Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning til F5-lån med fem års afdragsfrihed og 30 års løbetid i forbindelse med, at klagernes eksisterende rentetilpasningslån skulle refinansieres.

Sagsnummer:	615/2025
Dato:	23-03-2026
Ankenævn:	Helle Korsgaard Lund-Andersen, Inge Kramer, Iben Leisner, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng.
Klageemne:	Rådgivning - låneomlægning Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning til F5-lån med fem års afdragsfrihed og 30 års løbetid i forbindelse med, at klagernes eksisterende rentetilpasningslån skulle refinansieres.
Indklagede:	Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning til F5-lån med fem års afdragsfrihed og 30 års løbetid i forbindelse med, at klagernes eksisterende rentetilpasningslån skulle refinansieres. Krav om erstatning.

Sagens omstændigheder

Klagerne var kunder i Jyske Bank, hvor de havde et bankboliglån (Jyske F5). Klagerne har oplyst, at lånet blev optaget i 2017 med en løbetid på 24 år frem til år 2040, så de kunne være gældfri, før de gik på pension. I 2024 havde klagerne og banken dialog vedrørende kursen på lånet. Banken oplyste i den forbindelse, at renten på klagernes bankboliglån (Jyske F5) blev fastsat ud fra sammenlignelige realkreditlån med en femårig fast renteperiode.

I februar 2025 kontaktede klagerne banken vedrørende lånet, som skulle refinansieres den 1. oktober 2025. Banken oplyste, at det pågældende lån ikke længere blev udbudt af banken, og at lånet derfor skulle konverteres til et realkreditlån med rentetilpasningslån, hvis klagerne overvejede at ændre renteprofilen. Banken og klagerne aftalte herefter at holde et møde den 3. september 2025. Efter anmodning fra klagerne den 1. september 2025 blev mødet rykket til den 10. september 2025.

Den 2. september 2025 sendte banken oplysning om renteændring på klagernes Jyske F5 pr. 1. oktober 2025, hvoraf det fremgik, at renten ville blive ændret fra -0,2 % til 2,49 % om året, hvortil kom et variabelt tillæg på fortsat 0,7500 %, svarende til en samlet rente på 3,2400 % pr. år. Banken oplyste, at klagerne havde mulighed for at indfri lånet helt eller delvist til kurs 100 frem til den 30. september 2025, og at opsigelse skulle ske med fem bankdages varsel.

Banken har fremlagt et resumé fra mødet den 10. september 2025 med klagerne, hvor det fremgår:

”… Som aftalt får I her et kort resume af de punkter, vi drøftede:

I har planer om:

En familierejse

En gave til jeres døtre

Små renoveringer i boligen

Formueoptimering ved at udnytte jeres friværdi

I har opnået en flot friværdi i jeres bolig, hvilket giver jer flere muligheder. Et forslag er et nyt F5-lån med 30 års afdragsfrihed, hvor I samtidig låner f.eks. 500.000 kr.:

…

Jeg har delt vejledende Låneberegninger med jer i netbanken. Vi skal senest den 22.09.25 have afklaret, hvilket lån I ønsker at gå videre med. …”

I sagen er fremlagt vejledende låneberegninger af 12. september 2025 om omlægning til F5-lån med en løbetid på 29,5 år og afdragsfrihed i 29,5 år, et provenu på henholdsvis 200.000 kr., 400.000 kr. og 500.000 kr., månedlig ydelse efter skat på henholdsvis ca. 3.200 kr., 3.600 kr. og 3.800 kr. og årlige omkostninger i procent (ÅOP) på 3,12 %. Af beregningerne fremgik, at den månedlige ydelse efter skat på klagernes eksisterende lån var ca. 10.000 kr. Af beregningerne fremgik endvidere, at kursen på de nye lån var 94,5055, og at der ved optagelse af nyt lån ville være omkostninger bestående af afregningsprovision (varierende afhængig af størrelsen på hovedstolen), bevillingsomkostninger på 7.500 kr. og tinglysningsafgift på 1.825 kr.

Den 17. september 2025 skrev banken til klagerne:

” Har I haft mulighed for at overveje, hvilken type lån I ønsker og hvor meget I ønsker at låne yderligere?

…

Vi skal meget gerne have dette afklaret senest på mandag den 22. september 2025, så jeg hører gerne fra jer snarest.”

Samme dag svarede klagerne:

”Tak for dit oplæg og for den tid, du har brugt på at gennemgå mulighederne med os. Vi har nu haft lejlighed til at drøfte sagen grundigt, og vi ønsker at orientere dig om vores overvejelser.

Efter en samlet vurdering hælder vi til en løsning, hvor vi fastholder et F5-lån med afdragsfrihed i 5 år som en indledende periode men uden at optage yderligere lån oveni.

Begrundelsen er følgende:

Vi ønsker at bevare en stabil gældsstruktur uden at øge vores samlede gæld med midler til forbrug eller investering.

En kortere afdragsfri periode giver os den ønskede fleksibilitet på kort sigt, men samtidig tryghed i at gælden efterfølgende nedbringes.

Vi vurderer, at dette er en mere robust løsning for os på længere sigt end at kombinere lånet med yderligere finansiering.

Vi vil derfor gerne bede dig om at udarbejde beregninger og betingelser på denne model, så vi kan tage endelig stilling. …

PS: Hvis det er muligt, vil vi også gerne se beregninger på eventuelle alternativer, f.eks. fastforrentede eller kombinerede løsninger, så vi kan sammenligne og træffe det bedst mulige valg.”

Mandag den 22. september 2025 udarbejdede banken en ny vejledende beregning på et nyt F5-lån på 1.544.400 kr. med 29,5 års løbetid og fem års afdragsfrihed. Af beregningen fremgik en hovedstol på 1.544.400 kr., en månedlig ydelse efter skat på 2.892 kr., og at kursen var 94,2194. Endvidere fremgik, at indfrielsesbeløbet var 1.532.659 kr., at indfrielsesgebyr var 750 kr., og at der ved optagelse af det nye lån var bevillingsomkostninger og afregningsprovision på henholdsvis 7.500 kr. og 2.316 kr. Banken har oplyst, at det forventede provenu efter fradrag af tinglysningsafgift på 1.825 kr. var 1.532.759 kr. Banken har endvidere oplyst, at den ikke kunne nå at fremsende beregninger på andre lån end F5 inden fristen for opsigelse til kurs 100 på klagernes lån udløb.

Samme dag udarbejdede banken et lånetilbud på et Jyske rentetilpasningslån (F5) med en hovedstol 1.544.400 kr., 30 års løbetid, fem års bevilget afdragsfrihed og en lånerente på 2,39956 % og ÅOP på 3,07 % samt låne- og pantsætningsaftale.

Samme dag skrev banken til klagerne:

”Tak for jeres tanker og overvejelser.

Jeg er nu gået videre med oprettelsen af et nyt F5-lån med 30 års løbetid og 5 års afdragsfrihed. I har mulighed for op til 10 års afdragsfrihed samlet når vi nærmer os næste rentetilpasning i 2030, kan vi se på muligheden for at forlænge den resterende periode, hvis ønsket.

I har modtaget aftaledokumenterne til underskrift i vores underskriftsrum. -Det er vigtigt at I får underskrevet dem hurtigst muligt. - Gerne senest inden i morgen kl. 10 (da det haster med at opsige jeres lån inden rentetilpasning).

Tøv endelig ikke med at tage fat i mig, hvis der opstår spørgsmål undervejs vi kan også tage en snak i løbet af i morgen, hvis I ønsker det.”

Banken sendte endvidere en anbefaling af finansiering af 22. september 2025, hvoraf det fremgik:

”I ønsker at omlægge lån i boligen.

I forbindelse med vejledningen har banken sammen med jer gennemgået beregninger - herunder gennemgang af væsentlige nøgletal og karakteristika ved finansieringen og de specifikke konsekvenser, som finansieringen kan have for jer.

Om jeres forhold, målsætninger og præferencer har I oplyst at:

I ønsker ikke nødvendigvis at spare yderligere op i boligen, da I allerede har tilstrækkelig friværdi i boligen
I forventer at blive boende i boligen i minimum 10 år
I ønsker lavest mulig ydelse
I ønsker ikke at afdrage mere på jeres gæld
I ønsker at blive boende i boligen efter pensionsalderen.

Om jeres risikovillighed i forhold til rentestigninger har I oplyst at:

• I er villige til at løbe risikoen for en stigning i renten på lånene, mod til gengæld at få en lidt lavere ydelse. I lægger samtidig vægt på muligheden for at begrænse renterisikoen i en periode. I er bekendt med, at et evt. rentetillæg eller bidragssatser kan stige. I har middel risikovillighed.

Om jeres risikovillighed i forhold til omkostninger ved indfrielse af det nye lån har I oplyst at:

• I er villige til at skulle betale en overkurs/højere omkostninger ved indfrielse af restgælden, hvis I ønsker at indfri restgælden på lånene før udløb af den aftalte løbetid. I er opmærksomme på, at I kan risikere reduktion af friværdi i tilfælde af rentestigning.

Bankens anbefaling og begrundelse herfor

På baggrund af ovenstående oplysninger og de oplysninger vi har om jeres indtægts- og formueforhold, anbefaler vi jer følgende finansiering.

F5 med afdragsfrihed i 5 år

Jyske Rentetilpasning F5, løbetid 30,00 år, uden afdrag

Vi anbefaler dette lån, fordi:

I har middel risikovillighed, og I ønsker at begrænse renterisikoen i en periode, selv om lånet ikke kan indfries til kurs 100 i denne periode I får mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år
afdragsfrihed giver et større rådighedsbeløb
den længere løbetid betyder, at I får et højere rådighedsbeløb …”

Den 22. og 23. september 2025 underskrev klagerne lånetilbuddet.

Af indfrielsesafregning pr. 1. oktober 2025 fra Jyske Realkredit fremgår, at klagernes tidligere lån med oprindelig hovedstol 2.421.000 kr. og lånerestgæld på 1.531.909,45 kr. blev indfriet til kurs 100 til 1.531.909,45 kr.

Den 13. oktober 2025 sendte klagerne en klage til banken. Klagerne anførte blandt andet, at det var deres ønske at tilføje en afdragsfri periode på fem år uden at ændre lånets løbetid. Den 24. oktober 2025 afviste banken klagen.

Parternes påstande

Den 29. november 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal foretage en omkostningsfri omlægning til et lån i overensstemmelse med deres oprindelige ønsker eller betale en kompensation svarende til kurstabet (ca. 90.000–100.000 kr.).

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de klager over bankens mangelfulde rådgivning og manglende egnethedsvurdering. Banken har ikke dokumenteret, at de fik et tilstrækkeligt oplyst beslutningsgrundlag, at væsentlige økonomiske konsekvenser blev belyst, at relevante alternativer blev vurderet og forklaret, og at den anbefalede løsning var egnet i forhold til deres behov og tidshorisont.

Deres udtrykkelige ønske var at få fem års afdragsfrihed på det eksisterende lån fra 2017, som de oprindeligt havde optaget med en løbetid på 24 år, for at kunne være gældfri før pension. De ønskede en løsning, hvor løbetiden blev bevaret. Den anbefalede løsning forlængede løbetiden markant uden at dette blev belyst. De ønskede ikke at optage yderligere gæld, men alene at skabe økonomisk luft gennem afdragsfrihed. I stedet anbefalede banken et nyt 30-årigt F5-lån udstedt til en kurs lige under 95. Dette medførte et kurstab i størrelsesordenen 90.000–100.000 kr. samt en væsentligt længere løbetid end nødvendigt for at opnå den ønskede afdragsfrihed, hvilket ikke blev oplyst før beslutningen. Dette var i direkte strid med deres ønske om at bevare en stabil og forudsigelig gældsstruktur frem mod pension.

På mødet den 10. september 2025 blev der ikke gennemgået konkrete beregninger eller alternativer. Under mødet blev der nævnt muligheder for yderligere lån. De fravalgte dette og meddelte skriftligt banken, at de ønskede fem års afdragsfrihed uden yderligere gæld. Lånedokumenterne blev sendt den 22. september 2025 om eftermiddagen med krav om underskrift den følgende dag inden kl. 10, hvilket gav tidspres med en meget kort frist til at vurdere konsekvenserne. Indfrielsen af det eksisterende lån blev iværksat umiddelbart efter underskriften, uden at de fik en sammenligning af mulighederne for at fortsætte det eksisterende lån.

De økonomiske konsekvenser blev ikke gennemgået. De centrale forhold om kurs, kurstab, omkostninger, løbetid og alternativer blev ikke forklaret forud for underskrivelsen. Der foreligger ingen dokumentation for, at banken gennemgik disse forhold forud for beslutningen. De modtog først centrale oplysninger efter låneaftalens indgåelse. Først efter låneoptagelsen bad de selv om dokumentation, da disse forhold ikke var blevet gennemgået i rådgivningen.

Banken har ikke fremlagt dokumentation for, at den forud for deres underskrift foretog en gennemgang, belysning af og konkret rådgivning om størrelsen og betydningen af kurstab, konsekvenserne af forlængelse af lånets løbetid, en sammenligning med relevante alternativer, herunder fortsættelse af eksisterende lån med afdragsfrihed, at den valgte løsning var nødvendig for at opnå fem års afdragsfrihed, og at der blev foretaget en egnethedsvurdering i forhold til deres økonomiske mål og tidshorisont. Det betydelige kurstab på ca. 100.000 kr. var ikke nødvendigt for at opnå fem års afdragsfrihed. De blev ikke gjort opmærksomme på, at denne løsning økonomisk stillede dem væsentligt ringere end at bevare det oprindelige lån.

Der foreligger ingen dokumentation for, at banken foretog en egnethedsvurdering, herunder en vurdering af deres økonomiske mål eller pensionshorisont, der tog højde for, at de i 2017 bevidst havde valgt et 24-årigt lån for at kunne være gældfri før pension, og at de ønskede at bevare løbetiden. De ønskede ikke at optage yderligere gæld, og deres behov kunne være opfyldt ved blot at tilføje afdragsfrihed til det eksisterende lån. Alternativer med kortere løbetid ville have reduceret kurstabet betydeligt. Der foreligger ingen dokumentation for, at banken vurderede, hvorfor et nyt 30-årigt lån skulle være mere egnet end deres oprindelige lån.

De anmoder Ankenævnet om at vurdere, om banken har opfyldt kravene i §§ 17 og 19 i bekendtgørelsen om god skik, om banken har dokumenteret, at den anbefalede løsning var egnet, og om beslutningen blev truffet på et tilstrækkeligt oplyst grundlag. De søger enten en omkostningsfri omlægning til en løsning svarende til deres oprindelige ønsker om 20–25 års løbetid og fem års afdragsfrihed eller kompensation svarende til kurstabet (ca. 90.000–100.000 kr.).

Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne hverken har påvist, sandsynliggjort eller dokumenteret at have lidt et tab.

Hverken i den mundtlige eller skriftlige korrespondance havde klagerne gjort banken opmærksom på eller aftalt med banken, at det nye lån skulle have en løbetid på 15 år. Korrespondancen i netbanken samt de vejledende beregninger tog alle udgangspunkt

i et nyt lån på 29,5/30 år, ligesom klagerne underskrev lånedokumenterne på et nyt lån med en løbetid på 30 år. Klagerne havde ikke udtrykt ønske om et lån med kortere løbetid end 30 år. Klagerne havde alene haft ønske om et nyt F5-lån, hvorfor der blev fortaget beregninger på et sådant lån. Klagerne ytrede først sent i processen ønske om beregninger på andre lån end F5. Banken kunne ikke nå at fremsende beregninger på disse, inden fristen for opsigelse til kurs 100 på klagernes lån udløb.

På mødet den 10. september 2025 gennemgik banken og klagerne relevante lånemuligheder, omkostninger, kurs og øvrige vilkår. Efter klagernes eget udsagn gennemgik banken ”mulighederne” med klagerne og klagerne havde haft lejlighed til ”at drøfte sagen grundigt”, jf. klagernes meddelelse af 17. september 2025. På den baggrund bad klagerne banken om at lave ”beregninger og betingelser”. Det er således bankens opfattelse, at blandt andet rådgivningen og de vejledende beregninger har levet op til klagernes ønsker/forventninger. Lånetilbuddet blev udarbejdet på baggrund af dette.

Banken sluttede af med at skrive, at klagerne endelig måtte tage fat i banken, hvis klagerne havde spørgsmål samt oplyste, at klagerne og banken kunne tales ved den 23. september 2025, hvis klagerne havde behov for det. Banken hørte ikke yderligere fra klagerne, inden de underskrev lånetilbuddet.

Klagerne kunne se kursen på det nye F5-lån i beregningerne samt i lånetilbuddet. Klagerne og banken har løbende haft dialog om kurser blandt andet i netbanken samt på mødet. Hvis klagerne havde spørgsmål til den oplyste kurs eller lignende, skulle klagerne have kontaktet banken.

Renten på klagernes realkreditlån (som er et kontantlån) fastsættes ved lånets udbetaling, eller når renten låses fast. Ved et kontantlån kendes lånets hovedstol fra begyndelsen, og man ved, hvad man får udbetalt. Derimod kendes lånets endelige rente og dermed ydelsen ikke, før lånet bliver udbetalt, eller før der indgås en fastkursaftale. Det skyldes, at renten afhænger af lånerenten på de udstedte obligationers rente og kurs. Kurstabet bliver indregnet i lånets rente.

Bestemmelserne i §§ 17 og 19 i bekendtgørelse om god skik for boligkredit omhandler kreditværdighedsvurderingen. Banken foretager altid kreditværdighedsvurderinger i bankens sager, og det er også gjort i denne sag.

Banken udleverer ikke bankens interne arbejdsdokumenter til kunderne/klagerne. De interne arbejdsdokumenter vedrører i øvrigt ikke et konkret økonomisk mellemværende, hvorfor det bør afvises at fremlægge dem, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.

Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at såfremt Ankenævnet måtte komme frem til, at der er uoverensstemmelse mellem parternes oplysninger og Ankenævnets stillingtagen til sagen derfor kræver afhøringer af parterne, kræver dette, at der foretages parts- og vidneafhøring, hvilket ikke er egnet til behandling i nævnet, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

I februar 2025 kontaktede klagerne banken vedrørende lånet, som skulle refinansieres den 1. oktober 2025. Banken oplyste, at det pågældende lån ikke længere blev udbudt af banken, og at lånet derfor skulle konverteres til et realkreditlån med rentetilpasningslån, hvis klagerne overvejede at ændre renteprofilen. Banken og klagerne aftalte herefter at holde møde den 3. september 2025. Mødet blev efter anmodning fra klagerne rykket til den 10. september 2025.

I bankens resume af mødet den 10. september 2025 var anført, at klagernes planer om rejser og renoveringer blev drøftet, og at banken foreslog klagerne et nyt F5-lån med 30 års afdragsfrihed. Banken sendte beregninger af 12. september 2025 til klagerne om omlægning til F5-lån med en løbetid på 29,5 år og afdragsfrihed i 29,5 år og med et provenu på henholdsvis 200.000 kr., 400.000 kr. og 500.000 kr. Den 17. september 2025 skrev banken til klagerne, om de havde overvejet typen af lån, og at dette gerne skulle være afklaret senest den 22. september 2025. Den 17. september 2025 svarede klagerne, at de ønskede et F5-lån med afdragsfrihed i fem år som en indledende periode men uden at optage yderligere lån oveni, da de ønskede at bevare en stabil gældsstruktur uden at øge deres samlede gæld.

Mandag den 22. september 2025 sendte banken en ny vejledende beregning på et nyt F5-lån på 1.544.400 kr. med 29,5 års løbetid og fem års afdragsfrihed, en anbefaling af finansiering med et F5-lån med afdragsfrihed i fem år og løbetid på 30 år samt et lånetilbud på et F5-lån med en hovedstol 1.544.400 kr. og 30 års løbetid til klagerne. Den samme dag skrev banken til klagerne, at den var gået videre med oprettelsen af et nyt F5-lån med 30 års løbetid og fem års afdragsfrihed, og at aftaledokumenterne var sendt til klagernes til underskrift. Den 22. og 23. september 2025 underskrev klagerne lånetilbuddet.

Klagerne har anført, at bankens rådgivning var mangelfuld. De fik ikke et tilstrækkeligt oplyst beslutningsgrundlag. Væsentlige økonomiske konsekvenser blev ikke belyst, og relevante alternativer blev ikke vurderet og forklaret. Den anbefalede løsning var ikke egnet i forhold til deres behov og tidshorisont.

Banken har anført, at banken og klagerne på mødet den 10. september 2025 gennemgik relevante lånemuligheder, omkostninger, kurs og øvrige vilkår.

Klagerne har anført, at deres udtrykkelige ønske var at få fem års afdragsfrihed på det eksisterende lån fra 2017, og at de ønskede en løsning, hvor løbetiden blev bevaret. Banken har anført, at klagerne ikke gjorde banken opmærksom på eller aftalte med banken, at det nye lån skulle have en løbetid på 15 år.

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klagerne tilkendegav, at de ønskede et lån med afdragsfrihed i fem år og rentetilpasning hvert femte år. Ankenævnet finder, at klagerne ikke har godtgjort, at de tilkendegav overfor banken, at de ønskede et lån med en løbetid på 15 år eller en kortere løbetid end 29,5 år/30 år. Ankenævnet bemærker herved at de tilsendte beregninger og korrespondancen mellem parterne angik et nyt lån med en løbetid på 29,5 år/30 år.

Ankenævnet finder, at klagerne modtog fyldestgørende rådgivning om vilkårene for det nye F5-lån. Ankenævnet har herved lagt vægt på bankens resume af mødet den 10. september 2025, de fremsendte beregninger og realkreditinstituttet lånetilbud, hvoraf vilkårene for det valgte lån fremgår samt på bankens anbefaling. Ankenævnet har endvidere lagt vægt på bankens meddelelse til klagerne af 22. september 2025, hvori banken anførte, at klagerne ikke måtte tøve med tage fat i banken, hvis de havde spørgsmål, og at klagerne og banken kunne tales ved den 23. september 2025, hvis klagerne havde behov for det.

Ankenævnet finder det således ikke godtgjort, at banken i forbindelse med klagernes lånoptagelse har ydet mangelfuld eller fejlagtig rådgivning af klagerne, der kan medføre, at banken er forpligtet til at ændre klagernes nuværende lån eller til at yde klagerne erstatning.

Ankenævnet finder ikke, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning til F5-lån med fem års afdragsfrihed og 30 års løbetid i forbindelse med, at klagernes eksisterende rentetilpasningslån skulle refinansieres.