Ekspeditionstid, kurstab for køber.
| Sagsnummer: | 567 /1994 |
| Dato: | 17-07-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Møgelvang-Hansen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Ekspeditionstid, kurstab for køber. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel underskrevet af parterne henholdsvis 24. og 27. januar 1994 købte klageren en fast ejendom. Købesummen skulle berigtiges bl.a. ved optagelse af et 30-årigt kontantlån på 530.000 kr. hos BRF Kredit. Det fremgik, at såfremt den årlige ydelse på kontantlånet på lånetilbudstidspunktet havde ændret sig med mere end +/- 5 % i forhold til den forudsatte ydelse, skulle der for den overskydende del ske en regulering af sælgerpantebrevets hovedstol. Endvidere anførtes:
"Både køber og sælger er gjort bekendt med mulighederne for tegning af kurskontrakter, både for de lån, der skal indfries, og for det nye kontantlån. Herunder er parterne gjort bekendt med, at der er en vis ekspeditionstid, før ejerskiftelånetilbudet fremkommer fra realkreditinstituttet.
Såfremt køber ønsker at kurssikre kontantlånet, er sælger forpligtet til at medvirke via sit pengeinstitut, mod at køber selv afholder de derved forbundne omkostninger over refusionsopgørelsen efter dokumentation."
Den 3. februar 1994 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler handelens dokumenter m.v. til indklagede, der er sælgers pengeinstitut. I fremsendelsesskrivelsen blev indklagede anmodet om at "aftale sagens videre forløb med parterne, idet jeg kan oplyse, at køber er blevet orienteret om mulighederne for kurssikring."
Om sagens ekspedition har indklagede oplyst, at man efter modtagelse af dokumenterne fra ejendomsmægleren i skrivelse af 10. februar 1994 anmodede sælgerne om at kontakte indklagede med henblik på at iværksætte ejerskiftelånets hjemtagelse. Møde afholdtes herefter den 22. februar 1994, hvor lånetilbud og pantebrev blev underskrevet. Pantebrevet sendtes derpå til tinglysning og blev modtaget retur den 18. marts 1994. Efter at indklagede havde anmodet sælgerne om at meddele det nærmere tidspunkt for ejerskiftelånets hjemtagelse, oplyste sælgerne den 23. marts 1994, at dette kunne ske. Indklagede blev da opmærksom på, at man ikke var i besiddelse af fornøden udbetalingsfuldmagt, hvilket dog som følge af påskedagene først blev meddelt sælgerne den 7. april 1994. Fuldmagten forelå den 11. april 1994, og lånet udbetaltes den 19. april 1994.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 34.722,30 kr. svarende til stigningen i obligationsgælden på ejerskiftelånet som følge af kursforskelle mellem 7. marts og 15. april 1994.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse, mere subsidiært frifindelse mod, at indklagede nedbringer obligationsrestgælden med et pålydende beløb på 17.671,37 kr.
Klageren har anført, at som følge af indklagedes lange ekspeditionstid er hun påført et tab, idet den månedlige ydelse på ejerskiftelånet er forøget med ca. 500 kr. i forhold til det i slutsedlen forudsatte. Den 7. marts 1994 var kursen på kontantlånets obligationer 88,50, medens kursen den 15. april var 83,65. Indklagede kontaktede ikke klageren om lånets hjemtagelse, uanset at det af mæglerens skrivelse fremgik, at denne forventede, at indklagede ville etablere kontakt til parterne. Hun finder, at Ankenævnet har kompetence til at behandle sagen, idet der må anses at foreligge et kundeforhold.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren ikke var eller er kunde hos indklagede, idet indklagede alene havde et kundeforhold til sælgerne af ejendommen. Klagen bør derfor afvises efter Ankenævnets vedtægters § 2, stk. 2, jf. herved § 3, stk. 1. Hvis det er fastslået, at sælger er erstatningsansvarlig over for køber, vil sælger kunne indbringe sagen for Ankenævnet og gøre et eventuelt regreskrav gældende. Anerkendes det, at køber på egen hånd kan indgive klage, vil sælger ikke kunne inddrages i sagen, hvilket skaber risiko for, at denne afgøres på et ufuldstændigt grundlag.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at man kun i ubetydeligt omfang var årsag til, at ekspeditionstiden for lånets hjemtagelse blev forlænget. Indklagede havde således ikke indflydelse på, at sælgerne først underskrev handelens dokumenter i slutningen af februar 1994, ligesom der var en relativ lang ekspeditionstid vedrørende pantebrevets tinglysning. Hertil kommer, at klageren, der var repræsenteret ved advokat, vidste eller burde vide, at kursrisikoen på ejerskiftelånet påhvilede hende, og at den kunne afdækkes ved en kurssikringsaftale. Klageren eller dennes advokat har på intet tidspunkt rettet henvendelse til indklagede, sælgerne eller ejendomsmægleren om etablering af kurssikringsaftale.
Til støtte for sin mere subsidiære påstand har indklagede gjort gældende, at man i hvert fald kun kan pålægges at erstatte det tab, der er en følge af den forsinkelse i ejerskiftelånets ekspeditionstid, som indklagede er skyld i. Det kan muligvis bebrejdes indklagede, at man ikke straks, da hjemtagelsen af lånet blev aftalt den 23. marts 1994, blev opmærksom på, at udbetalingsfuldmagt ikke forelå. Denne mindre fejl har kun forsinket udbetalingstidspunktet i 7 dage. Tabet i pålydende obligationer kan opgøres til forskellen mellem obligationsgælden på ejerskiftelånet på udbetalingsdagen, 633.592,33 kr., og en beregnet obligationsgæld ved udbetaling den 8. april 1994, 615.920,98 kr. (kurs 86,05), eller 17.671,37 kr.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår indklagedes medvirken ved hjemtagelsen af et ejerskiftelån i forbindelse med en ejendomshandel. Selv om et egentligt kundeforhold med heraf følgende rådgivningsforpligtelser m.v. alene bestod mellem indklagede og sælgerne, findes det krav, klageren i sin egenskab af køber har gjort gældende mod indklagede, at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Den tid, der medgik, indtil sælgerne den 23. marts 1994 anmodede om hjemtagelse af ejerskiftelånet, beroede i væsentligt omfang på forhold, som indklagede ikke var herre over. Ankenævnet finder derfor ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse indklagede for ansvarlig for forsinkelse frem til dette tidspunkt. Nævnet finder imidlertid, at indklagede i forvejen burde have sikret sig sælgernes underskrift på udbetalingsfuldmagten, således at man efter pantebrevets tinglysning straks kunne hjemtage lånet, når sælgerne anmodede herom. Det må antages, at lånet, såfremt dette var sket, kunne have været hjemtaget i hvert fald pr. 30. marts 1994. Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør anses for erstatningsansvarlig for det tab, klageren led som følge af kursfaldet i perioden efter denne dato. Erstatningen bør beregnes som kursværdien af differencen mellem den faktiske obligationsgæld, 633.592 kr., og obligationsgælden ved hjemtagelse pr. 30. marts 1994. Ankenævnet finder, at den kurs, der skal lægges til grund ved beregningen af kursværdien af differencen, bør være kursen ved hjemtagelsen den 15. april 1994, 83,65. Erstatningen kan herefter også beregnes som (kurs pr. 30. marts 1994 - den faktisk opnåede kurs, 83,65) % af obligationsgæld ved hjemtagelse den 30. marts 1994.
Som følge heraf