Afgørelse

Klage fra sælger mod købers pengeinstitut vedrørende ekspeditionstid i forbindelse med salg af ejendom.

Sagsnummer:	598/2025
Dato:	23-03-2026
Ankenævn:	Helle Korsgaard Lund-Andersen, Signe Vejen Hansen, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng.
Klageemne:	Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3 Realkreditbelåning - ekspeditionstid Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Klage fra sælger mod købers pengeinstitut vedrørende ekspeditionstid i forbindelse med salg af ejendom.
Indklagede:	AL Sydbank (tidligere Arbejdernes Landsbank)
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører klage fra sælger mod købers pengeinstitut vedrørende ekspeditionstid i forbindelse med salg af ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren var ikke kunde i det indklagede pengeinstitut, AL Sydbank A/S (tidligere Arbejdernes Landsbank).

Klageren ejede en ejendom, ejendom A, sammen med H.

H var kunde i banken.

Den 13. oktober 2025 modtog banken en e-mail fra virksomhed T, som banken samarbejder med. Af e-mailen fremgik, at H og klageren havde holdt møde med virksomhed T om H’s overtagelse af ejendom A. Købesummen skulle berigtiges ved, at H indfriede parternes lån og optog et nyt lån. Virksomhed T spurgte banken, om den kunne godkende H til overtagelsen samt som enedebitor på fremtidige lån og oplyste, at klageren og H ønskede, at overtagelsen skete den 15. november 2025.

Ved e-mail samme dag til virksomhed T svarede banken blandt andet, at den havde givet H tilsagn om at godkende hende til overtagelse af ejendom A samt stå som enedebitor på fremtidigt lån. Banken oplyste yderligere, at ud fra de forudsætninger, som banken havde drøftet med H, ville den foretrække, at overtagelsen var pr. 1. december 2025, og spurgte, om dette kunne lade sig gøre.

Banken har oplyst, at den i perioden fra midten af oktober og frem til slutningen af oktober 2025 var i telefonisk kontakt med både H og klageren. Banken har anført, at banken i den forbindelse oplyste, at det var en forudsætning for, at finansieringen kunne falde på plads til den 15. november 2025, at banken modtog købsaftalen hurtigt.

Klageren har anført, at banken den 21. oktober 2025 havde en telefonisk samtale med H om overtagelsesdatoen. Umiddelbart efter samtalen skrev H ved e-mail til virksomhed T, at parterne var enige om den 15. november 2025. Denne e-mail blev samme formiddag videresendt til klageren via SMS.

Klageren har fremlagt et skærmprint af en e-mail fra H til virksomhed T, hvoraf fremgår:

”Vedr. [ejendom A]

…

Jeg har talt med min bank rådgiver [personnavn] tlf. [telefonnummer]

Vi har sammen aftalt, at det bliver d. 15. Nov.

Du kan kontakte ham hvis du vil have en bekræftelse.

Så håber jeg også at du får lavet dit arbejde hurtigt. Så vi kan få lukket sagen. [Klageren] er gået med til det bliver d. 15. Nov.”

Klageren har fremlagt en købsaftale udarbejdet af virksomhed T, hvoraf fremgår, at klageren overdrog sin ideelle anpart på 50 % af ejendom A til H. Af aftalen fremgår endvidere blandt andet:

”§ 2

OVERTAGELSESDAG

2.1 Lejligheden overtages af Køber d. 15-11-2025, fra hvilken dato det solgte henligger for Købers regning og risiko i enhver henseende.

§ 3

KØBESUMMEN OG DENNES BERIGTIGELSE

3.1 […]

Købesummen er aftalt til kr. 873.100, skriver otte-syv-tre-et-nul-nul kroner, der er berigtiget på følgende måde:

1)	Køber indfrier i forbindelse med overdragelsen restgælden på lån i [pengeinstitut P], opr. stort 992.000 kr. pr. overtagelsesdagen, obligationslån til rente 0,3513 % og mulighed for afdragsfrihed. Restgæld pr. 30.10.2025 kr. 888.176,78 og kan opsiges til indfrielse pr. 30.10.2025 til kr. 890.199,85 - heraf halvdelen	kr. 445.100
2)	Beløb afgjort ved at Sælger indfrier lån til Køber.	kr. 20.000
3)	Købesum afgjort ved kontant betaling fra Køber til Sælger	kr. 408.000
KØBESUM I ALT		kr. 873.100

3.2. Den kontante betaling skal overføres fra Køber til Sælgers konto senest pr. overtagelsesdagen, medmindre andet er aftalt mellem parterne.”

Banken har oplyst, at den modtog købsaftalen fra H den 4. november 2025.

Ved e-mail af 14. november 2025 til virksomhed T og i kopi til klageren og H oplyste banken, at beløbet på 408.000 kr. til klageren først blev frigivet den 2. december 2025, hvilket var begrundet i ekspeditionstiden af lånehjemtagelsen og den korte frist fra modtagelsen af overdragelsesaftalen frem til overtagelsen af ejendommen.

Samme dag anmodede klageren banken om, at beløbet blev frigivet senest den 15. november 2025.

Banken henviste klageren til at kontakte H med henblik på at aftale nærmere og give banken besked efterfølgende.

Samme dag svarede klageren, at klageren og H ikke ønskede at lave om på overdragelsesaftalen, samt at dennes § 3.2 fastslog, at betalingen på 408.000 kr. skulle være overført senest på overtagelsesdagen, hvorfor klageren forventede, at banken berigtigede handlen i overensstemmelse hermed og sørgede for betaling senest den 15. november 2025.

Hertil svarede banken blandt andet:

”Uoverensstemmelser skal afklares mellem du og [H].

Vi har godkendt [H] økonomisk og står for finansieringen. Der må forventes, at der kan forekomme en vis ekspeditionstid, især når overdragelsesaftalen først kommer kun 1 uge forinden og skødet få dage forinden.

Jeg bad konkret om en overtagelsesdato d. 01.12.2015, netop for at undgå denne situation, men det blev ikke imødekommet.”

Ved e-mail samme dag spurgte klageren virksomhed T, hvem der havde ansvaret for, at H den 15. november 2025 overtog ejendom A, men at klageren ikke fik pengene samme dag, og hvordan dette blev løst.

Ved e-mail af 16. november 2025 svarede virksomhed T blandt andet:

”Som banken oplyste, så anbefalede de en overtagelsesdato pr. 01.12.2025, da de ikke kunne nå finansieringen inden da. Da jeg foreslog jer dette, vendte I tilbage med d. 15.11.2025.

Hvis I ikke kan vente til, banken kan udbetale pengene, kan I eventuelt undersøge muligheden for mellemfinansiering, men det er ikke noget jeg ved noget om, så der må I tale med banken. […]”

Klageren fremsatte efterfølgende krav mod banken om udbetaling af købesummen mandag den 17. november 2025. Såfremt banken ikke efterkom dette, ville klageren fremsætte krav om renter af beløbet fra den 15. november 2025 til betaling sker, anmode banken om en redegørelse for, hvorfor den ikke kunne levere på datoen, som banken havde godkendt, samt indgive en formel klage.

Klageren klagede efterfølgende til banken over mangelfuld rådgivning.

Banken afviste klagen.

Parternes påstande

Den 20. november 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at AL Sydbank skal betale kompensation.

AL Sydbank har nedlagt påstand om afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han klager over bankens fejlagtige rådgivning, forkerte datoangivelse, manglende rettidige varsling og mangelfulde klagebehandling i forbindelse med overdragelsen af hans del af ejendom A.

H skrev den 21. oktober 2025 til virksomhed T, at hun havde talt med banken, som havde bekræftet, at overtagelsesdato og dermed udbetaling skulle ske den 15. november 2025. Virksomhed T lagde derefter denne dato til grund for berigtigelsen, og han indrettede sig som sælger efter dette.

Telefonsamtalen den 21. oktober 2025 mellem banken og H er central for sagens oplysning. Banken tilbageholder både optagelsen af samtalen og interne noter med henvisning til tavshedspligt. Dette fratager Ankenævnet mulighed for at få sagen fuldt oplyst og kan ikke bruges til at unddrage sig ansvar.

Det var først dagen inden overtagelsen af ejendom A, at han blev orienteret om, at banken alligevel ikke kunne nå finansieringen, og at udbetalingen først kunne ske den 2. december 2025. Begrundelsen var ekspeditionstid og kort frist. Der var ingen tidligere varsling eller indikation på, at datoen ikke kunne overholdes.

Banken var bekendt med overtagelsesdatoen i flere uger og deltog selv i dialogen herom. Hvis banken ikke kunne frigive købesummen rettidigt, burde banken have givet klar og rettidig besked. At banken først reagerede dagen før betaling udgør ansvarspådragende passivitet og er i strid med god bankskik.

Banken har fortsat ikke svaret på, hvorfor banken – trods kendskab til overtagelses- og betalingsdatoen i god tid – først gav besked den 14. november 2025 kl. 13:23.

Bankens sene indsigelse og manglende dokumentation kan ikke komme ham til skade og bør tillægges afgørende vægt ved Ankenævnets afgørelse.

Banken afviste hans klage med begrundelser, der ikke er korrekte. Banken hævede, at han ikke var en del af handlen, selvom banken selv fastsatte datoen 15. november 2025, som alle parter indrettede sig efter. Banken undlader at forholde sig til sin bekræftelse af datoen 15. november 2025. Banken hævder også, at banken ikke kan udtale sig på grund af tavshedspligt, selvom dette ikke gælder i en klagesag hos Ankenævnet. Banken placerede fejlagtigt ansvar hos ham og H, selvom forsinkelsen udelukkende skyldes bankens interne behandling. Afvisningerne af hans klage indeholder ingen faglig begrundelse, ingen lovhenvisning og ingen egentlig behandling af sagens kerne.

Banken kan ikke fralægge sig ansvar ved at henvise ham til H, når det er bankens egen rådgivning, der er årsagen til forsinkelsen.

Forsinkelsen har betydet, at han i perioden fra den 15. november til den 2. december 2025 har stået uden adgang til 408.000 kr., hvilket har påført ham økonomiske tab, unødvendig usikkerhed og betydelige gener.

Ankenævnet anmodes således om at fastslå bankens ansvar for fejlagtig rådgivning og manglende rettidig orientering samt at pålægge banken at betale renter for perioden samt en rimelig kompensation. Størrelsen heraf overlades til Ankenævnets vurdering.

AL Sydbank har anført, at klagen skal afvises, da der ikke består et kundeforhold mellem klageren og banken. Ankenævnet har derfor ikke kompetence til at behandle klagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3, 1. pkt.

Banken henviser til Ankenævnets praksis, herunder bl.a. sag nummer 124/2025, 378/2016 og 328/2022. I sidstnævnte to afgørelser fra Ankenævnet findes klagernes krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence, uanset at der ikke bestod et kundeforhold mellem klagerne og indklagede pengeinstitut. I 378/2016 havde køberne af en ejendom deponeret et beløb hos sælgers pengeinstitut, og klagesagen vedrørte bl.a. et spørgsmål om, hvorvidt pengeinstituttet havde været berettiget til at frigive de deponerede midler i overensstemmelse med de aftalte vilkår for frigivelse. I 328/2022 stillede købers pengeinstitut ligeledes en garanti overfor sælgerne. Ankenævnet fandt, at pengeinstituttet som garantistiller burde havde deponeret købesummen tidligere end sket.

Banken har i nærværende sag ikke stillet garanti for købesummen eller på anden måde påtaget sig en forpligtelse overfor klageren. Det fremgår således af købsaftalen, at købesummen blandt andet berigtiges ved, at H senest på overtagelsesdagen indfrier restgæld på lån og overfører kontant betaling til klageren. Købsaftalen indeholder ikke et vilkår om, at banken stiller en garanti eller på anden måde indestår for købesummens berigtigelse på overtagelsesdagen. Dette forhold påhviler H.

Klageren har i klagen gjort gældende, at banken telefonisk overfor H bekræftede, at udbetalingen kunne ske den 15. november 2025, hvilket blev videreformidlet til virksomhed T og lagt til grund for aftalen, hvilket har påført klageren et økonomisk tab.

En afgørelse af om banken mundtligt skulle have givet parterne et tilsagn om, at finansieringen ville være på plads den 15. november 2025, kræver en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Ankenævnet.

Klageren har endvidere gjort gældende, at tavshedspligten ikke gælder i en klagesag hos Ankenævnet. Det er alene klageren, som i forbindelse med indgivelse af klagen for Ankenævnet har givet samtykke til, at banken uanset sin tavshedspligt kan afgive oplysninger til Ankenævnet til brug for sagens behandling, jf. Ankenævnets vedtægter § 8, stk. 3. Bankens kunde har således ikke givet samtykke til, at banken kan afgive oplysninger til Ankenævnet. Banken kan derfor ikke oplyse, hvad banken har drøftet med H i forhold til finansieringen af købesummen. Disse oplysninger er dog heller ikke relevante, idet banken ikke var ansvarlig for købesummens berigtigelse.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var ikke kunde i det indklagede pengeinstitut, AL Sydbank (tidligere Arbejdernes Landsbank).

Klageren ejede en ejendom, ejendom A, sammen med H, der var kunde i banken.

H skulle købe klagerens andel af ejendom A, og banken skulle finansiere H’s køb heraf.

Den 13. oktober 2025 meddelte virksomhed T banken, at klageren og H ønskede, at H’s overtagelse af ejendommen skete den 15. november 2025. Samme dag svarede banken, at ud fra de forudsætninger, som banken havde drøftet med H, ville den foretrække, at overtagelsen var pr. 1. december 2025.

Banken har oplyst, at den i perioden fra midten af oktober og frem til ultimo oktober 2025 var i telefonisk kontakt med både H og klageren. Banken har anført, at banken i den forbindelse oplyste, at det var en forudsætning for, at finansieringen kunne falde på plads til den 15. november 2025, at banken modtog købsaftalen hurtigt.

Klageren og H indgik en købsaftale, hvoraf fremgår, at klageren overdrog sin ideelle anpart på 50 % af ejendom A til H med overtagelse den 15. november 2025, hvor H skulle betale 408.000 kr. kontant til klageren.

Banken har oplyst, at den modtog købsaftalen fra H den 4. november 2025.

Den 14. november 2025 oplyste banken, at beløbet på 408.000 kr. først ville blive frigivet til klageren den 2. december 2025, hvilket var begrundet i ekspeditionstiden af lånehjemtagelsen og den korte frist fra modtagelsen af overdragelsesaftalen frem til overtagelsen af ejendommen.

Der er ikke tale om en klage vedrørende et kundeforhold mellem klageren og banken. Som følge heraf har Ankenævnet ikke kompetence til at behandle klagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3, 1. pkt.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.

Kontakt

Klage fra sælger mod købers pengeinstitut vedrørende ekspeditionstid i forbindelse med salg af ejendom.