Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom og mod afslag på låneomlægning. Krav om erstatning, godtgørelse af advokatudgifter og kompensation.

Sagsnummer:	480
Dato:	04-09-2026
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Dorte Runge-Moos, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen.
Klageemne:	Afslag - lån Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 Realkreditbelåning Rådgivning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom og mod afslag på låneomlægning. Krav om erstatning, godtgørelse af advokatudgifter og kompensation.
Indklagede:	Nykredit Realkredit
Øvrige oplysninger:
	Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom og mod afslag på låneomlægning. Krav om erstatning, godtgørelse af advokatudgifter og kompensation.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og A, var kunder i Nykredit Bank / Spar Nord Bank og Nykredit Realkredit. Klagerne ejede en ejendom, ejendom A, som var finansieret af pengeinstitut P.

Klagerne ønskede i foråret 2025 at købe en ny ejendom. Klagerne har oplyst, at de i løbet af foråret undersøgte mulighederne for at købe ejendomme B, C, D eller E.

Ved e-mail af 2. marts 2025 til rådgiver L i Nykredit oplyste klagerne, at de var ved at undersøge, om de kunne blive kreditgodkendt til et ejendomskøb. Klagerne anmodede Nykredit om at vurdere, om de kunne købe ejendom B på baggrund af deres økonomiske forhold. Klagerne medsendte blandt andet lønsedler, gældsoversigter, pensionsoplysninger, skatteoplysninger og et budget.

Klagerne har fremlagt vejledende beregninger på finansiering af købet af ejendom B af 6., 7. og 27. marts 2025, som var udarbejdet af Nykredit.

Ved e-mail af 24. marts 2025 meddelte klagerne Nykredit, at de ikke ønskede at gå videre med købet af ejendom B. Klagerne skrev til Nykredit, at de blandt andet overvejede at købe en ejendom til ca. 2.800.000 kr. eller at bygge en ny ejendom til en pris på ca. 2.500.000 kr., og bad om Nykredits vurdering heraf.

Ved e-mail af 27. marts 2025 svarede Nykredit, at en købspris på ca. 2.750.000 kr. til køb af en ejendom B krævede en udbetaling på 185.000 kr. Ved salget af ejendom A og efter mæglerens salær ville klagerne få 150.000 kr. Herudover svarede Nykredit:

”Hvis i ikke har udbetalingen til det nye hus på kontoen / eller fra jeres eget salg, så kan jeg ikke godkende jer til købet af det nye.

Jeres økonomi ser fornuftig ud i forhold til selve købet når i har fået samlet udbetalingen sammen. Men den skal være der, før jeg må sige go til et køb.”

Klagerne har oplyst, at de efter et mislykket salgsforsøg af ejendom A drøftede mulighederne for køb af en ny ejendom og konsekvenserne af at udleje ejendom A. Nykredit rådgav dem om lån, der kunne omlægges, hvis huset skulle udlejes. Dette ville koste et gebyr og omkostninger til at hjemtage et boliglån gennem Nykredit. Hvis ejendommen skulle sælges, gav det ikke mening at leje den ud, da det var så kort en periode, så gebyrer og omkostninger ville overstige de renter, de skulle betale. Hvis de valgte udlejning, skulle lånet lægges om, hvorefter Totalkredit skulle foretage en vurdering af ejendommen.

Den 6. maj 2025 afholdt klagerne og Nykredit et møde. Nykredit har fremlagt et referat at mødet, hvoraf fremgår:

”Formålet med mødet var at drøfte salg og køb.

Vi har talt om

Jeres salg af huset, i har besluttet at tage det af markedet. I taler lige med mægleren og ser om han skal have noget betaling for at komme ud af aftalen.
I har talt om det var en mulighed at leje huset ud, så det ikke skal sælges inden i køber et nyt. Det kunne godt være en mulighed alt efter hvilken bolig i finder.
Når huset er taget af markedet sender jeg Totalkredit ud og vurderer for at se om vi kan overtage finansieringen til Nykredit med noget fast rente som giver god sikkerhed også ved udlejning af boligen.
Det kan være en udfordring hvis i beholder huset, at der så ikke vil være en opsparing til at komme videre med, men den kan i selv skabe når du [M] er startet op og får løn, samtidig med at der afventes svar på erstatningen til både dig og [person X].
Husk i skal have en kreditorbeskyttet konto hvis der kommer erstatning.
Der er 4 måneders opsigelse på jeres nuværende finansiering, det skal vi lige tage højde for hvis vi kan få finansieringen lagt over til Totalkredit.

…”

Klagerne har fremlagt vejledende beregninger af finansieringen af købet af ejendom C af 28. maj 2025 og af finansieringen af købet af ejendom E af 16. og 17. juli 2025, som var udarbejdet af Nykredit. Af alle vejledende beregninger fremgår blandt andet de økonomiske omstændigheder vedrørende købet af ejendommene B, C og E og klagernes økonomiske forudsætninger. Herudover fremgår:

”…

Betingelser og forudsætninger for beregningerne

Vejledende resultater

Beregningens resultater er vejledende og uden forpligtelse og ansvar for Nykredit Bank og Totalkredit. Beregningen kan ikke opfattes som et konkret lånetilbud. Der kan ikke ske kurssikring på baggrund af denne vejledende beregning. Lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges.

…”

Klagerne har oplyst, at de afgav et bud på ejendom C, og har anført, at de blandt andet efter en dialog med Nykredit valgte at trække sig fra købet af ejendom C, og at de i stedet ønskede at købe ejendom E.

Klagerne har anført, at det for så vidt angår købet af ejendom B var en forudsætning, at de skulle sælge ejendom A. For så vidt angår købene af ejendom C, D eller E var det en forudsætning, at et køb skulle ske uden salg af ejendom A, da A i disse tilfælde skulle lejes ud. Klagerne har herudover anført, at Nykredits rådgivning tog udgangspunkt heri.

Ved e-mail af 2. juni 2025 meddelte rådgiver L klagerne, at hun havde ”fået godkendt sagen”, og at banken kunne overtage finansieringen af ejendom A.

Klagerne har fremlagt en lejeaftale af 7. juni 2025, hvoraf blandt andet fremgår, at de pr. 1. januar 2026 udlejede ejendom A. Lejerne skulle betale en månedlig leje på 11.500 kr. og senest den 1. januar 2026 betale depositum og forudbetalt leje på i alt 56.500 kr.

Ved e-mail af 10. juni 2025 meddelte klagerne Nykredit, at de havde budt 2.050.000 kr. for ejendom E med den betingelse, at sælgeren skulle betale omkostningerne til mægleren i forbindelse med skødet og salgsdokumenter, og at sælgeren havde accepteret buddet og betingelsen. Klagerne meddelte Nykredit, at sælgerne var i gang med at få udarbejdet en tilstandsrapport, el-installationsrapport og energimærkning, og at de ville modtage købsaftalen i løbet af ugen. Klagerne oplyste endvidere, at de ønskede at fjerne gulve og etablere gulvvarme i hele ejendommen, lave en tilbygning, montere nye lofter og el og etablere et nyt køkken og badeværelse. Klagerne spurgte Nykredit om, hvor stor en ”buffer” de skulle have hertil. Endvidere anmodede klagerne Nykredit om at oplyse, hvad status var på låneomlægningen af finansieringen af ejendom A. Herudover meddelte klagerne Nykredit, at de havde lejet ejendom A ud pr. 1. januar 2026 og anmodede Nykredit om at oplyse, om de kunne finde en løsning på betalingen af 20.000 kr. for tinglysning og udbetaling, hvis de på betalingstidspunktet ikke havde modtaget lejeindtægter vedrørende ejendom A.

Ved e-mail af senere samme dag svarede Nykredit blandt andet, at lånene vedrørende omlægningen af finansieringen af ejendom A ville blive hjemtaget den 19. juni 2025, hvorefter klagernes eksisterende lån ville blive indfriet. Nykredit meddelte klagerne, at de skulle sende lejekontrakten til Nykredit, og at en ”buffer” skulle være mellem 10-20 % af ombygningsprisen.

Ved e-mail af senere samme dag anmodede klagerne Nykredit om at oplyse blandt andet, om de kunne underskrive dokumenter vedrørende købet af ejendom E, så de ikke risikerede, at købet ikke blev gennemført.

Ved e-mail af senere samme dag svarede Nykredit klagerne blandt andet, at de skulle afvente med et underskrive dokumenter vedrørende købet af ejendom E, indtil der var udarbejdet rapporter vedrørende ejendommen.

Ved e-mail af senere samme dag anmodede klagerne Nykredit om at oplyse, om de kunne underskrive dokumenter vedrørende købet af ejendom E uafhængigt af om tilstandsrapporten, el-installationsrapport og energimærkning var udarbejdet.

Ved e-mail af senere samme dag svarede Nykredit klagerne:

”…

Jo det gør vi […] kan være der står en frase i købsaftalen om at man afventer rapporter før handlen er endelig, de skal også bruges til vurderingen fra Totalkredit […]”

Ved låne- og pantsætningsaftale og fastkursaftale af 11. juni 2025 formidlede Nykredit aftaler om optagelse af et fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 1.333.000 kr. med en løbetid på 30 år, en rente på 4 % og en kurs på 99 i Totalkredit vedrørende finansieringen af ejendom A. Låneprovenuet skulle udbetales den 19. juni 2025. Klagerne optog herudover et banklån i Nykredit med en hovedstol på 247.600 kr.

Ved indfrielsestilbud af 13. juni 2025 meddelte pengeinstitut P, at restgælden på lånet vedrørende finansieringen af ejendom A pr. 1. juni 2025 udgjorde 1.484.550,83 kr. Lånet kunne indfries ved betaling af et indfrielsesbeløb på i alt 1.528.090,17 kr., som skulle indsættes på en konto i pengeinstitut P senest den 19. juni 2025.

Ved e-mail af 16. juli 2025 sendte en ejendomsmægler tilstandsrapport, el-installationsrapport og energianmærkningsrapport af 15. juli 2025, som klagerne har fremlagt.

Ved e-mail af samme dag skrev Nykredit til klagerne:

”…

Jeg fik mig regnet frem til at den samlede udbetaling plus omkostninger er ca. 120.000 kr.

…

Dvs. jeg skal have en frist for godkendelse pr. d. 03.08.2025 […]”

Klagerne har fremlagt underskrevet købsaftale vedrørende ejendom E af 17. juli 2025. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købesummen var 2.050.000 kr., og at ejendommen skulle overtages af køberne den 1. januar 2026.

Ved e-mail af samme dag skrev en ejendomsmægler til klagerne, at købsaftalen vedrørende købet af ejendom E var underskrevet, og at fristen for bankens indsigelser var 25. juli 2025 kl. 12:00. Klagernes fortrydelsesret ville udløbe den 25. juli 2025.

Ved e-mail af 18. juli 2025 meddelte Nykredit klagerne, at den havde bestilt en vurdering og sendt sagen til godkendelse.

Ved e-mail af samme dag anmodede klagerne Nykredit om at oplyse, om de kunne stole på, at deponeringsbeløbet ville blive deponeret hos ejendomsmægleren.

Ved e-mail af 21. juli 2025 svarede Nykredit klagerne:

”…

Vi skal nok deponere pengene når det er tid til det.

Jeg afventer endelig godkendelse af handlen samt en vurdering […]

Jeg gir lyd når vi er så vidt.

…”

Ved e-mail af senere samme dag anmodede klagerne Nykredit om at oplyse, om Nykredits svar betød, at det fortsat var uafklaret, om de kunne købe ejendom E.

Ved e-mail af senere samme dag svarede Nykredit:

”…

Jeg har fået vurderingen og den var rigtig fin, så den er ikke noget der hindrer.

Så mangler jeg bare kredits godkendelse, (den skal derop fordi jeres samlede finansiering overstiger mine beføjelser)

Men jeg håber at de ser det samme som mig […]

…”

Samme dag svarede klagerne Nykredit:

”…

Jeg tænker du har styr på dit arbejde, og tror på at det lykkes nu. […]

…”

Ved e-mail af 25. juli 2025 anmodede Nykredit ejendomsmægleren om en forlængelse af indsigelsesfristen til den 12. august 2025.

Ved e-mail af 28. juli 2025 meddelte Nykredit klagerne og ejendomsmægleren, at den ikke kunne godkende handlen, hvorfor Nykredit ikke ville medvirke til finansieringen af købet af ejendom E.

Ved e-mails i perioden fra den 2. august til den 29. september 2025 gjorde klagerne indsigelse mod forløbet, herunder blandt andet omlægningen af deres eksisterende lån i pengeinstitut P, indgåelsen af en bindende lejekontrakt vedrørende udlejning af ejendom A, afholdelse af omkostninger til formidlingsaftale og annoncering hos en ejendomsmægler og afholdelse af omkostninger til lejebolig, samt Nykredits manglende ønske om at medvirke til at opnå finansiering i Totalkredit vedrørende købet af ejendom E. Nykredit afviste klagernes indsigelser ved e-mail af 29. september 2025.

Ved e-mail af 30. september 2025 meddelte klagerne Nykredit, at de pr. 1. november 2025 ville fraflytte ejendom A, da de fra denne dag havde lejet en lejlighed. Klagerne bad Nykredit om at sætte afdragene på ejendom A i bero, mens ejendom A var til salg, så de ikke skulle afholde udgifter til to boliger.

Ved e-mail af 3. oktober 2025 svarede Nykredit blandt andet:

” Tak for svaret. Jeg meddeler dermed [ejendomsmægleren] at jeg pt. ikke tager stilling til et eventuelt negativt resultat efter salg. Hvis I modtager et bud under udbudsprisen som I ønsker at acceptere og som vil give jer et negativt resultat efter salg, er I velkommen til at vende retur. Der vil være mulighed for at I enten selv finansierer det manglende beløb eller sender besked til mig om, hvad I vil kunne undvære til månedlig ydelse på det lån der i så fald skal laves efterfølgende. Hvis der bliver et efterfølgende lån, vil jeg se på en bevilling af dette ud fra jeres fremtidige økonomi.

Jeg bemærker at I er klar over, at et tomt hus der er til salg, kan være længere tid om at blive solgt. Det er naturligvis jeres valg og I er også vidende om at der er dobbelt husleje.

Jeg kan ikke hjælpe jer med at omlægge jeres realkreditlån til et nyt med afdragsfrihed, da der ikke er en større friværdi i jeres ejendom.

I spørger til begge lån og et boliglån i banken er altid med afvikling. Hvis det ikke bliver afviklet, er det tilhørende i en inkassoafdeling. Dermed kan jeg ikke indsætte afdragsfrihed på det.

Mit bedste råd vil være at I bliver boende i huset imens det er til salg.”

Klagerne har fremlagt en privat dialog mellem M og rådgiver L om forløbet i klagernes sag i perioden juli til september 2025.

Klagerne har oplyst, at de den 18. november 2025 solgte ejendom A for 1.635.000 kr., hvoraf 35.000 kr. udgjorde betaling for inventar. Klagerne har anført, at de i perioden 1. november 2025 til 1. februar 2026 havde udgifter til dobbelt husleje, da Nykredit ikke ønskede at sætte husets afdrag i bero. Det kostede dem 25.000 kr. at købe lejerne ud af lejekontrakten vedrørende ejendom A. Værdien af ejendom A var faldet ca. 100.000 kr., da ejendommen var blevet taget af markedet to gange, og dette blev medregnet i liggetiden.

Klagerne har fremlagt en opgørelse udarbejdet af klagerne vedrørende deres faktiske omkostninger og tab i forbindelse med forløbet. Af opgørelsen fremgår:

”

Beskrivelse	Faktisk sum	Tab – omkostninger
Omlægning/optagelse af banklån (Ifb. Udlejning)	7.225 kr.	7.225 kr.
Omlægning/optagelse af totalkreditlån (Ifb. Udlejning)	21.730 kr.	21.730 kr.
Salgs omkostninger	88.472,50 kr.
Opsigelse af formidlingsaftale i utide	20.000 kr.	20.000 kr.
Lejekontrakt	11.500 kr.	11.500 kr.
Annoncering Ifb. Genoptagelse af salg	20.750 kr.	20.750 kr.
Påførte ejeromkostninger i købsaftale på [ejendom E]	12.500 kr.	12.500 kr.
Annullering af lejekontrakt (Ifb. Genoptagelse af salg)	25.000 kr.	25.000 kr.
Salg af [ejendom A] d. 27.11.2025 – annulleret grundet økonomi problemer hos køber, 1 underskrift sat på købsaftalen	1.650.000 kr.
Prisnedsættelse af [ejendom A] grundet hurtigt salg skal ske da vi som familie er udfordret i hverdagen efter trafikuheld	1.699.000 kr.
Foto opdatering grundet manglende interesse	875 kr.	875 kr.
Fornyelse af EL-rapport grundet husets liggetid	2.150 kr.	2.150 kr.
Fornyelse af tilstandsrapport grundet husets liggetid	7.075 kr.	7.075 kr.
Ejerskifteforsikring	9.419,50 kr.	9.419,50 kr.
Berigtigelse	10.375 kr.	10.375 kr.
Endelig salg af [ejendom A], 01.02.2026	1.600.000 kr.
Møbel/inventar indgået i salg	35.000 kr.
Værdiforringelse af huset grundet udlejning og liggetid, samt annoncering	100.000 kr.	100.000 kr.
Kurstab boliglån	8.931 kr.	8.931 kr.
Pantebrevsopsigelse	43.239,34 kr.	43.239,34 kr.
Rente boliglån – 01.02.2026	1.452,21 kr.	1.452,21 kr.
Sum		302.222,05 kr.

”

Parternes påstande

Den 5. oktober 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank / Spar Nord Bank eller Nykredit Realkredit skal erstatte dem deres tab godtgøre dem advokatudgifter og betale dem en kompensation.

Nykredit Bank / Spar Nord Bank har nedlagt påstand om afvisning.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført blandt andet, at rette indklagede både er Nykredit Bank / Spar Nord Bank og Nykredit Realkredit. Sagen vedrører ikke udelukkende rådgivning om realkreditbelåning, men om det samlede forløb. Rådgivningen fremstod som én samlet rådgivning.

De har som privatkunder haft kontakt med Nykredit Bank / Spar Nord Bank, og det er på baggrund af bankens rådgivning og anvisninger, at de har foretaget de dispositioner, som har medført det økonomiske tab. Banken rådgav dem om finansieringsmodellen, anbefalede omlægning af deres eksisterende lån i pengeinstitut P, opfordrede til udlejning af ejendom A, stillede krav om professionel lejekontrakt, videreformidlede og tolkede realkreditvurderinger, og gav dem et tydeligt indtryk af, at finansieringen kunne opnås. Banken kan ikke fraskrive sig sit ansvar ved at henvise til, at Nykredit Realkredit formelt er et andet selskab. Når banken er bindeleddet mellem kunden og realkreditinstituttet, må banken bære ansvaret for den rådgivning, der gives i den forbindelse. Tabets årsag relaterer sig direkte til bankens rådgivning. Tabet er ikke opstået som følge af en isoleret realkreditvurdering, men da de efter bankens anvisninger har omlagt deres eksisterende lån, indgået en bindende lejekontrakt, ændret deres boligsituation, indgået en købsaftale og undladt alternative dispositioner.

Deres bud på ejendom E opstod ikke isoleret, men som en del af et længerevarende rådgivningsforløb, hvor de havde undersøgt flere ejendomme, herunder ejendomme B, C, og D. De afholdt mødet af 6. maj 2025 og efterfølgende blev deres køberamme og forudsætninger bekræftet telefonisk. Det var en central præmis i rådgivningen, at de kunne købe ejendom E uden at sælge ejendom A, hvis ejendom A blev udlejet, og der blev udarbejdet en professionel lejekontrakt. De skulle ved udlejningen opnå en indtægt på ca. 9.500 kr. De fandt lejere, som ville betale 11.500 kr. De blev rådgivet til at indgå lejeaftalen og få en ejendomsmægler til at udarbejde lejekontrakten. Nykredit accepterede, at de trak sig fra købet af ejendom C, og i stedet gik videre med købet af ejendom E, da købesummen for ejendom E var lavere. De blev løbende rådgivet om, hvad de skulle gøre for at ”komme i mål”.

I forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen for købet af ejendom E oplyste deres rådgiver i Nykredit dem om, at ”det hele ser fint ud”, men at finansieringen oversteg hendes beføjelser. Deres rådgiver har gentagne gange oplyst, at hun skulle undersøge forholdene og vende tilbage. Ansvaret for den manglende finansiering skyldes Nykredit og dens interne beslutningstagere. Det fremgår af interne e-mails, at finansieringen var godkendt i Totalkredit, hvilket også blev bekræftet. De har forsøgt at få aktindsigt i disse e-mails, men disse er ikke blevet udleveret til dem. Nykredit ville ikke medvirke til, at de kunne få finansiering i Totalkredit, selvom de havde en fremvisning af ejendom A dagen efter Nykredits afvisning. Nykredit ønskede dem ikke som kunder og handlede ikke loyalt over for dem.

De har foretaget omlægning af lån og tilpasset deres økonomi efter Nykredits anvisninger. De har indgået en lejekontrakt vedrørende udleje af ejendom A fra 1. januar 2026 og taget ejendom A af markedet på grund af, at de forventede at opnå finansiering. De har i hele forløbet handlet i tillid til rådgivningen fra Nykredit. På trods af dette blev finansieringen afslået af Nykredit.

Bankens handlinger har medført blandt andet tabte købsaftaler og fristforlængelser, udgifter til omlægning af lån, lejekontrakt og midlertidig bolig. De har mistet fremtidige finansierings- og boligmuligheder for dem og deres familie.

Deres tidligere rådgiver i Nykredit kan bekræfte forløbet, men har først mulighed for at udtale sig efter 1. november 2026, da hun er underlagt tavshedspligt af Nykredit og efterfølgende er blevet opsagt. Ejendomsmægleren, som har haft jævnlig kontakt med banken under processen, kan bekræftet kommunikationen og bankens signaler.

Nykredit er ansvarlig for de økonomiske og praktiske konsekvenser af dens rådgivning. Banken har forsømt at sikre skriftlig dokumentation og at sørge for, at der var gennemsigtighed i bankens interne beslutningsprocesser. Deres tab fremgår af deres medsendte opgørelse og udgør blandt andet udgifter til omlægning af lån, udgifter i forbindelse med indgåelse af lejekontrakt, udgifter til en tabt købsaftale og mæglerudgifter. Nykredit skal betale dem for deres tab samt advokatomkostninger.

Nykredit har videregivet oplysninger til køberne af ejendom E, der gør det muligt for køberne af identificere dem, og om at deres køb af ejendom E blev annulleret. Dette udgør et brud på bankens tavshedspligt. Nykredit har generelt handlet uprofessionelt og i strid med gældende regler, hvorfor der kan være forhold, der har haft en direkte negativ indvirkning på deres muligheder i forhold til bankskifte og køb af en ny bolig. Nykredit skal betale en kompensation for den måde, de er blevet behandlet på.

Nykredit har tilbudt dem 21.000 kr. pr. kulance for at afslutte sagen. Dette har de afvist. Nykredits tilbud indikerer, at den anerkender et ansvar, og forsøger at minimere sagen.

Nykredit Bank / Spar Nord Bank har anført, at sagen mod den skal afvises, da rådgivningen er ydet af Nykredit Realkredit. Rådgivere i Nykredit-koncernen var dobbelt ansat, og rådgiver L var dermed ansat både i Nykredit Bank / Spar Nord Bank og Nykredit Realkredit. Når en rådgiver ydede rådgivning om realkreditprodukter, skete det i rådgiverens egenskab som ansat i Nykredit Realkredit. Det var Nykredit Realkredit, der formidlede Totalkredit lån, hvorfor sagen er uvedkommende for banken.

Der er sket koncerninterne ændringer, hvorefter banken fremadrettet vil formidle Totalkredit lån fremfor Nykredit Realkredit. Disse ændringer er først trådt i kraft den 21. november 2025, hvorfor det var Nykredit Realkredit, der foretog rådgivningen på tidspunktet, da klagerne ønskede at købe en ny ejendom. Ændringerne har ikke betydning bagud i tid.

Nykredit Realkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført blandt andet, at klagerne ikke har lidt et tab i forbindelse med udarbejdelsen af lejekontrakten, omlægning af klagernes lån, opsigelse af formidlingsaftalen og betaling for ophævelse af lejekontrakt. Betaling for udarbejdelsen af lejekontrakten indebærer ikke et tab, da omkostningerne ligger i udarbejdelsen af lejekontrakten, hvilket blev opfyldt. Klagerne omlagde deres lån. Omkostningerne i forbindelse omlægningen har ikke medført et tab. Omkostningerne for opsigelse af formidlingsaftalen er opstået som følge af det arbejde ejendomsmægleren har udført frem til opsigelsen, og som skal sikre, at ejendomsmægleren modtager betaling i tilfælde, hvor en ejendom bliver taget af markedet inden for en vis periode. Klagerne har ikke dokumenteret deres påståede tab vedrørende ejeromkostninger i forbindelse med købsaftalen og øvrige dokumentomkostninger. Hvis Ankenævnet finder, at klagerne har lidt et tab, skal der ikke ydes erstatning for skuffede forventninger, jf. UfR 1996.200H.

Nykredit har ikke handlet ansvarspådragende. Totalkredit vurderer og godkender handler på baggrund af ejendommen. Nykredit kreditværdighedsvurderer kunderne ud fra kundernes økonomi. Det var klagernes økonomi og ikke ejendommen, der gjorde, at Nykredit ikke kunne godkende handlen. Klagerne var hverken godkendt eller blevet lovet, at de ville blive godkendt. Klagerne foretog en række dispositioner på baggrund af en uberettiget forventning. Klagerne tog ejendom A af markedet og udlejede den forud for, at de havde budt på ejendom E. Klagerne udarbejdede og ophævede lejekontrakten og opsagde formidlingsaftalen. Klagerne foretog dispositionerne desuagtet, at de ikke havde fået et endeligt tilsagn om optagelse af lån til ejendom E.

Tabene er ikke påregnelige, da de er foretaget uden Nykredits rådgivning eller kendskab. Der foreligger ikke den fornødne årsagssammenhæng mellem omkostningerne vedrørende ejendom A og afslaget på godkendelse af optagelse af lån til køb af ejendom E. Dispositionerne foretaget vedrørende ejendom A ligger uden for Nykredits rådgivningsområde. Nykredits afslag på finansieringen har hverken direkte eller indirekte betydning for omkostningerne. Klagerne foretog dispositionerne, inden der forelå en endelig købsaftale, hvilket indebar en risiko for klagerne. De har udvist egen skyld, der medfører, at tabene ikke kan tilskrives Nykredit.

Nykredit har ikke videregivet personoplysninger efter databeskyttelsesforordningens artikel 4, nr. 1, da oplysningen om, at en ejendom har været forsøgt handlet til en lavere pris, ikke medfører, at klagerne kan identificeres. Dette understøttes også af, at køberne af ejendom E talte med deres ejendomsmægler, hvorved de fik oplysninger om den tidligere handel. En eventuel videregivelse af oplysninger har ikke påført klagerne et økonomisk tab, ligesom de i så fald videregivne oplysninger var offentlig kendte og tilgængelige på internettet.

Realkreditinstituttet har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagernes anbringende om, at de har fulgt Nykredits rådgivning, ikke er bevist. Klagernes dokumentation viser derimod, at der ikke er blevet rådgivet om, hvorvidt de skulle sælge eller udleje ejendom A, men at det derimod var en beslutning, klagerne selv havde truffet.

En afklaring heraf kræver yderligere bevisførelse i form af vidne- og/eller partshøring, hvilket ikke kan ske for Ankenævnet. Ankenævnet bør derfor afvise at behandle sagen jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og A, var kunder i Nykredit Bank / Spar Nord Bank og Nykredit Realkredit. Klagerne ejede en ejendom, ejendom A, som var finansieret af pengeinstitut P.

Klagerne ønskede i foråret 2025 at købe en ny ejendom. Klagerne har oplyst, at de i løbet af foråret undersøgte mulighederne for at købe ejendomme B, C, D eller E.

Klagerne har fremlagt vejledende beregninger på finansiering af købet af B, C og E af 6., 7. og 27. marts, 28. maj og 16. og 17. juli 2025, som var udarbejdet af Nykredit. Af samtlige beregninger fremgår blandt andet de økonomiske omstændigheder vedrørende købet af ejendommene B, C og E og klagernes økonomiske forudsætninger. Herudover fremgår, at beregningens resultater er vejledende og uden forpligtelse og ansvar for Nykredit Bank / Spar Nord Bank og Totalkredit. Beregningerne kunne ikke opfattes som lånetilbud, da lånetilbud forudsatte, at ejendommene var vurderet, og at lånet kunne bevilliges.

Den 6. maj 2025 afholdt klagerne og Nykredit et møde. Nykredit har fremlagt et referat af mødet, hvoraf fremgår blandt andet, at klagerne havde besluttet af tage ejendom A af markedet, og at de skulle bede ejendomsmægleren oplyse, om denne skulle have betaling for, at klagerne kunne komme ud af formidlingsaftalen. Klagerne havde talt om, at det var en mulighed at udleje ejendom A, så den ikke skulle sælges, inden de købte en ny ejendom, hvilket ville være en mulighed afhængigt af, hvilken ejendom, klagerne ønskede at købe. Nykredit ville bede Totalkredit om at vurdere ejendom A med henblik på, at Totalkredit skulle overtage finansieringen af ejendom A fra pengeinstitut P. Der ville i så fald være fire måneders opsigelse af klagernes finansiering i pengeinstitut P. Det ville være en udfordring, hvis klagerne beholdt ejendom A, da der i så fald ikke ville være en opsparing, som klagerne kunne anvende til at købe en ny ejendom, men opsparingen kunne skabes blandt andet, når M startede i et nyt arbejde og ved en erstatning, som M skulle modtage.

Klagerne har oplyst, at de blandt andet efter en dialog med Nykredit valgte at trække sig fra købet af ejendom C, og at de i stedet ønskede at købe ejendom E. Klagerne har anført, at det for så vidt angår købet af ejendom E var en forudsætning, at købet skulle ske uden salg af ejendom A, da ejendommen i stedet skulle lejes ud. Klagerne har herudover anført, at Nykredits rådgivning tog udgangspunkt heri.

Ved e-mail af 2. juni 2025 meddelte Nykredit klagerne, at Nykredit kunne overtage finansieringen af ejendom A fra pengeinstitut P.

Ved e-mail af 10. juni 2025 meddelte klagerne Nykredit blandt andet, at de havde budt 2.050.000 kr. for ejendom E. Klagerne anmodede Nykredit om at oplyse, hvad status var på låneomlægningen af finansieringen af ejendom A.

Ved låne- og pantsætningsaftale og fastkursaftale af 11. juni 2025 formidlede Nykredit aftaler om optagelse af et fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 1.333.000 kr. med en løbetid på 30 år, en rente på 4 % og en kurs 99 i Totalkredit vedrørende finansieringen af ejendom A. Låneprovenuet skulle udbetales den 19. juni 2025. Klagerne optog herudover et banklån i Nykredit med en hovedstol på 247.600 kr.

Klagerne har fremlagt en underskrevet købsaftale vedrørende ejendom E af 17. juli 2025. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købesummen var 2.050.000 kr., og at ejendommen skulle overtages af køberne den 1. januar 2026.

Ved e-mail af samme dag skrev en ejendomsmægler til klagerne, at købsaftalen vedrørende købet af ejendom E var underskrevet, og at fristen for Nykredits indsigelser var den 25. juli 2025 kl. 12:00. Klagernes fortrydelsesret ville udløbe den 25. juli 2025.

Ved e-mail af 18. juli 2025 meddelte Nykredit Bank / Spar Nord Bank klagerne, at den havde bestilt en vurdering og sendt sagen til godkendelse.

Ved e-mail af samme dag anmodede klagerne Nykredit om at oplyse, om de kunne stole på, at deponeringsbeløbet ville blive deponeret hos ejendomsmægleren.

Ved e-mail af 21. juli 2025 svarede Nykredit klagerne, at deponeringsbeløbet ville blive deponeret, når det var tid til det, og at sagen afventede endelig godkendelse af handlen samt en vurdering.

Ved e-mail af senere samme dag anmodede klagerne Nykredit om at oplyse, om Nykredits svar betød, at det fortsat er uafklaret, om de kunne købe ejendom E.

Ved e-mail af senere samme dag svarede rådgiver L i Nykredit, at vurderingen var fin, og at sagen afventede endelig kreditgodkendelse, da klagernes samlede finansiering oversteg hendes beføjelser.

Ved e-mail af 25. juli 2025 anmodede Nykredit ejendomsmægleren om en forlængelse af indsigelsesfristen til den 12. august 2025.

Ved e-mail af 28. juli 2025 meddelte Nykredit klagerne og ejendomsmægleren, at den ikke kunne godkende handlen, hvorfor Nykredit ikke ville medvirke til finansieringen af købet af ejendom E.

Ved e-mails i perioden fra den 2. august til den 29. september 2025 gjorde klagerne indsigelse mod forløbet, herunder blandt andet omlægningen af deres eksisterende lån i pengeinstitut P, indgåelsen af en bindende lejekontrakt vedrørende udlejning af ejendom A, afholdelse af omkostninger til formidlingsaftale og annoncering hos en ejendomsmægler og afholdelse af omkostninger til en lejebolig, samt Nykredits manglende ønske om at medvirke til, at de opnåede finansiering i Totalkredit til købet af ejendom E. Nykredit afviste klagernes indsigelser ved e-mail af 29. september 2025.

Ved e-mail af 3. oktober 2025 svarede Nykredit blandt andet, at en tom ejendom, der var til salg, kunne være længere tid om at blive solgt, og at Nykredit ikke kunne hjælpe klagerne med at omlægge deres realkreditlån til et nyt lån med afdragsfrihed, da der ikke var større friværdi i ejendom A. Nykredit kunne ikke sætte afdragsfrihed på boliglånet i banken. Nykredits bedste råd var, at klagerne skulle blive boende i ejendom A, imens den var til salg.

Klagerne har oplyst, at de den 18. november 2025 solgte ejendom A for 1.635.000 kr. Klagerne har anført, at de i perioden fra den 1. november 2025 til den 1. februar 2026 havde udgifter til dobbelt husleje, da Nykredit ikke ønskede at sætte afdragene i bero. Det kostede dem 25.000 kr. at ophæve lejekontrakten vedrørende ejendom A. Værdien af ejendom A var faldet ca. 100.000 kr. som følge af, at den var blevet taget af markedet to gange, da dette blev medregnet i liggetiden.

Klagerne har fremlagt en opgørelse udarbejdet af klagerne vedrørende deres faktiske omkostninger og tab i forbindelse med forløbet. Det fremgår af opgørelsen, at klagernes tab udgør 302.222,05 kr.

Klagerne har anført, at sagen ikke udelukkende vedrører rådgivning om realkreditbelåning, men om det samlede forløb, hvorfor rette indklagede både er Nykredit Bank / Spar Nord Bank og Nykredit Realkredit. Klagerne har herudover anført, at de har foretaget omlægning af lån og tilpasset deres økonomi efter Nykredits rådgivning, og at Nykredit tilsikrede dem, at de herved kunne opnå finansiering til køb af ejendom E. Klagerne har herudover anført, at rådgiver L, der tidligere var ansat i Nykredit, kan bekræfte forløbet, og at ejendomsmægleren kan bekræfte kommunikationen og bankens signaler.

Nykredit Bank / Spar Nord Bank har anført, at det var Nykredit Realkredit, der formidlede lånet i Totalkredit, hvorfor sagen er uvedkommende for banken.

Nykredit Realkredit har anført, at klagerne hverken var kreditgodkendt eller blevet lovet, at de ville blive godkendt, og at klagerne foretog dispositionerne desuagtet, at de ikke havde fået endelig tilsagn om optagelse af lån til køb af ejendom E.

Vedrørende Nykredit Bank / Spar Nord Bank:

Ankenævnet finder, at det er uklart, hvorvidt Nykredit Bank / Spar Nord Bank i det samlede forløb rådgav klagerne, og om banken har givet klagerne et bindende mundtligt tilsagn om, at de kunne opnå finansiering til købet af ejendom E, hvis de fulgte bankens rådgivning.

Ankenævnet finder, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.

Vedrørende Nykredit Realkredit:

Ankenævnet finder, at det er uklart, hvorvidt Nykredit Realkredit over for klagerne har givet et bindende mundtligt tilsagn om, at de kunne opnå finansiering til købet af ejendom E, hvis de fulgte realkreditinstituttets rådgivning.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen over Nykredit Bank / Spar Nord Bank.

Ankenævnet kan ikke behandle klagen over Nykredit Realkredit.

Klagerne får klagegebyret tilbage.

Kontakt

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom og mod afslag på låneomlægning. Krav om erstatning, godtgørelse af advokatudgifter og kompensation.