Krav om erstatning ved klagerens fortrydelse af køb af ejen-dom begrundet i indsigelse om for sen indsigelse om mang-lende økonomisk godkendelse af handlen
| Sagsnummer: | 35 /2024 |
| Dato: | 15-10-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Bjarke L. Svejstrup, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen og Jørgen Lanng |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Boligberegning Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 |
| Ledetekst: | Krav om erstatning ved klagerens fortrydelse af køb af ejen-dom begrundet i indsigelse om for sen indsigelse om mang-lende økonomisk godkendelse af handlen |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland-Fyn |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Krav om erstatning ved klagerens fortrydelse af køb af ejendom begrundet i indsigelse om for sen indsigelse om manglende økonomisk godkendelse af handlen.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i et andet pengeinstitut, men kontaktede Sparekassen Sjælland-Fyn vedrørende finansieringen af købet af en ejendom.
Sparekassen har oplyst, at den afholdt et møde med klageren, hvor klageren meddelte sparekassen, at han var godkendt til køb af en ejendom af to andre pengeinstitutter. Sparekassen har endvidere oplyst, at klageren på tidspunktet for mødet ikke havde fundet en konkret ejendom, som han ønskede at købe. Sparekassen har herudover oplyst, at den var indstillet på at se på mulighederne for finansiering af køb af en ejendom, men at dette krævede endelig kreditvurdering ud fra klagerens økonomiske forhold, når klageren havde fundet en konkret ejendom, som han ønskede at købe.
Klageren har oplyst, at sparekassen på mødet meddelte ham, at han med sin økonomi kunne få bevilliget finansiering af et køb af en ejendom på op til 6.800.000 kr.
Klageren har oplyst, at han efter mødet fandt en ejendom, der kostede 6.700.000 kr.
Den 16. oktober 2023 underskrev klageren en købsaftale vedrørende køb af ejendommen. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købesummen var 6.700.000 kr. Herudover fremgår, at købet blandt andet var betinget af køberens pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen, hvorfor indsigelser skulle være sælgerens ejendomsmægler i hænde senest kl. 16:00, fire hverdage efter købsaftalen var underskrevet af begge parter. Hvis køberens pengeinstituttet ikke fremkom med indsigelser inden fristens udløb, ville handlen være bindende for køberen. Købet var herudover betinget af køberens rådgiver, advokat A’s, godkendelse af handlen i sin helhed. Af købsaftalens pkt. 12 fremgår:
”…
12. Parternes pengeinstitutter
Købers pengeinstitut
Sparekassen, Sjælland-Fyn, kontaktperson: [rådgiver i sparekassen], Tlf./Mobil: [rådgiver i sparekassens telefon], Email: [rådgiver i sparekassens e-mail]
…”
Samme dag meddelte ejendomsmægleren klageren, at advokat A og sparekassen skulle godkende handlen senest den 20. oktober 2023 kl. 16. Herudover meddelte ejendomsmægleren, at klagerens fortrydelsesret ville udløbe den 24. oktober 2023.
Klageren har oplyst, at han efter underskriften af købsaftalen rykkede sparekassen flere gange for svar, og at sparekassen lovede ham, at den ville vende tilbage med svar, hvilket den ikke gjorde. Klageren har endvidere oplyst, at sparekassen heller ikke meddelte ejendomsmægleren, at den ønskede en forlænget svarfrist.
Advokat A, har oplyst, at han den 19. oktober 2023 gav en betinget godkendelse af købet. Advokat A anmodede om svar på, om ejerforeningen for den købte ejendom tillod, at man udlejede ejerlejlighederne, og om sælgeren kunne redegøre for en verserende byggesag, herunder hvornår den forventedes afsluttet, hvem der varetog byggesagen, og om der var omkostninger forbundet med byggesagen, som klageren skulle afholde.
Ved e-mail af 20. oktober 2023 svarede ejendomsmægleren advokat A, sparekassen og klageren blandt andet, at sælgeren havde meddelt, at udlejning var tilladt, at byggesagen var færdig, og at der ikke var yderligere udgifter forbundet med byggesagen, som klageren ville skulle afholde.
Ved e-mail af 20. oktober 2023 meddelte sparekassen klageren:
”…
Jeg kan se, at ejendomsmægleren har meldt tilbage og er spændt på, hvad advokaten siger til deres udmelding.
Kan du sende legitimation pas/sundhedskort?
Jeg vil gerne have advokatens udlæg før min mail kommer, hvis vi skal tage højde for noget i forhold til byggesagen, som ikke er afsluttet fra kommunens side.
Jeg sender noget mere i dag.
…”
Samme dag meddelte klageren sparekassen:
”…
Jeg har lige snakket med advokat kontoret og [advokat A] er taget hjem for i dag så han når først og kigge på det mandag, så får du en skriftlig melding derfra.
Med byggesagen der er afsluttet og at lejligheden er godkendt til at blive lejet ud så opfylder det vilkårene for godkendelse så det er positivt.
…”
Den 23. oktober 2023 meddelte advokat A ejendomsmægleren, at handlen kunne godkendes fra dennes side.
Samme dag bekræftede ejendomsmægleren, at advokat A havde godkendt handlen, og meddelte, at bankforbeholdet var afklaret, da sparekassen ikke havde gjort indsigelser inden for fristen. Ejendomsmægleren anmodede sparekassen om at bekræfte dette.
Samme dag meddelte sparekassen, at den ikke kunne forestå den økonomiske del af handlen.
Klageren har oplyst, at han var nødsaget til at annullere købet af ejendommen, da han ikke havde andre finansieringsmuligheder. Han betalte i den forbindelse 67.000 kr. svarende til 1 % af købesummen.
Den 22. november 2023 gjorde klageren indsigelse mod forløbet. Den 23. november 2023 afviste sparekassen klagerens indsigelse.
Parternes påstande
Den 17. januar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal betale ham 67.000 kr. i erstatning samt advokatudgifter.
Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at sparekassen er erstatningsansvarlig for hans udgift på 67.000 kr., da han var nødsaget til at annullere handlen mod betaling af 1 % af købesummen, idet sparekassen ikke rettidigt meddelte ejendomsmægleren, at sparekassen afviste at godkende finansieringen af købet af ejendommen, hvor sparekassen var angivet som hans pengeinstitut.
Sparekassen har ikke redegjort for, hvilke urigtige eller falske oplysninger den påstår, han har indleveret, hvorfor anbringendet ikke kan understøtte sparekassens frifindelsespåstand.
Det afgørende er, om sparekassen har svaret rettidigt inden for den tidsfrist, som var fastsat i købsaftalen. Sparekassen var bekendt med den underskrevne købsaftale og fristen for sparekassens indsigelser, samt om eventuelle indsigelser ifølge sædvanlig branchekutyme er sendt til handlens professionelle parter bestående af ejendomsmægler og advokat inden fristens udløb, hvilket sparekassen ikke formåede, og derfor ifalder erstatningsansvar. Det er ubestridt af sparekassen, at den ikke formåede at orientere ejendomsmægleren inden for købsaftalens fastsatte indsigelsesfrist.
Det er ikke afgørende, hvorvidt sparekassen havde orienteret ham om, hvorvidt den kunne give finansieringstilsagn eller ej, når sparekassen ikke samtidig orienterede handlens ejendomsmægler, inden indsigelsesfristen i købsaftalen udløb.
Det bestrides, at han har forpligtet sparekassen til at finansiere handlen. Sparekassen skulle blot – på helt sædvanlig vis – inden for den angivne frist i købsaftalen have meddelt handlens ejendomsmægler, at sparekassen ikke kunne give tilsagn til finansiering, hvorefter handlen ville være bortfaldet, hvilket også er årsagen til klagen, idet sparekassen ikke formåede dette.
Det bestrides, at sparekassen ikke var part i ejendomshandlen. Der henvises i den sammenhæng til, at sparekassen er angivet som køberens pengeinstitut i købsaftalens punkt 12, hvorfor sparekassen indiskutabelt havde partsstatus som køberens angivne pengeinstitut i ejendomshandlen.
Han kan ikke fremsætte krav mod sælgeren af ejendommen på baggrund af sparekassens manglende overholdelse af købsaftalens indsigelsesfrister, som anført af sparekassen.
Det bestrides, at han var kreditgodkendt til køb af ejendommen i to andre pengeinstitutter. Sparekassens indledende positive tilbagemeldinger forud for handlen var årsagen til, at sparekassen var angivet som køberens valgte pengeinstitut i ejendomshandlen.
Sparekassen Sjælland-Fyn har anført, at den havde meddelt klageren, at den var indstillet på at se på mulighederne for finansiering af køb af ejendom. Det krævede en endelig kreditvurdering ud fra klagerens økonomiske forhold, når klageren havde fundet en konkret ejendom, som klageren ønskede at købe.
Sparekassen har givet afslag på finansiering af køb af ejendommen, idet klageren har indleveret urigtige og falske oplysninger til brug for kreditvurderingen i forbindelse med godkendelse af finansieringen af ejendommen. Sparekassen overvejer at politianmelde klageren.
Sparekassen har desuden meddelt klageren, at sparekassen først kunne give endelig tilbagemelding om godkendelse af finansiering af køb af ejendommen mandag den 23. oktober 2023.
Klageren kunne ikke forpligte sparekassen til at finansiere handlen, idet sparekassen ikke er part i den indgåede købsaftale. Eventuelle krav ved ophævelse af købsaftalen vedrører derfor et forhold mellem køberen og sælgeren og er sparekassen uvedkommende.
Klageren har ligeledes oplyst, at han allerede var kreditgodkendt til køb af ejendom i to andre pengeinstitutter. Klageren burde derfor have kunnet opnået finansieringen andet sted. Det havde derved ikke været nødvendigt for klageren at ophæve købsaftalen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i et andet pengeinstitut, men kontaktede Sparekassen Sjælland-Fyn vedrørende finansieringen af købet af en ejendom.
Sparekassen har oplyst, at klageren på et møde med sparekassen meddelte sparekassen, at han var godkendt til køb af ejendom af to andre pengeinstitutter. Sparekassen har endvidere oplyst, at klageren på tidspunktet for mødet ikke havde fundet en konkret ejendom, som han ønskede at købe, men at den var indstillet på at se på mulighederne for finansiering af køb af en ejendom, hvilket krævede en endelig kreditvurdering med udgangspunkt i klagerens økonomiske forhold, når klageren havde fundet en konkret ejendom, som han ønskede at købe.
Klageren har oplyst, at sparekassen på mødet meddelte ham, at han med sin økonomi kunne få bevilliget finansiering af et køb af ejendom på op til 6.800.000 kr.
Klageren har oplyst, at han efter mødet fandt en ejendom, der kostede 6.700.000 kr.
Den 16. oktober 2023 underskrev klageren en købsaftale vedrørende køb af ejendommen. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købet var betinget af køberens pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen, hvorfor indsigelser skulle være sælgerens ejendomsmægler i hænde senest kl. 16:00, fire hverdage efter, at købsaftalen var underskrevet af begge parter. Hvis køberens pengeinstitut ikke fremkom med indsigelser inden fristens udløb, ville handlen være bindende for køberen. Af købsaftalens pkt. 12 fremgik, at køberens angivne pengeinstitut var sparekassen.
Klagerens rådgiver gav den 19. oktober 2023 en betinget godkendelse af købet. Købet var betinget af, om ejerforeningen tillod, at ejendommen kunne udlejes, og at sælgeren kunne redegøre for en verserende byggesag, herunder hvornår den forventedes afsluttet, hvem der varetog byggesagen, og om der var omkostninger forbundet med byggesagen, som klageren skulle afholde.
Ved e-mail af 20. oktober 2023 svarede ejendomsmægleren advokat A, sparekassen og klageren blandt andet, at sælgeren havde meddelt, at udlejning var tilladt, at byggesagen var færdig, og at der ikke var yderligere udgifter forbundet med byggesagen, som klageren ville skulle afholde.
Ved e-mail af 20. oktober 2023 meddelte sparekassen klageren, at den afventede advokat A’s svar, og at den ville afvente med at sende sit svar, indtil advokaten havde taget stilling til svaret fra ejendomsmægleren, da der kunne være nogle omstændigheder, den skulle tage højde for. Sparekassen anmodede herudover klageren om at sende legitimation i form af en udskrift af et pas eller et sundhedskort.
Klageren meddelte samme dag sparekassen, at advokat A var taget hjem for i dag og først ville nå at kigge på det om mandagen, dvs. den 23. oktober 2023, hvor sparekassen ville få en skriftlig melding.
Den 23. oktober 2023 meddelte advokat A ejendomsmægleren, at handlen kunne godkendes fra dennes side.
Samme dag bekræftede ejendomsmægleren, at advokat A havde godkendt handlen, og at bankforbeholdet var afklaret, da sparekassen ikke havde gjort indsigelser inden for fristen. Ejendomsmægleren anmodede sparekassen om at bekræfte dette.
Samme dag meddelte sparekassen, at den ikke kunne forestå den økonomiske del af handlen.
Klageren har oplyst, at han var nødsaget til at annullere købet af ejendommen, da han ikke havde andre muligheder. Han betalte i den forbindelse 67.000 kr. svarende til 1 % af købesummen.
Ankenævnet lægger til grund, at sparekassen ikke inden fire hverdage efter parternes underskrivelse af købsaftalen har gjort indsigelse mod købet, men at den først den 23. oktober 2023 meddelte ejendomsmægleren, advokat A og klageren, at den ikke kunne forestå den økonomiske del af købet.
Ankenævnet finder, at der mangler væsentlige oplysninger af betydning for afgørelsen af sagen. Navnlig bør det afklares, om klageren den 20. oktober 2023 om eftermiddagen kunne have en forventning om, at sparekassen, der ikke var part i aftalen mellem klageren og sælgeren, inden fristens udløb kl. 16.00 ville underrette ejendomsmægleren om, at fristen ikke kunne overholdes. Herudover drejer det sig blandt andet om sparekassens anbringende om, at klageren har indleveret urigtige og falske oplysninger til brug for kreditvurderingen i forbindelse med godkendelsen af finansieringen af ejendommen, som medførte, at sparekassen overvejede at politianmelde klageren, og om hvorvidt klageren har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt i forbindelse med fortrydelse af købet af ejendommen, herunder særligt om klageren kunne have undgået fortrydelse ved at få finansieret købet af ejendommen ved et andet penge- og realkreditinstitut.
Da en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, afvises sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage