Indsigelse mod afslag på realkreditbelåning
| Sagsnummer: | 391 |
| Dato: | 13-06-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Line Sofie Bytoft, Jes Zander Brinch, Tina Thygesen og Finn Borgquist. |
| Klageemne: |
Værdiansættelse - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod afslag på realkreditbelåning |
| Indklagede: | Realkredit Danmark |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod Danske Bank og Realkredit Danmarks afslag på at tilbyde realkreditbelåning i forbindelse med hans erhvervelse af en lejlighed.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Danske Bank.
Ved e-mail af 22. marts 2021 kontaktede klageren banken, da han ønskede at købe en lejlighed med 80 % realkreditbelåning og 20 % egenfinansiering. Klageren oplyste, at der pt. boede en lejer i lejligheden, der betalte en årlig leje på 123.000 kr.
Banken har oplyst, at klageren ønskede at købe lejligheden som et forældrekøb. Klageren har oplyst, at han ønskede at købe lejligheden med henblik på udlejning, men at der ved en fejl i finansieringsforslaget stod ”forældrekøb”. Hans børn var på daværende tidspunkt 5, 9 og 11 år.
Banken godkendte klageren til købet af lejligheden med 20 % i egenfinansiering.
Klageren overvejede at købe lejligheden via et selskab, hvorfor han gik i dialog med Realkredit Danmark Erhverv. Det viste sig imidlertid, at det ikke var relevant for ham at købe lejligheden via et selskab, og den videre dialog skete med banken.
Ved e-mail af 20. april 2021 orienterede klageren banken om, at han havde underskrevet købsaftalen, men at han stadig afventede sælgers underskrift. Han ønskede at drøfte lån med banken og bad om at blive ringet op.
Banken har oplyst, at klageren den 20. april 2021 meddelte, at den lejer, der boede i lejligheden, måske ville fraflytte lejligheden inden for 1 år, og at han derfor måske også på dette tidspunkt kunne finde på at videresælge lejligheden.
Den 29. april 2021 modtog banken en underskrevet købsaftale fra klageren.
I begyndelsen af maj 2021 meddelte banken ejendomsmægleren, der varetog salget af lejligheden, at klageren var godkendt økonomisk til købet med forbehold for tilfredsstillende vurdering fra Realkredit Danmark.
Banken har oplyst, at den bad klageren indsende billeder af lejligheden og kopi af den lejekontrakt, der var indgået med lejeren af lejligheden, til brug for Realkredit Danmarks værdiansættelse af lejligheden og mulige realkreditbelåning.
Den 20. maj 2021 meddelte banken klageren via telefon og pr. e-mail, at lejligheden ikke kunne værdiansættes og finansieres hos Realkredit Danmark Privat, da lejeren af lejligheden havde en tidsubegrænset lejekontrakt, som klageren skulle overtage, og at klageren som følge heraf ikke kunne opsige lejeren og selv anvende lejligheden. Banken oplyste endvidere, at værdiansættelsen af lejligheden derfor skulle ske efter rentabilitetsprincippet hos Realkredit Danmark Erhverv.
Banken har fremlagt en transskription af telefonsamtalen mellem klageren og banken den 20. maj 2021, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
[klageren]: Ej, nu må I lige tage jer sammen. Helt ærligt, det er det her jeg har snakket med jer om, vi startede med at gøre det for et år siden, hvor det var okay, og jeg har talt med jer om det flere gange siden.
…
[banken]: I har vel ikke snakket om specifikt et tilfælde som det her, tænker jeg?
[klageren]: Vi har snakket om til udlejning. Altså en udlejningsejendom. Det er I alle, der er ikke nogen, der ikke har været klar over at jeg ikke selv skulle bo i lejligheden. Og jeg kan jo ikke leje boliger ud uden at en lejekontrakt løber. Så må I sige, jamen det var kun hvis du kunne lave det som en, som, som en 1-årig lejekontrakt ad gangen, og det må man ikke engang gøre specielt mange gange vel, altså det kan simpelthen ikke være rigtigt.
[banken]: Nej, som jeg har fået det at vide, så er det jo fordi at når den er ubegrænset så har du jo principielt ikke mulighed for…
…
[klageren]: Jamen hvem er det, der så har begået en fejl, for det er, øh, det er jo bare at spilde min tid, det kunne jeg jo have fået at vide dag 1. Det er jo, det er spild af alles tid. Sælgers, og min tid, og advokats tid. Hvis det bare er sådan, jamen jeg må ikke købe en lejelejlighed.
…”
Ved telefonsamtale den 21. maj 2021 drøftede klageren og banken blandt andet muligheden for, at klageren kunne opnå realkreditbelåning, hvis lejeren opsagde lejekontrakten og fraflyttede lejemålet. Klageren meddelte også, at han ønskede at gennemføre handlen. Af bankens transskription af telefonsamtalen fremgår blandt andet:
”…
[banken]: Den mulighed er der jo stadig. Så har jeg tænkt på, så er der den kedelige der at annullere handlen. Jeg har snakket med mæglere og [navn], din advokat også, osv. og sådan noget der, den mulighed er stadig åben.
…
[klageren]: Jeg skal lige høre, hvis jeg nu køber den kontant?
[banken]: Ja?
[klageren]: Og lejer opsiger lejekontrakten, for han har ikke tænkt sig at blive boende der ret længe, det, det er der jo ikke nogen garanti for, det har jeg også sagt tidligere, men men han har en plan om at flytte inden særligt længe, egentlig ville jeg helst at han bare blev boende, fordi det er en god lejer, han betaler en fornuftig, fornuftig husleje, så det er ikke fordi jeg har travlt med at få ham ud overhovedet.
[banken]: Nej.
[klageren]: Men, men hans melding var at det var, og det er jo to-tre måneder siden jeg talte med ham første gang, at inden for et år ville de flytte, hvis han så flytter og opsiger lejekontrakten, så kan jeg komme og få lånet hos jer.
[banken]: Ja.
[klageren]: Og så kan jeg indgå en ny lejeaftale dagen efter.
[banken]: Ja, ja.
[klageren]: På præcist samme vilkår?
[banken]: Ja, principielt ja.
…
[klageren]: Så, men du må gerne lige prøve at undersøge, og så undersøger jeg det andet selv, og så finder jeg ud af det den vej.
[banken]: Ja det er fint. Jeg lader den bare, jeg vender lige tilbage med det der skattespørgsmål og ser om jeg kan finde en løsning på det.
…
[klageren]: Ja, ja øh du må gerne lige give en melding, ikke, og så afventer du mig, men øh jeg må hellere lige ringe til mægleren fordi han skal ikke tro at vi er ved at annullere handlen, fordi jeg gennemfører den uanset hvad.
…”
Klageren købte lejligheden kontant uden finansiering fra Realkredit Danmark med overtagelse den 1. juni 2021.
Ved e-mail af 10. september 2021 skrev klageren, at lejeren havde opsagt lejekontrakten til fraflytning den 31. maj 2022, muligvis tidligere, og klageren bad banken undersøge, om han kunne opnå finansiering af lejligheden. Klageren sendte dokumentation for opsigelsen den 12. september 2021.
Ved e-mail af 20. september 2021 svarede banken, at Realkredit Danmark tidligst ville revurdere finansieringen, når der var minimum seks måneder til lejerens fraflytning i maj 2022.
Ved e-mail af 1. december 2021 skrev klageren til banken angående finansiering af lejligheden, da der på dette tidspunkt var seks måneder til lejerens fraflytning.
Ved e-mail af 29. december 2021 svarede banken, at Realkredit Danmark for at vurdere lejligheden skulle se lejekontrakten med den nye lejer pr. maj/juni 2022.
Klageren svarede samme dag, at der ikke var en ny lejer eller lejekontrakt, og at han ikke ville indgå en ny lejekontrakt før finansieringen af lejligheden, var på plads.
Ved e-mail af 30. december 2021 skrev banken, at den næste lejekontrakt skulle være tidsbegrænset. Banken oplyste også, at Realkredit Danmark skulle vide, om finansieringen skulle vurderes efter rentabilitetsprincippet (uopsigelig) eller kontantprincippet (tidsbegrænset aftale), og at Realkredit Danmark derfor skulle se den nye lejekontrakt, før en ny vurdering kunne foretages.
I juni 2022 meddelte klageren banken, at lejeren fortsat boede i lejligheden.
Den 2. august 2022 indgav klageren en klage til banken. Banken afviste klagen den 9. september 2022.
Parternes påstande
Den 27. september 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal yde ham 80 % realkreditfinansiering ud fra kontantværdiprincippet af hans lejlighed på de lånevilkår, der var gældende i september 2021, alternativt i december 2021.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken både i 2019 og i 2021 godkendte ham til køb af lejlighed til udlejning uden at oplyse, at der var betingelser for, hvilken type lejekontrakt, der måtte indgås.
Allerede fra den 23. marts 2021 var banken bekendt med, at der boede en lejer i lejligheden. Alligevel godkendte den ham til køb af lejligheden med realkreditfinansiering på 80 % af kontantværdien. Først den 20. maj 2021 meddelte banken, at han alligevel ikke kunne opnå realkreditfinansiering.
Under telefonsamtalen den 21. maj 2021 tilkendegav banken, at han dagen efter den eksisterende lejer havde opsagt lejemålet, kunne indgå en ny lejekontrakt på lignende vilkår med en ny lejer. Banken oplyste ikke, at den skulle være tidsbegrænset.
Hans boligadvokat meddelte ham, at finansieringsforbeholdet i købsaftalen formentlig ikke længere var gyldigt på dette tidspunkt, da banken havde godkendt ham og da der var gået mere end 17 dage uden andre meldinger. Han efterprøvede det aldrig, da banken under telefonsamtalen den 21. maj 2021 oplyste, at han kunne få finansiering, når lejeren opsagde sin lejekontrakt. Lejeren havde oplyst, at vedkommende påtænkte at opsige lejekontrakten inden for kort tid, og han valgte derfor at gennemføre handlen, da han så til den tid kunne få finansiering efter kontantværdien.
Først den 30. december 2021 fik han oplyst, at problemet med finansieringen var, at den eksisterende lejekontrakt var tidsubegrænset. I maj 2021 bestod problemet ifølge banken kun i, at der var en eksisterende lejekontrakt.
Banken/Realkredit Danmark burde både i september og december 2021 have ydet finansiering ud fra kontantprincippet, da lejekontrakten var opsagt og dermed tidsbegrænset.
I september 2022 har banken bekræftet, at reglerne var de samme i maj 2021 og 2022, hvorfor han fik fejlagtig rådgivning i marts-maj 2021 og fejlagtigt blev nægtet finansiering efter kontantværdiprincippet i både september og december 2021.
Danske Bank har blandt andet anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende i sagen, og at klageren ikke har lidt eller godtgjort et økonomisk tab. Banken er ikke ansvarlig for tab som følge af klagerens eventuelle bristede forventninger.
Ved klagerens køb af lejligheden var den udlejet på en tidsubegrænset/uopsigelig lejekontrakt, som klageren overtog.
Realkredit Danmark kan kun værdiansætte en lejlighed på baggrund af kontantværdien, hvis lejligheden er udlejet i henhold til en lejeaftale, som har en maksimal restløbetid på tre år, og hvor tidsbegrænsningen må anses for tilstrækkelig begrundet i ejers forhold, eller hvor ejeren efter lejelovgivningen kan opsige lejeren med henblik på selv at benytte det lejede, jf. bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori §§ 2 og 5.
Kan lejligheden ikke værdiansættes efter kontantværdiprincippet, skal værdiansættelse ske efter rentabilitetsprincippet, jf. bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer § 15.
I hvert fald den 20. maj 2021 gjorde banken klageren skriftligt opmærksom på, at realkreditfinansiering efter kontantværdiprincippet ikke var muligt på grund af den tidsubegrænsede/uopsigelige lejekontrakt. Det vidste eller burde klageren således vide under telefonsamtalen den 21. maj 2021. Bankens svar under telefonsamtalen skal ses i sammenhæng med den øvrige dialog med klageren, og var et overordnet svar på klagerens spørgsmål, der tog udgangspunkt i den hypotetiske situation, at han købte lejligheden kontant, at lejeren opsagde lejekontrakten og fraflyttede, at klageren herefter opnåede belåning af lejligheden, og at han så indgik en ny lejekontrakt.
Det var klagerens eget valg at erhverve lejligheden uden realkreditfinansiering.
Hverken i september 2021 eller i december 2021 kunne klageren opnå finansiering efter kontantværdiprincippet, da der i hele perioden siden klagerens køb af lejligheden har været en uopsigelig lejekontrakt. Klageren har accepteret, at lejeren fortsat bor i lejligheden trods lejerens tidligere opsigelse af lejemålet, hvorfor uopsigeligheden må antages at være opretholdt.
Selv hvis lejeren fraflyttede lejligheden, ville Realkredit Danmark skulle se lejekontrakten med en ny lejer for at kunne vurdere, om lejligheden skal værdiansættes efter kontantværdiprincippet eller efter rentabilitetsprincippet. Klageren sendte ikke på noget tidspunkt en lejekontrakt med en ny lejer til banken eller Realkredit Danmark.
Udlejers adgang til opsigelse for selv at bo i lejligheden er blandt andet begrænset af, om lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede var en ejerlejlighed, og om udlejeren tidligere har boet i lejligheden, jf. lejelovens § 172, stk. 1, nr. 4. Det er ikke tilfældet. Udlejer kan kun opsige et lejeforhold for selv at bo i lejligheden, hvis udlejer ejede lejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, jf. lejelovens § 170, stk. 1, nr. 3. Opsigelsesadgangen kan altså ikke overgå til en ny ejer, hvorfor klageren ikke kan opsige den eksisterende lejekontrakt.
Realkredit Danmark har anført, at Realkredit Danmark Erhverv blev kontaktet, da klageren overvejede at købe lejligheden via et selskab, men da klageren ændrede mening, overgik dialogen og rådgivningen til banken.
Realkredit Danmark foretog værdiansættelse af lejligheden på baggrund af de fremsendte oplysninger om lejeforholdet og gældende lovgivning.
Realkredit Danmark kan kun værdiansætte en udlejet lejlighed på baggrund af kontantværdien, hvis den er udlejet i henhold til en lejekontrakt, som har en maksimal restløbetid på tre år, og hvor tidsbegrænsningen må anses for tilstrækkelig begrundet i ejers forhold, eller hvor ejeren efter lejelovgivningen kan opsige lejeren med henblik på selv at benytte det lejede, jf. bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori §§ 2 og 5.
Hvis lejligheden ikke kan værdiansættes efter kontantværdiprincippet, skal værdiansættelse ske efter rentabilitetsprincippet jf. bekendtgørelsen om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer § 15.
Ud fra de fremsendte oplysninger og gældende lovgivning kunne Realkredit Danmark ikke værdiansætte lejligheden på baggrund af kontantværdiprincippet, og det var derfor ikke muligt for klageren at opnå den ønskede realkreditfinansiering efter kontantværdiprincippet.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren ønskede at købe en lejlighed med henblik på udlejning. Den pågældende lejlighed var på købstidspunktet udlejet ved en tidsubegrænset lejekontrakt, og den kunne derfor ikke værdiansættes og finansieres hos Realkredit Danmark ud fra kontantværdiprincippet.
Vedrørende Danske Bank
Ankenævnet finder, at Danske Bank som formidler af realkreditlån i Realkredit Danmark vidste eller burde have vidst, at Realkredit Danmark Privat ikke værdiansætter og finansierer ejendomme ud fra kontantværdiprincippet, hvis der foreligger en tidsubegrænset lejekontrakt på købstidspunktet. Ankenævnet finder endvidere, at dette var en væsentlig oplysning, som det påhvilede Danske Bank at rådgive klageren om i marts 2021, hvor han oplyste banken om, at lejligheden var udlejet.
Ankenævnet finder, at banken herved har handlet ansvarspådragende.
Da banken den 20. maj 2021 meddelte klageren, at lejligheden ikke kunne værdiansættes og finansieres hos Realkredit Danmark ud fra kontantværdiprincippet, valgte han på trods heraf selv at gennemføre handlen ved egenfinansiering. Ankenævnet finder, at banken under telefonsamtalen den 21. maj 2021 ikke garanterede klageren, at han på et senere tidspunkt kunne opnå realkreditfinansiering ud fra kontantværdiprincippet.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken at hjemtage et realkreditlån til klageren.
Da bankens rådgivning i marts 2021 ikke var bestemmende for klagerens beslutning om at købe lejligheden, og da klageren endvidere ikke har godtgjort, at han har lidt et økonomisk tab, får klageren herefter ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Det forhold, at klageren blev skuffet i sine forventninger til finansieringen af lejligheden, kan ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation.
Vedrørende Realkredit Danmark
Ankenævnet finder, at Realkredit Danmark ikke var forpligtet til at yde det af klageren ønskede lån i lejligheden. Både realkreditinstituttets værdiansættelse og vurdering af, hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Klageren får ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.