Klage fra en potentiel køber, der havde afgivet købstilbud, over en banks salg af en fast ejendom til anden side i henhold til en salgsfuldmagt. Erstatning som følge af eventuelt dobbeltsalg.
| Sagsnummer: | 247 /2017 |
| Dato: | 07-11-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Flemming Pristed, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3
|
| Ledetekst: | Klage fra en potentiel køber, der havde afgivet købstilbud, over en banks salg af en fast ejendom til anden side i henhold til en salgsfuldmagt. Erstatning som følge af eventuelt dobbeltsalg. |
| Indklagede: | Nordfyns Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Klage fra en potentiel køber, der havde afgivet købstilbud, over en banks salg af en fast ejendom til anden side i henhold til en salgsfuldmagt. Erstatning som følge af eventuelt dobbeltsalg
Sagens omstændigheder
Banken havde et nødlidende engagement med en kunde K, og havde til sikkerhed for engagementet pant i K’s ejendom. Ejendommen havde været til salg siden 2012 til en oprindelig udbudspris på 2.295.000 kr. Prisen var blevet reguleret flere gange, senest i juni 2017 til 1.495.000 kr.
Af en uigenkaldelig salgsfuldmagt af 12. juni 2017 udstedt af K fremgik blandt andet, at banken på K’s vegne og med bindende virkning for K var berettiget til at underskrive og acceptere pris og øvrige vilkår i forbindelse med salg og overdragelse af ejendommen uden på forhånd at indhente ejerens godkendelse.
Banken har oplyst, at en interesseret køber den 16. juni 2017 fik fremvist ejendommen af en medarbejder hos den ejendomsmægler E, der havde ejendommen til salg. Køberen tilbød at købe ejendommen for 1,4 mio. kr., og denne pris blev bevilget/ accepteret i banken af kreditafdelingen den 28. juni 2017. Bankens medarbejder orienterede umiddelbart herefter E om, at banken havde accepteret købet, og at ejendommen dermed var solgt.
Klageren har oplyst, at hun fik fremvist ejendommen af en medarbejder hos E den 15. juli 2017, og at hun den 16. juli 2017 tilbød at købe ejendommen for 1,4 mio. kr.
Ved en mail af 16. juli 2017 til banken og Totalkredit, der ligeledes var panthaver i ejendommen, oplyste E blandt andet, at E havde fået et bud på 1,4 mio. kr. med dis- position hurtigst muligt og overtagelse 1. september 2017. E oplyste ligeledes, at køberen var lånegodkendt. E spurgte, om banken og Totalkredit var indstillet på at medvirke til handlens gennemførelse.
Den 17. juli 2017 accepterede bankens kreditafdeling en salgspris på 1,4 mio. kr. over for Totalkredit og E.
Ved en mail af 18. juli 2017 fra E til klageren, bekræftede E, at K, banken og Totalkredit var indstillet på at sælge ejendommen til klageren for 1,4 mio. Samtidig bad E om en række oplysninger fra klageren til brug for udarbejdelse af købsaftale.
Klageren har oplyst, at hun efterfølgende sendte de ønskede oplysninger til E, og at hun henvendte sig til sin egen bank om finansieringen. E oplyste, at der ville blive udarbejdet en tilstandsrapport for ejendommen den 24. juli 2017, og at E forventede, at købsaftale m.v. kunne være klar til underskrift den 28. juli 2017.
Den 24. juli 2017 oplyste E imidlertid over for klageren, at banken havde meddelt, at ejendommen allerede var solgt til en anden køber, og at handlen med klageren derfor ikke kunne gennemføres.
Den 25. juli 2017 rettede klageren henvendelse til banken og anførte, at hun stadig anså bankens accept af hendes købstilbud som gældende og bad banken om at afslutte handlen med hende.
Den 26. juli 2017 fastholdt banken, at ejendommen allerede blev solgt til anden side i slutningen af juni 2017, og at handlen med klageren derfor ikke kunne gennemføres.
Parternes påstande
Den 31. juli 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at banken skal anerkende, at hun er den retmæssige køber af ejendommen, og at den skal betale erstatning for hendes ekstraudgifter i anledning af forsinkelsen af opfyldelsen af ejendomshandlen.
Nordfyns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken accepterede hendes købstilbud på 1,4 mio. kr. den 18. juli 2017, og at banken herefter var bundet af denne accept.
Først en uge efter, da bankens medarbejder kom tilbage fra ferie, meddelte han E, at ejendommen var solgt til anden side. Der var tale om et salg til en af bankens kunder, der er ejendomsinvestor.
Banken havde ikke givet E meddelelse om, at ejendommen tidligere var solgt til anden side. Så vidt hun er orienteret, var salget til bankens kunde endvidere ikke bindende/faldet endeligt på plads, da hun afgav sit købstilbud, idet køberen havde taget nogle forbehold, der først ”kom styr på” den 24. juli 2017, hvor hun fik afslag fra E.
Kravet om, at hun er den retmæssige ejer af ejendommen, fastholdes.
Hun står uforstående over for, at banken vurderer, at det er hendes aftale om køb, der skal annulleres. Der er mange facetter i sagen, der indikerer en ”lokumsaftale”. Hun har selv en baggrund som ejendomsmægler og er meget forundret over bankens handlemåde.
Bankens manglende kommunikation med sin samarbejdspartner, E, må være hende uvedkommende. Banken har givet E salgsansvaret og må derfor være bundet af E’s salg til hende.
Banken bør som den professionelle ikke kunne slippe godt fra sådan en opførsel.
Hun og hendes familie skal være ude af deres nuværende hus, som de har solgt, om kort tid, og vil formentlig skulle ud og finde en midlertidig lejebolig, hvis det er muligt. Hun får herved ekstra udgifter til istandsættelse af en lejebolig ved fraflytning samt til en ekstra flytning og opbevaring af inventar. Hun går ligeledes glip af skattemæssige fradrag. Hun er endvidere selvstændig og går glip af muligheden for at have klienter hjemme. Det var en af grundene til, at hun valgte at købe den omhandlede ejendom, da der var plads til hendes erhvervsvirksomhed. Nu må hun i stedet betale ekstra leje ude i byen.
Nordfyns Bank har anført, at bankens medarbejder umiddelbart efter, at banken havde accepteret salget til den første køber i slutningen af juni 2017, gav en medarbejder hos E meddelelse om, at ejendommen var solgt. Banken forventede herefter, at ejendommen blev taget af markedet og ikke fremvist for nye potentielle købere.
Klagerens bud på 1,4 mio. kr. var af samme størrelse som salgsprisen på 1,4 mio. kr., som banken tidligere havde accepteret. Da banken accepterede en salgspris på 1,4 mio. kr. over for E den 17. juli 2017, var banken ikke bekendt med, at der var tale et købstilbud fra en ny køber.
E var under hele forløbet fuldt ud orienteret om den oprindelige køber og om, at ejendommen allerede var solgt til denne køber i slutningen af juni 2017 Banken er ikke ansvarlig for, at E først den 24. juli 2017 meddelte klageren, at ejendommen tidligere var solgt til anden side.
Klageren vidste eller burde have vidst, at der ikke forelå en endelig aftale, idet der ikke var indgået en købsaftale om klagerens køb af ejendommen. Klageren må derfor selv bære risikoen for, at det ikke lykkedes at indgå en endelig aftale om køb af ejendommen.
Klagerens erstatningskrav afvises, idet erstatningsbetingelserne ikke er opfyldt. Klagerens omkostninger i forbindelse med salg og fraflytning af nuværende bopæl er banken uvedkommende.
Ankenævnets bemærkninger
Klagen vedrører spørgsmål om et eventuelt dobbeltsalg af en fast ejendom, herunder om klageren, efter at have afgivet købstilbud på ejendommen, er berettiget til en eventuel erstatning fra banken i forbindelse med salget af ejendommen til anden side i henhold til en salgsfuldmagt.
Ankenævnet finder, at den omstændighed, at sælgeren er Nordfyns Bank i henhold til en salgsfuldmagt, ikke i sig selv kan begrunde, at klagen vedrører et privat kundeforhold, som Ankenævnet har kompetence til at behandle. Ankenævnet finder på den baggrund ikke, at Ankenævnet kan behandle sagen og afviser derfor klagen i henhold til Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.