Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb og byggeri.

Sagsnummer:	283 /2022
Dato:	30-03-2023
Ankenævn:	Vibeke Rønne, Mette Lindekvist Højsgaard, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Jørn Ravn.
Klageemne:	Udlån - låneanmodning Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Realkreditbelåning - rådgivning Byggelån
Ledetekst:	Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb og byggeri.
Indklagede:	Arbejdernes Landsbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører klagernes krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning ved opførelse af fast ejendom. Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af grundkøb og byggeri.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H blev kunder i Arbejdernes Landsbank i 2020. Klagerne ejede en andelsbolig.

Klagerne ønskede at finansiere køb af en byggegrund og opførelse af hus på grunden gennem banken.

Den 16. juli 2020 udarbejdede banken en låneanbefaling, hvoraf det blandt andet fremgik:

”Arbejdernes Landsbank har rådgivet jer om lån i ejendommen […] ud fra en samlet vurdering af jeres:

• Økonomi
• Formue
• Ønsker
• Forventninger til fremtiden.

Rådgivningen er ikke uafhængig. Det betyder, at rådgivningen kun omfatter produkter, som A/S Arbejdernes Landsbank tilbyder.

Jeres ønsker

• I ønsker at låne til køb af grund.

Jeres forventninger til fremtiden

• I forventer en familieforøgelse inden for de næste 3 år.
• Byggestart forventes om ca. 2-3 år.

Jeres daglige økonomi

• I har luft i økonomien og sparer løbende op.
• Jeres økonomi kan bære, at renten stiger, og I er indforstået med den risiko.
• Vi har vurderet jeres økonomi på baggrund af jeres aktuelle økonomiske oplysninger.

Jeres formue

• I har friværdi i jeres bolig

I har følgende erfaring med at optage lån

• Ingen erfaring, det er første gang, I optager en boligkredit inden for de seneste 10 år.

Anbefaling af lån

På baggrund af jeres oplysninger om indtægts- og formueforhold samt de oplysninger, der fremgår ovenfor, anbefaler vi Fast rente med afdrag og Boliglån, fordi vi vurderer, at følgende forhold er væsentlige for jer:

Fast rente med afdrag

• At I får sikkerhed for, at jeres rente ikke stiger, selvom renterne i markedet stiger.
• At I betaler afdrag på lånet og dermed løbende nedbringer jeres restgæld.
• At I beskytter jeres friværdi bedst muligt, hvis boligpriserne falder som følge af rentestigninger. Når renterne stiger, vil kursen på den bagvedliggende obligation som regel falde og det betyder, at I så kan indfri lånet til en lavere kurs.
• At I kan indfri lånet til markedskurs eller kurs 100 i forbindelse med en termin.

Boliglån

• At I får et lån med variabel rente. Hvis renten stiger, vil ydelsen eller løbetiden ændre sig.
• At I afdrager på lånet og dermed løbende nedbringer gælden.
• At I til enhver tid kan indfri lånet til den aktuelle restgæld inkl. gebyrer og renter frem til indfrielsesdatoen.”

I forbindelse med køb af en byggegrund for 1.150.000 kr. optog klagerne i juli 2020 et obligationslån på 465.000 kr. gennem Totalkredit til en årlig rente på 1 % og en løbetid på 30 år. Lånet skulle afvikles som et annuitetslån. Den 16. juli 2020 indgik klagerne en kurssikringsaftale med banken vedrørende obligationslånet på 465.000 kr.

Den resterende del af købesummen for grunden blev finansieret ved et boliglån i banken. Den 29. juli 2020 indgik klagerne en aftale med banken om et boliglån på 685.000 kr. med en variabel rente, der for tiden var 4,150 % om året, og en løbetid på 30 år.

Banken har oplyst, at klagerne i forbindelse med grundkøbet blev oplyst om, at de skulle kreditgodkendes igen i forbindelse med lånoptagelse til byggeri af hus på et senere tidspunkt.

Banken har endvidere oplyst, at det blev aftalt mellem banken og klagerne, at endelig finansiering skulle aftales i første kvartal 2022, idet banken ikke ville yde finansiering, mens klagerne stadig ejede deres andelsbolig. Banken ville alene stille en betalingsgaranti for entreprisesummen.

Klagerne indgik aftale med en entreprenør, E, om opførelse af hus på grunden. Byggeriet blev påbegyndt i marts 2021.

Banken har oplyst, at klagerne fremsendte en entrepriseaftale til bankens godkendelse. Banken kunne ikke godkende denne, idet prisen var for høj. Banken modtog i april 2021 en ny entrepriseaftale, hvor der var foretaget nogle fravalg. Entreprisesummen var 3.754.000 kr., der ifølge kontrakten skulle betales i rater. Banken har tillige oplyst, at ratebetaling til entreprenøren blev drøftet med banken, men at klagerne skulle undersøge, om det var muligt at aftale udskydelse af betaling, indtil huset stod færdigt, da banken ikke ville yde finansiering, mens klagerne stadig ejede andelsboligen. Klagerne indgik herefter en aftale med entreprenøren om betaling ved aflevering af den færdige entreprise mod betaling af et gebyr på 30.000 kr.

Banken udstedte en betalingsgaranti overfor E på 3.754.799 kr. Banken har oplyst, at prisen på denne var 1 %, hvilket er bankens sædvanlige sats, og at denne blev accepteret af klagerne.

Efter det oplyste blev der afholdt et møde i januar 2022 mellem banken og klagerne. Der er ikke fremlagt et referat af mødet.

I februar 2022 meddelte klagerne banken, at entreprisesummen var forhøjet med 658.000 kr.

Banken har fremlagt en korrespondance mellem banken og klagerne af 15. og 16. februar 2022, hvoraf det blandt andet fremgår, at banken havde fået en vurdering af klagernes byggeri på 5.600.000 kr., og at der var behov for, at der i fællesskab blev gennemgået, hvilke regninger, som manglede at blive betalt, for at vurdere behovet for finansiering. Det fremgår herudover, at klagerne efterspurgte information om alternative låntyper med baggrund i, at de vurderede, at det kunne blive svært at få sikret en fornuftig rente/kurs-kombination på et 30 års fastforrentet lån. Banken svarede, at muligheden for finansiering igennem en alternativ låntype var et bevillingsspørgsmål, og at der ikke kunne gives et yderligere svar, førend svaret på ansøgningen forelå.

Den 8. marts 2022 skrev klagerne blandt andet til banken:

”Som jeg nævnte for dig, så har det været den i vores optik noget mangelfulde kommunikation, siden vi anmodede om en ny godkendelse for snart 2 måneder siden, der har fået os til at gå processen lidt efter i sømmene. Det der så i den forbindelse har meldt sig er en ret stor uforståenhed omkring, hvordan vi med din rådgivning fik truffet det valg, vi gjorde, omkring betaling ved indflytning kontra optagelse af realkreditlån i marts sidste år.

Kva vedhæftede mail kan jeg konstatere, at vi hurtigt har udelukket mellemfinansieringer til betaling af raterne. Det mener jeg fortsat ikke havde været en god løsning. Men hvordan vi ikke ender med at optage realkreditlånet som fastforrentet (som havde været en mulighed i 1. kvartal af 2021 og som jeg også i mailen nævner som det potentielt billigste alternativ) er mig en gåde. Jeg kan jo konstatere, at følgende udgifter alle ville være afværget ved at have optaget obligationslånet for 1 år siden:

• 1% årlig rente for bankgaranti (15 måneder fra garanti til indflytning) = 47.000
• Gebyr til [E] for betaling ved indflytning = 30.000
• Ekstra rente på 60% banklån ved køb af grund (kunne være indfriet med obligationslån) = 550.000 * 3,15%/år * 15 måneder = 22.500

Disse beregninger kunne nemt være lavet på forkant, og jeg har enormt svært ved at forstå, hvordan det nogensinde har kunnet betale sig at afholde 99.500 i udgifter frem for at optage et fastforrentet obligationslån til en lav rente med det samme (lad os holde de 350-400.000 kroners kursgevinst, vi ville have kunnet opnå ved at omlægge lånet i dag, ude af billedet, da vi ikke med rette kan forvente, at du/I har kunnet forudsige renteudviklingen).

… jeg er som nævnt ovenfor helt rundt på gulvet omkring, hvorfor vi skulle have valgt den løsning, hvis vi var blevet præsenteret for ovennævnte tal? Hverken [medklager] eller jeg hat nogen som helst hukommelse om, at vi har haft en dybdegående snak omkring de konkrete økonomiske implikationer af de 2 alternativer.”

Den 8. marts 2022 svarede banken:

”… Dog vil jeg gerne lige svare dig på de 3 punkter som du beskriver nedenfor:

Garanti) Denne post ville ikke kunne være undgået uanset hvad. Vi stiller en garanti for at entreprisesummen betales når projektet står færdigt, som beskrevet. Vi ville aldrig, hverken for jeres risiko eller bankens risiko, overføre flere millioner kroner forlods med den risiko for at byggefirma går konkurs eller projektet ikke bliver afleveret som aftalt. …

[E]) Jeg har fra starten oplyst, at jeg synes det var groft, at de ikke ville acceptere, at betaling faldt når projektet var afleveret. At de så tilbyder jer en pris for at undgå rater (hvilket jeg også oplyste jeg syntes var groft) som I ønsker at tage imod fordi I gerne ville gå videre med [E], det er jo jeres beslutning. …

Banklån) Det var en del af jeres samlede løsning for at jeres projekt kunne lykkes. Grunden kunne ikke finansieres anderledes.

…

I er blevet oplyst fra start, at vi ikke kunne sige ja til projektet hvis I både sad med udgifter til andelsbolig og skulle starte tilbagebetaling på det nye samlede huslån på det nye projekt. Og selv med et forhåndslån ville I ikke kunne undgå garantien, da vi som sagt ikke ville betale for den samlede entreprise inden de overhovedet var gået i gang. …”

Den 10. marts 2022 skrev klagerne blandt andet til banken:

”Jeg vil gerne pointere, at vi ikke forsøger at tørre noget, der har at gøre med rentestigninger, af på jer. Det ville ikke være rimeligt, for det har I naturligvis ingen indflydelse på. Og vi påstår heller ikke, at I har gjort noget, som vi ikke har accepteret. Vores kritik går udelukkende på, at vi nu kan konkludere, at jeres vurdering af vores økonomi hele vejen igennem har været skæv i forhold til, hvad jeres konkurrenter mener. Det har ført til, at vi fra jeres side er blevet tilbudt dårligere (dyrere) løsninger, end vi ville have fået et andet sted. Resultatet er i sidste ende, at I har tjent mere (renter), og vi har betalt mere (renter og gebyr til [E]) og mistet mere (kursgevinst). Det virker ikke fair.”

Banken har oplyst, at klagerne flyttede deres engagement til et andet pengeinstitut primo marts 2022, og at lånebeløbet på dette tidspunkt endnu ikke var afklaret.

Den 20. april 2022 klagede klagerne til bankens klageafdeling. Af klagen fremgik blandt andet:

”… i foråret ’21 går vi i gang med processen med at sætte husbyggeri i gang på grunden med byggefirmaet [E]. I den forbindelse skal vi finansiere en entreprisesum på 3.754.799.

[E] arbejder med følgende betalingsmodel:

…

Vi bliver hurtigt enige med vores rådgiver om, at en mellemfinanseringsløsning hverken er særligt praktisk eller økonomisk fornuftig. Men vi bliver ikke tilbudt at optage lånet fra starten (eller rådgivet i at kurssikre) af grunde, som stadigvæk ikke står klart. I stedet lader vi os overtale til at lave en handel med [E] om at vi, mod betaling af 30.000 ekstra kan få lov at betale ved indflytning (1/7/22) i stedet for at betale i ovennævnte rater. I vil altså gerne tilbyde os en garanti, men vil ikke tilbyde os at låne hele eller dele af beløbet på forhånd, selv om det vil stille os markant bedre økonomisk. …”

Klagerne anførte, at de med den valgte løsning blev påført meromkostninger på ca. 97.000 kr. i forhold til, hvis de havde optaget et fastforrentet obligationslån fra starten, hvortil kom ca. 350-400.000 kr. i mistet kursgevinst, som de ville have opnået ved kurssikring, hvis banken havde rådgivet dem til at kurssikre.

Den 20. maj 2022 besvarede banken klagen:

”Jeg er blevet oplyst om, at I ønskede finansiering før salg af jeres andelsbolig, hvorfor filialen alene kunne tilbyde jer en løsning med garantistillelse for byggeprojektet samtidig med at I kunne beholde jeres andelsbolig, så I ikke på ubestemt tid skulle sidde med udgifter både til andelsboligen, og den hermed forbundne finansieringsudgift, samtidig med udgifter til et forhåndslån med afvikling på et totalkreditlån. Banken var endvidere ikke bekendt med det præcise behov for finansiering, da I ved ikke at sælge andelsboligen kunne sikre jer et kendt salgsprovenu.

Da banken tog stilling til hvad der kunne tilbydes af finansiering skete det således ud fra en samlet vurdering af jeres økonomi, at I ønskede at købe før salg af jeres andelslejlighed samt usikkerhed om hvor stort finansieringsbehovet i sidste ende ville være.

Bankgaranti på 47.000 kr.

En forudsætning for at jeres projekt kunne gennemføres var, at banken stillede en bankgaranti for entreprisesummens betaling når projektet var færdigt. Det er dermed en udgiftspost, som I ikke ville have kunnet undgå. … Jeg kan se, at det er bankens almindelige standardpris der er taget for garantien.

Gebyr til [E]

Såfremt I havde betalt i rater ville bankens gebyrer være blevet højere end 30.000 kr., fordi der for hver ratebetaling ville skulle en vurderingsmand ud for at vurdere det udførte arbejde. Derudover ville I også skulle betale renter af det beløb, der ville være trukket på en byggekredit/mellemfinansiering undervejs.

…

Kursgevinst ved omlægning

Jeg er bekendt med, at I med jeres tidligere rådgiver [Rådgiver R1] har drøftet forholdet omkring kurser og renter og at [R1] i den forbindelse har oplyst jer om, at der også i en byggeproces er en risiko for, at renterne kan være steget når realkreditfinansiering skal hjemtages. Banken kan ikke forudsige markedet, herunder rentestigninger. På baggrund heraf finder jeg ikke, at banken er pligtig at godtgøre en mulig kursgevinst.”

M skrev den 30. maj 2022 til banken:

”… Helt grundlæggende, bliver [H] og jeg aldrig nogensinde af jer gjort bekendt med, at det var en mulighed at kurssikre vores lån allerede fra det tidspunkt, hvor vi modtog den første vurdering af projektet, og hvor I udstedte en bankgaranti (svarende til et lånetilbud på lån til optagelse ved indflytning).”

Den 16. juni 2022 besvarede banken klagernes henvendelse. Banken fastholdt sin afvisning og anførte blandt andet:

”En forudsætning for at kunne afgive et lånetilbud … er, at finansieringsbehovet er kendt. Når det endelige behov for finansiering ikke er kendt kan der ikke udarbejdes et lånetilbud, ligesom der ej heller kan ske kurssikring.

…

[R1] har oplyst, at han har rådgivet jer omkring kurssikring og betydningen heraf. Jeg kan også se, at I allerede i forbindelse med finansiering af grunden sørgede for at foretage kurssikring, hvorfor I har været bekendt med muligheden for at foretage kurssikring. Samtidig har jeg som oven for nævnt gennemgået mailkorrespondance mellem dig og [Rådgiver R2], hvor du flere gange selv kommer ind på muligheden for at kurssikre, blandt andet set i lyset af uroen på markedet. [R2] har endvidere oplyst, at I har afholdt et onlinemøde i slutningen af januar vedr. finansiering af byggeriet. Her oplyste I, at I efter at banken havde stillet garantien i juni 2021, har lavet flere tilvalg til huset, hvorfor I skulle låne yderligere 600.000 kr. På baggrund heraf forklarede [R2] jer, at sagen dermed skulle bevilges på ny, ligesom der skulle laves en ny vurdering fra Totalkredit – dels da projektet havde ændret sig og dels da vurderingen var udløbet. På mødet oplyste I, at I gerne ville have lukket renten og kursen og [R2] forklarede, at dette først kunne ske når bevilling og vurdering var på plads. Den 3. marts ringede [R2] til jer, da hun manglede yderligere dokumentation.”

Klagerne har oplyst, at huset var færdigopført i juli 2022.

Parternes påstande

Den 22. juli 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale erstatning for mistet kursgevinst/ekstra påløbne renter i låneperioden, svarende til, som minimum, forskellen mellem en rente på 1,5- og 3 % på et lån på 3.750.000 kr. Banken skal endvidere betale en erstatning i en størrelsesorden på 100.000 kr. for ekstra udgifter i forbindelse med de anvendte løsninger.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end påstået af klagerne.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at Arbejdernes Landsbanks bærer det fulde ansvar for deres forringede økonomiske situation. Bankens fejlagtige rådgivning har stillet dem mellem 400.000 og 500.000 kr. dårligere økonomisk, end hvis de var blevet rådgivet korrekt og fair fra starten. Arbejdernes Landsbanks rådgivning var fra starten både mangelfuld, vildledende og aldeles ”fodslæbende”, og bankens vurdering af deres samlede økonomi var unødigt hård og konservativ. Disse forhold førte til, at de fik en rådgivning, der er af yderst kritisabel kvalitet.

De er åbenlyst ikke blevet rådgivet af personer med byggelånskompetencer, hvilket blandt andet illustreres af, at det kom bag på banken, at entreprisesummen blev forhøjet med 658.000 kr., og at banken ikke ønskede at finansiere ratebetalinger.

Det er uforståeligt, at banken blev ved med at insistere på, at det skulle være en udfordring, at de stadig ejede andelsboligen i forbindelse med finansiering af byggeriet. Andelsboligen var finansieret gennem et rentefrit familielån og havde lave månedlige boligudgifter på 3.300 kr. Det er ikke god rådgivning at løbe så stor en risiko ved ikke at fastlåse renten på det ekstremt lave niveau, den lå på, da de anmodede banken om et lån. De har i dag ekstra renteudgifter i nærheden af 3.300 kr. om måneden, som banken mente skulle være afgørende. I stedet for at afholde denne udgift som ekstra boligudgift i byggeperioden, er banken skyld i, at de skal afholde denne udgift frem til, at renten igen falder til et lignende lavt niveau. De er særdeles økonomisk ansvarlige, og deres rådighedsbeløb var tilstrækkeligt.

De ekstra omkostninger, banken påførte dem ved at nægte dem lånoptagelse, herunder til garanti, bankrenter og gebyr til entreprenøren, overstiger samlet set, hvad de skulle have betalt af på et lån, hvis de havde fået lov til dette fra starten.

De anfægter, at de ikke blev tilbudt et lån ved entrepriseaftalens indgåelse, at der ikke blev kurssikret, og at de ikke fik lånetilbud, så snart dette var muligt, det vil sige den 1. januar 2022. Her kunne de have fået samme lave rente, som hvis der havde været kurssikret ved entrepriseaftalens indgåelse. Deres bankrådgiver gjorde det aldrig klart for dem, at det var muligt at fastlåse kursen allerede den 1. januar 2022. Havde han gjort dette, havde de uden tøven benyttet sig af muligheden. På baggrund af bankens rådgivning var de på dette tidspunkt ikke klar over, at kurssikring var en mulighed.

Det er ikke korrekt, at de var oplyst og bekendt med, at der i forbindelse med finansiering var mulighed for at kurssikre lån. Det er under al kritik, at banken antager, at bankens kunder selvstændigt laver den slutning, at hvis der i forbindelse med et grundkøb kan kurssikres, så er dette også tilfældet i forbindelse med et lån til byggeprojekt, hvor der i øvrigt ikke tilbydes lån, men blot en bankgaranti. Banken har ikke ført bevis for, at man via skriftlig dokumentation har sikret sig, at de som kunder har været rådgivet om deres muligheder for kurssikring, risikoen ved at undlade det og bankens anbefalinger.

Vedrørende aftalen om, at endelig finansiering skulle aftales i første kvartal 2022, gjorde banken intet for at genoptage dialogen, og de har svært ved at forstå, hvorfor banken ikke mener, at det altid vil være det mest hensigtsmæssige at sætte en fast dato og få kurssikret så hurtigt som muligt.

Årsagen til, at de gav udtryk for den holdning, som fremgår af mailen af 15. februar 2022, var at bankens rådgivning omkring deres muligheder var så mangelfuld, at de slet ikke var klar over, at hvis de havde haft et andet pengeinstitut, ville de have haft mulighed for på et langt tidligere tidspunkt at sikre majoriteten af deres lånebehov som et fastforrentet obligationslån med en rente på 1 % gennem en tidlig kurssikring. Den mangelfulde rådgivning førte til, at de ikke kurssikrede det lån, der skulle dække de kendte udgifter, idet banken insisterede på, at deres økonomi ikke var stærk nok til at bære lånet, og mente, at det ikke ville give mening at optage en del af lånet eller kurssikre, fordi man ikke kendte det endelige beløb før samtlige tilvalg var afklaret. Dette er deres nye rådgiver uenig i, da det til enhver tid vil være muligt at optage to lån separat; ét til at dække grundkøb og entreprisesum, og ét til at dække eventuelle efterfølgende tilvalg. En sådan løsning er aldrig blevet nævnt for dem i banken.

De havde ikke forestillet sig, at Arbejdernes Landsbanks rådgivning og tilbud var så ”overvældende meget” dårligere end andre bankers, at de var ved at acceptere det, der ville få mærkbare negative konsekvenser for deres økonomi på lang sigt.

Arbejdernes Landsbank har anført, at klagerne i forbindelse med grundkøbet blev oplyst om, at de skulle kreditgodkendes igen i forbindelse med lånoptagelse til byggeri af hus på et senere tidspunkt. Banken foretog en kreditmæssig helhedsvurdering af klagernes økonomi og rådgav på baggrund af denne. Banken gav det lånetilbud, som banken ønskede ud fra deres kredit- og kreditværdighedsmæssige vurdering.

På denne baggrund vurderede banken, at den ikke kunne tilbyde klagerne et forhåndslån, samtidig med at de fortsat ejede deres andelsbolig, begrundet i, at rådighedsbeløbet var utilstrækkeligt med to ejendomme.

Banken oplyste igennem hele kundeforholdet klagerne om, at den ikke kunne tilbyde et forhåndslån, mens klagerne fortsat ejede deres andelsbolig.

Som følge af afvisningen af forhåndslånet havde banken ikke mulighed for at kurssikre allerede ved entrepriseaftalens indgåelse eller garantistillelsen. Det var derudover ikke muligt for banken at kurssikre inden lånoptagelse, og en indgåelse af låneaftale kunne tidligst ske 6 måneder inden færdigmelding af huset, idet bankens lånetilbud alene er gældende i 6 måneder. Banken råder altid sine kunder til at kurssikre, når dette er muligt, ligesom den også gjorde i forbindelse med klagernes grundkøb.

Lånefinansiering og garantistillelsen blev godkendt af banken under forudsætning af, at klagerne havde solgt andelsboligen, inden lånet skulle optages i forbindelse med overtagelsen af det færdigbyggede hus. Garantien blev stillet på betingelse af, at andelsboligen var solgt ved husets overdragelse. Det blev aftalt, at den endelige finansiering skulle aftales i første kvartal 2022.

Den valgte løsning tilgodeså de udfordringer, som relevante nøgletal indikerede, og banken rådgav klagerne korrekt og godt i henhold til det lånetilbud, som banken kunne tilbyde dem i den givne situation.

Det var klagernes eget valg at beholde andelsboligen. Klagerne var blevet rådgivet om den renterisiko, der måtte være i perioden fra entrepriseaftalens indgåelse og garantistillelse frem til lånets hjemtagelse. Klagerne havde selv tidligere i forløbet til banken oplyst, at de var bekendt med risikoen for rentestigninger. En rentestigning er klagernes risiko under de givne omstændigheder.

I første kvartal 2022 var der flere usikkerhedsmomenter, som gjorde sig gældende i forbindelse med den vurdering, som banken skulle foretage, herunder finansieringsbehovet. Andelsboligen var endnu ikke solgt, og klagerne havde foretaget tilvalg til entreprisen på 658.000 kr., hvorfor der skulle foretages fornyet kredit- og kreditværdighedsvurdering. Herudover havde klagerne ikke orienteret banken om væsentlige forhold af betydning for ovenstående vurdering.

Udgifterne til et eventuelt forhåndslån i form af gebyr på 2 % af det samlede forhåndslån for bankens garantistillelse overfor realkreditinstituttet og renteudgifter fra lånets udbetaling ville overstige de udgifter klagerne har skitseret i sin klage, for så vidt angår renter og provision.

Klagernes krav om erstatning for tab af eventuel kursgevinst i størrelsesordenen 350.000 til 400.000 er et spekulativt og udokumenteret krav, idet klagerne havde accepteret risikoen ved at afvente at optage lån. Der er mange forskellige mekanismer, der spiller ind på muligheden for en opkonvertering.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H var kunder i Arbejdernes Landsbank og ejede en andelsbolig.

I 2020 købte de en byggegrund til 1.150.000 kr., som de i juli 2020 finansierede ved et obligationslån på 465.000 kr. i Totalkredit, som blev kurssikret, og et boliglån på 685.000 kr. i Arbejdernes Landsbank.

Banken har oplyst, at den afviste at yde et forhåndslån til byggeriet, mens klagerne ejede deres andelsbolig, at den endelige finansiering skulle aftales i starten af 2022, og at det var en betingelse for finansiering, at klagerne solgte andelsboligen.

Banken har endvidere anført, at den oplyste klagerne om, at der skulle foretages en fornyet kreditvurdering i forbindelse med lånoptagelse til byggeri af hus på et senere tidspunkt.

I marts 2021 blev byggeriet af hus på grunden påbegyndt, og klagerne ønskede at finansiere entreprisesummen på 3.754.799 kr. gennem banken. Banken og klagerne drøftede ratebetaling af entreprisen som aftalt med entreprenøren, E. Banken afgav en betalingsgaranti på 3.754.799 kr. overfor entreprenøren. Klagerne betalte et gebyr til banken på 1 % om året for betalingsgarantien, og til E et gebyr på 30.000 kr. for udskydelse af betalingen.

I februar 2022 meddelte klagerne banken, at entreprisesummen var blevet forhøjet med 658.000 kr., og klagerne rettede forespørgsel til banken omkring låntyper. Den 15. februar 2022 meddelte banken klagerne, at den havde fået en vurdering på 5.600.000 kr. af klagernes byggeri, at der grundet forhøjelsen skulle foretages en ny kreditvurdering, at muligheden for finansiering gennem en alternativ låntype var et bevillingsspørgsmål, og at der ikke kunne gives yderligere svar, førend svaret på ansøgningen forelå.

Klagerne skiftede primo marts 2022 til et andet pengeinstitut.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til, om banken har ydet fyldestgørende rådgivning, herunder om renterisiko vedrørende finansiering af byggeriet, vil forudsætte bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet finder derfor, at sagen skal afvises i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.