Afgørelse

Spørgsmål om bank havde givet bindende tilsagn om lån til køb af bolig

Indledning

Denne sag vedrører, om Nykredit Bank har givet klageren tilsagn om at kunne låne 1,7 mio. kr. til køb af en bolig.

Sagens omstændigheder

I august 2011 henvendte klageren sig til Nykredit Bank, idet hun ønskede at låne til køb af en fast ejendom. Der blev herefter afholdt et møde, hvor banken udarbejdede et budget til klageren på baggrund af klagerens årsopgørelse for 2010 og en boligkøbsberegning udarbejdet af et andet pengeinstitut, P.

Klageren har anført, at hun ønskede at låne til køb af en ejendom, som hun boede til leje i. Ejendommen skulle på tvangsauktion. Banken har anført, at budgettet tog udgangspunkt i en fiktiv bolig.

Af budgettet fremgår følgende:

"Kundebudget – home ejendom, Kontantpris i kr. 1.700.000

På baggrund af de oplysninger du har givet Nykredit, har vi udarbejdet et budget for år 2013 ….

Budgettet kan anvendes ved en ansøgning om lån til finansiering af bolig i Nykredit, Nykredit Bank og Nykredit Pantebreve….

…

Budgetforudsætninger
Til belåning af den nye bolig er opstillet en finansiering. Kursudviklingen og ændringer i den valgte finansiering kan påvirke, hvad der er til privatforbrug. Den opstillede finansiering er ikke et tilbud, men skal alene ses som et forslag.

…

... Du kan kun anvende budgettet som vejledning og kun så længe der ikke sker ændringer i de nævnte forudsætninger …."

Banken modtog i midten af december 2011 en urevideret råbalance for klagerens erhvervsvirksomhed.

I slutningen af december 2011 var klageren til møde i banken.

Ved e-mail af 26. januar 2012 meddelte banken klageren, at hun ikke kunne godkendes til et lån. Af e-mailen fremgår følgende:

"Nu er der svar fra Nykredit og på baggrund af årsregnskabet 2010 (som udviser et overskud på 25.000 kr.) er den svær at løfte.

Til gengæld kan vi godt se, at der er perspektiv i din indtjening i 2011 og du viser markant udvikling i din virksomhed.

Nykredit ønsker desværre at se en længere historik, førend vi kan godkende et køb til ca. kr. 1.500.000,/1.700.000,-

Jeg kan dog se i sagens dokumenter, at der er lavet beregninger på køb til kr. 2.300.000,- (i [P]) og de kender væsentlig mere til din betalingshistorik og evne end vi på nuværende tidspunkt gør, selvom du har givet et godt indtryk, hvilket du ikke må være i tvivl om.

Nærværende sag er drøftet med min centerdirektør og vi har virkelig regnet alt igennem - …

Jeg […] scanner alle dokumenterne ind, således at de kan videresendes til P, så de kan udstede et boligbevis, såfremt du stadig ønsker at erhverve ejendommen på tvangsauktion, da der fra P er lavet beregninger."

Parternes påstande

Den 23. februar 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal give hende adgang til at låne 1,7 mio. kr. til køb af en fast ejendom.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun henvendte sig til Nykredit Bank i august 2011 for at få et lån til at købe det hus, hvor hun boede til leje. Banken godkendte hendes lånebudget. Hun blev henvist til banken af sin onkel, som også arbejder i banken. Han har været med under hele processen og også været med til møderne med banken.

Banken fik alle nødvendige dokumenter, såsom lønsedler, regnskab for 2010, kvartalsregnskab for 4. kvartal 2011, budget og engagementsoversigt fra en anden bank.

Gennem hele processen blev hun bedt om ikke at søge lån andre steder. Hun blev lovet et lånebevis på 1,7 mio. kr.

Fire dage inden tvangsauktionen fik hun at vide, at det hele var på plads og at banken inden for en halv time ville sende lånebeviset til hendes advokat.

Tyve minutter herefter modtog hun et afslag på låneanmodningen.

Afslaget var begrundet i oplysninger, som banken havde haft gennem hele forløbet.

Nykredit Bank har anført, at kundebudgettet i hovedsagen baserede sig på tilsvarende budgetberegninger udarbejdet til klageren af P. Herudover modtog banken alene en kopi af klagerens årsopgørelse for 2010.

Det blev aftalt, at klageren skulle komme med nærmere dokumentation for posteringerne opgivet i det af den anden bank udarbejdede budget og nærmere redegøre for indtjeningen i klagerens relativt nystartede erhvervsvirksomhed, således at banken kunne begynde behandlingen af klagerens låneansøgning. Det blev drøftet, om klageren eventuelt skulle have en meddebitor på lånet.

Det er normalt, at pengeinstitutter udarbejder kundebudgetter. Sådanne budgetter kan imidlertid ikke sidestilles med et lånetilsagn.

Det fremgår klart af kundebudgettet, at det ikke indeholder et lånetilbud eller tilsagn om et lån. Det gøres gældende, at klageren allerede på denne baggrund var bekendt med, at hun ikke var godkendt til lånet. Dette underbygges af, at banken bad om yderligere materiale.

Banken har ikke bevilget klageren et lån og har ikke oplyst klageren, at hun kunne godkendes til et lån. Banken har ikke handlet på en sådan måde, som klageren med rimelighed kunne opfatte som et bindende lånetilsagn. Dette støttes af den efterfølgende kommunikation mellem klageren og banken, der ikke ville have været nødvendig, hvis der allerede var givet et lånetilsagn.

At behandlingen af låneansøgningen har trukket ud, og at klageren først modtog endeligt afslag på låneansøgningen kort tid før, at den ønskede ejendom gik på tvangsauktion er i vidt omfang begrundet i, at banken ikke fra start modtog den dokumentation fra klageren, som var nødvendig for et endeligt svar på låneansøgningen.

Klagerens påstand om, at banken skal udstede et købercertifikat til hende kan ikke imødekommes, da ejendommen utvivlsomt er solgt til anden side og da det er uklart hvilke vilkår, der skulle være gældende for et sådant certifikat.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nykredit Bank på mødet i august 2010 eller senere gav klageren et bindende løfte om et lån på 1,7 mio. kr. til køb af fast ejendom. Dette understøttes også af budgetberegningen, hvoraf det fremgår, at budgettet kan anvendes ved ansøgning om et lån.

Det er endvidere ikke godtgjort, at Nykredit Bank i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde et erstatningsansvar.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.