Afgørelse

Krav om tilbagebetaling af stiftelsesomkostninger forbundet med boliglån. Krav om omkostningsfri omlæggelse af realkreditlån. Krav om kompensation.

Sagsnummer:	311 /2025
Dato:	31-10-2025
Ankenævn:	Kristian Korfits Nielsen, Jonas Thestrup Nielsen, Iben Leisner, Morten Bruun Pedersen og Jørgen Lanng.
Klageemne:	Realkreditbelåning - rådgivning Udlån - stiftelsesomkostninger Ulempeerstatning
Ledetekst:	Krav om tilbagebetaling af stiftelsesomkostninger forbundet med boliglån. Krav om omkostningsfri omlæggelse af realkreditlån. Krav om kompensation.
Indklagede:	Lån & Spar Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

…”

Af Totalkredits lånetilbud fremgik blandt andet, at hovedstolen var på 4.514.000 kr., og at lånet var et 30-årigt F3-tilpasningslån med 10-års afdragsfrihed. Bidragssatsen og renten var variabel og udgjorde for tiden henholdsvis 1,4072 % og 2,2316 % om året. Der blev blandt andet opkrævet et sagsgebyr på 7.000 kr. for lånet.

Af punkt 2.5 i Totalkredits standardvilkår for privatkunder (långuide) fremgår blandt andet angående bidragssatsens fastsættelse:

”…

Bidragssatsen er ved lånets udbetaling afhængig af den belånte ejendom, lånets afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante belåningsværdi for ejendommen). Belåningsintervallet fastlægges på baggrund af en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Totalkredit varetager værdiansættelsen og vælger den metode, der bruges til at værdiansætte ejendommen.

Bidragssatsen ændrer sig ikke i takt med at du afdrager på lånet som forudsat, og den ændrer sig ikke i takt med at ejendommens handelsværdi ændrer sig. Bidragssatsen ændrer sig heller ikke, når lånets prioritetsstilling ændrer sig, fx som følge af en indfrielse af foranstående lån. Ved et væsentligt ekstraordinært afdrag kan Totalkredit vælge at nedsætte dit bidrag ud fra lånets nye hovedstol men uden at fastlægge belåningsintervallet på ny via en værdiansættelse.

Totalkredit fastsætter belåningsintervallet på ny via en værdiansættelse af ejendommen og dermed også en ny bidragssats ved omlægning og gældsovertagelse […]

… ”

Klagerne har oplyst, at de lukkede banklånet igen, så snart de blev opmærksomme på det.

Den 14. maj 2025 skrev klagerne til banken:

” […] tak for snakken lige før. Som aftalt, overfører jeg beløbet til boliglånskontoen nu, og så må du gerne lukke det fra din side.

… ”

Den 21. maj 2025 klagede klagerne til banken over, at banken havde oprettet bank-lånet til dem, uden at de havde anmodet herom. Klagerne oplyste blandt andet, at banken i forbindelse med at de skulle underskrive banklånet havde oplyst, at der var tale om en formalitet. De blev således ikke informeret om, at deres underskrifter betød, at banklånet ville blive oprettet. Klagerne anmodede blandt andet om, at banken refunderede stiftelsesomkostningerne opkrævet i forbindelse med oprettelsen af banklånet.

Den 4. juni 2025 sendte klagerne et supplerende klagepunkt til banken. De anførte blandt andet, at de ikke var blevet informeret af banken om, at det var muligt at optage realkreditlånet med forbehold for en vurdering af boligen efter en gennemført renovering, som kunne resultere i en lavere bidragssats. Klagernes lån blev oprettet uden dette forbehold, og det ville medføre ekstraomkostninger for dem at få det ændret. Klagerne ønskede derfor, at banken fremlagde en konkret løsning, som ville kompensere dem for den manglende rådgivning.

Den 19. juni 2025 afviste banken klagen med henvisning til, at banklånet blev nævnt flere gange i korrespondancen mellem banken og klagerne, da klagerne ønskede at nedbringe deres udbetaling til boligkøbet med 100.000 kr. som følge af blandt andet renoveringsarbejder. Det var derfor nødvendigt med et supplerende banklån for at finansiere boligkøbet. Klagerne havde således underskrevet banklånet på et oplyst og frivilligt grundlag. Angående muligheden for en lavere bidragssats efter en gennemført renovering svarede banken, at sådanne vurderinger beroede på individuelle forhold, herunder boligtype, omfang af renovering og vurde-ringsinstituttets praksis. En vurdering med forbehold for renovering ville derfor ikke nødvendigvis have ført til en ændret belåning eller lavere bidragssats.

Den 19. juni 2025 skrev klagerne blandt andet til banken, at de ikke havde accepteret, at der blev oprettet et banklån. Klagerne anførte endvidere, at banken burde have oplyst dem om muligheden for en ny vurdering efter en gennemført renovering, så de kunne tage stilling til den.

Den 1. juli 2025 svarede banken blandt andet, at banklånet blev sendt til underskrift hos klagerne, fordi rådgivningsforløbet havde givet tilstrækkeligt grundlag herfor. Banken anførte endvidere, at en gennemført renovering i visse tilfælde kunne føre til ændret belåning. Det var dog ikke en standarddel af bankens rådgivning i alle boligfinansieringssager, men noget som vurderes konkret på baggrund af blandt andet renoveringsomfanget, lånets struktur og andre økonomiske forhold. Banken havde rådgivet klagerne ud fra de forudsætninger, der forelå på rådgivningstidspunktet. Der forelå ikke rådgivningsmangler, og banken havde ikke begået en fejl ved at ikke nævne en potentielt ny vurdering specifikt.

Banken har refunderet sagsgebyret for realkreditlånet på 7.000 kr. som kompensation for, at kommunikationen omkring forhøjelse af den tinglyste sikkerhed til ejerforeningen, som klagernes bolig var en del af, indeholdt uhensigtsmæssigheder.

Parternes påstande

Den 2. juli 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal godtgøre dem 9.825 kr. svarende til stiftelsesomkostningerne forbundet med banklånet, at banken skal sørge for, at realkreditlånet omkostningsfrit omlægges for at opnå en lavere bidragssats, og at banken skal betale dem en kompensation på 50.000 kr.

Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de ikke havde bedt om banklånet. De underskrev lånet ved en fejl, da dokumenterne tilknyttet lånet blev sendt til underskrift sammen med dokumenterne tilknyttet realkreditlånet. De brugte funktionen "underskriv alle dokumenter", da de underskrev. Banken oplyste over for dem, at de trygt kunne underskrive. De udtrykte klart og tydeligt over for banken, at de ikke skulle have et banklån, og banken accepterede, at de ikke havde brug for det. Banken har ikke været i stand til at fremvise dokumentation for deres accept af banklånet. Banken skulle have sikret klarhed og entydighed, før lånedokumenterne blev sendt til underskrift.

De er rystet over bankens håndtering af deres klage. Banklånet blev indfriet straks, da de havde opdaget det.

Banken har ikke dokumenteret, at de skriftligt eller mundtligt har accepteret, at udbetalingen skulle reduceres med 100.000 kr. for at frigøre midler til renovering.

De havde på et møde med banken den 20. februar 2025 afslået banklånet, og banken tilkendegav, at de ikke havde brug for et banklån. Alligevel sendte banken banklånet til dem til underskrift.

Banken har begået en række fejl, som har påvirket deres beslutningsgrundlag og økonomiske situation. Det omfatter blandt andet ukorrekte beregninger og manglende rådgivning.

Banken skulle have præsenteret dem for muligheden for en vurdering med forbehold for renovering. Dette underminerer bankens ansvarlighed og lever ikke op til bankens markedsføring omkring rådgivning. Bankens manglende rådgivning har medført en økonomisk belastning for dem. Boligrenoveringen er nu færdig, og de ønsker derfor en omkostningsfri omlægning af lånet for at opnå en lavere bidragssats. De har været i kontakt med andre pengeinstitutter, som uafhængigt af hinanden har vurderet, at den manglende rådgivning fra Lån & Spar Bank i denne sag er en alvorlig fejl.

Banken skal kompensere dem 50.000 kr. for den skade, banken har forvoldt dem, samt for den tid de har brugt på at bede banken om at rette op på fejl samt på at finde ud af, at bankens rådgivning har været mangelfuld. Som fageksperter inden for deres område burde banken have givet dem den nødvendige rådgivning. I stedet har det været dem, som har anmodet banken om specifikke løsninger.

Lån & Spar Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne har underskrevet banklånet på et oplyst og frivilligt grundlag. Det forhold, at "underskriv alle dokumenter"-funktionen blev anvendt, fritager ikke klagerne fra ansvar, særligt når dokumenterne er tilsendt med eksplicit henvisning til deres indhold og omfang. Klagerne nævnte banklånet i deres beskeder til banken.

Klagerne anmodede undervejs i boligkøbsprocessen om en ændring af finansieringsoplægget, så deres udbetaling blev reduceret med 100.000 kr. for at frigøre midler til renovering. Ændringen blev drøftet skriftligt via netbank og med banken, og der blev på den baggrund fremsendt dokumenter vedrørende et banklån.

Klagerne var bekendte med tilstedeværelsen af banklånet, hvilket også fremgår af rådgivningsmaterialet og korrespondancen i netbanken. Klagerne nævnte selv banklånet i deres beskeder til banken.

Boligvurderinger efter en gennemført renovering fører ikke nødvendigvis til en lavere bidragssats. Muligheden afhænger af boligens karakter, vurderingsinstituttets skøn og omfanget af forbedringerne. Der foreligger ikke dokumentation for, at klagerne har anmodet om en sådan vurdering eller spurgt konkret til dette før låneoprettelsen. Låneomlægning efter boligrenovering forudsætter en konkret vurdering og en ny kreditproces. En sådan vurdering kan tilbydes efter almindelig praksis, men banken finder ikke grundlag for, at det skal ske omkostningsfrit.

Der er ikke grundlag for at tildele klagerne kompensation, da banklånet blev oprettet på baggrund af dokumenter, som klagerne læste og underskrev. Klagerne har ikke dokumenteret, at de har lidt et økonomisk tab som følge af bankens rådgivning. De fejl fra bankens side, der reelt forekom, er blevet imødekommet via refusion af sagsgebyret på 7.000 kr. for realkreditlånet.

Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at det kun vil være muligt at træffe afgørelse i sagen, hvis klagerne og eventuelle vidner under strafansvar afgiver mundtlige parts- og vidneforklaringer. Dette kan ikke ske for Ankenævnet, men må i givet fald ske ved domstolene. Ankenævnet bør derfor afvise sagen under henvisning til § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og K var kunder i Lån & Spar Bank. I forbindelse med et boligkøb kontaktede de banken vedrørende finansiering.

Den 27. februar 2025 underskrev klagerne et rådgivningsskema fra banken, hvoraf det blandt andet fremgik, at banken havde anbefalet et Boliglån Køb banklån.

Den 14. marts 2025 underskrev klagerne en række lånedokumenter vedrørende et realkreditlån med en hovedstol på 4.514.000 kr. og et banklån på 68.000 kr.

Klagerne har oplyst, at de den 14. maj 2025 indfriede banklånet.

Klagerne har anført, at de klart og tydeligt frabad sig banklånet. De underskrev ved en fejl banklånet ved brug af ”underskriv alle dokumenter”-funktionen, da banklånet blev sendt til underskrift sammen med F3-tilpasningslånet. De blev desuden ikke informeret af banken om, at det var muligt at optage realkreditlånet med forbehold for en vurdering af boligen efter en gennemført renovering, som kunne resultere i en lavere bidragssats.

Banken har anført, at klagerne i den indledende proces ikke ytrede et ønske om, at banklånet ikke skulle indgås. Klagerne anmodede derimod undervejs i boligkøbsprocessen om en ændring af finansieringsoplægget, hvor udbetalingen blev reduceret med 100.000 kr. for at frigøre midler til renovering. Banken har endvidere anført, at muligheden for en lavere bidragssats efter en gennemført renovering beror på individuelle forhold, herunder boligtype, omfang af renovering og vurderingsinstituttets praksis. En vurdering med forbehold for renovering ville derfor ikke nødvendigvis have ført til en ændret belåning eller lavere bidragssats.

Angående banklånet

Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrifter på gældsbrevet den 14. marts 2025, hvoraf hovedstol og omkostninger fremgik, accepterede bankens lånetilbud. Ankenævnet finder, at der ikke er godtgjort omstændigheder, som kan føre til, at klagernes underskrifter ikke skal anses for bindende.

Klagerne får herefter ikke medhold i kravet om tilbagebetaling af stiftelsesomkostningerne for banklånet på 9.825 kr.

Angående bidragssatsen

Ankenævnet finder, at klagerne med deres underskrifter har accepteret realkreditlånet, herunder de indeholdte vilkår om bidragssats. Der foreligger ikke omstændigheder i forbindelse med aftalens indgåelse, der kan medføre, at banken skal pålægges at tilbyde klagerne en omkostningsfri omlæggelse af realkreditlånet med henblik på at opnå en lavere bidragssats. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge banken at betale en kompensation til klagerne.

Angående kompensation

Ankenævnet finder, at der ikke er grundlag for at pålægge banken at betale kompensation på 50.000 kr. til klagerne.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.