Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af manglende overførsel af kurstabsfradrag til nyt lån i forbindelse med ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 303/2002 |
| Dato: | 12-12-2002 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Sonny Kristoffersen, Ole Simon |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurstabsfradrag
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af manglende overførsel af kurstabsfradrag til nyt lån i forbindelse med ejendomshandel. |
| Indklagede: | Forstædernes Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af manglende overførsel af kurstabsfradrag til nyt lån i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 12. februar 1998 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse den 1. maj 1998. Købesummen var 940.000 kr. kontant, 948.000 kr. finansieret.
Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"Samtidig med oprettelse af ejerskiftelån indfries der lån, hvortil der er knyttet kurstabsfradrag på kr. 124.837,19. Denne saldo kan overføres til ejerskiftelånet. Fordelt på ejerskiftelånets løbetid giver det et årligt fradrag på kr. 4.161,24. Den endelige størrelse af det overførte kurstabsfradrag kendes først efter indfrielsen, hvorfor der tages forbehold for eventuelle afvigelser"
Ved skrivelse af 19. februar 1998 fremsendte den ved handlen medvirkende ejendomsmægler handlens dokumenter til indklagede, som blev anmodet om bl.a. at hjemtage et ejerskiftelån på 660.000 kr. i Realkredit Danmark og at indfri et eksisterende lån i Nykredit på oprindelig 546.000 kr. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Af hensyn til overførsel af fradragskonto fra gamle lån, beder vi Dem venligst fremsende dokumentation for indfrielsen til kreditforeningen"
Nykredit lånet blev indfriet pr. den 14. maj 1998. Af Nykredits kvittering for indfrielsen, som blev fremsendt til indklagede den 20. maj 1998, fremgår bl.a.:
"Hvis der, inden 1 år efter lånet er indfriet, optages et nyt realkreditlån med mindst samme løbetid i ovennævnte ejendom, kan den tilknyttede fradragskonto, med saldo 122.949,68 kr. pr. 01.04.1998 og restløbetid på 16,25 år eller en forholdsmæssig del heraf overføres til det nye lån. Fradrag skal fordeles ligeligt over det nye låns løbetid."
I forbindelse med indklagedes ekspedition af ejerskiftelånet blev oplysningerne om kurstabsfradragskontoen ikke videregivet til Realkredit Danmark.
Ved købsaftale af 14. marts 2000 solgte klagerne ejendommen med overtagelse den 1. juli 2000. Købesummen var 1.025.000 kr. kontant, 1.053.000 kr. finansieret.
I forbindelse med handlens gennemførelse blev det konstateret, at kurstabsfradraget ikke var blevet overført til ejerskiftelånet i Realkredit Danmark.
Klagerne rettede den 20. marts 2000 via deres advokat henvendelse herom til Realkredit Danmark, som herefter meddelte, at kurstabsfradraget var genoptaget. Klagernes skatteansættelse for indkomstårene 1998 og 1999 blev herefter korrigeret.
Der resterede herefter et kurstabsfradag på 116.456,80 kr., som medførte en nedsættelse af købers nettoydelse.
Indklagede afviste et krav fra klagerne om en erstatning på 54.851,15 kr., som blev opgjort således:
Kurstabstabsfradrag ved overtagelse | kr. | 122.945,68 |
Anvendt fradrag 1998 | kr. | 2.390,64 |
Anvendt fradrag 1999 | kr. | 4.098,24 |
saldo pr. 31. december 1999 | kr. | 116.456,80 |
Nettoværdi af kurstabsfradrag ved en skatteprocent på 47,10 | kr. | 54.851,15 |
Parternes påstande.
Den 29. juli 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 54.851,15 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede begik en ansvarspådragende fejl ved at undlade at videregive oplysningerne om kurstabsfradragskontoen til Realkredit Danmark i forbindelse med deres køb af ejendommen i 1998.
Fejlen blev først konstateret, da de havde indgået bindende aftale om salg af ejendommen i 2000. Det bestrides, at de før dette tidspunkt havde eller burde have konstateret fejlen.
Fejlen har medført et tab i forbindelse med ejendomssalget, idet ejendommen blev solgt til en lavere pris end den pris, som ejendommen kunne være solgt til, såfremt kurstabsfradragskontoen var indgået i opgørelsen af ydelsen ved finansieret handel.
Fastsættelsen af en handelspris sker altid med udgangspunkt i den sædvanlige finansiering af ejendommen. Såfremt man ved salget af ejendommen havde haft kendskab til kurstabsfradragskontoen, kunne kontantprisen med uændret ydelse have været fastsat højere. De ville følgelig have opnået en højere pris for ejendommen, der svarer til nettoværdien af kurstabsfradraget.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen er uegnet til behandling i Ankenævnet jf. vedtægternes § 7, stk. 1. Klagernes anbringende om, at ejendommen er blevet solgt til en lavere pris end den pris, klagerne ville have opnået, såfremt kurstabsfradragskontoen havde været i behold, vil sædvanligvis skulle afprøves ved indhentelse af vurderinger af ejendommen, ligesom en sagkyndig vil skulle have lejlighed til at svare på supplerende spørgsmål under en mundtlig domsforhandling af sagen.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at det ikke har været muligt at få fastslået årsagen til, at oplysningerne om kurstabsfradragskontoen ikke blev videregivet til Realkredit Danmark, som således ikke kunne indberette oplysninger om klagernes merfradrag til Told Skat.
Klagerne har imidlertid ikke herved været afskåret fra på et hvilket som helst tidspunkt at få tilrettet selvangivelsen med henblik på at opnå kurstabsfradrag med tilbagevirkende kraft.
Købsaftalen indeholder oplysninger om kurstabsfradragskontoen, og klagerne må derfor antages at have været bekendt med eksistensen af kurstabsfradragskontoen på købstidspunktet i 1998.
Klagerne har ikke dokumenteret noget tab. Klagernes beregning af det påståede tab har ikke sammenhæng med ejendommens salgspris henholdsvis med og uden hensyn til kurstabsfradragskontoen.
Det påståede afledede tab i form af en angivelig mindre købesum er endvidere ikke en påregnelig følge af den manglende videregivelse af oplysningerne om kurstabsfradragskontoen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder tilstrækkeligt grundlag for i det hele at afvise sagen.
Ankenævnet finder, at indklagede, som i forbindelse med klagernes køb af ejendommen i 1998 forestod hjemtagelsen af ejerskiftelånet i Realkredit Danmark, begik en ansvarspådragende fejl ved trods anmodning herom ikke at oplyse Realkredit Danmark om kurstabsfradragskontoen med en saldo på ca. 123.000 kr.
Ved Realkredit Danmarks korrektion, efter at fejlen var opdaget i forbindelse med klagernes salg af ejendommen i 2000, har klagerne opnået fradrag for den periode, hvor de var ejere af ejendommen.
Ankenævnet finder, at det ikke kan bebrejdes klagerne, at de først opdagede fejlen, efter at der var indgået aftale om salg af ejendommen. Det kan ikke afvises, at klagerne ville have kunnet opnå en højere pris for ejendommen, hvis de havde været klar over, at køberen kunne overtage en fradragskonto på ca. 116.000 kr. Dette eventuelle tab kan efter Ankenævnet opfattelse ikke anses for en upåregnelig følge af den af indklagede begåede fejl.
Ankenævnet finder imidlertid, at klagernes eventuelle tab ikke kan opgøres som påstået af klagerne, allerede fordi der ikke er taget hensyn til, at købernes fradrag skal fordeles over en længere årrække. Ankenævnet finder, at en stillingtagen til størrelsen af et eventuelt tab ville forudsætte en bevisførelse, som ikke kan ske for nævnet, men om fornødent må ske for domstolene.
Som følge heraf
Indklagede skal anerkende at være erstatningsansvarlig for det tab, klagerne måtte have lidt som følge af, at de ikke var bekendt med kurstabsfradragskontoen forud for salget af deres ejendom i 2000.
Ankenævnet kan ikke tage stilling til størrelsen af et eventuelt tab.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.