Indsigelse mod rente på lån og kassekredit til brug for en-keltmandsvirksomhed. Indsigelse mod manglende omlægning af realkreditlån. Krav om undskyldning.
| Sagsnummer: | 15 |
| Dato: | 12-12-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Lars K. Madsen, Jes Zander Brinch, Jacob Ruben Hansen, Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 2 og 4
Afvisning - tvist § 5, stk. 3, nr. 2 |
| Ledetekst: | Indsigelse mod rente på lån og kassekredit til brug for en-keltmandsvirksomhed. Indsigelse mod manglende omlægning af realkreditlån. Krav om undskyldning. |
| Indklagede: | Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod rente på lån og kassekredit til brug for enkeltmandsvirksomhed. Indsigelse mod manglende omlægning af realkreditlån. Krav om undskyldning.
Sagens omstændigheder
Klageren var oprindeligt kunde i Dronninglund Sparekasse, der pr. den 15. oktober 2019 blev overtaget af Sparekassen Vendsyssel (nu Sparekassen Danmark, og herefter ”sparekassen”).
I november 2012 underskrev klageren, der var selvstændig fisker og havde en enkeltmandsvirksomhed, et gældsbrev vedrørende et lån i Dronninglund Sparekasse (nr. -061) på oprindeligt 1.400.000 kr. Renten var variabel, for tiden 7,30 % om året. Klageren havde endvidere en erhvervskonto nr. -990 med en kassekredit med en rente på for tiden 9,5 % om året i Dronninglund Sparekasse. Sparekassen har oplyst, at lånet og kreditten blev ydet til brug for klagerens erhvervsvirksomhed.
Ved brev af 6. december 2017 varslede Dronninglund Sparekasse en generel renteforhøjelse på udlån og kreditter på 1,00 procentpoint pr. den 8. januar 2018. Renteændringen var begrundet i øgede kapitalkrav til pengeinstitutterne. Renten på kassekreditten og lånet blev herefter forhøjet til henholdsvis 10,50 % og 7,93 % om året. Renten på kassekreditten og lånet blev ikke ændret efter den 8. januar 2018.
Den 6. marts 2020 blev klagerens engagement overført til afdelingen for Særlige Engagementer.
Til sikkerhed for klagerens engagement havde sparekassen
- underpant i ejerpantebrev 960.000 kr. i klagerens ejendom (herefter ejendommen)
- pant i skibsejerpantebrev 2.000.000 kr. med pant i klagerens kutter og rettigheder
- pant i ejerpantebrev 200.000 kr. i klagerens sommerhus (sommerhus 1)
- pant i ejerpantebrev 175.000 kr. i klagerens sommerhus (sommerhus 2)
I juni 2020 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende en kassekredit på 700.000 kr. tilknyttet erhvervskonto nr. -990. Renten var variabel, for tiden 10,50 % om året.
På et ikke oplyst tidspunkt anmodede klageren om en rentenedsættelse på kassekreditten og lånet, hvilket sparekassen afslog.
Sparekassen har oplyst, at klagerens repræsentant, R, i juli 2020 rettede henvendelse til sparekassen i forbindelse med, at klageren var blevet ramt af sygdom, og at det på et møde den 5. august 2020 mellem R og sparekassen blev aftalt, at klagerens kvote og fiskekutter skulle sælges til bedst mulige pris. Sparekassen har endvidere oplyst, at det var på tale, at ejendommen skulle sælges til klagerens samlever, S, med gældsovertagelse af de eksisterende lån.
I september 2020 blev ejendommen vurderet til 1.750.000 kr. af en ejendomsmægler. Sparekassen har oplyst, at klageren og S på dette tidspunkt ikke havde afklaret, om de ønskede at blive boende i huset, og at formålet med vurderingen var at fastslå ejendommens handelsværdi og at undgå omstødelse af et eventuelt salg i en eventuel fremtidig konkurs.
Klageren og S havde hver en livsforsikring. Klageren har oplyst, at sparekassen havde sikkerhed i livsforsikringerne. Sparekassen har oplyst, at klageren ved brev af 31. oktober 2020 blev adviseret om kommende præmieopkrævninger.
I december 2020 blev fiskekutteren og rettighederne solgt for 1.240.000 kr. Klagerens gæld til sparekassen (lån nr. -061 med en restgæld på 393.666,43 kr. og kassekredit nr. -990 med en restgæld på 728.934,07 kr., i alt 1.122.600,50 kr.), blev i den forbindelse indfriet. Sparekassens sikkerheder for engagementet blev endvidere aflyst.
I januar 2021 blev der hævet to gange 5.256 kr. i præmiebetalinger for de to livsforsikringer på klagerens budgetkonto. Livsforsikringerne blev opsagt, og den 10. februar 2021 blev præmiebetalingerne returneret til klagerens konto.
Sparekassen har oplyst, at den senere i forløbet blev bekendt med, at klageren og S ønskede at blive boende i ejendommen, og at S ikke ønskede at overtage de eksisterende realkreditlån, men ønskede afdragsfrihed. I den forbindelse skulle ejendommen vurderes af Totalkredit. Sparekassen har anført, at Totalkredit den 1. februar 2021 anmodede en af Totalkredit autoriseret mægler om at lave en vurdering, da Totalkredit ikke havde en vurderingsmand i lokalområdet, men at mægleren blev nægtet adgang til ejendommen af klageren. Klageren har anført, at sparekassen begik fejl i forbindelse med indhentelse af vurderingerne, og at sparekassen ikke godkendte låneomlægningen i ejendommen som lovet.
Sparekassen har oplyst, at den skrev følgende til klagerens advokat den 17. marts 2021:
”… Vi kan godt medvirke til, at [S] overfor Totalkredit indtræder som meddebitor på lånet i [ejendommen]. Men med hensyn til afdragsfrihed på lånene, så kan det ikke lade sig gøre, idet vi ikke har økonomisk indblik, og desuden er vurderingsmanden nægtet adgang til ejendommen…”.
Totalkredit har fremlagt sine standardvilkår for privatkunder (långuide) pr. 11. december 2020.
På et ikke oplyst tidspunkt skiftede klageren og S pengeinstitut, og de er ikke således ikke længere kunder i sparekassen.
Parternes påstande
Den 14. januar 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal tilbagebetale minimum 60.000-70.000 kr. vedrørende betalte renter og andre gebyrer på lånet og kassekreditten. Klageren har endvidere nedlagt påstand om, at Ankenævnet skal foretage en gennemgang af hans kundeforløb hos sparekassen. Ankenævnet har endvidere forstået klagerens påstand således, at Sparekassen Danmark og Totalkredit skal tilpligtes at anerkende, at de har begået fejl og ikke hjulpet ham som lovet, og at de skal give ham en undskyldning herfor.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at sparekassen ikke godkendte låneomlægningen i ejendommen som lovet. Sparekassen lovede at hjælpe med huskøb og omlægning af lån, så ejendommen skulle stå i S’ navn, hvis sparekassens tilgodehavende blev indfriet. Sparekassen overholdt ikke sit løfte. Da gælden til sparekassen blev indfriet, var sparekassen ikke længere indstillet på at hjælpe som lovet.
Han og S indvilligede i at få ejendommen vurderet af en vurderingsmand fra Totalkredit for at få afdragsfrie lån. De accepterede selv at betale udgiften hertil, da de blev lovet, at vurderingen senere kunne bruges af Totalkredit til de afdragsfrie lån. Vurderingen blev imidlertid ikke foretaget af en af Totalkredit godkendt vurderingsmand, men af en almindelig ejendomsmægler, der ikke var godkendt til at foretage vurderinger for Totalkredit. Sparekassen oplyste, at Totalkredit ikke havde en vurderingsmand i lokalområdet. Dette stemmer ikke med, at Totalkredit sendte en vurderingsmand fra lokalområdet til brug for vurdering af sommerhus 2, der blev solgt i december 2020, og til brug for vurdering af sommerhus 1.
Totalkredit krævede derefter endnu en vurdering, da den første vurdering ikke var brugbar i forhold til behandling af anmodning om afdragsfrihed. Han skulle også betale for den nye vurdering. Dette er grunden til, at vurderingsmanden blev nægtet adgang til ejendommen. Planen var hele tiden, at der skulle laves nye lån. Sparekassen begik en fejl ved at indhente og lade dem betale for den første vurdering, der ikke var brugbar i forhold til Totalkredit. Sparekassen anså det herefter uberettiget som om, at opgaven var gået i stå.
De var i kontakt med Totalkredit og fik oplyst Totalkredits arbejdsgange. Oplysningerne fra sparekassen stemte ikke overens med oplysningerne fra Totalkredit. Sparekassen gemte sig bag Totalkredit. Totalkredit oplyste, at det i sidste ende var sparekassen, der vurderede muligheden for låneomlægning. Sparekassen anmodede flere gange om oplysning om rådighedsbeløb til brug for vurdering af mulighed for omlægning.
Sparekassen anførte, at engagementet var risikabelt. Det fremgår af regnskaber og kontoudtog for de sidste 10 år, at ingen aftaler var misligholdt. Alle afdrag, renter mv. blev betalt.
Sparekassen har opkrævet urimelige renter. Renterne var urimeligt høje i forhold til de stillede sikkerheder på i alt ca. 2.000.000 kr. Alene sikkerheden i kutteren og rettighederne kunne indfri gælden til sparekassen på ca. 1.120.000 kr. Sparekassen afviste uberettiget at oplyse, hvem der havde vurderet kutteren. Sikkerheden omfattede endvidere ejendommen og to sommerhuse samt livsforsikringerne. Sikkerheden berettigede til en nedsættelse af renten til 3 % om året. I alt er der efter hans vurdering betalt 60.000-70.000 kr. for meget i rente.
På et tidspunkt anførte sparekassen, at renten kunne sættes ned, men at det ville hjælpe så lidt på den nuværende situation, at man hellere ville hjælpe på en anden måde. Interessen for at hjælpe faldt imidlertid, da sparekassen havde fået sine penge.
Sparekassen har uberettiget hævet forsikringspræmier. Livsforsikringerne blev i sin tid tegnet efter krav fra sparekassen. Efter at fiskekutteren var afhændet og sparekassen havde fået sine penge, burde det have været en selvfølge, at forsikringerne skulle ophæves. De ønskede at opsige forsikringerne og skulle i den forbindelse underskrive digitalt, men de modtog ikke notifikation om underskrift via sms eller mail, som de tidligere havde fået notifikation om. De modtog heller ikke anden form for information om digital underskrift. De havde derfor ingen chance for at underskrive opsigelserne. Sparekassen gjorde dem ikke opmærksom på, at der manglede underskrifter på opsigelserne, men hævede blot præmierne. Præmien for S’ forsikring blev hævet på hans konto, uden at han blev oplyst herom, hvilket er ansvarspådragende.
Han er ophørt med at være fisker og får førtidspension. Dette kunne være undgået, hvis sparekassen havde udvist mere forståelse. De tårnhøje renter, sparekassens trusler om tvangsauktion og sparekassens manglende forståelse for ham, som aldrig har misligholdt nogen former for aftaler eller andet med banken, har medført en kraftig forværring af hans helbred.
Sparekassen Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke foreligger en formueretlig tvist. Uenigheden angår ikke et økonomisk mellemværende, hvorfor Ankenævnet skal afvise sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2, hvorefter Ankenævnet kan afvise at behandle en klage, der ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende. Klagen er en beskrivelse af, hvordan klageren har oplevet hele sagsforløbet, og klageren ønsker at modtage en undskyldning fra sparekassen.
Klageren påstår desuden, at sparekassen havde lovet at godkende omlægningen af lånet i ejendommen. Klageren har dog ikke nedlagt påstand om eller på anden måde beskrevet, hvad han ønsker at opnå i den henseende. Klageren er ikke længere kunde i sparekassen, hvorfor ejerskifte og omlægning skal varetages af klagerens nye pengeinstitut og Totalkredit.
Livsforsikringerne blev opsagt efter betaling af præmie, og præmierne er tilbageført til klagerens konto, hvorfor klageren ikke har lidt tab.
Sparekassen Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sparekassen ikke har handlet i strid med gældende lovgivning.
Ejerskifte og låneomlægning gik i stå, fordi klageren nægtede at få ejendommen vurderet med henblik på belåning hos Totalkredit.
Sparekassen har ikke lovet klageren, at ejerskifte og låneomlægning ville blive godkendt.
Den første vurdering i september 2020 blev ikke gennemført med henblik på omlægning af lån, men af andre årsager. Den blev derfor ikke foretaget af en af Totalkredit godkendt vurderingsmand. Vurderingen er gyldig, men ikke brugbar til belåning hos Totalkredit. På dette tidspunkt havde klageren og S ikke afklaret, om de ønskede at blive boende i ejendommen. Det havde været på tale, at ejendommen skulle sælges til S med gældsovertagelse af de eksisterende lån. Behovet for at få en vurdering udført af en af Totalkredit godkendt vurderingsmand opstod, da sparekassen blev bekendt med, at S ønskede en låneomlægning. Totalkredit anmodede en af realkreditinstituttet autoriseret mægler om at udarbejde en vurdering, men mægleren blev nægtet adgang til ejendommen af klageren.
Det var Totalkredit, som skulle bevilge gældsovertagelse på lånet i ejendommen. Sparekassen havde lovet at regne på, om det kunne lade sig gøre. Inden sparekassen kunne regne på dette, skulle den have vurderingen fra Totalkredit. Det er ikke korrekt, at sparekassen ikke ville godkende låneomlægningen. Sagen gik i stå langt tidligere på grund af den manglende vurdering.
Klageren og S er ikke længere kunder i sparekassen. Ejerskifte og låneomlægning skal derfor varetages af klagerens nye pengeinstitut og Totalkredit. Sparekassen kan ikke gøre yderligere i forhold til ejerskifte og låneomlægning.
R og sparekassen blev på et møde enige om, at alle aktiver skulle vurderes, og at R skulle indhente en vurdering af fiskekutteren med rettigheder. Hvis klageren ville have oplysninger om vurderingen, kunne han have rettet henvendelse til sin repræsentant, som også stod for salget af fiskekutteren med rettigheder. Salget indfriede klagerens engagement i sparekassen, som derfor ikke i den forbindelse indhentede oplysninger om vurderingen.
Sparekassen har ikke opkrævet urimeligt høje renter. Klageren har ikke ret til en rentenedsættelse. Klageren accepterede ved underskrivelse af lånet i 2012 en rente på 7,30 % p.a. Renten på kassekreditten udgjorde tidligere 9,50 % om året. I 2017 blev renten forhøjet til 7,93 % om året for lånet og til 10,50 % om året for kassekreditten af Dronninglund Sparekasse, som havde hjemmel i gældsbrevet, kreditkontrakten samt i deres almindelige forretningsbetingelser til at foretage renteændringen. Klageren accepterede senere ved underskrivelse af gældsbrevet i juni 2020 en rente på for tiden 10,50 % om året vedrørende kassekreditten. Sparekassen ønskede ikke at nedsætte debetrenten ud fra engagementets bonitet og klassifikation. Det forhold, at gælden til sparekassen blev indfriet, er ikke ensbetydende med, at engagementet var risikofrit.
Da renten på lånet og kassekreditten blev tilskrevet og betalt løbende, vil et eventuelt tilbagebetalingskrav tidligere end tre år fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet under alle omstændigheder være forældet.
Sparekassen var berettiget til at opkræve forsikringspræmierne, idet forsikringerne ikke var opsagt på dette tidspunkt. Klageren har ikke lidt et tab, da præmiebetalingerne efterfølgende blev returneret til klagerens konto, og forsikringerne er opsagt.
Totalkredit har anført, at realkreditinstituttet ikke yder rådgivning direkte til privatkunder, jf. Totalkredits standardvilkår for privatkunder (långuide).
Realkreditinstituttet var ikke involveret i dialogen om overdragelse af ejendommen. Realkreditinstituttet var ikke involveret i dialogen om eventuel omprioritering eller afdragsfrihed.
Realkreditinstituttet har ikke noget ansvar for indholdet af dialogen mellem sparekassen, klageren og S.
Realkreditinstituttet bestilte ikke vurdering af ejendommen i forbindelse med dialogen mellem sparekassen og klageren og S. Realkreditinstituttet har ikke siden 2018 registreret en vurdering af ejendommen i relation til sparekassen, klageren og S. Realkreditinstituttet er imidlertid bekendt med en vurdering fra 2021, som er bestilt af et andet pengeinstitut.
Vurdering af ejendommen med andet formål end omlægning af lån hos realkreditinstituttet kræver ikke vurdering ved en godkendt vurderingsmand. Realkreditinstituttet har ikke noget ansvar for, hvem der blev valgt til den første vurdering.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var oprindeligt kunde i Dronninglund Sparekasse, der i 2019 blev overtaget af Sparekassen Vendsyssel (nu Sparekassen Danmark, og herefter ”sparekassen”).
I november 2012 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende et lån på 1.400.000 kr. i Dronninglund Sparekasse til sin enkeltmandsvirksomhed. Lånet var med variabel rente på for tiden 7,30 % om året. Klageren havde endvidere en erhvervskonto nr. -990 med en kassekredit til brug for virksomheden. Renten på kassekreditten var variabel på for tiden 9,5 % om året.
I december 2017 varslede Dronninglund Sparekasse en generel renteforhøjelse begrundet i øgede kapitalkrav til pengeinstitutterne på udlån og kreditter på 1,00 procentpoint pr. den 8. januar 2018. Renten på kassekreditten og lånet blev herefter forhøjet til henholdsvis 10,50 % og 7,93 % om året. I juni 2020 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende kassekreditten. Renten var variabel, for tiden 10,50 % om året.
Til sikkerhed for klagerens engagement havde sparekassen underpant i et ejerpantebrev på 960.000 kr. i klagerens ejendom, underpant i skibsejerpantebrev på 2.000.000 kr. i klagerens kutter og rettigheder, pant i klagerens to sommerhuse for i alt 375.000 kr. samt pant i klagerens og hans samlever, S’ livsforsikringer.
I juli 2020 rettede klagerens repræsentant, R, henvendelse til sparekassen i forbindelse med, at klageren var blevet ramt af sygdom. Sparekassen har oplyst, at det på et møde den 5. august 2020 mellem R og sparekassen blev aftalt, at aktiverne i klagerens virksomhed skulle sælges, og at det endvidere var på tale, at klagerens ejendom skulle sælges til S med gældsovertagelse af de eksisterende lån. I september 2020 blev ejendommen vurderet til 1.750.000 kr. af en ejendomsmægler.
I december 2020 blev fiskekutteren og rettighederne solgt for 1.240.000 kr. I den forbindelse blev klagerens gæld til sparekassen indfriet.
I januar 2021 blev der hævet præmiebetalinger for de to livsforsikringer på klagerens budgetkonto. Livsforsikringerne blev opsagt, og den 10. februar 2021 blev præmiebetalingerne returneret til klagerens konto.
I februar 2021 skulle ejendommen vurderes af en af Totalkredit godkendt vurderingsmand til brug for omlægning af realkreditlån i ejendommen til et afdragsfrit lån samt overdragelse til S. Sparekassen har anført, at vurderingsmanden blev nægtet adgang til ejendommen af klageren. Klageren har anført, at sparekassen begik fejl i forbindelse med indhentelse af vurderingerne.
Vedrørende Totalkredit:
Totalkredit har oplyst, at realkreditinstituttet ikke yder rådgivning direkte til privat-kunder, og at realkreditinstituttet ikke var involveret i dialogen om overdragelse af ejendommen, omprioritering eller afdragsfrihed.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at Totalkredit har handlet ansvarspådragende over for klageren. Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at Totalkredit skal pålægges at betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Klagerens krav om en påtale af realkreditinstituttets handlinger eller fremgangsmåde eller krav om en undskyldning fra Totalkredit vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende og er derfor ikke omfattet af Ankenævnets kompetence.
Vedrørende Sparekassen Danmark:
Ankenævnet finder ikke, at klageren har dokumenteret, at sparekassen begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med indhentelse af vurderingerne af klagerens ejendom. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen havde givet klageren tilsagn om, at han kunne opnå den ønskede omlægning af sit realkreditlån i ejendommen.
Præmiebetalingerne for livsforsikringerne blev tilbageført, og klageren har således ikke lidt et tab som følge af sparekassens håndtering af livsforsikringerne.
Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4, behandler Ankenævnet klager vedrørende private kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende kan behandles, såfremt klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Lånet og kassekreditten blev ydet til brug for klagerens tidligere virksomhed. Ankenævnet finder på baggrund heraf, at klagen vedrørende de på lånet og kassekreditten opkrævede renter og gebyrer efter sin karakter angår et erhvervsmæssigt kundeforhold, der adskiller sig væsentligt fra en klage over et privat kundeforhold. Ankenævnet afviser derfor at behandle denne del af klagen.
Ankenævnet finder for så vidt angår den øvrige del af klagen ikke grundlag for at fastslå, at Sparekassen Danmark har begået fejl over for klageren.
Ankenævnet kan ikke påtage sig at foretage en gennemgang af klagerens kundeforløb hos sparekassen. Klagerens krav om en påtale af sparekassens handlinger eller fremgangsmåde eller krav om en undskyldning fra sparekassen vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende og er derfor ikke omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnet kan ikke behandle den del af klagen over Sparekassen Danmark, som vedrører de på lånet og kassekreditten opkrævede renter og gebyrer. Klageren får ikke medhold i den øvrige del af klagen over Sparekassen Danmark.