab S. Købesummen var i alt 2.750.000 kr., hvoraf anpartsselskab S ville betale 1.747.218,21 kr. til indfrielse af realkreditinstitut R’s krav i ejendommen, 51.687,50 kr. skulle anvendes til indfrielse af realkreditinstitut R’s advokats krav mod andelsboligforening S og 3.902,78 kr. skulle anvendes til at indfri kommunens krav i ejendommen. Herefter skulle 947.191,51 kr. deponeres på en konto, som var anvist af den berigtigende advokat. Købsaftalen blev underskrevet af andelsboligforening S den 2. oktober 2017.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt anmeldte klageren et krav i andelsboligforeningen S til en advokat T. Advokaten meddelte klageren, at andelsboligforeningen S var trådt i likvidation, og at han ville udsende en cirkulæreskrivelse med redegørelse til alle personer, som har anmeldt et krav, når han havde skaffet sig et overblik over boets forhold, herunder aktiver og passiver.
Klageren har fremlagt en del af en afgørelse fra Skatteankestyrelsen af 21. juni 2021, hvoraf fremgår, at Skattestyrelsen gav klageren afslag på at få aktindsigt i et likvidationsregnskab og oplysninger om navne på bestyrelsesmedlemmer og likvidatorer.
Ved e-mails af 20. april 2023 har klageren anmodet Sparekassen Danmark, Danske Bank, Ringkjøbing Landbobank, Lån & Spar Bank og Nordea Danmark om at oplyse, hvilke pengestrømme der har været til andelsboligforening S’ driftskonti samt dokumentation med kontoudskrifter og årsudskrifter.
Ved e-mails af 20. april 2023 meddelte Sparekassen Danmark, Danske Bank, Ringkjøbing Landbobank og Lån & Spar Bank klageren, at de ikke kunne imødekomme klagerens anmodning, da de var underlagt tavshedspligt og derfor ikke kunne bekræfte konkrete kundeforhold eller udtale sig om disse.
Ved e-mail af en ikke nærmere angivet dato meddelte Nordea Danmark, at banken ikke kunne imødekomme klagerens anmodning, da den ikke havde oplysninger, der gik så langt tilbage i tid.
Den 25. april 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.
Klageren har fremlagt en anmeldelse af 20. marts 2024 mod politipersonale sendt til Den uafhængige politiklagemyndighed, hvoraf fremgår, at klageren anmeldte Den uafhængige politiklagemyndighed, Nordjyllands Politi og NSK for myndighedsmisbrug og korruption i forbindelse med behandling af straffesager, han 30 gange i årene 2003-2024 havde foretaget anmeldelser af.
Parternes påstande
Den 25. april 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at de indklagede pengeinstitutter in solidum skal betale 20.000.000 kr. til andelsboligforening S og 15.501.000 kr. til ham med tillæg af renter efter renteloven.
Danske Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om afvisning.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at de indklagede pengeinstitutter har begået bedrageri.
Pengeinstitutterne har samarbejdet med andelshavere i falske foreninger samt advokater og administratorer og offentlige myndigheder.
Pengeinstitutterne er ansvarlige for en kuldsejlet opløsning af andelsboligforening S. De er ansvarlige for et kuldsejlet lovligt salg af ejendom A og B, der er handlet uden betaling til andelsboligforening S. Pengeinstitutterne kunne på mindre end to minutter have skabt sig klarhed om andelsboligforeningen S og dens ejerskab af ejendommene, ejendom A og B, ved at kontakte tinglysningen og CVR-registret.
Pengeinstitutterne kunne på mindre end 12 minutter have skabt sig klarhed om andelsboligforening S’ andelshavere ved at kontakte CPR-registret.
Han har ikke fået indsigt i årsregnskaber og likvidationsregnskaber fra 2003 og 2006 og andelsboligforening S’ administratorer har i årene 2003-2023 ikke lavet årsregnskaber.
Grundet ovenstående forhold er en handelsværdi på 20.000.000 kr. tabt grundet bedrageri ved salg af ejendom A og ejendom B. De indklagede pengeinstitutter skal betale 20.000.000 kr. til andelsforening S og 15.501.000 kr. til ham. Han skal have 2.201.000 kr. i erstatning som følge af salg af ejendom A, 800.000 kr. grundet salg af en parcel, 900.000 kr. som var et indestående i Nordea Danmark, 4.000.000 kr. for betaling af husleje i perioden 2003-2023, 2.700.000 kr. grundet salget af ejendom B, 3.000.000 kr. grundet udgifter til retssager mod en falsk andelsboligforening og 1.900.000 kr. grundet et ugyldigt pantebrev, samt rente heraf. Erstatningskravene skal tillægges renter efter renteloven.
Kravet om erstatning er begrundet i manglende årsregnskaber i 20 år fra de selvvalgte administratorer hos andelsboligforening S og for deres samarbejder med pengeinstitutterne. Pengeinstitutterne har finansieret falske foreninger, der har ført retssager i årene 2003 til 2023 mod ham. Embedsmænd hos politiet, SKAT, byretten og Vestre Landsret har grundet korruption godkendt manglende indbetalinger af købesummer fra købere af ejendommene A og B, anpartsselskab L og anpartsselskab S. Købesummerne er derved ikke blevet indbetalt til andelsboligforening S’ bankkonto i Nordea Danmark, men er i stedet blevet fordelt til oprettede bankkonti hos pengeinstitutterne til fordel for falske foreninger og andelshavere.
Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at Ankenævnet i henhold til sine vedtægter § 3, stk. 1, ikke kan behandle sager, som er afgjort ved endelig dom, gyldig bindende voldgift eller retsforlig, hvor der foreligger endelig retsafgørelse, eller sager der kan forventes afgjort i forbindelse med en straffesag.
Ankenævnet skal i henhold til sine vedtægter § 5, stk. 1, litra e, afvise at behandle en klage, hvis klagen hører under, er under behandling ved, eller har været behandlet af en domstol.
Klagen skønnes på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger ikke egnet til behandling i Ankenævnet, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3.
Klagen vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende med banken.
Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har nogen oplysninger i sine systemer om hverken klageren eller andelsboligforening S. Banken er ikke part i tvisten mellem klageren og andelsboligforening S eller dennes administrator eller likvidatorer. Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Der er ikke årsagssammenhæng og påregnelighed mellem klagerens eksklusion af andelsboligforening S og klagerens erstatningskrav over for banken i henhold til denne klage og klagerens erstatningskrav er i øvrigt udokumenteret.
Nordea Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke er tale om en konkret formueretlig tvist, som Nordea Danmark er en del af. Klagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 3, stk. 1, hvorefter Ankenævnet ikke kan behandle sager, som er afgjort ved endelig dom, gyldig bindende voldgift eller retsforlig eller sager, hvor der foreligger endelig retsafgørelse eller sager, der kan forventes afgjort i forbindelse med en straffesag
Klagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 1, litra e, hvorefter Ankenævnet skal afvise at behandle en klage, hvis klagen hører under, er under behandling ved, eller har været behandlet af en domstol.
Klagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2, da klagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende mellem klageren og Nordea Danmark
Klagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4, på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger.
Nordea Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at Nordea Danmark ikke er i besiddelse af relevante oplysninger om klageren. Nordea Danmark er ikke i besiddelse af relevante oplysninger om andelsboligforening S.
Nordea Danmark har ikke handlet ansvarspådragende. Der er ikke årsagssammenhæng og påregnelighed for Nordea Danmark og det af klageren angivne tab som følge af andelsboligforening S’ eksklusion af klageren. Klagerens krav er udokumenteret.
Sparekassen Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at Ankenævnet skal afvise at behandle klagen, da den er afgjort ved endelig dom. Ankenævnet skal afvise at behandle klagen, da den fortsat er under behandling ved eller har været behandlet af en domstol. Ankenævnet skal afvise at behandle klagen, da usikkerheden ved bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger gør sagen uegnet til behandling ved Ankenævnet.
Sparekassen Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at et eventuelt krav mod sparekassen er bortfaldet som følge af forældelse. Sparekassen har ikke handlet ansvarspådragende, og klagerens krav er i øvrigt udokumenteret.
Ringkjøbing Landbobank har anført, at Ringkjøbing Landbobank aldrig har været bankforbindelse for klageren eller for andelsboligforening S.
I henhold til § 3, stk. 1, i vedtægterne for Det finansielle ankenævn kan Ankenævnet ikke behandle klager, hvor der foreligger en retsafgørelse.
Tinglysningsretten bestemte i 2017 ud fra forelagt dokumentation, at klageren ikke var andelshaver i andelsboligforening S, som følge af dennes eksklusion af foreningen, og at ejendomshandlen kunne gennemføres.
I henhold til § 5, stk. 3, i vedtægterne for Det finansielle ankenævn kan Ankenævnet afvise at behandle en klage, hvis den blandt andet ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende, eller hvis den er useriøs eller unødig.
Der er intet kundeforhold mellem hverken klageren og Ringkjøbing Landbobank eller mellem andelsboligforening S og Ringkjøbing Landbobank og dermed heller ikke noget økonomisk mellemværende mellem klageren og Ringkjøbing Landbobank.
Der verserer efter det for Ringkjøbing Landbobank oplyste en retssag mellem forskellige nuværende og tidligere andelshavere i andelsboligforeningen omkring afklaring af salgsprovenu m.v., i hvilken klageren efter det oplyste også er part.
Lån & Spar Bank har anført, at klageren ikke har dokumenteret, at der foreligger årsagssammenhæng eller påregnelighed mellem det af klageren påståede tab og Lån & Spars handlinger.
Klageren har ikke dokumenteret, at Lån & Spar har handlet ansvarspådragende, og klageren har ikke dokumenteret, at han er påført et tab relateret til Lån & Spars handlinger overfor klageren eller sandsynliggjort tabets størrelse.
Ankenævnets bemærkninger
Andelsboligforening S ejede to ejendomme, ejendom A, der bestod af et forhus med otte lejligheder, og et baghus med seks lejligheder, ejendom B. Klageren har oplyst, at han den 2. februar 1996 overtog en andelsbolig i andelsboligforening S, og at han den 20. august 1996 flyttede ind i andelsboligen.
Ved slutseddel af 24. august 2003 solgte andelsboligforening S ejendom A til anpartsselskab L. Ved købsaftale af oktober 2017 solgte andelsboligforeningen S ejendom B til anpartsselskab S.
Klageren har anført, at de indklagede pengeinstitutter har begået bedrageri. Pengeinstitutterne har samarbejdet med andelshavere i falske foreninger, advokater og administratorer og offentlige myndigheder. De indklagede pengeinstitutter er ansvarlige for en kuldsejlet opløsning af andelsboligforening S og for salg af ejendom A og B, der er handlet uden modtagelse af betaling af købesummer til andelsboligforening S.
Grundet pengeinstitutternes forsømmelser har andelsboligforening S lidt et tab på 20.000.000 kr., og han har lidt et tab på 15.501.000 kr., som de indklagede pengeinstitutter skal betale med tillæg af renter.
Ankenævnet behandler klager over danske pengeinstitutter, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 1, litra a. Klager over andelsboligforeninger, bestyrelser i andelsboligforeninger, advokater, jurister, ejendomsmæglere, likvidatorer, politiet, og offentlige myndigheder falder derfor uden for Ankenævnets kompetence.
Da andelsboligforening S ikke har givet klageren fuldmagt til på foreningens vegne at indgive en klage over de indklagede pengeinstitutter vedrørende krav om erstatning, sammenholdt med at forholdet ikke angår et privat kundeforhold mellem klageren og de indklagede pengeinstitutter, finder Ankenævnet, at den del af klagen, der vedrører andelsboligforening S’ krav om erstatning på 20.000.000 kr. falder uden for Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3.
For så vidt angår erstatningskravet på 15.501.000 kr., finder Ankenævnet, at der ikke herved er tale om en klage vedrørende et privat kundeforhold mellem klageren og de indklagede pengeinstitutter, hvorfor også denne del af klagen falder uden for Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.