Indsigelse om ansvarspådragende rådgivning om optagelse af et rentetilpasningslån i 2012 og indsigelse vedrørende afslag på finansiering af køb af ejendom i 2014. Krav om nedsættelse og bestemt afvikling af gæld.
| Sagsnummer: | 456 /2022 |
| Dato: | 23-06-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Kritte Sand Nielsen, Kim Korup Eriksen og Tina Thygesen |
| Klageemne: |
Afslag - Lån
Akkord - afslag Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Indsigelse om ansvarspådragende rådgivning om optagelse af et rentetilpasningslån i 2012 og indsigelse vedrørende afslag på finansiering af køb af ejendom i 2014. Krav om nedsættelse og bestemt afvikling af gæld. |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om ansvarspådragende rådgivning om optagelse af et rentetilpasningslån i 2012 og indsigelse vedrørende afslag på finansiering af køb af ejendom i 2014. Krav om nedsættelse og bestemt afvikling af gæld.
Sagens omstændigheder
Klagerne blev kunder i Nordea Danmark i 2012 efter at have solgt deres hus (Ejendom1) med et tab på 1.200.000 kr. Klagerne ønskede at bygge et nyt hus (Ejendom2). I forbindelse med afslutning af byggeriet af Ejendom2 var klagerne til møde med banken den 12. november 2012. Klagerne har oplyst, at prisen for byggeriet var ca. 5.800.000 kr. Af bankens referat af mødet fremgik følgende:
”… byggeriet er blevet væsentlig dyrere en[d] projekteret. Samtidig har I solgt en lejlighed og et hus med underskud, dette betyder at I skal have finansieret et beløb der overstiger opførelsessummen, og Nordea Kredits vurdering af det færdige hus.
Finansieringen er sammensat af:
Nordea Kredit lån på 4.400.000 kr., lånet er et rentetilpasningslån, løbetid 30 år, afdragsfrihed i 10 år, lånet refinansieres hvert 5. år, første gang den 1. april 2017.
Nordea Prioritet Boligkøb, på 2.100.000 kr., lånet løber i 30 år, men genforhandles senest om 10 år, renten er variabel, og for tiden 6,7% om året.
Ejerskiftelån 1.120.000 kr., lånet løber og [af]drages over 10 år, renten er for tiden 7,5% om året.
…
I oplyste at I som tingene ser ud nu, forventer at sælge huset når I går på pension …”
Klagerne fik herefter finansiering som beskrevet ovenfor. I forbindelse med finansieringen underskrev klagerne erklæringer om bankens rådgivning. Af erklæring vedrørende realkreditlånet (et såkaldt S5 lån) fremgik blandt andet:
”… Vores erfaring med at optage lignende lån er middel …
… I forbindelse med sikkerhed for udsving i ydelsen og restgælden lægger vi særlig vægt på at have en fast lav ydelse, og er bekendt med, at kursværdien af restgælden kan blive større end lånets pålydende hvis renten falder
…
Vores forventning til lånets reelle løbetid:
Forventer ikke at indfri før tid. …
Vi vælger et S5, lån for at frigive likviditet til at afbetale på bankgælden der er forrentet med en højere rentesats end Nordea Kredit lånet. Vi er bekendt med at renten på nuværende tidspunkt er meget lav, og har derfor valgt at låse renten frem til 1/4 2017. Vi er bekendt med risikoen for, at renten til den tid kan være højere end hvad et eventuelt lån med fast rente kan optages på nuværende tidspunkt …”
Som alternativ til den valgte finansiering var angivet et 30-årigt obligationslån med en rente på 3,5 % om året og ti års afdragsfrihed.
Af erklæring vedrørende ejerskiftelånet fremgik blandt andet:
”… Vi har den 12. november 2012 modtaget rådgivning af Nordea i forbindelse med optagelse af et lån med sikkerhed i [Ejendom2] …
Vi vælger ejerskiftelånet til finansiering af de ekstra udgifter der har været ved byggeriet, salg af lejlighed og tab på [Ejendom1]. Vi er opmærksomme på, at renten på lånet er variabel dette kan betyde at ydelsen på lånet kan stige for at fastholde lånets løbetid. Vi er opmærksomme på, at lånet er ydet udover huset vurdering … ”
I 2014 solgte klagerne Ejendom2. I forbindelse med salget blev S5 lånet indfriet til overkurs, hvilket medførte, at klagernes gæld steg. Klagerne har oplyst, at lånet blev indfriet til kurs ca. 105,5.
Efter salget af Ejendom2 ønskede klagerne igen belåning via Nordea til en ny bolig (Ejendom3) til ca. 3.200.000 kr., hvilket banken afslog. Banken har oplyst, at afslaget var begrundet i en ny kreditvurdering af klagernes økonomi og i det specifikke nye boligkøb, og at banken i stedet anbefalede klagerne at finde en lejebolig.
Klagerne fik herefter godkendt finansieringen af deres nye ejendom (Ejendom3) i et andet pengeinstitut, P, der dog ikke ønskede at overtage det oprindelige lån fra tabet ved hussalget i 2012, inklusive det nye tab fra 2014. Den 16. september 2015 underskrev klagerne et gældsbrev vedrørende gælden til Nordea Danmark. Hovedstolen udgjorde 1.775.393 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 17.700 kr. frem til den 1. april 2021, hvorefter der den 30. april 2021 skulle betales et beløb på 1.209.200,90 kr. Renten var variabel, for tiden 7,00 % om året. Klagerne har oplyst, at lånet blev bevilget som et blanco lån, og at de til 2018 betalte i alt 550.000 kr. i ydelse på lånet (17.700 kr. pr. måned). Herefter var det ikke muligt for dem at fortsætte med at indbetale 17.700 kr. om måneden.
I foråret 2018 opstillede klagerne løsningsforslag til afvikling af deres gæld i banken. Ved e-mail af 25. maj 2018 meddelte banken, at den ikke kunne imødekomme klagerne, og at banken ikke så ”anden udvej end at starte rykkerprocedure, hvormed jeres sag overgår til Nordea inkassoafdeling”.
Parternes påstande
Den 31. oktober 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet. Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark enten skal acceptere, at gælden nedskrives til 500.000 kr. mod kontant indbetaling, eller at banken skal acceptere, at gælden afvikles med 1.000 kr. pr. måned, mod at banken får salgspant for 750.000 kr. i Ejendom3, der forventes solgt i forbindelse med deres pensionering om ca. syv år.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende og i strid med god bankskik.
Bankens rådgivning om finansieringen af Ejendom2 var dårlig og utilstrækkelig. De følte sig ikke tilstrækkeligt i stand til at vurdere fordele og risici mv. ved forskellige scenarier af lånoptagelse og låntyper. Valget af lånet med rentetilpasning hvert femte år var en opfordring og et krav fra bankens side, som de måtte sige ja til netop på grund af deres ”middel” kendskab. Banken anførte, at det ville sikre økonomien fem år frem.
De oplyste ved belåning af Ejendom2 banken om, at de ikke ville beholde Ejendom2 ret længe, fordi den var blevet dyrere end antaget. Det var banken, der skrev referatet, og de har aldrig anført eller haft til hensigt at beholde Ejendom2 længere end to til tre år, fordi det var blevet for dyrt for dem.
Alligevel fik de påtvunget et lån med rentetilpasning hvert femte år af ”sikkerhedsmæssige hensyn”. Da lånet to år senere skulle indfries, var det til ca. kurs 105,5, hvilket kostede dem over 300.000 kr. samt store omkostninger til banken, som blev lagt oveni lånet. Gælden voksede som følge heraf til 1.775.393 kr. Gælden på 1.200.000 kr. skal være udgangspunktet, ikke de 1.775.393 kr., som gælden voksede til i 2014 på grund af bankens uacceptabelt dårlige rådgivning. Banken er ansvarlig herfor.
Bankens afslag på finansiering af Ejendom3 i 2014 var en åbenlys forkert kreditvurdering i strid med god bankskik. Banken burde have sagt ja til finansiering af Ejendom3, der var markant billigere end Ejendom2. Det nye engagement ville blive halveret efter købet af Ejendom3 med en deraf følgende budgetforbedring, som kunne anvendes til afvikling af gælden på 1.200.000 kr. De følte sig stærkt svigtet af banken ved dens afslag på finansiering af Ejendom3. De forstod intet. Banken havde taget dem ind som kunder med finansiering af den dyrere Ejendom2. Bankens afslag på finansiering af Ejendom3 har kostet dem tæt på 1.000.000 kr. Banken er ansvarlig herfor.
Efter skiftet til P var de i stand til at afvikle 17.700 kr. på blanco lånet til banken de følgende fire et halvt år. Dette beløb ville de også have haft til afvikling, hvis de var forblevet kunder i Nordea. På trods af deres betaling af ca. 550.000 kr. i ydelse indtil 2018 faldt restgælden kun til 1.600.000 kr. på grund af den høje rentesats. Havde banken truffet den rigtige beslutning i stedet for at tvinge dem til at skifte til P, kunne gælden på 1.200.000 kr. være afviklet med 17.700 kr. pr. måned til en langt lavere rente, og dermed havde gælden i dag været langt lavere. I stedet valgte banken at indfri til overkurs og pålagde dem derudover store låneomkostninger for at lukke sagen, og renten på lånet blev fastsat meget høj.
Fra 2018 var det ikke længere muligt at betale 17.700 kr. pr. måned. De indgik et forlig på betaling af kr. 4.000 pr. måned rentefrit. Gælden er opgjort til ca. 1,5 mio.kr. og dermed vil det tage ca. 35 år fra nu at betale gælden.
Gælden på 1.200.000 kr., og ikke de 1.775.393 kr. som gælden voksede til i 2014, skal være udgangspunktet. Det afviklede beløb på 550.000 kr. frem til det nye forlig i 2018 skal regnes i forhold til de 1.200.000 kr. og i forhold til en gennemsnitlig boligrente i perioden. Hermed ville gælden ligge på under 1.000.000 kr. i dag. P har accepteret, at banken kan tinglyse et salgspant på 700.000 kr., og at de, indtil de pensioneres, betaler kr. 1.000 pr. måned på lånet. Når de pensioneres betaler de 0 kr. i ydelse, og lånet afvikles ved salg af huset. Der vil utvivlsomt være friværdi hertil, fordi P har bedt dem afvikle det ene boliglån over ni år. Dermed vil banken være sikret, at lånet, som er et blanco lån, er dækket af salgspantet.
Banken skal på baggrund heraf indgå forlig, så enten a) gælden kan indfries med 500.000 kr. kontant eller b) gælden afvikles med 1.000 kr. pr. måned. Der gives salgspant på 750.000 kr. i Ejendom3, som forventes solgt i forbindelse med deres pensionering om syv år.
De anerkender ikke en hovedstol 1.775.393 kr., som er minimum 500.000 kr. for høj. Det er netop afsløret i pressen, at Nordea Danmark har lavet graverende fejl (ulovlige fejl) i kunders gældsfastsættelse. Det drejer for Nordeas vedkommende særligt om de lån, som de fra 2019 solgte videre til blandt andet inkassofirmaet L, som de jo betaler til nu. På baggrund heraf kan de håbe, at banken eftergiver gælden.
Nordea Danmark har anført, at klagerne har gjort gældende, at de blev påtvunget et S5 lån, og at de var nødt til at skifte til en anden bank. Dette afvises. Det fremgår af mødereferatet fra november 2012, at klagerne blev rådgivet om flere forskellige låntyper og selv aktivt tog stilling og valgte netop den pågældende låntype, ligesom det fremgår, at de var bekendte med risikoen for renteudvikling.
Det fremgår ligeledes, at klagerne selv gjorde udtrykkeligt opmærksom på, at de ikke ønskede at indfri S5 lånet før tid. Det fremgår klart af sagens bilag, at klagerne selv valgte den pågældende låntype, og at banken ikke på noget tidspunkt har tvunget dem til noget.
Banken udviste ansvarlig adfærd i forbindelse med kreditvurderingen. Banken indhentede blandt andet information om klagernes indtægtsforhold og budget, og om klagerne var i restance med deres betalinger.
Banken afviser således, at den ikke har handlet i overensstemmelse med regler om god bankskik.
Klagerne har ikke lidt et erstatningsretligt relevant tab.
Banken forsøgte på alle tænkelige måder at imødekomme klagerne og hjælpe dem med deres tiltagende økonomiske udfordringer. Der blev afholdt flere møder, hvor banken forsøgte at lægge en plan for afvikling af klagernes gæld, ligesom der blev bevilget ydelsesfritagelse i perioder og gjort forsøg på at udfærdige holdbare budgetter sammen med klagerne, som havde haft et meget højt forbrug.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne blev kunder i Nordea Danmark i 2012 efter at have solgt deres hus (Ejendom1) med et tab på 1.200.000 kr. I 2012 fik klagerne via Nordea Danmark finansieret byggeriet af et nyt hus (Ejendom2) samt gælden på 1.200.000 kr. med et realkreditlån med rentetilpasning hvert femte år, et Nordea Prioritet Boligkøb og et ejerskiftelån.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at bankens rådgivning i forbindelse klagernes optagelse af rentetilpasningslånet i 2012 var ansvarspådragende. Ankenævnet har herved lagt vægt på bankens referat af mødet og på indholdet af dokumentet om rådgivning, som klagerne underskrev, og hvoraf det fremgik, at de ikke forventede at indfri rentetilpasningslånet før tid.
I 2014 solgte klagerne Ejendom2. Efter salget af Ejendom2 ønskede klagerne igen belåning via banken til en ny bolig (Ejendom3). Banken afslog dette. Banken har oplyst, at afslaget var begrundet i en ny kreditvurdering af klagernes økonomi og i det specifikke nye boligkøb.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har pådraget sig ansvar i forbindelse med afslaget på finansiering af Ejendom3. Ankenævnet bemærker, at det beroede på bankens egen afgørelse, om den ønskede at imødekomme klagernes anmodning om lån. Dette gælder uanset det oplyste om, at købesummen for Ejendom3 var betydeligt lavere end salgssummen for Ejendom2.
Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke, at banken i forbindelse med klagernes kundeforhold i banken har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at banken skal pålægges at nedskrive gælden.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnet påtager sig ikke at foretage en revisionsmæssig gennemgang af engagementet.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.