Afgørelse

Krav om erstatning i forbindelse med refinansiering af realkreditlån.

Sagsnummer:	177
Dato:	04-09-2026
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Dorte Runge-Moos, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen.
Klageemne:	Rådgivning - låneomlægning Realkreditbelåning
Ledetekst:	Krav om erstatning i forbindelse med refinansiering af realkreditlån.
Indklagede:	Nykredit Realkredit
Øvrige oplysninger:
	Realkreditinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning i forbindelse med refinansiering af realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i pengeinstitut A og havde et realkreditlån i realkreditinstitut C.

Klageren har oplyst, at hans realkreditlån skulle refinansieres senest den 31. oktober 2025.

Klageren har endvidere oplyst, at han og Nykredit Realkredit i slutningen af august 2025 havde en telefonisk drøftelse vedrørende hans realkreditlån.

Den 17. september 2025 afholdt klageren og realkreditinstituttet et møde vedrørende omlægning af lån. Af realkreditinstituttets referat af mødet fremgår blandt andet:

”Vi har talt om:

• Omlægning af eksisterende lån

• Du har et eksisterende lån på 4.000.213 kr. sammen med din kone, aktuelt placeret i [realkreditinstitut C]/fritstående lån. –
• Vi drøftede at omlægge lånet, da afdragsfriheden udløber til jul
• Vi gennemgik mulighederne for at fortsætte med Nykredit i stedet for [realkreditinstitut C], da de er forbundet, men juridisk adskilte
• Vi talte om at indhente økonomiske oplysninger fra jer begge og udarbejde både nuværende og fremtidigt budget
• Jeg forklarede, at din lave belåningsgrad og økonomi generelt vurderes positivt i forhold til at opnå afdragsfrihed
• Vi gennemgik, at din formue består af cirka 1 mio. kr. i selskabet og 600.000 kr. kontant privat samt obligationer

• Lånetyper og rentetilpasning

• Vi drøftede mulighederne for at omlægge til et F5-lån eller et F-kort lån, hvor jeg forklarede forskellen på løbetid og renteregulering
• Jeg understregede, at F-kort lån har renteregulering hver 1. januar og 1. juli, og at renten i dag ligger omkring 2,2%
• Vi talte om, at bidragssatsen tilpasses, når der sker omlægning og ny vurdering af ejendommen

• Øvrige økonomiske forhold

• Du har ikke pensionsordninger, da huset fungerer som din pension
• Din kone har pension, og du har egen revision og driftsselskab
• Vi gennemgik, at din indkomst kan variere, men du har mulighed for at tage 37.000 kr. ud om måneden, mens din kone får 17.000 kr. i pension

Lån der blev snakket om på mødet:

• Vi talte også om F-kort lån og forskellen på denne og F5-lån

Aftaler og næste skridt:

• Du og din kone skal sende økonomiske oplysninger, når I modtager mailen
• Jeg bestiller vurdering af ejendommen og vurderingskonsulenten kontakter dig hurtigst muligt, muligvis allerede fredag eller i starten af næste uge
• Når vurderingen foreligger, udarbejder vi budget og tager evt. et opfølgende møde eller telefonopkald
• Vi blev enige om, at jeg sender mail til jer begge med link til indsendelse af oplysninger
• Vi har aftalt, at jeg starter processen med vurdering og mail allerede i morgen tidlig

Andet:

• Vi talte om, at bidragssatsen automatisk tilpasses ved omlægning og ny vurdering
• Jeg understregede, at det er vigtigt at være opmærksom på, at renten på F-kort lån reguleres hvert halve år
• Vi drøftede, at du ikke har yderligere gæld ud over realkreditlånet”

Ved e-mail af 18. september 2025 sendte realkreditinstituttet referatet til klageren.

Ved e-mail af 26. september 2025 til realkreditinstituttet rykkede klageren for en vurdering af deres ejendom. Samme dag svarede realkreditinstituttet, at der var travlt, men at realkreditinstituttet ville følge op.

Klageren har oplyst, at ejendommen blev vurderet den 3. oktober 2025.

Ved e-mail af 7. oktober 2025 til klageren og hans hustru meddelte realkreditinstituttet, at de efter aftale skulle sende relevante oplysninger. Realkreditinstituttet anmodede om oplysninger om realkreditlån, e-Skat, kontooversigt, lønsedler, pensionsinfo, regnskab, periodeopfølgning, årsregnskab og skattemappe. Oplysningerne skulle sendes via et link og login med MitID.

Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren den 13. oktober 2025 indsendte en række af de efterspurgte oplysninger.

Klageren har oplyst, at han i perioden fra den 10. til den 20. oktober 2025 sendte de efterspurgte oplysninger til realkreditinstituttet. Klageren har fremlagt et skærmbillede af en mappe med dokumenter, hvor dokumenternes ændringsdato er angivet til den 10., 13. eller 20. oktober 2025.

Realkreditinstituttet har oplyst, at realkreditinstituttet i perioden fra den 14. til den 23. oktober 2025 forsøgte at kontakte klageren for at få udleveret de relevante oplysninger. Realkreditinstituttet har fremlagt en udskrift med en liste over realkreditinstituttets opkald til klageren. Af listen fremgår to opkald den 14. oktober, ét opkald den 17. oktober, fem opkald den 20. oktober, tre opkald den 22. oktober og fire opkald den 23. oktober 2025.

Ved e-mail af 23. oktober 2025 til realkreditinstituttet meddelte klageren:

”Hermed oversigt fra [pengeinstitut B] pr. 23/10 2025.”

Til e-mailen var vedhæftet en fil med titlen portfolio.

Den 28. oktober 2025 meddelte realkreditinstituttet telefonisk klageren, at realkreditinstituttet ikke kunne imødekomme klagerens anmodning om 10 års afdragsfrihed.

Klageren har oplyst, at realkreditinstituttet begrundede afslaget med, at han ikke havde en pensionsopsparing.

Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren blev meddelt, at det på baggrund af realkreditinstituttets kreditvurdering ikke var muligt at imødekomme ønsket om 10 års afdragsfrihed. Endvidere tilbød realkreditinstituttet klageren en refinansiering af realkreditlånet som et F1-lån.

Den 28. oktober 2025 indgik klageren en refinansieringsaftale med realkreditinstituttet, hvorved klageren fik et F1 tilpasningslån med afdragsfrihed indtil den 30. juni 2026.

Klageren og hans hustru optog i januar 2026 et F1 tilpasningslån med en hovedstol på 4.218.000 kr. i realkreditinstitut D. Bevillingsomkostningerne udgjorde 7.500 kr., og afregningsprovisionen udgjorde 6.327 kr. Provenuet af det nye lån udgjorde således 4.204.173 kr.

Klageren og hans hustru indfriede pr. 30. januar 2026 deres F1 tilpasningslån i realkreditinstitut C. Lånet havde en hovedstol på 4.218.000 kr., og restgælden på indfrielsesdatoen udgjorde 4.218.000 kr., og obligationsrestgælden udgjorde 4.283.401,73 kr.

Realkreditinstituttet har oplyst, at indfrielsen af klagerens realkreditlån ikke kunne ske til kurs 100, da indfrielsen skete uden for den almindelige refinansieringsproces.

Beløbet på 4.273.627,39 kr. blev trukket på klagerens konto den 30. januar 2026. Beløbet på 4.204.173 kr. blev samme dag indsat på kontoen, hvorefter kontoen havde et negativt indestående på 84.889,39 kr.

I forbindelse med indfrielsen af F1 tilpasningslånet blev der den 4. februar 2026 overført et overskydende beløb på 27.587,43 kr. til klagerens konto. Beløbet vedrørte obligationsafdrag og -rente.

Klageren klagede til realkreditinstituttet. Den 11. februar 2026 afviste realkreditinstituttet klagen.

Parternes påstande

Den 3. marts 2026 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal erstatte hans tab på 44.920,25 kr.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at realkreditinstituttets mangelfulde og forsinkede sagsbehandling er direkte årsag til, at han blev påført meromkostninger på 44.920,25 kr. i forbindelse med optagelse af lån uden for refinansieringsperioden. Realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende, og betingelserne for erstatning er opfyldt.

Realkreditinstituttet har ydet mangelfuld rådgivning. Realkreditinstituttet har tilsidesat god skik-reglerne ved ikke rettidigt at oplyse, at manglende pensionsopsparing ville afskære ham fra at opnå afdragsfrihed.

Allerede på mødet den 17. september 2025 var realkreditinstituttet fuldt bekendt med, at han ønskede 10 års afdragsfrihed, at lånet skulle refinansieret som F1/F5-lån, og at han ikke havde en pensionsopsparing.

Realkreditinstituttet erkender, at pensionsforholdet havde afgørende betydning for vurderingen.

Når et forhold af så væsentlig betydning allerede var kendt fra starten af forløbet, burde realkreditinstituttet langt tidligere have oplyst ham om den betydelige risiko for afslag på afdragsfrihed, således at han kunne have disponeret rettidigt og undersøgt alternative finansieringsmuligheder.

Realkreditinstituttet har endvidere udvist ansvarspådragende passivitet og forsinkelse. Sagen blev behandlet langsomt og først realitetsafgjort den 28. oktober 2025 – tre dage før refinansieringsfristen. Den sene afklaring af et centralt kreditvilkår fratog ham muligheden for at disponere rettidigt over alternative finansieringsmuligheder.

Han rykkede allerede den 26. september 2025 for vurderingen af ejendommen, som først blev gennemført den 3. oktober 2025.

Han bestrider, at han ikke indsendte materialet, som realkreditinstituttet anmodede om, og at han var passiv i perioden fra den 7. oktober til den 23. oktober 2025. Han har fremlagt skærmprint af sin arbejdsmappe med de papirer, der blev sendt til realkreditinstituttet. Dokumenternes datoer er fra den 10. oktober til den 20. oktober 2025, hvilket er de datoer, dokumenterne er sendt til realkreditinstituttet. Det ville ikke give mening at scanne bilag ind på computeren og først indsende dem efter 14 dage, når sagen var så vigtig for ham. Indsendelsen må være registreret i realkreditinstituttets systemer.

Realkreditinstituttet modtog således materialet, som det anmodede om, så hurtigt det var muligt at fremskaffe det. Uanset at realkreditinstituttet senere indhentede yderligere økonomiske oplysninger, ændrer dette ikke ved, at realkreditinstituttet allerede fra begyndelsen kendte det forhold, som efter dets egen forklaring senere blev afgørende for afslaget.

Der er ikke tale om skuffede forventninger. Hans klage vedrører ikke, at han havde krav på at få bevilget et lån med afdragsfrihed, eller at realkreditinstituttet afgav et bindende tilsagn. Det centrale er, at realkreditinstituttet først meget sent i forløbet oplyste om et centralt forhold, som realkreditinstituttet havde kendskab til fra starten.

Realkreditinstituttet bør tilpligtes at betale 84.889,39 kr. til ham svarende til de meromkostninger i form af renter, gebyrer og kurstab, som han blev påført som følge af realkreditinstituttets mangelfulde rådgivning og ansvarspådragende sagsbehandling. Da der efter klagens indsendelse til realkreditinstituttet er indsat 27,587,43 kr. på hans konto i pengeinstitut A, hvoraf 39.969,14 kr. udgør renter, nedsættes hans krav til 44.920,25 kr.

Han bestrider, at han kunne have begrænset sit tab ved enten at opsige lånet inden for få arbejdsdage eller vente yderligere seks måneder. Da afslaget først blev meddelt den 28. oktober 2025, var der alene ganske få arbejdsdage tilbage før refinansieringsfristen udløb. Det var ikke realistisk inden for denne korte periode at etablere alternativ finansiering og gennemføre de nødvendige dispositioner på forsvarlig vis. Den tidspressede situation skyldtes netop realkreditinstituttets sene afklaring.

Det var heller ikke rimeligt at forvente, at han skulle acceptere yderligere seks måneders usikkerhed og udskyde den ønskede finansieringsløsning som følge af realkreditinstituttets forhold.

Han blev i øvrigt ikke orienteret om, at lånet kunne refinansieres efter seks måneder. Hans kendskab til realkreditlån er begrænset, og han var af den overbevisning, at et F1-lån refinansieres årligt, hvilket ville betyde refinansiering i december 2026.

Nykredit Realkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren ikke har lidt et erstatningsberettiget tab i forbindelse med sagsforløbet vedrørende refinansiering af hans realkreditlån. De påståede meromkostninger er en følge af klagerens egen efterfølgende finansieringsbeslutning og er betaling for de omkostninger, der forekom i forbindelse med opsigelse og optagelse af et lån. Klageren har selv valgt at opsige sit lån og optage et nyt lån via pengeinstitut A uden for den oprindelige refinansieringsproces.

Klageren har opgjort et påstået tab på 44.920,25 kr. Beløbet fremstår som de direkte nettoomkostninger ved optagelse af nyt lån til indfrielse af lånet i realkreditinstitut C, jf. klagerens opgørelse. De dermed forbundne omkostninger udgør ikke et tab, men er omkostninger forbundet med indfrielse og optagelse af nyt lån, som var klagerens frie og aktive valg.

Rådgivningsforløbet har ikke været unødigt langt. Det har været længere, end det kunne have været, men det beror i høj grad på klagerens egne forhold. I perioden fra den 7. oktober til den 23. oktober 2025 forsøgte realkreditinstituttet at indhente de nødvendige oplysninger. Efter modtagelse af de tilstrækkelige oplysninger gennemgik realkreditinstituttet klagerens økonomi og foretog derefter en kreditværdighedsvurdering og en bevillingsprocedure på mindre end tre hele arbejdsdage. Sidste oplysninger blev modtaget torsdag den 23. oktober 2025, og svaret blev meddelt klageren tirsdag den 28. oktober 2025.

Det er ikke korrekt, at klageren kunne have modtaget afslaget allerede ved det indledende møde, fordi det allerede på daværende tidspunkt var oplyst, at han ikke havde nogen pensionsopsparing.

Der er foretaget en samlet vurdering af klagerens økonomiske forhold, herunder blandt andet indtægtsforhold, gældsforhold, formueforhold, rådighedsbeløb samt pensionsforhold. Der var tale om en helhedsvurdering af en række forhold, der indgår i en kreditvurdering. Klagerens øvrige forhold kunne ikke opveje den manglende pensionsopsparing, hvilket først blev klart ved den samlede vurdering.

Såfremt Ankenævnet finder, at klageren har lidt et tab, er der tale om skuffede forventninger, som ikke er erstatningsberettigede, jf. bl.a. UfR 1996.200H og Ankenævnets afgørelse 201/2025. Klageren har ikke modtaget et bindende tilsagn om bevilling af afdragsfrihed, og klageren disponerede derfor på et usikkert grundlag. Klageren var ikke kunde hos realkreditinstituttet, men undersøgte blot muligheden for at blive kunde og muligheden for at opnå afdragsfrihed gennem realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet afsøgte muligheden for at tilbyde klageren 10 års afdragsfrihed, hvilket ikke var muligt. Klageren blev tilbudt et lån med afdragsfrihed frem til den 30. juni 2026, hvilket gav klageren længere mulighed for at have en dialog med det pengeinstitut, hvor klageren allerede var kunde.

Klageren har endvidere ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt. Da klageren fik afslag på afdragsfrihed udover den tilbudte periode på seks måneder, kunne han stadig have opsagt lånet til kurs 100 de resterende fire arbejdsdage i den pågældende uge og derved have undgået en obligationsindfrielse til over kurs 100. Alternativt kunne han have benyttet den aftalte seks måneders afdragsfrihed og opsagt lånet til kurs 100 til næste refinansiering, som kun lå yderligere seks måneder fremme på grund af profilskiftet til F1.

Realkreditinstituttet har ikke handlet ansvarspådragende. Klageren har på intet tidspunkt modtaget et tilsagn om at kunne optage et lån på de ønskede vilkår med afdragsfrihed, og den løbende kreditbehandling og det efterfølgende afslag af afdragsfrihed ligger inden for rammerne af sædvanlig kreditmæssig sagsbehandling. Klageren foretog selv de relevante dispositioner uden at realkreditinstituttets handlinger var bestemmende for klageren, hvilket medfører, at et eventuelt tab ikke kan henføres til realkreditinstituttet.

Der foreligger ikke den fornødne årsagssammenhæng mellem realkreditinstituttets sagsbehandling og de påståede meromkostninger. Klagerens valg af alternativ finansiering hos pengeinstitut A, samt hvornår denne finansiering blev optaget, er klagerens egne selvstændige dispositioner, og de heraf følgende omkostninger kan ikke henføres til realkreditinstituttets kreditmæssige vurdering eller tidspunktet herfor.

Klagerens skærmprint af arbejdsmappen udgør ikke dokumentation for, hvornår realkreditinstituttet modtog de nødvendige oplysninger. Realkreditinstituttet har fremlagt dokumentation for, at de sidste dokumenter, som realkreditinstituttet efterspurgte, først blev modtaget den 23. oktober 2025.

Realkreditinstituttet har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens anbringender om mangelfuld rådgivning og utilstrækkelig information ikke er dokumenteret. Såfremt klageren fastholder, at der skulle foreligge en bindende tilkendegivelse om afdragsfrihed, kræver dette yderligere bevisførelse i form af vidne- og/eller partshøring, som ikke kan ske for Ankenævnet. Ankenævnet bør derfor afvise at behandle sagen, jf. vedtægtens § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren får ikke medhold i klagen.