Indsigelse om rentetilpasning af realkreditlån samt krav om erstatning.
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om rentetilpasning af realkreditlån samt krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Arbejdernes Landsbank (nu AL Sydbank).
I forbindelse med et boligkøb anmodede klageren og person H banken om at medvirke til finansieringen af købet. Ejendommens kontantpris var 1.800.000 kr.
Den 18. november 2019 sendte banken ”Tilbud på nyt lån” til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”I har valgt Tilpasningslån F5 med variabel rente. I har også valgt, at I ikke vil afdrage på lånet.
…
I skal være opmærksomme på:
- At renten kan stige, når lånet skal rentetilpasses den 31. december 2023.
- At jeres ydelse stiger, når afdragsfriheden udløber den 30. september 2026.”
Af lånetilbud af 18. november 2019 fra Totalkredit fremgik blandt andet:
”Tilbud på lån
Med forbehold for Totalkredit endelige godkendelse tilbydes:
|
Låntype |
Tilpasningslån (F5) variabel rente |
|
Lånebeløb (hovedstol) |
1.440.000 |
|
Ydelse pr. måned 1. år før skat |
1.109 |
|
Rentesats i procent pr. år |
-0,2754 |
|
Afdragsfrihed til |
30. september 2026 |
|
Lånets løbetid i år |
30 |
…
Lånets væsentligste karakteristika
Tilpasningslån med rentetilpasning er et kontantlån med variabel rente, refinansiering og mulighed for afdragsfrihed. Lånets rente bliver ændret ved hver refinansiering. Når du skifter fra afdragsfrihed til at betale afdrag, stiger ydelsen markant. […]
…
Lånet er inkonverterbart, hvilket betyder, at du kun kan indfri det til markedskursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Ved hver refinansiering er der dog mulighed for at indfri (opsige) lånet til kurs 100 med et varsel. […]”
Af refinansieringsaftale af 18. november 2019 fra realkreditinstituttet fremgik blandt andet:
”Refinansiering og Rentetilpasning
Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld. Hele lånets kontantrestgæld skal rentetilpasses hvert 5. år med virkning fra en 1. januar. Tidspunktet for rentetilpasningen kan ændres, jf. pantebrevets bestemmelser herom. Lånet rentetilpasses første gang med virkning fra den 1. januar 2024.
…
Refinansieringen sker til gældende kurser og vil medføre en ændring af lånets rente og obligationsrestgæld og dermed ydelsen. Totalkredit fremsender forud for hvert refinansieringstidspunkt en meddelelse til låntager.
…”
Af ”Anbefaling af lån” dateret 19. november 2019 fremgik blandt andet:
”Rådgivningen har resulteret i, at vi anbefaler jer følgende lån:
Fastforrentet obligationslån med afdrag
…
Baseret på dette anbefaler vi jer Fastforrentet obligationslån med afdrag, og samtidig anbefaler vi, at I kurssikrer lånet.
…
Andre væsentlige forhold
Kunderne er anbefalet et fast forrentet lån med afvikling, men ønsker i stedet et F5 lån med afdragsfri og boliglån afviklet over 6 år
Boliglån afvikles over 6 år”
Den 19. november 2019 underskrev klageren og H lånedokumenterne i netbanken.
Den 31. januar 2020 blev provenuet fra F5-lånet udbetalt. Renten var -0,3123 % om året.
Den 1. februar 2020 overtog klageren og H ejendommen.
Den 29. august 2023 sendte realkreditinstituttet et brev til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”I får snart ny rente på jeres Tilpasningslån
Vi skriver til jer, fordi I snart får ny rente på jeres Tilpasningslån. Det sker automatisk 1. januar 2024, og inden da får I et nyt brev, hvor I kan se, hvad I fremover skal betale.
Hvad skal I gøre?
Hvis vi ikke hører fra jer, får I automatisk ny rente på jeres Tilpasningslån. Hvis I ønsker det, har I mulighed for at fastlåse renten via en Fastkursaftale. […]
…
Hvis I beholder jeres Tilpasningslån
Skemaet viser, hvad I betaler i dag, og hvad vi lige nu forventer, I skal betale fremover. Den nye rente og ydelse i skemaet er et øjebliksbillede, som kan ændre sig inden rentetilpasningen:
”
|
|
|
Hidtil |
|
Fra 1. januar 2024 |
|
Afdrag … |
|
0 kr. |
|
0 kr. |
|
Kontantlånsrente … |
-0,2692 % |
-969 kr. |
3,67 % |
13.218 kr. |
|
Bidragssats |
1,20 % |
4.319 kr. |
1,20 % |
4.319 kr. |
|
Ydelse … |
|
3.350 kr. |
|
17.537 kr. |
”
Den 14. september 2023 sendte banken en besked til klageren, hvoraf blandt andet fremgik:
”Du har modtaget et brev fra Totalkredit med detaljer om dit realkreditlån, der ændrer sig pr. 1. januar 2024.
Fristen for at ændre eller opsige dit nuværende lån er senest den 31. oktober 2023. Lad os tage en snak i god tid inden, hvis du har brug for at tale om ændringerne.”
Den 18. september 2023 svarede klageren blandt andet:
”Min Totalkredit er OK som den er. Vi skal ikke ændre noget der.”
Den 20. september 2023 sendte banken en besked til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”Uanset om I vælger at ændre på jeres TK lån (feks til en anden lånetype) eller ikke og fortsætter I et F5 lån med en ny periode på 5 år, vil lånet får en ny rente til refinansiering som betyder, lånet bliver dyrere for jer. Lånet vil ikke fortsætte på nuværende vilkår, hvilket også skyldes renteniveauet på nuværende tidspunkt.”
Af klagerens svar af den 26. september 2023 fremgik blandt andet:
”Jeg vil beholde min nuværende aftale, og jeg vil ikke høre om dine ændringer.”
Den 26. september 2023 sendte banken en besked til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”Vilkårene for et rentetilpasningslån (her et F5) er, at lånet får en ny aktuel rente hvert 5. år. Så kan man som kunde vælge 3 muligheder:
1. Gøre ingenting og bare acceptere den nye rente som bliver fastsat i december måned 2023
2. Vælge at omlægge lånet til en anden type lån, f.eks. med fast rente, som pt. er 5,00 % obligation
3. Vælge anden refinansieringsfrekvens, f.eks. F1 eller F3, hvor renten bliver tilpasset årligt eller hvert 3. år.”
Af klagerens svar af den 28. september 2023 fremgik blandt andet:
” Det er en meget bedre svar. Vi må god snakke om mine mulighederne.
Når man skriver vil du eller nej jeg tage mere penge fra dig den lyder meget mærkelig . Tusind tak du har forklaret sagen. Vi må god snakke i morgen den 29. September 2023.”
Den 5. december 2023 meddelte realkreditinstituttet klageren, at renten i forbindelse med rentetilpasningen ville blive 3,3483 %, og at den kvartalsvise ydelse før skat ville blive 16.372 kr.
Den 27. juni 2024 sendte banken en besked til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”Som følge af den seneste rentesænkning fra Nationalbanken sænker vi renterne… ”
Af netbankbesked af 28. juni 2024 fra klageren til banken fremgik blandt andet:
”Hvis I sænker renterne, I skal give mig nogen penge tilbage og I skal give mig min gamle bolig lån kontrakt jeg har hafr.”
Den 2. juli 2024 sendte banken en besked til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”Du har et realkreditlån, hvor vilkårene er klare, og dokumenterne I har underskrevet står, hvornår der er refinansiering, og hvis I vil lave det om, hvornår I kan komme ud til kurs 100. […] I kan lægge lånet om, men det har også sine omkostninger. …”
Den 3. december 2024 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
I februar 2025 skrev realkreditinstituttet til klageren, at han ville modtage 3.600 kr. i KundeKroner i 2025, og at beløbet ville blive fratrukket i bidragssatsen på F5-lånet. Af opkrævningsdetaljer for opkrævning den 31. marts 2025 fremgik blandt andet, at der blev fratrukket KundeKroner for 900 kr. for første kvartal.
Parternes påstande
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at AL Sydbank og Totalkredit skal stille ham som om, at hans realkreditlån blev rentetilpasset i februar 2025 og betale ham 70.000 kr. i erstatning.
AL Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han optog et F5-lån i 2020, der ifølge låneaftalen ikke kunne ændres før februar 2025. Banken foretog en førtidig refinansiering, da den i januar 2024 tvang ham til en refinansiering lånet. Banken havde ikke ret til at ændre lånet, da han ikke accepterede refinansieringen.
Banken skal redegøre for sin ændring af låneaftalen samt henvise til sin aftalehjemmel og forklare, hvorfor samme vilkår ikke gælder for begge aftaleparter.
Banken pålagde ham et meget dyrt lån. Rentestigningen skete på et tidspunkt, hvor basisrenten var markant forhøjet. Hans låneydelser blev i januar 2024 forøget med 500 %. Denne forøgelse dokumenterer klart en væsentlig økonomisk belastning.
Det er urimeligt, at det kun er banken, der ensidigt kan justere renten. Det er bekymrende, at banken ensidigt og omkostningsfrit kan ændre vilkårene, mens han som kunde pålægges et betydeligt gebyr for en tilsvarende handling.
Han deltog ikke i en genforhandling og blev ikke tilbudt et reelt alternativ. Banken sendte et it-program, hvori han skulle underskrive refinansieringen, men det var ikke muligt at afvise den. Der var kun to valgmuligheder: "Er du enig i refinansieringen?” eller "Vil du sende os en besked?". Han sendte en besked, hvori han anførte, at han ikke ønskede den foreslåede refinansiering. Det gjorde han flere gange, men banken takkede blot for hans interesse i refinansiering. Han har ret til at sige nej uden en urimelig økonomisk belastning, men fik gentagne gange at vide, at han ikke kunne afslå den førtidige refinansiering. Han blev tvunget til at acceptere urimelige betingelser.
Han ønsker et nyt lån eller refinansiering på basis af de renter, der var gældende i februar 2025 samt oplysning om hans muligheder. Banken skal tilbyde et møde, hvor han kan gennemgå mulighederne for omlægning på et oplyst og gennemsigtigt grundlag. Han ønsker at blive stillet som, at den oprindelige rente var gældende indtil februar 2025, hvorefter han og banken kan genforhandle i overensstemmelse med markedsprisen. Han ønsker en retfærdig genforhandling, da renteniveauet i dag er lavt.
Nationalbankens rentestigning på tre procentpoint til 3,5 % kan ikke begrunde eller retfærdiggøre, at hans låneydelse steg med en faktor fem. Renten faldt og blev normaliseret efter 2-3 måneder, men banken fastholdt den urimelige refinansiering.
Han fik 3.600 kr. i rabat fra Totalkredit. Banken tog ikke hensyn hertil. Rabatten blev nævnt på fakturaen, men blev ikke fratrukket det beløb, han skulle betale.
Det er i strid med almindelig aftaleret, ligebehandling, gennemsigtighed og god skik i finansielle forhold, at samme vilkår ikke gælder for banken, når den foretager en førtidig refinansiering. Det er urimelig forskelsbehandling, og banken har ikke behandlet ham retfærdigt.
Bankens beregninger var forkerte og dens opkrævninger var uberettigede. Banken henviste til Totalkredit, som henviste tilbage til banken.
Han fik oplyst, at det ville medføre et gebyr for ham på 70.000 kr. at ændre låneaftalen. Banken skal oplyse, hvad gebyret dækker samt redegøre detaljeret for sin beregning af gebyret.
Banken skal tilbagebetale ham 70.000 kr., som han blev opkrævet, eller dokumentere, at den har ret hertil.
Hidtil har han betalt 96.344.40 kr. mere end aftalt. Realkreditlånet har kostet ham 312.496,97 kr., og de samlede beløb vil nærme sig 457.013,57 kr. Lånet kommer til at koste ham 240.861 kr. mere end aftalt.
Den reelle rente, som opkræves gennem forskellige gebyrer og andre former for afgifter, er allerede nået op på 30 % af værdien af det optagne lån. Det ligner mere åger end en bankaftale. Det er urimeligt, at renten kan variere så meget.
AL Sydbank har anført, at den i 2019 rådgav klageren til at optage et fastforrentet obligationslån med afdrag. I stedet valgte klageren at optage et F5-lån.
Der er ikke tale om en ensidig ændring af låneaftalen. Banken havde ikke indflydelse på refinansieringen og rentetilpasningen, som blev foretaget af Totalkredit.
Af sagens dokumenter fremgik flere steder, at lånet rentetilpasses første gang den 1. januar 2024. Lånet blev refinansieret og rentetilpasset i overensstemmelse hermed.
Et F5-lån skal ikke genforhandles hvert femte år, men refinansieres hvert femte år, hvor der sker en rentetilpasning. Refinansiering er ikke det samme som genforhandling.
Banken har overholdt perioden på fem år fra optagelse af F5-lånet. Ved optagelse af et tilpasningslån er der altid en refinansieringsdato, som skal ske til termin, som i dette tilfælde var den 31. december 2023. Hvis lånet ikke optages præcis fem år før, vil den første renteændring ske på et tidligere tidspunkt. Klageren blev orienteret herom ved optagelse af lånet. Klagerens lån blev refinansieret den dato, som fremgik af lånedokumenterne. Det samme vil gøre sig gældende for fremtidige refinansieringer. Lånet fortsætter på nuværende vilkår indtil næste refinansiering.
3.600 kr. i KundeKroner fratrækkes klagerens bidragssats. Af terminsopkrævning med forfald den 31. marts 2025 fremgik, at klageren fik fratrukket 900 kr. for første termin. Det samme beløb fratrækkes i de tre følgende terminer. Det giver samlet 3.600 kr., som klageren skal betale mindre i låneydelse.
Banken har været i dialog med klageren angående muligheden for at fortsætte med F5-lånet eller for at omlægge til anden realkreditfinansiering.
Banken har adskillige gange opfordret til dialog, og banken vil gerne på et møde drøfte klagerens muligheder for en låneomlægning, så klageren kan træffe et valg på et informeret grundlag. Klagerens restgæld vil stige ved en låneomlægning, da det medfører omkostninger på cirka 70.000 kr. at indfri lånet og at optage et nyt lån. Det er ikke et gebyr, men kursomkostninger, som tilfalder udsteder af obligationen. Hvis klageren indfrier F5-lånet før tid, skal der ske en obligationsindfrielse, hvor kursen på obligationerne er over 100.
Klageren har ikke afholdt kursomkostninger, da han ikke har omlagt sit F5-lån, hvorfor kravet afvises.
Totalkredit har blandt andet anført, at klageren hverken har oplyst eller godtgjort, at realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende. Han har heller ikke dokumenteret eller sandsynliggjort tab som følge af realkreditinstituttets handlinger eller forsømmelser. Realkreditinstituttet har handlet i overensstemmelse med den indgåede låneaftale og rentetilpassede klagerens lån med virkning fra den 1. januar 2024 som aftalt. Realkreditinstituttet har opkrævet låneydelser i overensstemmelse med afdragsforløbet efter rentetilpasningen.
Realkreditinstituttet yder ikke rådgivning direkte til privatkunder, men samarbejder med banken, som varetager sagsbehandlingen og yder rådgivning. Realkreditinstituttet har ikke været involveret i dialogen mellem banken og klageren vedrørende lånoptagelse og refinansiering. Realkreditinstituttet har således ikke noget ansvar for indholdet af dialogen mellem banken og klageren.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Arbejdernes Landsbank (nu AL Sydbank).
I forbindelse med et boligkøb anmodede klageren og person H banken om at medvirke til finansieringen af købet. Ejendommens kontantpris var 1.800.000 kr.
Den 18. november 2019 sendte banken ”Tilbud på nyt lån” til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik, at klageren og H havde valgt at optage et F5-lån fra Totalkredit, og at renten kunne stige, når lånet skulle rentetilpasses med virkning fra den 1. januar 2024.
Den 19. november 2019 underskrev klageren og H lånedokumenterne i netbanken.
Den 31. januar 2020 blev provenuet fra F5-lånet udbetalt. Renten var -0,3123 % om året.
Den 1. februar 2020 overtog klageren og H ejendommen.
Af brev af 29. august 2023 fra Totalkredit til klageren fremgik blandt andet, at den 1. januar 2024 ville F5-lånet få en ny rente. Det fremgik endvidere, at renten ville stige til 3,67 %, og at den kvartalsvise ydelse ville stige fra 3.350 kr. til 17.537 kr., samt at den i brevet anførte rente og ydelse var et øjebliksbillede, som kunne ændre sig inden rentetilpasningen.
Den 14. september 2023 skrev banken til klageren, at fristen for at ændre eller opsige F5-lånet var den 31. oktober 2023.
Den 5. december 2023 meddelte realkreditinstituttet klageren, at renten i forbindelse med rentetilpasningen ville blive 3,3483 %, og at den kvartalsvise ydelse før skat ville blive 16.372 kr.
Vedrørende AL Sydbank
Ankenævnet finder, at banken ikke har handlet ansvarspådragende. Ankenævnet har lagt vægt på, at F5-lånet blev rentetilpasset i henhold til låneaftalen, og at klageren i forbindelse med lånoptagelsen blev oplyst af banken om, at renten kunne stige i forbindelse med en rentetilpasning.
Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge banken at stille klageren som om, at realkreditlånet blev rentetilpasset i februar 2025.
Ankenævnet bemærker, at det ikke er godtgjort, at klageren har betalt eller er blevet opkrævet 70.000 kr. for en låneomlægning, hvorfor klageren allerede af den grund ikke er berettiget til at få godtgjort 70.000 kr.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over AL Sydbank.
Vedrørende Totalkredit
Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet ikke har handlet ansvarspådragende. Ankenævnet har lagt vægt på, at F5-lånet blev rentetilpasset i henhold til låneaftalen, og at klageren i forbindelse med lånoptagelsen blev oplyst af realkreditinstituttet om, at renten kunne stige i forbindelse med en rentetilpasning.
Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge realkreditinstituttet at tilbyde klageren en rente svarende til renten på et F5-lån i februar 2025, eller at godtgøre ham de beløb, han er blevet opkrævet som følge af rentestigningen den 1. januar 2024.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over AL Sydbank.
Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.