| Sagsnummer: | 201/2025 |
| Dato: | 23-09-2025 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, Jimmy Bak, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: | Rådgivning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning Boligberegning |
| Ledetekst: | Indsigelse mod boligberegning og efterfølgende opkrævning af tinglysningsafgift. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod boligberegning og efterfølgende opkrævning af tinglysningsafgift.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sydbank, hvor de blandt andet havde en fælles konto -697.
I forbindelse med klagernes køb af en ejendom indgik de den 2. august 2024 ”Aftale om finansiering - køb af ejendom” med banken, hvorved klagerne optog et 4 % obligationslån med en hovedstol på 3.067.000 kr. og en løbetid på 30 år. Lånet blev kurssikret til kurs 98,6210 og skulle udbetales den 20. august 2024.
Af aftalen fremgår blandt andet:
”Omkostninger
Nyt lån [realkreditinstitut A] Obligationslån 4 %
Lånesagsgebyr 4.000,00 kr.
Afregningsprovision 4.537,00 kr.
Gebyr for kurskontrakt, låneformidler 750,00 kr.
Gebyr for notering af kurskontrakt 200,00 kr.
Sagsekspedition, låneformidler 5.000,00 kr.
Tinglysning fast del 1.825,00 kr.
Tinglysning procentdel 44.500,00 kr.
I alt 60.812,00 kr.
Omkostninger i alt 60.812,00 kr.”
Samme dag indgik klagerne ”Låne- og pantsætningsaftale” med realkreditinstitut A.
Af aftalen fremgår blandt andet:
”Tinglysningsafgift
Pålydende nyt lån kr. 3.067.000
Afgiftspligtigt beløb kr. 3.067.000
Afgift kr. 46.325”
Til brug for lånesagen fik klagerne konto -400 i banken.
Ved brev af 19. august 2024 fra realkreditinstitut A fik klagerne meddelelse om udbetaling af obligationslånet. Af brevet fremgår blandt andet:
”Udbetaling af lån
…
Afregning
Obligationslån … kr. 3.067.000,00
Omkostninger til [realkreditinstitut A] ved udbetaling af lån
Lånesagsgebyr … kr. 4.000,00
Kuponrente … kr. 16.668,48
Gebyr for notering af kurskontrakt … kr. 200,00
Omkostninger i alt … kr. 20.868,48
Omkostninger indbetalt af Sydbank … kr. 20.868,48
Øvrige omkostninger ved lånesagen bliver opkrævet af Sydbank.”
Ved brev af 21. august 2024 til klagerne meddelte banken, at klagernes lån var blevet udbetalt, og at der var hævet i alt 25.868,48 kr. på lånesagskonto -400. Af brevet fremgår blandt andet:
”Omkostningerne udgør:
Lånesagsgebyr 4.000,00 kr.
Bankens ekspeditionsgebyr 5.000,00 kr.
Kuponrente 16.668,48 kr.
Kurssikring 200,00 kr.
I alt hævet på konto [-400] 25.868,48 kr.”
Banken har oplyst, at bankens system den 5. september 2024 registrerede færdigmelding på klagernes lånesagskonto -400.
Den 5. september 2024 blev der fra lånesagskonto -400 overført 52.497,12 kr. til klagernes fælles konto -697, hvorefter saldoen på lånesagskontoen udgjorde 0 kr. Banken har oplyst, at overførslen beroede på en fejl i bankens system.
Banken har fremlagt en transskribering af en telefonsamtale af 6. september 2024 mellem M og bankens rådgiver. Af transskriberingen fremgår blandt andet:
”[Banken]: Hej, jeg har lige talt med min boligafdeling i forhold til hvor langt vi er i at kunne afslutte købssagen, fordi det er korrekt at pengene er kommet over på jeres konto, fordi selve, man kunne sige færdigmelding og vurdering og så videre, er på plads. Men der er noget i forhold til tinglysningen, som vi afventer på, og jeg har lige talt med hende og og de forventer ikke, at at der er en afslutning på sagen inden for de, ja det der står i hvert fald, øh en uge til fjorten dage, øh fordi der er så mange sager som afventer tinglysning, og og der er så mange sager generelt. Men det vigtigste er jo, at I har fået pengene ud, og så afslutter vi sagen hurtigst muligt.
[M]: Øh ja, men det altså, man kan sige det er jo, man ved jo så ikke hvor mange de penge der er ens egne?
[Banken]: Jo jo, det er dem alle sammen.
[M]: Jo, men der skal betales noget tinglysning eller hvad?
[Banken]: Nej, det der alt der er betalt og alt der skal betales er betalt. Det er bare fordi vi mangler svar fra tinglysning på at det hele er afsluttet og så videre. Men regningen er betalt, så de penge der kom…
[M]: Okay, så der kommer ?????? overhovedet?
[Banken]: Ja, de penge der kommer ud på jeres konto, det er jeres. Det er i forhold til tinglysning af skødet, som jo er medfinansieret, som jeg tænker I selv har lagt ud for.
[M]: Øh, ja.
[Banken]: Ja, det er de penge, der er kommet ud på kontoen nu.
[M]: Okay.
[Banken]: Og alt andet er trukket fra øh lånet og øh og så videre. Så det er, vi mangler egentlig bare, at tinglysningen svarer tilbage at alt er på plads, øh og vi kan lukke lånsagskontoen. Øh, men vi kan ikke lukke lånsagskontoen før tinglysningen har givet os svaret, men alle udgifter er…
[M]: Nej nej, okay.
[Banken]: blevet betalt, og øh og det er i hvert fald det jeg har fået at vide fra min boligafdeling, og jeg lover dig, at hvis det bliver trukket nogen øh gebyrer, så øh så godtgør jeg dem, fordi jeg har fået at vide, at det hele skal være på plads. Vi mangler bare svaret fra tinglysningsretten, og der er lidt længere ekspeditionstid på det.
[M]: Okay, fedt, nå men det var egentlig også det, øh det var bare det der med, at man fik nogen penge over, og så var jeg ikke helt sikker på at det var vores dem alle sammen?
[Banken]: Nej, det er det det er det.
[M]: Øh, okay.
[Banken]: Øh det er i hvert fald det jeg har fået at vide når jeg kigger på de omkostninger der er trukket på lånsagskontoen i forbindelse med det hele, så ser det ud til at det hele er trukket, så så det er alle jeres penge, og hvis der bliver trukket nogle andre gebyrer så godtgør jeg dem, fordi at…
[M]: Nå, okay.
[Banken]: Øh jeg har fået at vide af min boligafdeling, at alt omkostningsmæssigt er på plads.
[M]: Ah, men det ville også være underligt, at der ville gå så lang tid før der ville blive trukket det der skul’ trækkes ik, så øh det giver mening.
[Banken]: Ja enig, det plejer at blive trukket lige omkring hvor lånet rent faktisk bliver udbetalt, så det eneste der mangler det var det var denne her garantiprovision, og den har vi jo fået klaret i forbindelse med at vi lavede færdigmelding.
[M]: Ja okay, fedt, jamen det var da dejligt at høre.
[Banken]: Ja, så på et eller andet tidspunkt inden for for de næste fjorten dage, så bliver lånsagskontoen også lukket.
[M]: Ja, ja, det’ fint nok.”
Ved netbankbesked af 18. oktober 2024 til banken oplyste M, at han ikke vidste, om det var en fejl, men at der stadig figurerede en lånesagskonto på hans oversigt.
Den 21. oktober 2024 svarede banken, at det ikke var en fejl, og at sagen var færdig, men at bankens boligafdeling manglede at lave de sidste ting, eksempelvis at lukke lånesagskontoen, hvilket ville ske hurtigst muligt, og at afdelingen havde meget travlt.
Den 17. marts 2025 blev der trukket 46.325 kr. på lånesagskonto -400, som derefter havde et negativt indestående på 46.325 kr.
Den 18. marts 2025 blev der overført 46.325 kr. til lånesagskonto -400 fra klagernes fælles konto -697, hvorefter saldoen på lånesagskontoen udgjorde 0 kr.
Banken har oplyst, at 46.325 kr. blev hævet til dækning af tinglysningsafgift.
Efterfølgende klagede klagerne til banken vedrørende trækket af de 46.325 kr.
Ved brev af 26. marts 2025 afviste banken klagen og godtgjorde klagerne 5.000 kr. pr. kulance.
Ved brev af 9., 23. og 25. april 2025 til M fastholdt banken sin afvisning.
Klagerne har oplyst, at de tilbød banken at indgå et forlig, hvorved banken betalte dem 23.000 kr., hvilket banken afviste.
Parternes påstande
Den 6. maj 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale dem 41.325 kr.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at lånesagskontoen i marts 2025 stadig figurerede, og at der pludselig blev trukket 46.325 kr. De ringede selvfølgelig straks til deres rådgiver og spurgte ind til, hvad dette var. Rådgiveren svarede, at det var hun godt nok også overrasket over og ked af, men at det var tinglysningsafgift, som hun ikke vidste manglede at blive trukket. De henviste til, at hun havde garanteret og lovet, at alle udgifter var afholdt, og at der ikke ville komme flere, og hvis der gjorde, så ville banken dække det. Hun svarede, at det troede hun desværre ikke, at banken ville alligevel. Dette er de ikke tilfredse med.
De ønsker, at banken lever op til sit ansvar om, at når den indgår en aftale med en kunde og garanterer og lover at dække en udgift, så skal den også stå ved det.
Banken forholder sig til, at der i en tidligere udleveret lånespecifikation fra september 2024 står, at der skal betales et beløb til tinglysning. Men når de som kunder bruger deres bankrådgiver til at spørge om råd og vejledning, så er det fordi, at de som kunder stoler på, at bankrådgiveren ved mere end dem. Når det så viser sig, at bankrådgiveren ikke engang ved, om der er betalt for tinglysning, hvilket netop sker igennem egen bank, så kan man ikke forvente, at kunden ved dette, og lægge alt ansvaret over på kunden. Yderligere var bankrådgiveren så sikker i sin sag, at hun valgte at berolige dem som kunder og love at dække udgiften, hvis der mod forventning skulle komme sådan en.
Den mundtlige lovning fra bankens side kom netop, fordi de opsøgende spurgte ind til specifikke bankforretninger, som de ikke følte sig sikre på og var uvidende omkring. Hertil lovede banken dem nogle vilkår, som man som kunde skal kunne regne med. Kunden er lægmand og uvidende i så kompleks en sag som en bolighandel og tilhørende bankforretninger. Banken er den vidende, rådgivende og professionelle part i dette anliggende. De brugte deres bank til det, man som kunde forventer, man kan bruge sin bank til.
Der er afgjort andre sager, hvor kunden bliver overrasket over, at der sent i et forløb pludselig bliver trukket et beløb til tinglysning. Der er ofte i disse sager ikke givet medhold til kunden, da kunden er blevet oplyst om dette i en tidligere udleveret lånesagsspecifikation. Denne sag er dog markant anderledes, da de som kunder netop specifikt spurgte ind til, om der manglede at blive trukket yderligere.
En mundtlig aftale indgået telefonisk må betragtes som værende juridisk bindende.
Banken indrømmer sine fejl. Banken begik to systemfejl, rådgiveren var uvidende, hvilket førte til fejl, og rådgiveren ydede fejlagtig rådgivning.
Hvis ikke denne sag med så mange og åbenlyse fejl skal kunne stille banken til ansvar og give kunden erstatning samt tydeliggøre, at man som bank trods lånespecifikationer og udleverede dokumenter altid har et juridisk ansvar for efterfølgende korrekt vejledning og sagsbehandling, hvor langt er det så muligt for banker at vildlede og føre deres kunder bag lyset uden konsekvens?
De har lidt et økonomisk tab. Først over et halvt år efter bankens bekræftelser på, at det resterende beløb var deres, hævede banken den 18. marts 2025 46.000 kr. fra deres konto. Selvfølgelig har de i det halve år formodet, at deres økonomiske råderum indebar dette beløb. De har eksempelvis købt en rejse i mellemtiden, som skulle finansieres af beløbet. Den lange behandlingstid må ligeledes tale til fordel for dette.
De vil gerne minde om, at når man ringer til banken, så oplyses man som det første om, at samtalen optages, så man efterfølgende kan dokumentere indgåede aftaler. Dette gælder vel både til fordel for banken og for kunden.
Sydbank har anført, at det er beklageligt, at bankens rådgiver - efter den fejlagtige overførsel af indeståendet på lånesagskontoen den 5. september 2024 på grund af fejl i bankens it-system - ved en fejl den 6. september 2024 oplyste, at der ikke skulle betales yderligere i forbindelse med optagelse af klagernes optagelse af finansiering til køb af ejerlejligheden. Det er ligeledes forståeligt, at klagerne blev skuffede over, at de alligevel ikke havde det i september tilbageførte beløb til deres rådighed, fordi der endnu manglede at blive afholdt tinglysningsafgift med et beløb på 46.325 kr.
Udgiften til tinglysning af pantebrevet følger udtrykkeligt af de af klagerne oprindeligt indgåede aftaler. Der henvises til "Aftale om finansiering" indgået med banken, jf. afsnittet "Omkostninger" under henholdsvis "Tinglysning procentdel" med 44.500 kr. og "Tinglysning fast del" med 1.825 kr. Der henvises også til "Låne og pantsætningsaftalen" indgået med realkreditinstitut A, under "Omkostninger ved optagelse af lån".
Klagerne havde forud for M’s samtale med rådgiveren den 6. september 2024 modtaget lånespecifikationen "Udbetaling af lån" fra realkreditinstitut A den 19. august 2024, hvoraf det kunne ses, at realkreditinstitut A ikke havde trukket tinglysningsafgifterne, ligesom klagerne af bankens afregningsnota af 21. august 2024 kunne se, at banken heller ikke på dette tidspunkt havde opkrævet den lovbestemte tinglysningsafgift.
Klagerne er i henhold til dansk ret ikke berettiget til erstatning eller godtgørelse som følge af skuffede forventninger, og et krav på erstatning i henhold til dansk ret forudsætter, at de almindelige erstatningsretlige betingelser er opfyldt, herunder navnlig at der er lidt et økonomisk tab. Der henvises til Ankenævnets afgørelse 227/2006 og den ledende højesteretsdom på området UfR 1996.200H.
Rådgiverens fejlagtige oplysning skyldes, at pant til sikkerhed for ydede lån normalt tinglyses samtidigt eller i umiddelbar forlængelse af lånenes udbetaling, og rådgiveren var derfor ikke opmærksom på, at pantebrevet vedrørende klagernes ejerlejlighed i det konkrete tilfælde endnu ikke var sendt til tinglysning, og at tinglysningsafgiften vedrørende klagernes realkreditlån derfor heller ikke var trukket fra deres lånesagskonto endnu.
Rådgiverens fejlagtige tilkendegivelse til klagerne om, at der ikke ville komme yderli gere udgifter til betaling vedrørende optagelsen af finansieringen til køb af ejerlejligheden, hvilede på en urigtig forudsætning om, at omkostningerne, der ifølge de indgåede aftaler skulle betales, allerede var betalt. Rådgiverens desværre urigtige forudsætning om, at den lovbestemte tinglysningsafgift i henhold til de af klagerne indgåede aftaler var betalt, var imidlertid kendelig for klagerne qua de indgåede aftaler, hvoraf afgiften tydeligt fremgår, og klagerne havde ingen berettigede forventninger om at skulle have et større provenu udbetalt som led i købet af ejerlejligheden. Klagerne optog således alene lån til køb af ejerlejligheden. De optog derimod ikke lån med henblik på udbetaling af yderligere låneprovenu.
Af transskriberingen fremgår også, at rådgiveren flere gange oplyste, at man afventede svar på noget fra tinglysningen. Henset til de af klagerne udtrykkeligt indgåede aftaler og til, at klagerne ikke havde optaget lån med henblik på udbetaling af provenu, men alene til finansiering af købet af ejerlejligheden, gøres det også med henvisning til aftalelovens § 32, stk. 1 og aftalelovens § 39 og principperne i disse bestemmelser gældende, at klagerne ikke kan på beråbe sig den af rådgiveren fejlagtigt meddelte oplysning om, at der ikke skulle betales yderligere i forbindelse med deres optagne finansiering til køb af ejerlejligheden.
Klagerne er blevet skuffet i deres forventninger, men de har ikke lidt et økonomisk tab ved at afholde den allerede oplyste og aftalte afgift til tinglysning af pantet. Klagerne har derfor ikke lidt et erstatningsberettiget tab, der kan kræves erstattet af banken.
Klagerne har pr. kulance modtaget 5.000 kr. i kompensation som følge af deres skuffede forventninger i anledningen af den fejlagtige oplysning fra rådgiveren, hvorved banken aIlerede har ydet en kompensation, som klagerne ikke havde krav på.
Banken er uforstående overfor og uenig i klagernes bemærkning om, "hvor langt er det så muligt for banker, at vildlede og føre deres kunder bag lyset uden konsekvens". Banken har ikke ført klagerne bag lyset og har i øvrigt beklaget de skete fejl og godtgjort klagerne 5.000 kr. som følge af ulejligheden, uden at banken var retligt forpligtet til det.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Sydbank, hvor de blandt andet havde en fælles konto -697.
I forbindelse med klagernes køb af en ejendom indgik de den 2. august 2024 ”Aftale om finansiering - køb af ejendom” med banken, hvorved klagerne optog et 4 % obligationslån med en hovedstol på 3.067.000 kr. og en løbetid på 30 år. Lånet blev kurssikret til kurs 98,6210 og skulle udbetales den 20. august 2024. Af aftalen fremgår, at der skulle betales tinglysningsafgift på 46.325 kr.
Ved brev af 19. august 2024 fra realkreditinstitut A fik klagerne meddelelse om udbetaling af obligationslånet, og at omkostningerne udgjorde i alt 20.868,48 kr. Ved brev af 21. august 2024 til klagerne meddelte banken, at lånet var blevet udbetalt, og at der var hævet i alt 25.868,48 kr. på klagernes lånesagskonto -400.
Banken har oplyst, at bankens system den 5. september 2024 registrerede færdigmelding på klagernes lånesagskonto. Samme dag blev der fra lånesagskonto -400 overført 52.497,12 kr. til klagernes fælles konto -697, hvorefter saldoen på lånesagskontoen udgjorde 0 kr. Banken har oplyst, at overførslen beroede på en fejl i bankens system.
Under en telefonsamtale den 6. september 2024 mellem M og banken, oplyste banken flere gange, at alle udgifter relateret til sagen var betalt, og at beløbet overført til klagernes konto tilhørte klagerne. Endvidere meddelte banken, at såfremt der blev trukket gebyrer, så ville banken betale dem.
Den 18. marts 2025 blev der overført 46.325 kr. til lånesagskonto -400 fra klagernes fælles konto -697. Banken har oplyst, at beløbet blev hævet på klagernes fælles konto -697 til dækning af tinglysningsafgift.
Banken godtgjorde klagerne 5.000 kr. pr. kulance.
Det fremgår blandt andet af ”Aftale om finansiering – køb af ejendom”, at klagerne skulle betale tinglysningsafgift på 46.325 kr., og af brevene af 19. og 21. august 2024 fra henholdsvis realkreditinstituttet og banken fremgår ikke omkostninger til tinglysning.
Tre medlemmer – Bo Østergaard, Inge Kramer og Jimmy Bak – udtaler:
De omstændigheder, at banken ved en fejl overførte 46.325 kr. til klagernes fælles konto -697 og ved en fejl telefonisk meddelte dem, at alt var betalt, hvorefter klagerne blev skuffede i deres forventninger til resultatet af lånesagen, kan ikke i sig selv begrunde, at klagerne har krav på økonomisk kompensation. Endvidere har klagerne ikke godtgjort, at de har lidt et tab som følge af bankens fejl.
Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen – udtaler:
De omstændigheder, at banken ved en fejl overførte 46.325 kr. til klagernes fælles konto -697 og ved en fejl telefonisk meddelte dem, at alt var betalt, hvorefter klagerne blev skuffede i deres forventninger til resultatet af lånesagen, kan ikke i sig selv begrunde, at klagerne har krav på økonomisk kompensation.
Vi finder imidlertid, at banken under telefonsamtalen den 6. september 2024 tilsikrede klagerne, at banken ville afholde eventuelle yderligere gebyrer/omkostninger i forbindelse med lånesagen.
Vi stemmer derfor for, at banken inden for 30 dage skal betale 41.345 kr. til klagerne.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.