Spørgsmål om der er indgået en aftale om omlægning af lån i forbindelse med nedbringelse af et forhåndslån.
| Sagsnummer: | 416 /2023 |
| Dato: | 28-02-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Udlån - omlægning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om der er indgået en aftale om omlægning af lån i forbindelse med nedbringelse af et forhåndslån. |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål, om der er indgået en aftale om omlægning af lån i forbindelse med nedbringelse af et forhåndslån.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Nykredit Bank.
Klagerne modtog i efteråret 2018 rådgivning om finansiering hos banken i forbindelse med køb af en ejendom. Som led i denne rådgivning blev klagerne anbefalet at købe Nykredit KøberRådgivning.
Klagerne indgik aftale med banken om køb af KøberRådgivning.
Den 18. februar 2019 optog klagerne et forhåndslån på 1.612.000 kr. med en rente på 1,5 % og en løbetid på 30 år med afdragsfrihed til den 31. december 2028 i Totalkredit, som banken formidlede.
Banken har fremlagt et lånetilbud med bilag af 18. februar 2019, herunder blandt andet ”Europæisk Standardiseret informationsark” og en ”Låne- og pantsætningsaftale.”
Af ”Europæisk Standardiseret Informationsark” af 18. februar 2019 fremgår blandt andet:
”…
3. Hovedtrækkene ved lånet
Lånebeløb og -valuta:
1.612.000 kr.
Lånets løbetid: 30 år
Obligationslån.
Lånet er et realkreditlån med pant i fast ejendom baseret på udstedelse af obligationer.
…
Lånets rente på 1,5000% er fast. Som følge af kvartårlig renteberegning, svarer det til en årlig debitorrente på 1,5085%.
Hvis lånets ydelse ikke betales til tiden, skal I ud over ydelsen betale en morarente på p.t. 18,00% om året. Renten beregnes af den til enhver tid værende skyldige ydelse, indtil betaling sker.
Samlet beløb der skal tilbagebetales 2.406.641 kr. Det betyder, at I skal tilbagebetale 1,49 kr. for hver lånt krone.
Dette er et afdragsfrit lån. I skal stadig afdrage lånet inden udløb.
Anslået værdi af ejendommen med henblik på udarbejdelse af dette informationsblad: 1.925.000 kr.
Maksimalt lånebeløb i forhold til ejendommens værdi: 80%. Lånet sikres med pant i fast ejendom, samt
· Forhåndslånsgaranti
…”
Af ”Låne- og pantsætningsaftale” af 18. februar 2019 fremgår blandt andet:
”…
Særlige bestemmelser
Vilkår for lånet
For lånet gælder Totalkredits til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for realkredit, som kan findes på totalkredit.dk.
Lånets obligationer er emitteret i Nykredit Realkredit (Totalkredit).
Dette forhåndslån er ydet i Totalkredits kapitalcenter F. Lånet og det realkreditpantebrev, der udstedes med henblik på tinglysning af vilkårene i denne låne- og pantsætningsaftale, overføres uden yderligere vedtagelse til Totalkredits kapitalcenter E, når forhåndslånegarantien, som er stillet for færdiggørelse af byggeriet, frigives af Totalkredit. Overførslen af lånet og realkreditpantebrevet sker dog under alle omstændigheder senest 2 år efter lånetilbudets udstedelse. Vilkårene for lånet forbliver uændret gældende ved overførslen til Totalkredits kapitalcenter E.
…”
Banken har oplyst, at forhåndslånet blev ydet til køb af bolig samt renovering heraf, og at forhåndslånet havde en hovedstol på 1.612.000 kr. og dermed skulle medvirke til, at ejendommens endelige værdi efter renovering minimum skulle udgøre 1.934.400 kr.
Den 12. januar 2021 blev ejendommen vurderet til 1.650.000 kr.
Samme dag skrev banken til klagerne:
”…
Jeg har her lavet nogle beregninger for at udnytte den nuværende lave rente i form af 0,5% lån, samtidig med at vi kan ændre situationen omkring den forhåndsvurdering jeres nuværende Totalkredit lån blev lavet på baggrund af.
Jeg har fået en vurdering ud fra nuværende stand. Denne vurdering er 1.650.000 kr.
Det vil altså sige, at vi skal nedbringe det nuværende realkreditlån til 80% af denne vurdering. Det er en nedbringelse på 292.000 kr.,
Disse penge vil jeg finde ved at lave et banklån, som jeg skal undersøge hvilke rentesatser jeg kan lave til. Jeg har sendt en beregning hvis den laves på alm. Rentevilkår.
Når vi alligevel skal til at nedbringe lånet til Totalkredit, kan vi samtidig ændre det til et 0,5% lån, hvilket vil give jer en god besparelse i det daglige. Låneomlægning i Totalkredit vil spare jer 1.182 kr. Lånet til erstatning af dette beløb koster lige nu 2.008 kr. Der er altså en difference på 826 kr. månedligt.
Jeg går videre med min chef i forhold til rentesatsen og om jeg må ændre denne. Hvad tænker I om planen?
…”
Den 13. januar 2021 svarede klagerne banken, at de ønskede dokumentation for, at den lavere vurdering af ejendommen skyldtes de manglende kvadratmeter i udestuen.
Den 18. januar 2021 skrev banken til klagerne:
”Her følger informationerne om boligen.
Forhåndsvurderingen der blev modtaget i forbindelse med ombygningen af jeres bolig var på:
1.925.000 kr.
Vurdering modtaget nu, hvor udestuen ikke kan anmeldes som boligkvm er:
1.650.000 kr.
Til vurderingen er der skrevet følgende:
Etplansvilla beliggende i landsbyen [S] mellem [H] og motorvej [E]. Boligen er beliggende med en flot udsigt udover det kuperede landskab omkring [S]. Villaen er en traditionel etplansvilla på 115 kvm bolig samt en integreret udestue på 27 kvm., som hænger sammen med resten af huset i åben forbindelse. Udestuen er ikke registreret som beboelse. Efter køb er der renoveret en del. Helt nyt bryggers med nye lofter, gulve, gasfyr mv. Helt nyt køkken, som er sammenlagt med tidligere entre, helt nyt badeværelse, 2 renoverede værelser og soveværelse. Der mangler kun skyggelister i den del af renoveringen. Stuen og udestuen fremstår med rå betongulve. Ombygningen er her gået i stå, da det i handlen var aftalt at udestuen skulle registreres som bolig. Dette er ikke muligt, som den står i dag og der versere derfor en sag på dette. Ude fremstår huset med vinduer fra 2006 - originalt og slidt tag, råd i alle remender - der må forventes at skulle skiftes blandt andet tag. På ejendommen er der en carport, med stort skur. Der er en fin have og en nyere terrasse med udgang fra udestuen. Herfra er der en rigtig fin udsigt ud over landskabet. Motorvejen [E] kan tydeligt høres fra ejendommen.”
Den 18. januar 2021 svarede klagerne banken:
”…
Tak…
Når vi også lånepapirene? så jeg har de korrekte beløb til kravet.
…”
Den 26. januar 2021 svarede banken klagerne:
”…
Vi kan få udarbejdet disse lånedokumenter ganske hurtigt. Hvornår har I brug for at lånedokumenterne sendes til jer i den forbindelse?
…”
Den 26. januar 2021 svarede klagerne banken:
”I går [blinkesmiley] hurtigst muligt, hvad med renten på boligglånet?”
Banken har oplyst, at den endelige nedbringelse af forhåndslånet blev 260.000 kr., i stedet for de oprindeligt nævnte 292.000 kr.
Klagerne har oplyst, at låneomlægningen aldrig blev gennemført. De spurgte banken telefonisk til låneomlægningen, men blev afvist.
Den 14. august 2022 skrev klagerne til banken:
”…
Vi bringer hermed sagen om det af Nykredit etablerede nedbringelseslån på 260.000 kr. i erindring.
…
Udestuens 27 kvm er stadig ikke ændret til beboelses kvm jf. købsprocessen og rådgivning fra Nykredits Boligskiftepakke.
…”
Klagerne oplyste i forbindelse hermed, at de på grund af det uafklarede forløb, havde valgt ikke at renovere yderligere, og at hvis banken valgte at opsige det etablerede lån på 260.000 kr. til fuld indfrielse, ville de agere ud fra et forsigtighedsprincip, hvor der ikke ville blive foretaget yderligere renovering af huset førend, at de havde sikkerhed for den fremtidige finansiering. De oplyste endvidere, at udestuens status og deres krav til hushandlen var lovliggørelse af udestuen til beboelse, hvilket var kendt af banken, og at banken burde have rådgivet om og gjort opmærksom på et muligt finansielt problem, hvis udestuen ikke opnåede lovliggørelse til beboelse inden en specifik tidsfrist.
Klagerne gjorde endvidere indsigelse mod budgetkontobetaling af 19. september 2022 på 260.000 kr., der ikke var godkendt af dem. Banken skulle etablere et lån til klagerne med en rente svarende til realkreditlånets faste rente inkl. bidragssatsen på samlet 2,5624 % og med en løbetid til 31. marts 2049 med afdragsfrihed indtil 31. december 2028 vedrørende de 260.000 kr., som banken havde valgt at nedbringe realkreditlånet med.
Den 18. august 2022 afviste banken klagernes indsigelse. Banken meddelte klagerne, at den ønskede at give klagerne henstand med betaling af hovedstolen på 260.000 kr. til den 1. marts 2023, og at hovedstolen den 1. marts 2023 forfaldt til fuld indfrielse uden yderligere varsel. Banken anmodede klagerne om at oplyse, om de ønskede at acceptere tilbuddet.
Det fremgår ikke, hvorvidt klagerne accepterede tilbuddet.
Klagerne solgte ejendommen den 11. april 2023.
Den 12. juli 2023 skrev klagerne til banken:
”…
Ifm. Hussalget og gældsopgørelsen fremkommer spørgsmålet igen – hvorfor har Nykredit ikke omlagt vores kreditforeningslån til 0,5% som aftalt og hvorfor har Nykredit ikke optaget boliglånet som aftalt?
…”
Den 12. juli 2023 svarede banken klagerne:
”…
Nykredit Bank noterer sig, at dette tidligere har været drøftet, og vi har derfor ikke yderligere kommentar.
…”
Banken har fremlagt en bekræftelse på indfrielse af lån pr. 18. juli 2023 af 13. juli 2023 med bilag. Det fremgik heraf, at realkreditlånet havde en hovedstol på 1.334.910 kr. og en restgæld på 1.334.909,89 kr., som blev indfriet til kurs 73,60 med en afregningsværdi på 982.493,67 kr. inklusive termins- og kurstillæg. Kontantbeløbet udgjorde herefter 994.539,73 kr. inklusive omkostninger og gebyrer.
Klagerne har fremlagt en kursoversigt fra Totalkredit af 12. juli 2023 med markering af obligationslån med en rente på 0,5 % med henholdsvis en løbetid frem til 2050 med op til 10 års afdragsfrihed til kurs 64,69 og en løbetid frem til 2053 med op til 10 års afdragsfrihed til kurs 62,74.
Parternes påstande
Den 13. juli 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal betale 100.000 kr. og dække den manglende besparelse på 1.182 kr. pr. måned fra den manglende låneomlægning skulle have været udført til nu.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de accepterede tilbuddet om låneomlægning via mail den 18. januar 2021, og at de som svar på bankens mail af 26. januar 2021 samme dag genbekræftede deres accept. De har efterfølgende ikke fået oplyst, hvorvidt banken oprettede låneomlægningen.
De har spurgt ind til låneomlægningen telefonisk og ved personligt fremmøde og senest ved mail af 12. juli 2023, hvor de er blevet afvist.
Banken har ikke omlagt lånet som aftalt.
De har haft et opslidende forløb i forbindelse med deres kuldsejlede bolighandel med Nykredit som bank.
Forløbet og ikke mindst den manglende låneomlægning har ført til et uønsket salg.
De har langt fra fået en sikker bolighandel som bankens boligskiftepakke lovede.
Det er banken, der har rådgivningsansvaret for den økonomiske del. Derfor skal manglende rådgivning om et muligt finansielt problem, hvis udestuen ikke opnåede lovliggørelse til beboelse inden for en specifik tidsfrist, ikke ramme dem økonomisk.
Nykredit Bank har anført, at ejendommen blev endeligt vurderet til 1.650.000 kr. den 12. januar 2021, og at belåningen dermed udgjorde mere end de tilladte 80 %, og derfor skulle nedbringes.
Ved underretningen om den endelige vurdering af 12. januar 2021 blev mulighederne for et banklån, som skulle dække nedbringelsen, samt en eventuel omlægning af realkreditlånet til et 0,5 % lån drøftet. Drøftelsen om ny finansiering blev ikke udmøntet i et tilbud, og derfor blev der heller ikke indgået aftale om omlægning af lån.
Klagerne fulgte ikke på daværende tidspunkt op på drøftelserne og har på intet tidspunkt underskrevet eller rykket for dokumenter på den påståede indgåede aftale.
Klagerne ønskede ikke at medvirke til nedbringelse af forhåndslånet, da det ville give dem en øget udgift på grund af renteforskellen mellem et banklån og et forhåndslån. Endvidere ville den kortere løbetid på banklånet give en forhøjet ydelse.
Rådgiveren ville undersøge, hvilken rente han kunne tilbyde klagerne. Renten var ikke kendt på tidspunktet for, hvor klagerne påstår at have accepteret tilbuddet. Banken afgav alene et forslag til, hvordan et tilbud kunne se ud.
Hvis der var tale om et tilbud, så ville et ”Tak…” ikke være tilstrækkelig accept. Praksis for indgåelse af låneaftaler sker ved fremsendelse af lånetilbud, som accepteres ved underskrift på lånedokumenterne.
Klagerne kan ikke have haft en berettiget forventning om, at der var afgivet et bindende lånetilbud, ligesom klagerne derved ikke kan have haft nogen berettiget forventning om, at der var indgået en bindende aftale.
I en korrespondance mellem klagerne og banken, gjorde klagerne i e-mail af den 14. august 2022 til banken ikke gældende, at der var eller burde have været foretaget en omlægning til et 0,5%-lån. Dette illustrerer, at klagerne ikke selv mener, at der blev indgået en aftale om et nyt realkreditlån i januar 2021.
Klagerne har endvidere udvist retsfortabende passivitet, idet de ikke inden rimelig tid fulgte op på den manglende fremsendelse af lånedokumenter, som klagerne vidste eller burde have været klar over, at de skulle modtage. Klagerne har ikke modtaget en realkreditopgørelse for 2021 eller 2022, hvilket de ville have modtaget, hvis aftalen var indgået.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Nykredit Bank.
Den 18. februar 2019 optog klagerne et forhåndslån på 1.612.000 kr. med en rente på 1,5 % og en løbetid på 30 år med ti års afdragsfrihed frem til den 31. december 2028 i Totalkredit, som banken formidlede.
Forhåndslånet blev ydet til køb af bolig og renovering heraf, og skulle medvirke til at ejendommens endelige værdi efter renovering udgjorde minimum 1.934.400 kr.
Den anslåede værdi var på dette tidspunkt angivet til 1.925.000 kr.
Den 12. januar 2021 blev ejendommens værdi vurderet til 1.650.000 kr. Der skulle ske en nedbringelse af realkreditlånet med 260.000 kr.
Der fulgte herefter en korrespondance mellem klagerne og banken, hvor banken den 12. januar 2021 blandt andet skrev til klagerne, at der skulle ske en nedbringelse til 80 % af vurderingen, og at banken ville finde disse penge ved at lave et banklån og ville undersøge, hvilke rentesatser, den kunne lave banklånet til, og sendte en beregning på banklånet på almindelige rentevilkår. Banken skrev endvidere, at når der alligevel skulle ske en nedbringelse af lånet til Totalkredit, kunne der samtidig ske en ændring til et 0,5 % lån, hvilket ville give en god besparelse i det daglige.
Den 18. januar 2021 svarede klagerne banken ” Tak... Når vi også lånepapirene?”.
Den 26. januar 2021 skrev banken til klagerne, at ”Vi kan få udarbejdet disse lånedokumenter ganske hurtigt. Hvornår har I brug for at lånedokumenterne sendes til jer i den forbindelse?”, hvortil klagerne samme dag svarede: ”I går [blinkesmiley] hurtigst muligt, hvad med renten på boligglånet?”.
Klagerne skrev til banken den 14. august 2022 vedrørende den manglende låneomlægning.
Klagerne solgte ejendommen den 11. april 2023.
Lånet blev indfriet den 18. juli 2023 med en hovedstol på 1.334.910 kr. og en restgæld på 1.334.909,89 kr. til kurs 73,60.
Klagerne har anført, at de accepterede tilbuddet om låneomlægning, og at banken ikke foretog låneomlægning som aftalt.
Banken har anført, at der ikke blev afgivet et lånetilbud, og at der derfor ikke blev indgået en bindende aftale om låneomlægning.
Ankenævnet finder, at der ved korrespondancen i perioden fra den 12. januar 2021 til den 26. januar 2021 mellem klagerne og banken, hvor der blev drøftet muligheder om låneomlægning af realkreditlånet, ikke blev indgået en bindende aftale om en konkret låneomlægning. På baggrund heraf finder Ankenævnet, at pengeinstituttet ikke er erstatningsansvarligt for et eventuelt tab, som klagerne har lidt, som følge af manglende låneomlægning i januar 2021.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.