Spørgsmål om rådgivning vedrørende forhåndslån og færdigmelding af nybygget ejendom.

Sagsnummer:725/2009
Dato:21-11-2011
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Niels Bolt Jørgensen, Morten Bruun Pedersen, Karin Sønderbæk
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Spørgsmål om rådgivning vedrørende forhåndslån og færdigmelding af nybygget ejendom.
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører, om Jyske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klagerne ved mangelfuld rådgivning om vilkårene for et forhåndslån, som banken havde formidlet for et realkreditinstitut, og om betydningen af at få færdigmeldt og vurderet klagernes nybyggede ejendom, inden ejendommens værdi måtte falde.

Sagens omstændigheder.

I 2007 købte klagerne M og K et hus som projektsalg for 4.300.000 kr. Parret rettede vedrørende finansieringen henvendelse til Jyske Bank, hvor de modtog rådgivning af rådgiver R. Banken har anført, at R oplyste klagerne om, at de enten kunne finansiere købet med en byggekredit eller ved hjemtagelse af forhåndslån. Klagerne har anført, at en byggekredit ikke blev drøftet.

Gennem banken modtog klagerne tilbud af 19. december 2007 om to realkreditlån som forhåndslån. Det ene lån var med 10 års afdragsfrihed og en hovedstol på 2.000.000 kr. Hovedstolen på det andet lån var 1.442.000 kr. Begge lån var med en fast rente på 6 % p.a. Af lånetilbuddene fremgår:

"…

Med forbehold for … [realkreditinstituttets] endelige godkendelse kan tilbydes følgende 30 årige annuitets-obligationslån … som forhåndslån til nybyggeri m.v.:

… [Realkreditinstituttet] har ikke rådgivet vedrørende valg af låntype, afdragsprofil, løbetid og renteprocent ved lånetilbuddets afgivelse. Om rådgivning af lånsøgere og arbejdsdeling mellem … [realkreditinstituttet] og de låneformidlende pengeinstitutter henvises til vedlagte ’Almindelige forretningsbetingelser’.

Lånet kan udbetales som forhåndslån når:

* …

* Forhåndslånsgaranti fra formidlende pengeinstitut

* …

Garanti for forhåndslån kan frigives når:

* …

* Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig

* …

* Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån

* …

Bemærk

* …

* Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt, jf. bekendtgørelse om forhåndslån

…"

Af realkreditinstituttets "Almindelige forretningsbetingelser" fremgår:

"…

Lånesagen ekspederes og berigtiges af låneformidlende pengeinstitut, der som hovedregel også er det pengeinstitut, der stiller en garanti for lånet over for … [realkreditinstituttet]. …

Markedsføring og rådgivning

For så vidt angår rådgivning for og i forbindelse med optagelse af nyt … [realkreditlån] bemærkes, at … [realkreditinstituttet] ikke yder rådgivning af låntagere ud over den information, der gives i lånetilbud og dertil hørende dokumenter. Rådgivning kan ydes af låneformidlende pengeinstitut, der eventuelt kan henvise til særlige rådgivere.

Beslutning om valg af lånets type, løbetid, afdragsprofil, obligationsrente, afregning mv. træffes af låntager – eventuelt efter forudgående rådgivning fra og i samråd med låneformidlende pengeinstitut. … [Realkreditinstituttet] har ikke rådgivet om eller på anden måde medvirket til disse beslutninger.

…"

Vedlagt lånetilbuddene var en "Fuldmagt og garantierklæring", hvoraf fremgår:

"…

… Er lånet tilbudt som forhåndslån kan det kun udbetales mod låneformidlende pengeinstituts afgivelse af en forhåndslånsgaranti, som pengeinstituttet kan opkræve gebyr og/eller provision for hos låntager. … [garantien] frigives af … [realkreditinstituttet], når lånetilbuddets betingelser er opfyldt.

…"

Af et brev af 11. januar 2008 fra klagernes advokat A til Jyske Bank fremgår:

"…

Til orientering fremsendes en kopi af mit brev af dags dato til advokat … [A2].

Jeg beder Dem samtidig sørge for at bankgarantien afløses af konta[nt].. deponering pr. 15. januar 2008, idet denne dato er fastholdt som afleveringstidspunkt for huset.

…"

Af A’s brev af samme dato til A2 fremgår:

"…

I fortsættelse af vores telefonsamtale af g.d. kan jeg herved oplyse, at min klient har oplyst mig, at huset på nuværende tidspunkt ikke er færdigt, idet bl.a. taget mangler at blive lagt, og at det i dag er oplyst at det forsøges at få huset færdigt, men at det ikke kan garanteres, at det sker.

Da der i købsaftalen ikke er taget højde for, at huset afleveres, som andet end nøglefærdigt hus, vil en aflevering til mine klienter, hvis der er arbejder, der mangler at blive færdige forudsætte, at der indgås aftale om, at jeg i forbindelse med frigivelse af købesummen kan udøve tilbagehold til sikkerhed for færdiggørelse af huset. Såfremt alle materialer er leveret på byggepladsen vil min klient være indstillet på at afleveringen finder sted den 15. januar 2008 under forudsætning af, at der tilbageholdes maksimalt kr. 250.000,- af de deponerede midler. Beløbet kan blive mindre, hvis det viser sig, at det kun er småting, der mangler at blive færdiggjort, men lige her og nu mangler der en del på murværket og taget.

Lad mig venligst høre Deres bemærkninger til overstående snarest. …

…"

Af realkreditinstituttets "Låneinformation" af 14. januar 2008 vedrørende de to tilbudte lån fremgår:

"…

Ovennævnte lån er udbetalt den 14. januar 2008, som forhåndslån i forbindelse med nybyggeri m.v. - ejerskifte.

…"

Af de for lånene udstedte pantebreve fremgår:

"…

1. Hæftelse og vilkår

--------------------------

For lånet gælder de af … [realkreditinstituttets] bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af … [realkreditinstituttets] bestyrelse med hjemmel i … [realkreditinstituttets] vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede "Almindelige forretningsbetingelser" samt "Særlige bestemmelser" i nærværende pantebrev. …

3. Forhåndslån

-------------------

Ydelse af forhåndslån forudsætter, at der ud over pant i ejendommen er stillet supplerende sikkerhed i form af garanti fra et af … [realkreditinstituttet] anerkendt pengeinstitut. … [Realkreditinstituttet] vil forlange forhåndslån helt eller delvist indfriet, såfremt det ikke inden 2 år fra udbetalingsdagen dokumenteres, at ejendommen yder den forudsatte sikkerhed, herunder at lånets sikkerhedsmæssige placering er inden for gældende belåningsgrænser for pågældende ejendomskategori, eller byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter, lånet er udbetalt.

…"

Banken har anført, at klagerne ved flere lejligheder - herunder den 14. maj og 25. august 2008 - blev telefonisk kontaktet for at høre, om byggeriet kunne betragtes som færdigt. Klagerne oplyste f.eks. ved henvendelsen i august, at der var fejl og mangler ved huset for ca. 350.000 kr. Banken bestilte den 7. november 2008 en færdigmelding hos den vurderingsansvarlige. Vurderingen af ejendommen blev gennemført den 24. november 2008. Klagerne har anført, at de ved henvendelserne "kun blev spurgt om … [huset] var færdigt". De modtog ingen rådgivning om, hvad svaret skulle bruges til. Hvis banken i stedet havde spurgt, om huset var ved at være klar til vurdering, ville det videre forløb i sagen havde været et helt andet.

Klagerne har oplyst, at de efter vurderingen af ejendommen blev kontaktet af banken i starten af december 2008. Banken meddelte, at de hurtigt skulle prøve at få lavet en ny vurdering for at se, om den kunne blive højere.

Af bankens brev af 11. december 2008 til klagerne fremgår:

"…

Færdigmelding af ejendommen …

Jeg har i dag drøftet sagen med boligkonsulenten på Sjælland, der meddeler at vurderingen på kr. 3.800.000 fastholdes. Faktisk skulle vurderingen i dag være fratrukket yderligere ca. 9 %, på grund af stærkt faldende priser i 3 kvartal 2008. Det vil dog ikke blive gjort i Jeres tilfælde.

Beregning af indfrielsesbeløbet:

Nuværende restgæld

Kr. 1.429.385 x 97,66

kr. 1.395.937

kr. 2.000.000 x 97,50

kr. 1.950.000

I alt

kr. 3.345.937

Maksimal belåning ved

vurdering kr. 3.800.000 (80%)

kr. 3.040.000

Til indfrielse

kr. 305.937

Da det er et obligationslån, svarer det til nom. kr. 311.000 jf. vedlagte afdragsopgørelse i obligationer på basis af dagens kurs. Det endelige beløb der skal betales, afhænger af kursen på de bagvedliggende obligationer på handelsdagen.

I kan nu gøre følgende:

Alt. 1. Anvende den vedlagte afdragsopgørelse ved at returnere den til banken i underskrevet stand, således at den er os i hænde senest den 17.12.2008.

Alt. 2. I kan også vente med at betale det ekstraordinære afdrag, da vurderingen på kr. 3.800.000 er gældende ind til den 20.05.2009. Afdraget vil så være påvirket af kursen og restgælden den pågældende dag. Det kræver i så fald en ny beregning hvis I vælger dette alternativ.

Venter I til efter den 20.05.2009 med at gøre noget revurderes ejendommen igen, og de nuværende indikationer viser et yderligere fald i huspriserne. Det er derfor ikke tilrådeligt at vente til efter den 20.05.2009, da beløbet der skal afdrages således vil blive endnu større.

Uanset om I vælger det ene eller det andet alternativ, er vi gerne behjælpelige med finansiering af dette.

…"

I mail af 6. januar 2009 til banken anførte K, at parret trods mangler var flyttet ind i huset i januar 2008. Det havde været muligt at færdigmelde og vurdere ejendommen allerede i perioden januar - marts 2008. K anmodede om, at banken på grund af dårlig rådgivning holdt dem skadesløse for omkostninger og forøgede renteudgifter i forbindelse med den ekstraordinære indfrielse. K foreslog, at banken for at imødegå en endnu større indfrielse foretog den ekstraordinære delvise indfrielse, hvis banken var sikker på, at dette skulle ske, og "at vi derefter drøfter de juridiske aspekter".

Af bankens brev af 16. januar 2009 til klagerne fremgår:

"…

Ekstraordinært afdrag til [realkreditinstituttet]

Jeg har vedlagt tilbud om ekstraordinær indfrielse af lånet hos … [realkreditinstituttet]. Som grundlag for beregningen har … [realkreditinstituttet] anvendt kurs 100 ved opgørelse af Jeres nuværende restgæld.

Tilbuddet skal være banken i hænde i underskrevet stand senest den 21.01.2009, for at det er muligt at opsige det ekstraordinære afdrag til kurs 100 med endelig afregning den 01.04.2009.

Jeg vedlægger tillige kontrakt på boliglån til finansiering af dette ekstraordinære afdrag. Renten er som det fremgår af dokumentet variabel, vi har en forventning om den kan falde henover året, men det er kun en forventning.

…"

Ved brev af 20. januar 2009 bekræftede realkreditinstituttet opsigelsen af det ekstraordinære afdrag overfor klagerne.

Ved brev af 26. februar 2009 besvarede banken K’s mail af 6. januar 2009. Banken afviste, at klagerne kunne gøre et erstatningskrav gældende mod banken som følge af dårlig rådgivning. Banken oplyste klagerne om, at de kunne få sagen prøvet ved Pengeinstitutankenævnet.

I den følgende korrespondance via brev og mail fastholdt parterne deres standpunkter.

Parternes påstande.

Klagerne har den 1. juli 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal erstatte deres "merudgift til renter" samt 79.813 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har bl.a. anført, at banken rådgav dem i forbindelse med finansieringen. De har ikke modtaget rådgivning fra realkreditinstituttet.

De fik købesummen på 4,3 mio. kr. udbetalt ved noget, der hedder forhåndslån, hvilket de senere blev opmærksom på.

Papirerne i forbindelse med lånene blev eftersendt. De lignede alle andre lån, som de har haft. Det stod først langt henne i papirerne, at det var et forhåndslån og hvad dette var.

De troede, at forhåndslån var anført på låneinformationen af 14. januar 2008, fordi de allerede i foråret 2007 var blevet godkendt til lånet.

I perioden fra januar til oktober 2008 blev de løbende kontaktet af rådgiver R med spørgsmål til, om huset var helt færdigt. De havde købt et luksushus til 4,3 mio. kr. og ville have, at det var fuldstændig "tip top", så K svarede "nej" til spørgsmålet.

Først i oktober 2008 forklarede R, at det var nødvendigt at få vurderingen og at de risikerede ikke at kunne få det endelige realkreditlån pga. faldende priser.

Denne rådgivning havde de ikke fået før.

Hele vinteren 2007/2008 blev der talt om, at priserne på ejendomme ville falde - særligt i nybyggeri i hovedstadsområdet.

Der er formentlig sket dét, at R har siddet i en anden landsdel og ikke har tænkt på dem på Sjælland.

Huset kunne være blevet vurderet til købsprisen i foråret 2008.

Når de kunne flytte ind i huset i januar 2008, kunne huset også vurderes.

I juni 2008 manglede huset småtterier og kosmetiske forhold for ca. 134.000 kr. Disse forhold kunne være blevet effektueret hurtigere, hvis det havde været lysende klart for dem, at det var vigtigt med en hurtig vurdering.

Problemet var, at R kun spurgte, om huset var færdigt. Hvis han havde spurgt, om huset var klar til en vurdering, ville forløbet have været anderledes.

Banken bestilte af egen drift vurderingen den 7. november 2008. Banken kunne have taget initiativ til dette tidligere, hvilket var uafhængigt at den telefoniske kontakt med dem.

K spurgte i november 2008 R, hvad han ville råde dem til at gøre. På denne baggrund modtog de bankens brev af 11. december 2008. Der var ingen rådgivning om, hvorvidt R mente, at det var bedst at indfri med det samme eller vente lidt og satse på en bedre kurs. Fra dette tidspunkt havde de ingen rådgiver - men alene en bank, der skrev "cover my ass letters".

De måtte presse banken til at komme med et lånetilbud, hvilket de fik efter ca. 1 måned. Processen var med til at forsinke, at de fik spurgt R om, hvornår han mente, at det var bedst at indfri, hvilket ses af bankens brev af 16. januar 2009. På dette tidspunkt var kursen blevet væsentligt dårligere. Indfrielsen blev 79.813 kr. dyrere end de 305.937 kr., som blev angivet i bankens brev af 11. december 2008. De ønsker disse 79.813 kr. erstattet.

De vil desuden over 30 år have et tab på rentedifferencen mellem det fastforrentede realkreditlån og lånet i Jyske Bank.

At K er cand. jur. er ikke relevant for vurderingen af sagen. De havde entreret med en advokat til varetagelse af den juridiske rådgivning af dem. Banken skulle forestå den finansielle rådgivning. Banken skal yde alle kunder en god og ensartet rådgivning uanset uddannelsesmæssig baggrund. K har gennem en længere periode ikke arbejdet som jurist - men som direktør.

Jyske Bank har bl.a. anført, at R forud for optagelsen af forhåndslånene oplyste klagerne om, at det var en afgørende forudsætning, at ejendommen ved endelig opførelse havde den forudsatte værdi, som var lagt til grund ved beregning af forhåndslånene, da det var den endelige vurdering, der ville blive anvendt ved udregning af de endelige lån.

Klagerne blev ved flere lejligheder kontaktet telefonisk for at høre, om byggeriet kunne betragtes som færdigt.

Det var ikke muligt at gennemføre den endelige vurdering af ejendommen før november 2008.

Den lavere vurdering i november 2008 skyldtes konsekvenserne af finanskrisen.

Der er ydet tilstrækkelig rådgivning fra bankens side.

Det øgede beløb til delvis indfrielse er ikke et tab, som skyldes bankens forhold, idet klagerne blev ydet fuld og tilstrækkelig information om betydningen af at afvente delvis indfrielse, jf. bankens brev af 11. december 2008.

Der er ikke tale om en rådgivningsfejl, men at omstændigheder som følge af finanskrisen og de afledede effekter på ejendomsmarkedet var ekstraordinære i efteråret 2008.

Det fremgår af lånetilbud og pantebreve, at forhåndslånene kan kræves helt eller delvist indfriet, hvis ejendommen viser sig ikke at yde den forudsatte sikkerhed.

Den ene klager er i kraft af sin uddannelse som cand. jur. vidende om betydningen af indholdet og forudsætninger i et pantebrev.

Realkreditinstituttet er i samme sag som nærværende klage blevet frifundet ved Realkreditankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Niels Bolt Jørgensen og Karin Sønderbæk – udtaler:

Vi finder, at en afgørelse af, om Jyske Bank ved rådgivningen af klagerne har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar, forudsætter en bevisførelse bl.a. i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må ske ved domstolene. Som følge heraf stemmer vi for at afvise sagen efter § 7, stk. 1 i Ankenævnets vedtægter.

To medlemmer – Hans Daugaard og Morten Bruun Pedersen – udtaler:

Vi finder, at det burde have stået Jyske Bank klart, at byggeriet reelt måtte anses for afsluttet, da klagerne overtog ejendommen i januar 2008.

Vi finder herefter, at det påhvilede banken med sædvanlig ekspeditionstid at færdigmelde byggeriet og få foretaget den endelige vurdering. Banken må derfor bære ansvaret for den sene færdigmelding og vurdering, der må anses for at have begrundet kravet om nedbringelse af lånene. Det bemærkes, at realkreditinstituttet ikke kunne afstå fra at kræve lånene nedbragt, idet reglerne i realkreditlovgivningen ikke åbner mulighed herfor. På denne baggrund finder vi, at banken tilbage fra tidspunktet for den delvise indfrielse skal yde klagerne et lån på indfrielsesbeløbet på vilkår svarende til realkreditlånene.

Vi finder ikke godtgjort, at banken i forbindelse med den delvise indfrielse i januar 2009 begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar vedrørende det af klagerne opgjorte beløb på 79.813 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.