Klage over pengeinstituts salg af fast ejendom i henhold til salgsfuldmagt afvist.
| Sagsnummer: | 283 /1999 |
| Dato: | 16-12-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Villy Dyhr, Inge Frølich, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3
|
| Ledetekst: | Klage over pengeinstituts salg af fast ejendom i henhold til salgsfuldmagt afvist. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Primo 1999 solgte indklagede i henhold til en salgsfuldmagt en fast ejendom til klageren. Klagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren som følge af, at en lejer ikke var fraflyttet ejendommen på overtagelsesdagen.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 22. januar 1999 købte klageren en fast ejendom med overtagelse den 1. maj 1999. Ejendommen blev solgt af indklagede i henhold til en uigenkaldelig salgsfuldmagt udstedt af ejendommens ejer i maj 1994.
Ejendommen havde siden 1992 været udlejet. Ved indklagedes skrivelse af 19. januar 1999 til lejeren blev lejemålet opsagt pr. 30. april 1999.
Købesummen for ejendommen var på 230.000 kr. Heraf skulle 25.000 deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler ved købsaftalens underskrift. Ved skødets underskrift, dog senest den 27. april 1999, skulle 205.000 kr. deponeres hos sælger/købers advokat. Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"Ejendommen sælges fri for lejemål pr. 1. maj 1999.
......
Handlen er betinget af:
......
At ejendommens lejer er opsagt og fraflyttet ejendommen inden 01-05-1999, køber er villig er til at overtage ejendommen før, hvis lejer er fraflyttet."
Klageren har oplyst, at hun få dage efter underskrivelsen af købsaftalen besigtigede ejendommen sammen med en repræsentant fra en kreditforening. Hun talte med lejeren, som oplyste, at han havde 12 måneders opsigelse ifølge loven, men at han var villig til at flytte, såfremt indklagede kunne finde en anden bolig, som han kunne godtage. Efterfølgende rettede hun henvendelse til sin advokat med henblik på en afklaring af spørgsmålet vedrørende lejemålet.
Ved skrivelse af 1. februar 1999 rettede klagerens advokat henvendelse til den medvirkende ejendomsmægler. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"...... min klient, køber, [klageren], har talt med lejeren i ejendommen, [ejendommens adresse] og fået opfattelsen af, at lejeren ikke er indstillet på at fraflytte ejendommen inden eller senest pr. overtagelsesdagen, den 1/5 d.å., idet lejeren skulle have givet udtryk for, at der gælder mindst 1 års opsigelse.
......
Jeg tillader mig at gå ud fra, at sælger sørger for, at lejeren fraflytter ejendommen senest pr. overtagelsesdagen, og at ejendommen afleveres ryddeliggjort og rengjort.
Jeg hører gerne Deres bemærkninger til ovennævnte, inden jeg udfærdiger udkast til skøde m.v.
Jeg sender kopi af denne skrivelse til sælgers advokat, [navn]."
Den 2. februar 1999 besvarede ejendomsmægleren advokatens skrivelse således:
"Under henvisning til Deres brev af d.d. kan jeg oplyse at have talt pr. telef. med [medarbejder hos indklagede]. at lejer er blevet opsagt skriftligt til fraflytning pr. 01-05-1999. Banken vil være behjælpelig med at finde en lejlighed og hvis det er muligt før tiden. Lejer har tidligere lovet at fraflytte, ved salg af ejendommen, da den har været til salg i flere år."
Klagerens advokat udarbejdede herefter betinget skøde, som blev underskrevet af klageren den 12. februar 1999 og af indklagede den 22. februar 1999. Ifølge skødet var handlen betinget af restkøbesummens betaling. Lejemålet er ikke nævnt i skødet.
Ved skrivelse af 20. april 1999 til klagerens advokat meddelte indklagedes advokat følgende:
"I ovennævnte sag er der opstået et problem, idet den nuværende lejer i ejendommen, på trods af at han tidligere har givet udtryk for at ville fraflytte ejendommen, nu har meddelt, at han ikke ønsker at fraflytte og i øvrigt påberåber sig en 1-årig opsigelsesfrist.
Beklageligvis kan min klient derfor ikke opfylde betingelsen i købsaftalens side 1a punkt 2.
Min klient bestræber sig fortsat på at få lejeren ud, og jeg hører derfor gerne, om Deres klient fortsat er interesseret i ejendommen, hvis dette lykkes."
Den 23. april 1999 indbetalte klageren restkøbesummen til sin advokat.
Ved skrivelse af 5. maj 1999 til indklagedes advokat bekræftedes klagerens advokat en telefonisk aftale om, at restkøbesummen indtil videre skulle bero hos ham, idet lejeren endnu ikke var fraflyttet ejendommen. Klagerens advokat forlangte, at lejeren flyttede eller blev flyttet ud af ejendommen, således at klageren senest mandag den 10. maj 1999 kunne få faktisk rådighed herover, og forbeholdt sig et erstatningskrav.
Ved skrivelse af s.d. meddelte indklagedes advokat, at det var hans opfattelse, at handlen ikke kunne gennemføres, idet betingelsen om lejerens fraflytning ikke var opfyldt, og at ingen af parterne kunne rejse krav mod hinanden. Advokaten tilføjede i øvrigt:
"Min klient ser fortsat gerne en handel gennemført, men det er naturligvis en betingelse, at lejeren er væk, hvilket der fortsat arbejdes med. Jeg hører derfor gerne, om Deres klient under disse betingelser fortsat er interesseret i at erhverve ejendommen."
Klagerens advokat fastholdt ved skrivelse af 27. maj 1999, at handlen efter modtagelsen af ejendomsmæglerens skrivelse af 2. februar s.å. alene var betinget af købesummens betaling.
Parternes påstande.
Klageren har den 5. juli 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med følgende påstand:
"At banken holder sig til den handel der er indgået. Fuld økonomisk kompensation for dokumenterede ekstraudgifter, husleje, udsættelse af renovering, prisstigninger."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun gjorde indklagede opmærksom på, at hun ikke var interesseret i handlen, hvis lejemålet skulle overtages, idet ejendommen hurtigst muligt skulle renoveres. Indklagede forsikrede hende om, at lejeren var opsagt til fraflytning den 1. maj 1999, at indklagede havde en aftale med lejeren om en opsigelsesfrist på 3 måneder, og at indklagede ville være lejeren behjælpelig med at finde en anden bolig.
Da lejeren efterfølgende nævnte et opsigelsesvarsel på 12 måneder, søgte hun spørgsmålet afklaret, hvilket skete ved advokatens henvendelse til ejendomsmægleren. I dennes skrivelse af 2. februar 1999 blev det ikke nævnt, at lejeren påberåbte sig opsigelsesfristen på 12 måneder, hvorfor hun berettiget gik ud fra, at aftalen mellem indklagede og lejeren om opsigelsesfristen på 3 måneder var i orden.
Hun betalte herefter udbetalingen, hjemtog et lån i en kreditforening og underskrev skødet. Betingelsen om lejers fraflytning er ikke medtaget i skødet, da advokaten ikke fandt det nødvendigt på grund af ejendomsmæglerens bekræftelse. Dette har indklagede også skrevet under på.
Med henblik på renovering af ejendommen bestilte hun vinduer og døre og indhentede tilbud og oplysninger om materialepriser som grundlag for et byggelån, ligesom renoveringen blev tilrettelagt tidsmæssigt. Hun tegnede også en ny forsikring på ejendommen pr. overtagelsesdagen.
Hun betragter sig som ejer af ejendommen siden 1. maj 1999, da hun har opfyldt sine forpligtelser. Indklagede har imidlertid ikke opfyldt sin forpligtelse til at stille ejendommen til rådighed uden lejemål. Som følge heraf er indklagede forpligtet til at betale erstatning for de udgifter, hun herved er blevet påført.
Hun er uforstående over for, at indklagede fortsat anser fuldmagtsgiveren til salgsfuldmagten som ejer af ejendommen, og at indklagede disponerer vedrørende bl.a. ejendomsskat og forsikring uden at indhente hendes samtykke.
Indklagede har anført, at baggrunden for opsigelsen af lejemålet med 3 måneders varsel var en stiltiende aftale med lejer om at fraflytte ejendommen, såfremt denne blev solgt. Aftalen var betinget af, at lejeren kunne finde en tilsvarende bolig i området, hvilket indklagede ville være lejeren behjælpelig med.
Efter modtagelsen af opsigelsen gjorde lejeren opmærksom på, at han mente sig berettiget til 12 måneders opsigelse, jf. lejeloven. Klageren blev allerede ved købsaftalens indgåelse bekendt med lejers påberåbelse af 12 måneders opsigelse, idet lejeren gjorde opmærksom herpå ved klagerens besigtigelse af ejendommen. Den manglende fraflytning pr. 1. maj 1999 kunne derfor ikke komme som nogen overraskelse for klageren.
Indklagede indestod ikke for lejerens fraflytning, og ejendomsmæglerens skrivelse af 2. februar 1999 kan ikke forstås således.
Den manglende opfyldelse af betingelsen om lejerens fraflytning medfører, at klageren kan træde tilbage fra handlen. Der er ikke tale om misligholdelse fra indklagedes side, da man netop har drøftet betingelsen og taget højde for den i aftalegrundlaget. Der er derfor ikke grundlag for et erstatningskrav.
Betingelsen er gældende, selv om den ikke er gentaget i skødet, idet det er købsaftalen, som er bindende for parterne, mens skødet alene tjener til registrering i tingbogen.
Handlen kan ikke anses for gennemført, hvorfor man fortsat afholder udgifterne vedrørende ejendommen, herunder ejendomsskat, vandafgift og forsikringspræmie. For så vidt angår forsikring har man betalt den af klageren nytegnede forsikring, da man blev bekendt hermed. Man er fortsat interesseret i at sælge ejendommen. Klageren er blevet tilbudt at købe ejendommen med det opsagte lejemål eller frasige sig handlen. Ingen af disse tilbud har klageren dog ønsket at acceptere.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klagen angår vilkår for klagerens køb af en fast ejendom. Den omstændighed, at sælgeren er et pengeinstitut i henhold til salgsfuldmagt, kan ikke i sig selv begrunde, at klagen kan anses som vedrørende et privat kundeforhold, som Ankenævnet efter vedtægternes § 2, stk. 2, har kompetence til at behandle.
Som følge af heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.