Spørgsmål om, hvorvidt banken var bundet af sit tilsagn om et variabelt forrentet lån i forbindelse med finansieringen af klagernes byggesag.
| Sagsnummer: | 13/2026 |
| Dato: | 29-06-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Kritte Sand Nielsen, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: |
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Rente - øvrige spørgsmål Rådgivning - øvrige spørgsmål Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt banken var bundet af sit tilsagn om et variabelt forrentet lån i forbindelse med finansieringen af klagernes byggesag. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om, hvorvidt banken var bundet af sit tilsagn om et variabelt forrentet lån i forbindelse med finansieringen af klagernes byggesag.
Sagens omstændigheder
Klagerne var kunder i Danske Bank og ejede ejendom A.
Banken har oplyst, at klagerne første gang var i dialog med banken i juli 2024, fordi de ønskede at købe ejendom B. Klagerne blev kreditgodkendt til 7.995.000 kr. under forudsætning af, at egenfinansieringen udgjorde 1.800.000 kr. Klagerne blev i den forbindelse oplyst om, at de udelukkende havde mulighed for at få et fastforrentet lån. Klagerne købte ikke ejendom B.
I august 2024 var klagerne i dialog med banken om køb af ejendom C. De blev kreditgodkendt til fastforrentet lån på 7.000.000 kr. under forudsætning af en egenfinansiering på 1.600.000 kr. Klagerne købte ikke ejendom C.
Banken har oplyst, at klagerne i januar 2025 blev kreditgodkendt til 6.000.000 kr. til en byggesag vedrørende ejendom D til et samlet budget på 8.100.000 kr. med mulighed for at vælge mellem et fastforrentet lån og et F5-lån med afdrag. Den løbende finansiering af byggesagen blev i første omgang stillet til rådighed for klagerne i form af en byggekredit.
Kreditgodkendelsen blev givet under forudsætning af en samlet egenfinansiering på 2.160.000 kr., som bestod af et provenu på 1.800.000 kr. fra salget af ejendom A samt gaver fra deres forældre samt en række besparelser i byggeriet. Klagerne skulle i byggeperioden spare 195.000 kr. op til udgifter til haven og til en buffer.
Den 11. november 2025 var klagerne til et møde i banken angående den endelige finansiering af byggesagen. Banken har fremlagt en transskribering fra mødet, hvoraf blandt andet fremgår:
DB: Ja, I har f... I har ... I har udfordret den maks sammen med [tidligere rådgiver banken], men [tidligere rådgiver i banken] har selvfølgelig også ... I, øh ... Jeg er ikke i tvivl om, I har haft meget dialog før I har gjort, hvad I har gjort.
…
DB: Øh, fordi normalt så siger man, man skal belåne sin indtægt fire gange. Den vælger I jo næsten at ramme seks, og det er altså ... det er ...
…
DB: […] vi er nødt til at være meget forsigtige, når man går så langt, som man gør. Så derfor har jeg også brugt de sidste dage, øh, på at sådan noget at snakke lidt med mit kreditkontor om, hvordan løser vi de her ekstra penge, fordi vi kan jo snakke lang tid om, hvad der skete, inden I gik i gang, og alt muligt andet, men det korte af det lange er, vi mangler lidt penge nu og her. Om de 100.000 i familielån skulle have været tilbage eller ej […].
…
DB: Den kommer til at vise mig, at når alle udgifter er betalt, så er der omkring 14.000 tilbage til os selv, når ejendomsskatten slår igennem.
…
DB: Så 14.000 til mad, tøj og fornøjelser til jer.
…
DB: Yes. Det er meget ... Altså, det er en anelse mindre end den dialog, der har været med [tidligere rådgiver i banken]. Der tror jeg, at I regnede med 15, men det er også klart qua det, I skal låne lidt flere penge. Så bliver rådighedsbeløbet lidt mindre. Renten er faldet en smule, men det har ikke været nok til at dække ...
,,,
K1: Det er et fastforrentet lån, du tager de 393 ud fra, eller er det et F5-lån?
DB: Det er et fastforrentet lån. […] Ud fra den situation, vi er i lige nu. Jeg ved ikke, at der har ... Jeg kan godt læse, at der har været noget dialog omkring F5, om de her ...
…
K1: [uhørbart, taler samtidig] vi har fået lov til.
…
DB: Ja, men det var dengang, I skulle låne 6 millioner. Og, øh, jeg kan undre mig lidt over den dialog, der har været dengang. Når man er oppe og skal belåne ... Dengang på det tidspunkt skulle I belåne jeres indtægt med 5,73 eller 5,73. Ja, 5,7 gange. Et eller andet sted der skulle hun have stillet et krav om fastrente også.
K1: Ja, men nu ved jeg jo selvfølgelig godt, vi kommer og beder efter lidt flere penge, men jeg er sgu lidt insisterende over for, at vi vil altså have det F5-lån.
DB: Den her den har været så langt oppe i systemet her de sidste dage, at den er ikke til diskussion.
K1: Hvad, øh, lad os sige, at vi ikke vælger at låne de 200.
…
DB: Hmm, jamen, det ved jeg ikke. Pengene skal betales lige om lidt. Det vil sige, I låner med noget familie eller noget i stedet for for at komme ned og ikke låne mere end de 6 millioner og 88, eller hvad?
K1: Yes. Jeg vil ikke have et fastforrentet.
DB: Nej.
K1: Jeg vil have et F5.
…
DB: […] I har den her trukkede kredit, og I har den her betaling her, som heldigvis var halvanden hundrede tusind mindre.
K1: Ja.
DB: […] så står der jo et hus lige nu, hvor der ikke er fliser, græs, hæk, øh, og træterrasse og skur. Er vi ikke enige?
K1: Yes. Det er korrekt.
DB: Så i princippet, så har I et lånebehov på omkring […] 6,4 millioner.
K1: Yes.
DB: […] skur og træterrasse og så videre […] er nice to have. […] vi nødt til, qua I har det rådighedsbeløb, I har […] vi kunne have været hårdere her, og det var egentlig udgangspunktet. Det var at sige, de her penge her skal I selv finde. Øh, vi vil godt finde de 100.000 til jer til at få […] lagt den indkørsel, få lavet den græsplæne, plantet den hæk […] Så det, jeg siger til jer her, det er, at maksimum herfra lige nu er de her cirka 6,3 million.
K2: Mmm.
DB: Det vil sige, jeg giver jer 100 til de ting. I har selv 80 på kontoen, så er I tæt på at have de 200, kan man sige, til at få de her ting gjort. Der går også nogle måneder endnu, tænker jeg, inden I begynder at bygge skure og så videre […]
…
DB: […] tæt på 6 millioner. Du skal ud og finde 300.000 i hvert fald.
K2: Det kan vi jo ikke.
K1: […] Hvordan er det? Er I [uhørbart] retfærdiggøre, vi skal ud og finde 300.000, når vi kun har gået reelt set 150 over budget i forhold til, vi er blevet godkendt til et F5. Vi er gået 150.000 over budget. Nu er jeg med på, vi beder […] om 200.000.
DB: Mmm.
K1: Men lad os sige, vi cutter de 200.000 af, og vi kun beder om de 150. Eller I skal bruge 150. Hvordan er det så, vi ikke få F5'eren?
DB: […] I vælger jo at betale det her familielån tilbage på de 100. Det står der ikke nogen steder i alt det her, jeg har, om ... at de 100 skal […] tilbagebetales. Så de 100 mangler i princippet lige nu.
…
DB: […] når det er sådan, man laver sådan en sag som den, vi har her. Så står der klart og tydeligt, hvor pengene kommer fra, og […] hvad der er aftalt […] der står ikke, det er aftalt, at de her 100 her skal betales tilbage undervejs.
K1: Nej, men det var jo så der, hvor jeg rækker ud til [navn på tidligere bankrådgiver] og får hende til at retfærdiggøre for, at vi behøver kun de 100.000 til at starte med. Derefter så er det egentlig fint, at vi betaler de penge tilbage så snart, vi har sparet dem op. Vi når at spare dem op i løbet af 3 eller 4 måneder ...
…
DB: […] der er en bevilling her på at låne, øh, 6 millioner […] Jeg tænker, at nedrivningen kommer til at koste jer ca. 150.000 ekstra. Dem har vi også betalt undervejs […] Altså, hvis nedrivningen ikke var blevet dyrere. Hvis de 100 ikke var gået tilbage, så har vi vel sådan set været meget tæt på at være i mål uden haven et eller andet sted. Jeg er også nødt til at sige, der står også klokkeklart i den her bevilling, jeg sidder og kigger på, øh, lige nu, at I i køb-/byggeperioden vil spare 195.000 op til alle haveudgifter.
K2: Ja.
…
K1: […] det er jo os selv, der efterspørger at få 200 og så simpelthen droppe haven lige for nu.
…
DB: […] hvad er årsagen til, at du er så ked af fastrentelån? […]
K1: Efter skat så kommer vi til at spare ca. 2.500 kroner.
DB: […] er der jo en væsentlig større risiko ved at have en F5'er, øhm, end der er ved at have et fastrentelån, specielt når man har et rådighedsbeløb på omkring 14.000 kroner.
…
DB: Og det er jo også derfor, vi har et Finanstilsyn, der siger hver gang, at vi går ud og belåner vores, øh, kunder med mere end fire gange deres indtægt, så skal vi være forsigtige. Når vi […] låner dem over fem gange, så skal vi være ekstremt forsigtige. […]
…
DB: […] når vi har begivet os ud i et byggeri, har sagt A, så siger vi også B, og så lukker vi den af. Og igen, jeg synes også, vi strækker os lige en ekstra gang her ved at give jer 100.000 til at også kan få det gjort nogenlunde færdigt rundt om, sådan der står et hus, der er helt færdigt, i stedet for et hus, hvor I skal gå rundt i en, øh, mudderpøl, øh, den næste lange stykke tid.
…
K1: […] Vi har fået bevilliget, at vi kunne låne med et F5-lån dengang. Hvor mange penge er det, du siger, sort på hvidt, vi skal bruge for at få det F5-lån?
DB: […] I havde fået en bevilling på at låne 6 millioner kroner. I har fået 6 millioner i hånden […]
K1: 8.027.000.
DB: Hvad siger du? 8 millioner.
K1: Og 27.000 ender det samlede projekt på eksklusive ...
DB: Ja. Ja, men I skulle låne 6 millioner af os.
K1: Yes. Og vi har smidt 1,83.
DB: […] Vi er enige om, der er trukket 3.320.000 på en kredit. Og der skal betales 2.887.000 lige om lidt.
K1: Yes.
…
DB: Så det er 6 millioner, 207. Så i princippet står I og mangler omkring 207 ... 207.000 plus en have.
…
K1: Men det samlede budget ender jo på 8.027.000.
…
K1: Hvornår er det, du går ind og låser renten fast for os?
DB: […] så er der jo ikke flere dage at gå på. Det er også derfor, der sker det, der sker. Der er en overdragelse, typisk 14 dage før, hvor man får lov til at se, hvor man kan få en vurderingsmand ud og vurdere, fordi det tager 10 […] dage at få udbetalt et realkreditlån, så i princippet er vi allerede pressede.
K1: Men hvorfor er det så, der ikke er blevet handlet noget før på det her?
DB: Blevet handlet noget før? Vi kender jo heller ikke tallene, før ... I kender jo heller ikke tallene, før fakturaen den kommer.
K1: Ja, men det er jo bare, fordi vi har regnet som en pose pebernødder. Der var 150.000 i udbetaling. Dem har vi jo bare glemt at trække fra for betalingen.
DB: […] Da jeg begyndte at ridse de her tal op for jer igen, øh, det er jo først her, vi finder ud af, hvor meget, der mangler […] Jeg tror nok det med, at det har været dyrere at rive huset ned, det har I oplyst mig om engang tidligere, så det var jeg blevet gjort bekendt med. Men igen, jeg sagde også til jer, at vi er nødt til at se, hvor det ender henne, når vi er helt færdige.
…
K1: […] Men problemet er, at nu har jeg ikke en chance for at gå ud at handle på noget. Jeg er jo låst fast på det her nu.
…
DB: […] jeg tror egentlig, [K2], det dig og [K1] skal gøre nu, det er jo selvfølgelig at finde ud af, ja, øh, hvad I ...
K1: Finde ud af, hvor vi skaffer 200.000.
…
DB: Ja, […] 200.000, […] plus, […], ting til at gøre […] tingene færdige med.
K2: Ja.
K1: […] du siger det der med, at vi skal, øh, have underskrevet i dag. Hvad er deadlinen for, at vi kan nå at skaffe 200.000, så vi kan få vores F5-lån?
DB: […] jeg vil sige i morgen et eller andet sted. Fordi de skal have nogle penge lige om lidt til at betale det her hus med. Men altså, vi fik vurderingen i går […].
… ”
Banken har fremlagt ”Aftale om finansiering og tinglysning”, dateret den 12. november 2025, hvoraf blandt andet fremgår, at klagerne havde valgt at optage et obligationslån i realkreditinstitut R med en fast rente på 3,5 % om året. Hovedstolen udgjorde 6.555.000 kr. og løbetiden var 30 år. Lånet blev udbetalt den 21. november 2025.
Efterfølgende skiftede klagerne bank, da deres nye bankforbindelse bevilgede dem et F5-lån.
Den 26. november 2025 klagede klagerne til banken over bankens rådgivning.
Den 19. december 2025 afviste banken klagen.
Den 26. januar 2026 blev klagernes realkreditlån i R indfriet. Obligationsrestgælden blev i den forbindelse opgjort til 6.530.735,53 kr.
Parternes påstande
Den 8. januar 2026 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal kompensere dem de omkostninger, de har afholdt som følge af, at banken ikke bevilgede dem et F5-lån.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført blandt andet, at banken først på mødet den 11. november 2025 oplyste dem om, at det ikke var muligt for dem at få bevilget et F5-lån. På daværende tidspunkt var der under to uger til overtagelse af ejendommen, hvor udbetalingen skulle være klar. De havde ingen mulighed for at indhente tilbud fra andre banker og måtte træffe en beslutning om låntype under et betydeligt tidspres og med få alternativer. De blev presset til at acceptere et fastforrentet lån, som de ikke ønskede sig. Banken handlede i strid med reglerne om god skik.
De havde igennem en længere periode forud for mødet drøftet boligfinansieringen med banken, hvor et F5-lån var en central del. I januar 2025 blev de kreditgodkendt til både et fastforrentet og et F5-lån.
De havde opfattet kommunikationen fra banken som om, at de havde fået tilsagn om et F5-lån, forudsat at de kunne få projektet til at hænge sammen inden for den godkendte ramme. Banken oplyste dem ikke om, at muligheden for et F5-lån var betinget af, at budgettet ikke blev overskredet med 150–200.000 kr., eller at tilbagebetaling af familielån og ekstra udgifter til nedrivning ville medføre, at de ville blive afskåret fra at optage et F5-lån. Banken burde have gjort det mere tydeligt for dem, at muligheden for at få et F5-lån var særdeles usikker og afhang af meget snævre forudsætninger.
Banken var involveret i projektet og burde have rådgivet dem om konsekvenserne ved de ændrede forudsætninger. Budgetændringer i byggeprojekter er almindelige og forventelige.
De bestrider ikke, at banken skal foretage en kreditvurdering. Banken har dog en pligt til at yde korrekt, rettidig og fyldestgørende rådgivning.
Banken gav mangelfuld og for sen information om en væsentlig ændring i aftalegrundlaget. Hvis de tidligere var blevet informeret om, at banken ville kræve et fastforrentet lån under de nye forudsætninger, ville de have tilpasset projektet, tilført yderligere egenfinansiering eller indhentet lånetilbud fra andre pengeinstitutter i god tid. De havde indrettet deres økonomi efter, at de ville optage et F5-lån. Det fastforrentede lån har en højere månedlig ydelse end et F5-lån. Bankens håndtering af sagen medførte, at de skiftede bank samt ekstra omkostninger og ulemper i en allerede kompleks byggeproces. Det forhold, at de fandt en løsning andetsteds, fritager ikke banken for ansvar for de meromkostninger, de har afholdt.
Danske Bank har anført blandt andet, at banken ikke har handlet ansvarspådragende, da bankens rådgivning til enhver tid har været baseret på klagernes konkrete økonomiske forhold og det aktuelle lånebehov på det givne tidspunkt.
Bankens rådgivning var rettidig, idet banken først kunne vurdere den endelige finansieringsløsning, når det endelige lånebehov var kendt. Banken har udvist samarbejdsvilje og imødekommenhed, idet banken til trods for overskridelserne af det oprindelige budget tilbød at finansiere yderligere 300.000 kr., heraf 100.000 kr. til anlæg af have.
Klagerne har selv foretaget de dispositioner, der ændrede de forudsætninger, som den oprindelige bevilling fra januar 2025 var baseret på.
Banken gav ikke et ubetinget tilsagn om F5-lån, idet den oprindelige bevilling fra januar 2025 var betinget af specifikke forudsætninger, herunder et lånebehov på 6.000.000 kr. og en egenfinansiering på 2.160.000 kr.
Banken havde ud fra gældende lovgivning ikke mulighed for at tilbyde klagerne et lån med variabel rente baseret på kundernes lånebehov samt deres økonomi i øvrigt. Banken har ikke på noget tidspunkt under forløbet givet klagerne et tilsagn om andet. Finanstilsynet kræver, at banken skal være forsigtig, når en kunde låner mere end fire gange dennes indtægt, og ekstremt forsigtig ved over fem gange indtægten.
Bankens finansieringsløsninger er fastlagt på baggrund af lovgivningen på området, som blandt andet forpligter banken til som led i kreditvurderingen at vurdere, om der er mulighed for at tilbyde boliglån med variabel rente, herunder hvorvidt der er et tilstrækkeligt rådighedsbeløb til at modstå en rentestigning. Hver finansieringsløsning tager udgangspunktet i den konkrete kundes økonomiske forhold og den konkrete ejendom.
Det er sædvanlig og nødvendig praksis, at bankrådgivere drøfter kreditbevillinger med kreditafdelingen og er udtryk for ansvarlig sagsbehandling, ikke mangelfuld rådgivning.
Klagerne havde valgmuligheder, idet de havde mulighed for at tilvejebringe yderligere egenkapital for at få bevilget et F5-lån via banken, men valgte i stedet at skifte bank. Klagerne har ikke lidt et tab, da de efterfølgende fik bevilget et F5-lån i deres nye bankforbindelse.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i Danske Bank og ejede ejendom A.
Banken har oplyst, at klagerne i januar 2025 blev kreditgodkendt til 6.000.000 kr. til en byggesag vedrørende ejendom D til et samlet budget på 8.100.000 kr. Klagerne fik mulighed for at vælge mellem et fastforrentet lån og et F5-lån med afdrag. Den løbende finansiering af byggeriet blev stillet til rådighed for klagerne i form af en byggekredit.
Kreditgodkendelsen blev givet under forudsætning af en samlet egenfinansiering på 2.160.000 kr., som bestod af et provenu på 1.800.000 kr. hidrørende fra salget af ejendom A og gaver fra klagernes forældre samt besparelser i byggeriet. Klagerne og banken aftalte, at klagerne i byggeperioden skulle spare 195.000 kr. op til udgifter til haven og en buffer.
Den 11. november 2025 var klagerne til møde i banken. Der er fremlagt en transskribering fra mødet, hvoraf blandt andet fremgår, at ejendom D var vurderet til 8.750.000 kr. Klagerne havde et rådighedsbeløb på cirka 14.000 kr., og en gældsfaktor på 5,73. Byggeriet var blevet cirka 150.000 kr. dyrere end budgetteret, og klagerne havde tilbagebetalt et familielån på 100.000 kr. Banken stillede derfor krav til klagerne om, at de skulle erlægge yderligere 200.000 kr. i egenfinansiering, hvis de fortsat ønskede et F5-lån. I modsat fald kunne banken kun tilbyde dem et fastforrentet lån på op til 6.300.000 kr.
I november 2025 optog klagerne et fastforrentet obligationslån i realkreditinstitut R, som banken formidlede, med en hovedstol på 6.555.000 kr. Renten udgjorde 3,5 % om året.
Klagerne skiftede herefter pengeinstitut. Klagerne har oplyst, at de fik bevilget et F5-lån i deres nye bankforbindelse.
Den 26. januar 2026 blev klagernes realkreditlån i R indfriet. Obligationsrestgælden blev i den forbindelse opgjort til 6.530.735,53 kr.
Klagerne har anført, at hvis de tidligere i forløbet var blevet informeret om, at banken under de nye forudsætninger kun ville bevilge dem et fastforrentet lån, havde de tilpasset projektet, tilført yderligere egenkapital eller indhentet lånetilbud fra andre pengeinstitutter. De har lidt et tab, da det fastforrentede lån havde en højere låneydelse end et F5-lån, ligesom bankskiftet medførte ekstra omkostninger for dem.
Banken har anført, at bevillingen af et F5-lån i januar 2025 var betinget af et lånebehov på 6.000.000 kr. og en egenfinansiering på i alt 2.160.000 kr. Klagerne bidrog selv til de ændrede forudsætninger som medførte, at bevillingen af F5-lånet bortfald. Klagerne har ikke lidt et tab, idet de efterfølgende fik bevilget et F5- lån i et andet pengeinstitut.
Tre medlemmer – Kristian Korfits Nielsen, Kritte Sand Nielsen og Signe Kjørup Carlsson – udtaler:
En afgørelse af sagen beror på, om bankens bevilling af et F5-lån var betinget af, at klagerne ikke senere i forløbet ville få behov for yderligere finansiering til byggeriet.
På baggrund af parternes modstridende opfattelser af betingelserne for bevillingen af F5-lånet vil en afgørelse af sagen forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Vi finder derfor, at sagen skal afvises i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
To medlemmer – Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:
Vi lægger til grund, at banken i januar 2025 bevilgede klagerne et F5-lån i realkreditinstitut R, som banken formidlede. Vi finder det ikke godtgjort, at der forelå omstændigheder fra bankens lånetilsagn til mødet af 11. november 2025, der gjorde, at banken eller realkreditinstituttet kunne træde tilbage fra sin bevilling.
Vi finder herefter, at Danske Bank er erstatningsansvarlig for et eventuelt dokumenteret tab som følge af, at klagerne i november 2025 optog et 3,5 % fastforrentet obligationslån i stedet for et F5-lån.
På det foreliggende grundlag er det dog ikke muligt at opgøre et tab.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.