Klage over realkreditinstituttets ekspeditionstid og rådgivning i forbindelse med en subrogation i Frankrig.
| Sagsnummer: | 430/2025 |
| Dato: | 20-05-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Lars K. Madsen, Hans Christian Nielsson, Tina Thygesen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: |
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ekspedition - tidsforløb Rådgivning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Klage over realkreditinstituttets ekspeditionstid og rådgivning i forbindelse med en subrogation i Frankrig. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører klage over realkreditinstituttets ekspeditionstid og rådgivning i forbindelse med en subrogation i Frankrig.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og K, som var bosiddende i udlandet, var kunder i Nykredit Realkredit, hvor de havde et lån med en hovedstol på 640.000 EUR. Klagerne ejede en ejendom i Frankrig, som realkreditinstituttet havde pant i.
Den 31. marts 2025 sendte en fransk notar på vegne af et udenlandsk pengeinstitut D en e-mail til realkreditinstituttet, hvoraf blandt andet fremgår:
”Our client, [pengeinstitut D], is proceeding with the refinancing of our mutual clients, [klagernes navne].
In order to prepare the loan agreement and determine the outstanding amounts, I would be grateful if you could provide me with a detailed breakdown of the remaining sums to be repaid.
These amounts will be included in the new loan, and the account balance will be sent to you as soon as the new loan is signed.”
Den 22. april 2025 udarbejdede realkreditinstituttet et tilbud på indfrielse af klagernes realkreditlån, hvoraf blandt andet fremgår:
”Lånets hovedstol er 640.000,00 euro, og på indfrielsesdatoen er restgælden 634.955,91 euro.
Lånet kan indfries således:
Tilbuddet forudsætter, at vi modtager euro 637.811,88 på konto nr. […] senest den 24.04.2025.
Specifikation af kontantbeløbet
Restgæld euro 634.955,91 til kurs 100,0000 […] euro 634.955,91
Ydelse for perioden 01.04.2025 - 23.04.2025 […] euro 1.732,01
Heraf renter euro 1.150,26
Heraf bidrag euro 581,75
Obligationsrente for perioden 24.04.2025 - 30.06.2025 […] euro 3.400,78
Mellemregningsrente 2,0000% […] euro -2.406,82
Gebyr for tilbud […] euro 30,00
Gebyr for indfrielse […] euro 100,00
I alt […] euro 637.811,88”
Den 23. maj 2025 anmodede notaren realkreditinstituttet om et nyt indfrielsestilbud samt en fuldmagt til at underskrive dokumenterne i subrogationen på realkreditinstituttets vegne, så pengeinstitut D kunne få fordel af realkreditinstituttets pant i klagernes ejendom i Frankrig.
Den 27. maj 2025 svarede realkreditinstituttet notaren blandt andet:
”I will need a date from you for the repayment. When can the money be here?
Normally the notary asks us for a Mainlevée [frigivelse af pant] when the loan has been paid. I can’t send you a power of attorney.
But we will fill out the mainlevée as soon as the loan has been repaid.”
Samme dag svarede notaren realkreditinstituttet blandt andet:
”The intention is not to cancel this mortgage in order to create a new one, but rather to substitute it with the existing one.
To proceed, we will need, on the one hand, a repayment statement with a validity date, for example, valid until June 10 and, on the other hand, a power of attorney by which you (NYKREDIT) authorize that, following the repayment of the loan, [pengeinstitut D] may be subrogated in the benefit of your registered mortgage.”
Den 28. maj 2025 svarede realkreditinstituttet notaren:
“I have been talking to Nykredits French lawyer, and it is not possible to use the existing mortgage deed.
Therefore I can – as written earlier – send you a Mainlevée [frigivelse af pant] when the loan is repaid.
I[f] you have further questions about the mortgage deed please contact our lawyer:
[Advokat B’s kontaktoplysninger i Frankrig]”
Den 12. juni 2025 sendte realkreditinstituttet en påmindelse til klagerne om den næstkommende terminsbetaling på 6.882,77 EUR.
Samme dag svarede M, at han var af den opfattelse, at realkreditlånet var blevet indfriet i foråret 2025.
Den 13. juni 2025 svarede realkreditinstituttet:
”[…] Jeg har undersøgt sagen, og lånet fremgår stadig i vores system, da vi afventer afslutningen på indfrielsen og en ny dato for notarmødet.
I kan derfor blot se bort fra forrige mail, og I behøver ikke foretage jer yderligere på nuværende tidspunkt.”
Realkreditinstituttet har fremlagt en e-mail fra realkreditinstituttet til advokat B af den 18. juli 2025, hvoraf blandt andet fremgår, at notaren havde rykket realkreditinstituttet.
Samme dag svarede advokat B blandt andet:
”Sagen er organiseret som aftalt, og afstemt med notaren.
Saaledes at jeg repraesenterer Nykredit i forbindelse med underskrift af akterne.
Jeg afventer pt at modtage fuldmagt.”
Realkreditinstituttet har fremlagt en e-mail fra advokat B af den 25. juli 2025, hvoraf blandt andet fremgår:
”Til information er alle dokumenter gjort klar herfra i anledning af ovennaevnte sag, hvor jeg repraesenterer Nykredit i forbindelse med underskrift af akten.
Akten skulle have vaeret underskrevet idag.
Men det viste sig, at notaren manglede informationer fra laantager og/eller nye bank.
Derfor har de udsat underskriften.
Jeg afventer ny dato fra notaren.
Til brug for underskrift skal vi derfor bruge en ny opgoerelse af Nykredits krav.”
Den 6. august 2025 udarbejdede realkreditinstituttet et indfrielsestilbud, hvoraf blandt andet fremgår:
”Tilbud på indfrielse af lån pr. 11.08.2025
Lånets hovedstol er 640.000,00 euro, og på indfrielsesdatoen er restgælden 632.270,48 euro.
Lånte kan indfries således:
Indfrielsesform […] Kontantbeløb i euro til betaling
Straksopsigelse 647.191,75
…
Specifikation af kontantbeløbet
Restgæld euro 632.270,48 til kurs 100,0000 […] euro 632.270,48
Ydelse for perioden 01.07.2025 - 10.08.2025 […] euro 5.501,68
Heraf renter euro 1.790,49
Heraf afdrag euro 2.685,43
Heraf bidrag euro 1.025,76
Obligationsrente for perioden 11.08.2025 - 31.12.2025 […] euro 6.207,07
Mellemregningsrente for perioden 11.08.2025 - 31.12.2025...1,5000 % […] euro -3.770,25
Gebyr for indfrielse […] euro 100,00
Skyldige terminsydelser […] euro 6.852,77
Skyldige gebyrer […] euro 30,00
I alt […] euro 647.191,75”
Klagerne har fremlagt en fuldmagt på fransk, som er dateret den 7. august 2025. Ankenævnet har forstået fuldmagten som, at advokat B på vegne af realkreditinstituttet gav notaren fuldmagt til at underskrive dokumenterne i forbindelse med subrogationen.
Klagerne har fremlagt en e-mail af 11. august 2025 fra notaren, hvoraf blandt andet fremgår, at klagerne skulle betale 9.760 EUR for at få subrogationen gennemført. 9.400 EUR skulle anvendes til at indfri realkreditlånet i henhold til indfrielsestilbuddet af den 6. august 2025, mens 360 EUR var et lovpligtigt gebyr for oversættelse af dokumenterne i sagen.
Realkreditinstituttet har oplyst, at advokat B den 13. august 2025 oplyste telefonisk, at sagen var udskudt, da klagerne manglede at betale et skattekrav i Frankrig.
Den 13. august 2025 sendte K en e-mail til notaren og pengeinstitut D, hvori hun blandt andet anførte, at klagerne var utilfredse med notarens lange sagsbehandlingstid, og at de som følge af sagsbehandlingstiden havde afholdt renteudgifter til realkreditinstituttet og pengeinstitut D. Klagerne ville derfor ikke betale merudgifterne, herunder kravet på 9.760 EUR fra notaren.
Samme dag svarede notaren blandt andet, at forsinkelsen i sagen skyldtes realkreditinstituttet.
Den 21. august 2025 skrev notaren til realkreditinstituttet blandt andet, at dokumenterne i subrogationen fortsat ikke var blevet underskrevet, da klagerne manglede at betale et skattekrav på 11.432,74 EUR, som der var tinglyst et udlæg for i klagernes ejendom.
Samme dag klagede klagerne til realkreditinstituttet, som den 4. september 2025 afviste klagen.
Den 25. august 2025 skrev notaren til realkreditinstituttet, at pantebrevet i forbindelse med subrogationen var blevet underskrevet, og at indfrielsesbeløbet var blevet overført til realkreditinstituttet.
Den 28. august 2025 blev realkreditlånet indfriet i henhold til indfrielsestilbuddet af den 6. august 2025 med virkning fra den 11. august 2025.
Klagerne har oplyst, at de optog et lån i pengeinstitut D, som blev udbetalt uden at realkreditlånet samtidig blev indfriet, og at de i en periode betalte renter på begge lån.
Realkreditinstituttet har oplyst, at det per kulance afholdt omkostningerne til advokat B på 1.500 EUR, som i en subrogation sædvanligvis afholdes af låntagerne.
Parternes påstande
Den 15. september 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, som har forstået deres påstand således, at Nykredit Realkredit skal stille dem som om, at deres realkreditlån var blevet indfriet i foråret 2025, da låneprovenuet i pengeinstitut D blev udbetalt.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har anført blandt andet, at Nykredit Realkredits langsomme ekspeditionstid medførte merudgifter for dem, og at realkreditlånet skulle have været indfriet i april 2025. Deres merudgifter opstod som følge af, at deres lån hos realkreditinstituttet ikke blev indfriet i april 2025.
De har afholdt forhandlingsudgifter for cirka 9.800 EUR. De har betalt 6.207,07 EUR i renteudgifter til realkreditinstituttet, hvoraf 2.436,82 EUR ifølge realkreditinstituttet kunne have været undgået.
Realkreditinstituttet havde kendskab til, at deres realkreditlån ikke var blevet indfriet i april 2025, og havde en forpligtelse til af egen drift at informere dem herom. De blev ikke informeret om risikoen for en overlappende periode, hvor de ville skulle betale renter til realkreditinstituttet og pengeinstitut D. De blev først i august 2025 via notaren bekendt med, at de havde betalt renter på to boliglån. Realkreditinstituttet havde således hverken informeret dem, notaren eller pengeinstitut D om, at realkreditlånet ikke var blevet indfriet. Udgifterne var forudsigelige og ville være undgået, hvis realkreditinstituttet havde informeret dem tidligere i forløbet.
I en e-mail af 13. juni 2025 beklagede realkreditinstituttet for en fremsendt betalingspåmindelse, men informerede dem ikke om, at lånet ikke var blevet indfriet i april 2025. E-mailen fremstod som om, at de ikke skulle foretage sig noget i forhold til subrogationen. De blev således ikke tilstrækkeligt informeret af realkreditinstituttet. I stedet følte de sig forsikret i, at realkreditlånet var blevet indfriet.
Kommunikationsfejlen fra realkreditinstituttets side medførte, at de ikke havde mulighed for at begrænse deres merudgifter og tab. Realkreditinstituttet levede således ikke op til sine forpligtelser.
Realkreditinstituttet har indrømmet, at det ingen erfaringer havde med subrogation i Frankrig og derfor havde behov for at rådføre sig med en advokat i Frankrig, hvilket medførte, at ekspeditionstiden blev forlænget.
Realkreditinstituttet har endvidere indrømmet, at lånet blev indfriet ultimo august 2025 med kulancemæssig virkning fra den 11. august 2025. Denne indrømmelse viser, at forsinkelsen skete som følge af realkreditinstituttets og ikke notarens eller pengeinstitut D’s forhold.
Realkreditinstituttets forpligtelse til at informere sine kunder reguleres af bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder, og en overtrædelse heraf falder inden for Ankenævnets kompetence. Fransk lovgivning vedrørende subrogation er således ikke til hinder for, at Ankenævnet kan behandle klagen.
Nykredit Realkredit har anført blandt andet, at klagerne ikke har godtgjort, at realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende, eller at de har lidt et tab som følge af realkreditinstituttets handlinger eller forsømmelser. Klagerne har ikke ført bevis for, at de har afholdt renteudgifter hos både realkreditinstituttet og pengeinstitut D for den samme periode.
Realkreditinstituttet har ikke indrømmet over for klagerne, at 2.436,82 EUR kunne have være undgået. Beløbet består af obligationsrenten på 6.207,07 EUR fratrukket mellemregningsrenten på 3.770,25 EUR for perioden 11. august til 31. december 2025. Mellemregningsrenten frem til den 31. december 2025 skulle betales, uanset hvornår i perioden, realkreditlånet var blevet indfriet.
Klagerne indgik en aftale med pengeinstitut D om, at D skulle indfri realkreditlånet ved subrogation, og klagerne bør derfor i stedet gøre et krav gældende mod D for at have udbetalt låneprovenuet, før betingelserne for subrogation var til stede. Forpligtelsen til at orientere klagerne om, at lånet ikke var indfriet, lå hos D, og realkreditinstituttet er ikke ansvarlig for D’s manglende orientering.
Det var ikke påregneligt for realkreditinstituttet, at D ville udbetale et lån til klagerne, inden sikkerheden var på plads og uden samtidig at indfri realkreditlånet.
Der var ingen forsinkelse i sagens behandling, der skyldes realkreditinstituttets ekspeditonstid. At realkreditinstituttet måtte rådføre sig med en advokat i Frankrig, var ikke en forsinkelse, men en forudsætning for, at subrogationen kunne gennemføres. Det tager cirka to måneder at gennemføre en subrogation i Frankrig, hvis der ikke opstår forhindringer undervejs. Processen kan kompliceres, når der er tale om subrogation af et lån fra en kreditor, som ikke er etableret i Frankrig. Der var ikke tale om undgåelige forsinkelser fra realkreditinstituttets side, da en subrogation i Frankrig er en længerevarende proces.
Klagernes manglende betaling af et skattekrav i Frankrig var en medvirkende årsag til, at subrogationens ekspeditionstid trak ud.
Den eneste undgåelige forsinkelse, som ikke skyldes klagernes egne forhold, var, at notaren ved sin henvendelse den 31. marts 2025 ikke gjorde realkreditinstituttet opmærksomt på, at der var tale om subrogation, men blot anmodede om en opgørelse af lånet som ved en normal indfrielse. Det var først ved sin henvendelse den 23. maj 2025, at notaren oplyste, at låneindfrielsen skulle ske som led i en subrogation, og at han havde behov for en fuldmagt fra realkreditinstituttet.
Realkreditinstituttet havde hverken drøftet indfrielse eller subrogation med klagerne, som i stedet kommunikerede med pengeinstitut D og notaren herom.
Den 13. juni 2025 informerede realkreditinstituttet klagerne om, at lånet ikke var blevet indfriet, samt at de ikke skulle foretage sig yderligere i forhold til terminsbetalingen, da forfaldne terminsydelser sædvanligvis inkluderes i indfrielsesbeløbet. Pengeinstitut D eller notaren må have bragt klagerne i den tro, at realkreditlånet var blevet indfriet. Klagernes lån hos D var formentlig blevet udbetalt på daværende tidspunkt, uden at D eller notaren havde orienteret klagerne om, at realkreditlånet ikke var blevet indfriet.
Klagerne blev alene skuffede i sine forventninger over, hvor hurtigt subrogationen kunne gennemføres og over, at realkreditlånet ikke blev indfriet i foråret 2025. Erstatningsbetingelserne er ikke opfyldte.
Realkreditinstituttets indfrielse af klagernes lån før modtagelse af indfrielsesbeløbet skete per kulance og var ikke en indrømmelse af forsinkelse i ekspeditionen.
Realkreditinstituttet har til støtte for afvisningspåstanden anført, at låneaftalen, herunder subrogationen, er reguleret i fransk ret, idet låneaftalen er indgået med fransk lovvalg. Sagen skal afvises i medfør af § 5 i Ankenævnets vedtægter, da sagen har en større tilknytning til Frankrig.
Realkreditinstituttet har endvidere anført, at fastlæggelse af hændelsesforløbet forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, hvilket ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor sagen skal afvises i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og K, som var bosiddende i udlandet, var kunder i Nykredit Realkredit, hvor de havde et lån med en hovedstol på 640.000 EUR. Klagerne ejede en ejendom i Frankrig, som realkreditinstituttet havde pant i.
Den 31. marts 2025 skrev en notar i Frankrig på vegne af udenlandsk pengeinstitut D, en e-mail til realkreditinstituttet, hvori han anmodede om et indfrielsestilbud på realkreditlånet.
Den 22. april 2025 udarbejdede realkreditinstituttet et indfrielsestilbud, hvoraf blandt andet fremgår, at lånet kunne indfries den 24. april 2025 for i alt 637.811,88 EUR.
Den 23. maj 2025 anmodede notaren realkreditinstituttet om et nyt indfrielsestilbud. Ydermere anmodede notaren om en fuldmagt, så notaren kunne repræsentere realkreditinstituttet i forbindelse med en subrogation af realkreditinstituttets pant i klagernes ejendom i Frankrig, så pengeinstitut D kunne få fordel af pantet.
Den 27. maj 2025 spurgte realkreditinstituttet notaren, hvornår lånet ville blive indfriet og oplyste, at sædvanligvis ville realkreditinstituttet sende en erklæring om frigivelse af et pant, når lånet var blevet indfriet. Realkreditinstituttet kunne ikke give notaren en fuldmagt.
Den 28. maj 2025 skrev realkreditinstituttet til notaren blandt andet, at realkreditinstituttets advokat, B, i Frankrig havde oplyst, at det ikke var muligt at anvende det eksisterende pantebrev på ejendommen i forbindelse med en subrogation. Hvis notaren havde yderligere spørgsmål angående subrogationen, skulle disse sendes til B.
Den 6. august 2025 udarbejdede realkreditinstituttet et indfrielsestilbud, hvoraf blandt andet fremgår, at realkreditlånet kunne indfries den 11. august 2025 for 647.191,75 EUR.
Den 11. august 2025 opkrævede notaren klagerne yderligere 9.760 EUR til gennemførelse af subrogationen, hvoraf 9.400 EUR skulle anvendes til at indfri realkreditlånet i henhold til indfrielsestilbuddet af den 6. august 2025, mens 360 EUR var et lovpligtigt gebyr for oversættelse af dokumenterne i sagen.
Den 21. august 2025 skrev notaren til realkreditinstituttet blandt andet, at gennemførslen af subrogationen afventede klagernes betaling af et skattekrav på 11.432,74 EUR, så skattemyndighedernes pant i klagernes ejendom kunne blive aflyst.
Den 28. august 2025 blev klagernes realkreditlån indfriet i henhold til indfrielsestilbuddet af den 6. august 2025 med virkning fra den 11. august 2025.
Ankenævnet finder, at en afklaring af, om realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende og som følge heraf har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med subrogationen, forudsætter bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer fra realkreditinstituttet, klagerne, pengeinstitut D og notaren, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Klagen afvises derfor i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.