Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af to ejendomme. Krav om tilbageførsel af to kortbetalinger gennemført via Apple Pay.
| Sagsnummer: | 169/2026 |
| Dato: | 24-09-2026 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Janni Visted Hansen, Majken Christoffersen, Tina Thygesen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: |
Afslag - Lån
Betalingstjenester - ikke-vedkendte hævninger Rådgivning - låneoptagelse m.v. Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af to ejendomme. Krav om tilbageførsel af to kortbetalinger gennemført via Apple Pay. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af to ejendomme. Krav om tilbageførsel af to kortbetalinger gennemført via Apple Pay.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Danske Bank, hvor hun blandt andet havde en konto med et tilknyttet betalingskort -884.
Klageren har oplyst, at hun var arving først efter sin far og senere efter sin faster.
Banken har oplyst, at klageren henvendte sig til banken i september 2024 med henblik på at opnå finansiering til at købe en ejendom U ud af boet efter sin far, som blev behandlet som et bobestyrerbo. Ejendommen var en udlejningsejendom og bestod af 4 erhvervslejemål og 6 boliglejemål.
På et møde med banken den 1. oktober 2024 udtrykte klageren usikkerhed i forhold til de advokater, der fungerede som såvel administratorer af ejendom U som bobestyrer i boet. Banken anbefalede på denne baggrund klageren at antage egen advokat og eventuelt revisor. Klageren blev bedt om i samråd med en revisor at tage stilling til, hvorvidt ejendom U skulle drives som en enkeltmandsvirksomhed under virksomhedsskatteordningen eller i selskabsform. Ejendommens pris var fastsat til 7.925.000 kr., og klagerens arvelod var på minimum 4.000.000 kr.
Banken har anført, at det var bankens forståelse, at boet på daværende tidspunkt krævede, at klageren skulle stille fuld garanti for købesummen, men at klageren først skulle købe ejendommen, når boet var afsluttet, og at indtægterne i bobehandlingsperioden skulle indgå i boet. Alternativt kunne klageren købe ejendommen straks, men klageren ville i så fald ikke kunne anvende sin arvelod.
Den 3. oktober 2024 anmodede Realkredit Danmark, der var koncernforbundet med banken, klageren om en række dokumenter vedrørende ejendom U, herunder en underskrevet købsaftale, budgetter, regnskab og lejekontrakter, lønsedler og klagerens seneste årsopgørelse.
Den 7. oktober 2024 sendte klageren en række dokumenter vedrørende ejendom U til Realkredit Danmark, herunder gældende lejekontrakter.
Den 8. oktober 2024 svarede Realkredit Danmark, at realkreditinstituttets vurderingskonsulent ville besigtige ejendom U, hvorefter realkreditinstituttet ville fortsætte med den kreditmæssige vurdering af sagen. Klageren blev endvidere bedt om at sende yderligere dokumenter til realkreditinstituttet.
Den 22. oktober 2024 bevilgede Realkredit Danmark klageren finansiering på 4.100.000 kr. med afdrag over 30 år og med en fast rente på 4 % om året.
Banken har anført, at klageren på daværende tidspunkt ikke havde taget stilling til, om ejendom U skulle drives som en enkeltmandsvirksomhed under virksomhedsskatteordningen eller i selskabsform.
Den 24. oktober 2024 skrev Realkredit Danmark i en e-mail til klageren, at banken ville skulle stille en garanti i forbindelse med klagerens køb af ejendom U. Realkreditinstituttet oplyste endvidere, at bevillingen på 4.100.000 kr. var en rammebevilling, og at klagerens endelige lånebehov først kunne opgøres, når boet var opgjort.
Den 26. oktober 2024 skrev klageren i en e-mail til Realkredit Danmark blandt andet, at bobestyreren havde sat den 1. november 2024 som frist for, hvornår en købsaftale skulle være underskrevet.
Den 12. november 2024 anmodede klageren banken om at stille en garanti. Hertil svarede banken, at en købsaftale skulle underskrives, før en garanti kunne stilles.
Den 18. november 2024 oplyste klageren Realkredit Danmark om, at der ikke havde været fremdrift i forhold til hendes overtagelse af ejendom U, og at bobestyreren ville sætte ejendommen til salg via en mægler, da der ikke var enighed blandt arvingerne om processen.
Den 30. januar 2025 oplyste klageren banken om, at hun fortsat ikke havde antaget en advokat til sagen, og at ejendom U var sat til salg hos en ejendomsmægler for 8.200.000 kr.
Den 3. februar 2025 oplyste klageren banken om, at boet fortsat krævede en skriftlig garantistillelse, men at de øvrige arvinger ikke ville forhandle.
Den 10. februar 2025 blev der afholdt møde mellem banken og klageren, hvor banken bekræftede, at Realkredit Danmarks lånebevilling fortsat var gældende. Klageren blev igen anbefalet at antage egen advokat med henblik på fremsendelse af et købstilbud.
Den 1. april 2025 bad Realkredit Danmark klageren om en status vedrørende købet af ejendom U og oplyste, at finansieringstilsagnet ville udløbe den 22. april 2025.
Den 3. april 2025 skrev klageren til Realkredit Danmark, at en overtagelse af ejendom U kunne gennemføres tidligst den 1. maj 2025. Klageren anmodede endvidere om en forlængelse af lånetilsagnet.
Den 7. april 2025 forlængede Realkredit Danmark lånetilsagnet med seks måneder.
Banken har oplyst, at klageren den 15. april 2025 oplyste, at hun havde antaget egen advokat. Banken bekræftede over for advokaten, at banken var indstillet på at bistå klageren med finansieringen, således at der skulle erlægges en udbetaling på 200.000 kr. samt stilles en garanti på 7.800.000 kr. efter underskrift af en slutseddel. Garantien skulle nedskrives med 3.500.000 kr. ved overtagelsen. Finansieringen forudsatte i øvrigt, at banken fik transport i klagerens arv, at klageren underskrev som selvskyldnerkautionist, samt at der blev hjemtaget et lån i Realkredit Danmark.
Banken har oplyst, at klageren den 16. april 2025 tilkendegav, at hun ikke ønskede at oprette et CVR-nummer, at hun ikke havde råd til at stifte et anpartsselskab, og at hun ikke ønskede at hæfte personligt.
Den 23. april 2025 skrev banken til klageren, at det hastede at få oprettet et CVR-nummer, da det var en betingelse for bankens garantistillelse.
Den 9. maj 2025 oplyste klageren banken om, at hun ikke kunne oprette et CVR-nummer, da blandt andet købsdatoen ikke var fastlagt.
Den 9. september 2025 bad Realkredit Danmark klageren om en status vedrørende hendes køb af ejendom U, idet lånetilsagnet nærmede sig udløb. Klageren oplyste, at hun fortsat arbejdede på at overtage ejendommen.
Den 8. januar 2026 blev der afholdt et møde mellem banken og klageren, hvor formålet var rådgivning i forbindelse klagerens ønske om at købe en ejendom H for 2.895.000 kr. Banken bad efterfølgende klageren om at fremsende en række økonomiske oplysninger til brug for bankens beregninger og vurdering af klagerens økonomi samt en foreløbig opgørelse af boet efter klagerens faster, hvor klageren efter det oplyste var arving.
Banken har anført, at arven efter klagerens faster og far var på i alt cirka 9.000.000 kr. og skulle fordeles mellem tre arvinger.
Den 20. januar 2026 modtog banken de forespurgte oplysninger fra klageren.
Samme dag kontaktede banken klageren telefonisk og oplyste, at banken ikke ville medvirke til at finansiere klagerens køb af ejendom H.
Klageren klagede herefter til banken over bankens afslag på finansiering.
Den 26. februar 2026 indgav klageren en klage til Ankenævnet.
Henholdsvis den 6. februar og 6. marts 2026 blev der gennemført to transaktioner på 119 kr., i alt 238 kr., med Apple Pay fra klagerens konto til en betalingsmodtager P, som klageren ikke kan vedkende sig.
Banken har anført, at transaktionerne er korrekt registreret og bogført og ikke har været ramt af tekniske svigt eller andre fejl.
Ved tro- og love erklæring af 9. marts 2026 gjorde klageren indsigelse mod transaktionerne. Klageren oplyste i den forbindelse blandt andet, at hun ikke kendte til transaktionerne eller betalingsmodtageren, at hun ikke havde udleveret sine kortoplysninger eller givet andre adgang til sin computer eller mobiltelefon.
Samme dag spærrede klageren sit betalingskort -884.
Den 11. marts 2026 afviste banken klagerens indsigelse. Banken har oplyst, at klageren har haft Apple Pay installeret siden den 15. september 2025.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal 1) godtgøre hende et beløb for mangelfuld rådgivning i forbindelse med boligsagerne samt 2) tilbageføre 238 kr. til hende.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har haft indsigt i hendes økonomi og dermed også i hendes arv efter to familiemedlemmer, men har undladt at medtage en række økonomiske overvejelser i sine beregninger.
En finansiering ville alene være en overgangsordning, indtil hendes arv blev udbetalt. Udbetalingen blev forsinket som følge af det manglende samarbejde. Banken foretog ikke en helhedsvurdering af investeringspotentiale og økonomi.
Banken afviste hendes vurderinger og beregninger uden en gyldig grund, hvilket ikke opfyldte hendes forventninger efter flere samtaler med banken, der hver gang førte til besvær og mislykkede forhandlinger. Dette førte til skuffelser, og til at hendes position i købet af ejendom H blev forringet.
Banken har i sin kreditværdighedsvurdering fejlagtigt udeladt lejeindtægter fra ejendom U på cirka 80.000 om året. Det fremgår ikke af bankens kreditværdighedsvurdering, hvilken lovgivning, der regulerer kreditværdighedsberegninger og stresstest af økonomi.
Ejendom U blev ikke tilbudt hende som følge af mangelfuld håndtering fra blandt andet bankens side.
Valget mellem ejendom U og H skulle ligge hos hende. Der er fortsat igangværende klager om ejendommene, og bodelingerne efter henholdsvis hendes far og faster er endnu ikke afsluttede som følge af blandt andet komplekse forhold omkring ejendom U. De økonomiske og affektionsmæssige omkostninger er derfor endnu ikke gjort op.
At der blev inddraget en advokat, som nærmest påkrævet af banken, har medført unødvendige omkostninger og har ikke haft det ønskede resultat. Tværtimod må det ses som fejlagtig rådgivning. Bankens virke i sagerne har været ødelæggende og ubetryggende, og processerne blev ikke håndteret som forventeligt.
Hun har aldrig brugt Apple Pay og har aldrig modtaget nogen ydelse fra betalingsmodtager P. Hun kender ikke til virksomheden og kan ikke på nogen måde forklare, hvordan beløbene blev hævet fra hendes konto. Tredjemandsmisbrug er således sandsynligt, da der er tegn på en sikkerhedsbrist.
Danske Bank har blandt andet anført, at lånebevillingen til klagerens mulige køb af ejendom U forelå allerede i oktober 2024 og har været gyldig igennem hele perioden. Det er udelukkende klagerens egne forhold, herunder uenighed med andre arvinger, manglende anskaffelse af et CVR-nummer og manglende accept af bankens finansieringsbetingelser, der har umuliggjort gennemførelsen af finansieringen samt forlænget sagsbehandlingstiden.
Klageren skulle tage stilling til, om ejendom U skulle drives som en enkeltmandsvirksomhed under virksomhedsskatteordningen eller i selskabsform, inden finansieringen kunne bevilges. Bankens krav om et CVR-nummer, selvskyldnerkaution og transport i klagerens arv er sædvanlige og sagligt begrundede betingelser, som banken i henhold til sin kreditpolitik er berettiget til at stille.
Klagerens anslåede årlige lejeindtægter på cirka 80.000 kr. fra ejendom U blev ikke medtaget i bankens beregning af klagerens økonomi, da det følger af bankens interne retningslinjer for kredit, at lejeindtægter fra en ejendom nummer to beliggende i bestemte udvalgte geografiske områder ikke kan medregnes, og at klagerens økonomi derfor skal være så robust, at den kan klare sig uden en lejeindtægt.
I forhold til klagerens låneanmodning til køb af ejendom H, så viste bankens beregninger, at klagerens månedlige rådighedsbeløb ville ligge under både Finanstilsynets vejledende rådighedsbeløb og bankens egen anbefaling, og banken var derfor både berettiget og forpligtet til ikke at medvirke til finansieringen af ejendom H. Det forhold, at bankens fremtidscenarie for klagerens økonomi påpegede, at klagerens rådighedsbeløb og opsparingsevne var begrænset, er udtryk for en korrekt og ansvarlig rådgivning til fordel for klageren.
Banken inddrog klagerens arveforhold i sine betragtninger, og banken har løbende og aktivt kommunikeret med klageren om betingelserne for finansiering.
Bankens anbefaling til klageren om at antage en advokat er sædvanlig og korrekt rådgivning i en så kompleks sag, og banken kan ikke holdes ansvarlig for de omkostninger, klageren har afholdt i den forbindelse.
Bankens rådgivning var i overensstemmelse med de lovgivningsmæssige krav til kreditværdighedsberegninger og blev tilrettelagt med henblik på at tilgodese klagerens interesser. Der blev således ikke begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre erstatningsansvar for banken.
Klageren har ikke lidt et økonomisk tab, og banken er ikke ansvarlig for klagerens eventuelt skuffede forventninger.
De to transaktioner på 119 kr. blev foretaget og godkendt via klagerens Apple Pay ved brug af biometrisk godkendelse eller personlig adgangskode. Klageren har ikke sandsynliggjort, at der var tale om tredjemandsmisbrug, og banken er derfor ikke forpligtet til at godtgøre hende i alt 238 kr.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Danske Bank, hvor hun blandt andet havde en konto med et tilknyttet betalingskort -884.
Klageren har oplyst, at hun først var arving efter sin far og senere efter sin faster.
Banken har oplyst, at klageren henvendte sig til banken i september 2024 med henblik på at opnå finansiering til at købe en ejendom U ud af boet efter sin far. Ejendommen var en udlejningsejendom og bestod af 4 erhvervslejemål og 6 boliglejemål.
Ejendommens pris var fastsat til 7.925.000 kr. og klagerens arvelod var på minimum 4.000.000 kr.
Den 22. oktober 2024 bevilgede Realkredit Danmark klageren finansiering på 4.100.000 kr. med afdrag over 30 år og med en fast rente på 4 % om året.
Banken har anført, at klageren på daværende tidspunkt ikke havde taget stilling til, om ejendom U skulle drives i enkeltmandsvirksomhed eller i selskabsform.
Den 7. april 2025 forlængede Realkredit Danmark lånetilsagnet med seks måneder.
Banken har oplyst, at banken den 15. april 2025 blev oplyst om, at klageren havde antaget en advokat. Banken bekræftede over for advokaten, at banken var indstillet på at bistå klageren med finansieringen, således at der skulle erlægges en udbetaling på 200.000 kr. samt stilles en garanti på 7.800.000 kr. efter underskrift af en slutseddel. Garantien skulle nedskrives med 3.500.000 kr. ved overtagelsen. Finansieringen forudsatte, at banken fik transport i klagerens arv, at klageren underskrev som selvskyldnerkautionist, og at der blev hjemtaget et lån i Realkredit Danmark.
Banken har oplyst, at klageren den 16. april 2025 tilkendegav, at hun ikke ønskede at oprette et CVR-nummer, at hun ikke havde råd til at stifte et anpartsselskab, og at hun ikke ønskede at hæfte personligt.
Den 8. januar 2026 blev der afholdt et møde mellem banken og klageren, hvor formålet var rådgivning i forbindelse klagerens ønske om at købe en ejendom H for 2.895.000 kr. Banken bad efterfølgende klageren om at fremsende en række økonomiske oplysninger til brug for bankens beregninger og vurdering af klagerens økonomi samt en foreløbig opgørelse af boet efter klagerens faster, hvor klageren efter det oplyste var arving.
Banken har anført, at arven efter klagerens faster og far var på cirka 9.000.000 kr. og skulle fordeles mellem tre arvinger.
Den 20. januar 2026 modtog banken de forespurgte oplysninger fra klageren.
Samme dag kontaktede banken klageren telefonisk og oplyste, at banken ikke ville medvirke til at finansiere klagerens køb af ejendom H.
Henholdsvis den 6. februar og 6. marts 2026 blev der gennemført to transaktioner på 119 kr., i alt 238 kr., med Apple Pay fra klagerens konto til en betalingsmodtager P, som klageren ikke kan vedkende sig.
Den 9. marts 2026 gjorde klageren indsigelse mod transaktionerne.
Den 11. marts 2026 afviste banken klagerens indsigelse. Banken har oplyst, at klageren har haft Apple Pay installeret siden den 15. september 2025.
Vedrørende krav om godtgørelse som følge af bankens rådgivning (Påstand 1)
Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken begik rådgivningsfejl i forbindelse med drøftelserne med klageren om finansieringen af ejendom U eller H. Ankenævnet finder, at det således ikke er godtgjort, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar, som kan medføre, at banken skal tilpligtes at yde klageren en godtgørelse.
Ankenævnet bemærker, at det beroede på bankens kreditpolitik, om banken ville tilbyde klageren at finansiere ejendom H. Banken var således ikke forpligtet til at tilbyde klageren finansiering.
Ankenævnet bemærker endvidere, at det beroede på klagerens egne forhold, at finansieringen af ejendom U ikke blev gennemført.
Vedrørende krav om tilbageførsel af 238 kr.
Ankenævnet lægger til grund, at transaktionerne er korrekt registrerede og bogførte. Af betalingslovens § 98 følger, at registrering af brug af et betalingsinstrument ikke i sig selv er bevis for, at betaleren har godkendt transaktionen, at betaleren har handlet svigagtigt, eller at betaleren har undladt at opfylde sine forpligtelser, jf. betalingsloven § 93.
Afgørelsen af denne del af sagen beror på, om der må antages at være tale om tredjemandsmisbrug.
Ankenævnet finder, at en stillingtagen hertil forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i påstand 1.
Ankenævnet kan ikke behandle påstand 2.