Indsigelse mod for sen deponering af garantisum og spørgsmål om betingelser for frigivelse var opfyldt i forbindelse med en ejendomshandel og købers efterfølgende ophævelse begrundet i mangler ved ejendommen. Manglende kundeforhold.
| Sagsnummer: | 328 /2022 |
| Dato: | 23-06-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Jimmy Bak, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Deponering - øvrige spørgsmål
Garanti - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod for sen deponering af garantisum og spørgsmål om betingelser for frigivelse var opfyldt i forbindelse med en ejendomshandel og købers efterfølgende ophævelse begrundet i mangler ved ejendommen. Manglende kundeforhold. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod for sen deponering af garantisum og spørgsmål om betingelser for frigivelse var opfyldt i forbindelse med en ejendomshandel og købers efterfølgende ophævelse begrundet i mangler ved ejendommen. Manglende kundeforhold.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H solgte ved købsaftale af 4. februar 2022 deres ejendom til køber, K. Sparekassen Danmark var K’s pengeinstitut. Købesummen udgjorde 1.420.000 kr., og overtagelsesdagen var den 1. maj 2022.
Af købsaftalen fremgik blandt andet:
”… 5. Byggeteknisk gennemgang og huseftersynsordning
Køber bekræfter ved sin underskrift på købsaftalen:
at være gjort bekendt med, at handlen er omfattet af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., kapitel 14 (huseftersynsordningen), som betyder, at køber som udgangspunkt er afskåret fra senere at gøre mangelsbeføjelser gældende over for sælger,
at køber fra den medvirkende ejendomsmægler inden afgivelse af købstilbud har modtaget kopi af Tilstandsrapport, Elinstallationsrapport og ejeskifteforsikringstilbud
…
at køber af den medvirkende ejendomsmægler er gjort bekendt med, at køber ikke overfor sælger vil kunne påberåbe sig, at bygningernes fysiske tilstand er mangelfuld,
…
at køber dog vil kunne rejse krav imod sælger for de forhold, som sælger ikke frigøres for iht. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, kapitel 1.
…
Såfremt køber vælger ikke at tegne ejerskifteforsikring, aftales det i nærværende købsaftale i medfør af § 21, stk. 1, 2. pkt. i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., at køber ikke overfor sælger kan påberåbe sig forhold vedr. bygningernes fysiske tilstand m.v., som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af henholdsvis tilstands- og elinstallationsrapport: JA
…
9. Tinglysning, frister og omkostninger
Skødet skal været til sælgers og købers signering senest den 11.04.2022.
Sælger og køber er pligtig til at signere endeligt skøde senest den 14.04.2022.
Skødet skal anmeldes til tinglysning senest den 18.04.2022.
Tinglysningsafgift betales af køber.
…
11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
Betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes rådgiver, jf. købsaftalens afsnit 10 godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 5 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet inden fristens udløb, er handlen bindende for køber, bortset fra evt. fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
…
13. Købesummen
Kontantprisen er aftalt til kr. 1.420.000,00
…
13.3 8 hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen stiller køber pengeinstitutgaranti for kr. 1.345.000,00…”
Det fremgik endvidere, at handlens berigtigelse skulle varetages af købers rådgiver, og betales af køber.
Af standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforening, som udgjorde et tillæg til købsaftalen, fremgik blandt andet:
”…Handlens berigtigelse og betaling herfor (købsaftalens afsnit 8)
Berigtigelse
Den, som varetager handlens berigtigelse, sørger for udarbejdelse og tinglysning af skøde, samt udarbejdelse af refusionsopgørelse og evt. reguleringsopgørelse, frigivelse af købesummen … Såfremt køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse af frigivelse af købesummen, skal køber kompensere sælger ved forrentning af købesummen med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling § 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden.
…
Købesummen (købsaftalens afsnit 13)
Deponering (i henhold til købsaftalens punkt 13.1 og 13.2)
…
Såfremt deponering ikke sker rettidigt i henhold til punkt 13.1 og 13.2, er sælger berettiget til at hæve handlen efter påkrav.
…
Hvis handlen inden overtagelsesdagen hæves af den ene part pga. den anden parts misligholdelse, tilbageholdes deponerede beløb indtil, det ved dom eller (evt. udenretligt) forlig er afgjort, hvem beløbet tilkommer.
Garantistillelse (i henhold til købsaftalens punkt 13.3)
…
Såfremt garantistillelsen ikke sker rettidigt i henhold til punkt 13.3, er sælger efter påkrav berettiget til at hæve handlen.
Garantistiller skal uden påkrav deponere garantisummen i sælgers pengeinstitut på overtagelsesdagen.
…
Såfremt garantisummen ikke deponeres rettidigt, er sælger berettiget til at hæve handlen efter påkrav. Vælger sælger at fastholde handlen, forrenter køber garantisummen overfor sælger i medfør af lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling § 3, stk. 1 og § 5, stk. 1 fra rettidig deponeringsdag og indtil deponering sker.
Hvis handlen inden overtagelsesdagen hæves af sælger som misligholdt af køber, vil garantibeløbet ikke blive deponeret på overtagelsesdagen, men vil efter skriftligt påkrav helt eller delvist blive udbetalt til sælger, når én af følgende betingelser er opfyldt:
- Der foreligger en skriftlig erklæring fra køber om hel eller delvis udbetaling.
- Der foreligger forlig eller endelig dom med angivelse af det krav, som sælger har over for køber, som følge af misligholdelsen.
Anvendelse af deponerede beløb før frigivelse
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 13. og 13.3 at foranledige betaling af følgende:
- Pantegæld, der ikke skal overtages,
- Ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
…
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger.
…
Frigivelse af hele købesummen til sælger
Den, der berigtiger handlen eller depositar, har pligt til at frigive hele købesummen til sælger, når der er tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.
…
Tilbageholdelse af købesummen
…
Herudover er køber alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt under afsnit 11, eller særskilt aftalt i et tillæg til købsaftalen, og betingelserne herfor er opfyldt…”
Det fremgik endvidere, at køber kunne træde tilbage fra købsaftalen inden for 6 hverdage efter købsaftalens indgåelse mod betaling af et gebyr svarende til 1 % af den nominelle købesum.
Klagerne har oplyst, at der i forbindelse med ejendomshandlen blev udarbejdet en tilstandsrapport, der påpegede, at der var fugt i gulvet i køkkenet og tilbygningen, som burde undersøges nærmere.
Sparekassen stillede den 8. februar 2022 en garanti for købesummen overfor klagerne. Af denne fremgår blandt andet, at Sparekassen uigenkaldeligt indestår for betaling af 1.345.000 kr., som tjener til sikkerhed for ethvert krav, som følger af den mellem klagerne og køberen indgående købsaftale af 4. februar 2022, og at garantien erstattes på overtagelsesdagen den 1. maj 2022 af en deponering hos [klagernes bank] eller af udbetaling, såfremt betingelserne for frigivelse er opfyldt. Det fremgår endvidere, at den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til klagerne alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.
Køberen hævede ejendomshandlen inden overtagelsesdagen.
Klagerne har oplyst, at køberen en uge inden overtagelse af ejendommen fik adgang til ejendommen for at besigtige gulvet i ejendommens tilbygning, hvorved der fandtes vand under gulvet. Klagerne anmeldte skaden til eget forsikringsselskab, der ikke ville dække. Køberen nægtede herefter at tage skøde og mødte ikke til overdragelse af ejendommen.
Sparekassen har oplyst, at den af køberens advokat blev oplyst om, at handlen var annulleret som følge af mangler, hvorfor man ikke ønskede deponering af købesummen, og at der var forligsforhandlinger i gang mellem parterne, og sagens videre forløb skulle afvente resultatet heraf.
Den 18. juli 2022 henvendte klagerne sig til sparekassen og efterspurgte svar vedrørende en klage over sparekassens håndtering af købsgarantien. Sparekassen svarede den 19. juli 2022, at parternes advokater var på ferie, og at den derfor ikke på dette tidspunkt havde mulighed for at komme nærmere, hvad sagen handlede om, hvad der var aftalt mellem parterne og sparekassens rolle i sagen.
Den 22. august 2022 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Den 19. september 2022 deponerede sparekassen garantisummen i klagernes pengeinstitut.
Den 2. november 2022 foregik en korrespondance mellem klagernes og købernes advokater, hvoraf det fremgår, at klagernes advokat afventede svar fra retshjælpsforsikring, og at stævning var udarbejdet.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagernes påstand således, at Sparekassen Danmark skal betale morarenter i henhold til købsaftalen for forsinkelse af deponering af købesummen, og at denne skal frigives.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at ejendommen er lovligt solgt. Sparekassen har ikke hjemmel til at tilbageholde købesummen.
Køberen blev oplyst om fugt i gulvene i tilstandsrapporten, og at forholdet burde undersøges nærmere. Sparekassen stillede en garanti og kan ikke tilbageholde købesummen, fordi køberen nægter at tage skøde på ejendommen.
En advokat kan ikke uden videre annullere en handel på eget initiativ, idet dette kræver en retsafgørelse.
Deres egen bank har oplyst, at det i så tilfælde er sparekassens ejendom, idet den har stillet en købsgaranti.
Det er ikke korrekt, at der har været forligsforhandlinger.
Købesummen blev deponeret fire måneder for sent, og hun har i mellemtiden måttet betale udgifter til en ejendom, der ikke er hendes og har ikke været i stand til at indfri sit eget lån i den solgte ejendom.
Sparekassen har ikke deponeret det garantistillede beløb rettidigt og skal derfor betale morarenter i henhold til købsaftalens punkt 13.3.
Sparekassen Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen bør afvises, da klagerne ikke er kunder i sparekassen.
Sparekassen har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at den ikke har begået ansvarspådragende fejl eller mangler i sagsbehandlingen.
Klagerne har ikke lidt tab i sagen.
Sparekassen er orienteret om, at køber har gjort mangler gældende, der efter hans opfattelse berettiger en ophævelse af handlen, og sparekassen har modtaget en orientering om sagens status fra købers advokat, hvoraf fremgår, at sagen afventer klagernes retshjælpsdækning og udtagelse af stævning.
Dette betyder, at det deponerede beløb ikke kan frigives til sælger, da betingelserne herfor ikke er opfyldt. Sælger ville ikke på noget tidligere tidspunkt kunne kræve beløbet udbetalt og har dermed ikke lidt et tab på grund af sparekassens sagsbehandling.
Ankenævnets bemærkninger
Selvom der ikke bestod noget egentligt kundeforhold mellem klagerne og Sparekassen Danmark, findes klagernes krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnet finder herefter ikke, at sagen skal afvises.
Klagerne M og H solgte ved købsaftale af 4. februar 2022 deres ejendom til køber, K. Sparekassen Danmark var K’s pengeinstitut. Købesummen udgjorde 1.420.000 kr., og overtagelsesdagen var den 1. maj 2022.
Klagerne har oplyst, at der i forbindelse med indgåelse af købsaftalen blev udarbejdet en tilstandsrapport, der belyste forhold ved ejendommen, som krævede yderligere undersøgelse.
Sparekassen stillede den 8. februar 2022 en garanti over for klagerne.
Køberen hævede ejendomshandlen inden overtagelsesdagen. Køberen nægtede herefter at tage skøde og mødte ikke til overdragelse af ejendommen.
Sparekassen har oplyst, at den af køberens advokat blev oplyst om, at handlen var annulleret som følge af mangler, hvorfor man ikke ønskede deponering af garantisummen. Den 19. september 2022 deponerede sparekassen garantisummen i klagernes pengeinstitut.
Det fremgår af købsaftalen af 4. februar 2022, at garantistiller uden påkrav skal deponere garantisummen i sælgers pengeinstitut på overtagelsesdagen, og at såfremt garantisummen ikke deponeres rettidigt, er sælger berettiget til at hæve handlen efter påkrav. Vælger sælger at fastholde handlen, forrenter køber garantisummen overfor sælger i medfør af renteloven § 3, stk. 1, og § 5, stk. 1, fra rettidig deponeringsdag og indtil deponering sker.
Ankenævnet finder, på baggrund af købsaftalens og garantiens indhold, at sparekassen som garantistiller burde have deponeret garantisummen den 1. maj 2022.
Der foreligger ikke oplysning om, at rentesatsen på deponeringskontoen var positiv i perioden fra den 1. maj til den 19. september 2022.
Ankenævnet finder ikke, at klagerne har godtgjort, at de har lidt et tab ved sparekassens forsinkede deponering af garantisummen.
Ankenævnet finder ikke, at sparekassen er forpligtet til at medvirke til, at indeståendet på deponeringskontoen frigives. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at uenigheden mellem klagerne og køberen ikke er afklaret ved aftale eller endelig retsafgørelse.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnet har herved ikke taget stilling til, om klagerne vil kunne gøre krav gældende mod køberen begrundet i misligholdelse af købsaftalen.
Da sparekassen har deponeret garantisummen efter indgivelse af klagen til Ankenævnet, får klagerne klagegebyret tilbage.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.