Krav om erstatning begrundet i indsigelse om af mangelfuld rådgivning vedrørende realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom.
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i indsigelse om af mangelfuld rådgivning vedrørende realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Ringkjøbing Landbobank.
Banken har oplyst, at klageren den 17. maj 2021 rettede henvendelse til sin rådgiver i banken med anmodning om en udarbejdelse af en låneberegning i forbindelse med erhvervelse af en ideel anpart i en ejendom. Banken fremsendte herefter en foreløbig låneberegning til klageren.
Den 26. maj 2021 indgik klageren og sælgeren en betinget købsaftale om køb af en ideel anpart i ejendommen. Af købsaftalen fremgik blandt andet:
”…
§ 6
KØBESUMMEN OG DENNES BERIGTIGELSE
6.1 Købesummen er aftalt til 3.100.000 kr., skrivert tremillionerethundredetusinde 00/100 der er berigtiget på følgende måde
…
6.2 Køber accepterer at der tinglyses en sikkerhed i dennes ideelle anpart på kr. 20.000 kr. og sælger accepterer at der tinglyses en sikkerhed i dennes anpart på 30.000 kr.
…”
Banken har oplyst, at ejendommen på daværende tidspunkt var registreret som et enfamiliehus i BBR.
Banken har oplyst, at den indgåede købsaftale ikke indeholdt et forbehold om, at ejendommen skulle opnå status som flerfamilies ejendom eller to families ejendom i BBR. Købsaftalen indeholdt et rådgiverforbehold og et bankforbehold.
Den 28. maj 2021 henvendte banken sig til Totalkredit for at indhente oplysninger til samejeoverenskomsten for ejendommen og for at afklare eventuelle yderligere krav, som Totalkredit måtte stille i forbindelse med opdelingen af ejendommen i ideelle anparter. I mail af 28. maj 2021 til Totalkredit skrev banken blandt andet følgende:
” … Vi har en købssag, hvor ejendommen er ved at blive opdelt i ideelle anparter. Vi har gennemgået vedhæftet udkast til samejeoverenskomst og mener umiddelbart at den kan godkendes … når vi ser tingbogen er der gæld til [et andet pengeinstitut], pantebreve og udlæg! Hvordan forholder Totalkredit sig til det? Og hvilke yderligere krav stiller TK sig til at den opdeles i ideelle anparter … ”
Den 2. juni 2021 fremsendte klagerens køberådgiver et brev til sælgernes advokat med angivelse af de vilkår, som den betingede handel kunne godkendes på. Af brevet fremgik blandt andet:
” … Handlen er betinget af, at følgende bilag/oplysninger, som indhentes af ejendomsmægler, ikke giver anledning til bemærkninger:
…
- Erklæring fra landinspektør om, at grunden ikke kan udstykkes i to selvstændige matrikler.
- …
- Dokumentation fra kommunen på, at der kan ske opdeling til to familie-ejendom.
…
- Fordelingstallet er jf. samejeoverenskomsten 30/70. For en god ordens skyld bedes det bekræftet, at det er anpart 2, der betaler 30% af udgifterne, mens anpart 1 betaler 70%.
…”
Den 4. juni 2021 fremsendte sælgernes advokat svar til klagerens køberådgiver. Af svaret fremgik blandt andet:
” …
- Erklæring fra landinspektør om, at grunden ikke kan udstykkes i to selvstændige matrikler. Ikke nødvendigt da kommunen ikke tillader det i dette område – dokument fremsendes.
- Dokumentation fra kommunen på, at der kan ske opdeling til to familie-ejendom. Brev fra kommunen fremsendes.
…
• Fordelingstallet er jf. samejeoverenskomsten 30/70. For en god ordens skyld bedes det bekræftet, at det er anpart 2, der betaler 30% af udgifterne, mens anpart 1 betaler 70%. Bekræftes hermed.
…”
Den 14. juni 2021 sendte sælgernes advokat en mail klagerens køberådgiver. Af mailen fremgik blandt andet:
”… Kommunen bekræfter den 17-4-2019, at enheden kan opdeles i anparter. Mere kan man ikke få ud af kommunen, da det ikke er kommunen, der har kompetence til at påse anpartsopdeling. Den ligger hos tinglysningen, og krav herfra er indarbejdet sidst i samejeoverenskomsten. Man kan godt opdele i 2 anparter, men ikke i flere. …”
Den 16. juni 2021 sendte klagerens køberådgiver en mail til sælgernes advokat med oplysning om, at handlen nu kunne betragtes som endelig.
Den 18. juni 2021 fremsendte banken et lånetilbud fra Totalkredit til klageren vedrørende et forhåndslån. Lånetilbuddet var betinget af en række forhold, der skulle opfyldes, før lånet kunne konverteres til et endelig lån. Af lånetilbuddet fremgik blandt andet følgende forbehold:
”… Udbetalingsbetingelser
Lånet kan udbetales, når …
- BBR-ejermeddelelse, hvoraf fremgår at ejendommen er registreret som en 2-families ejendom med 2 selvstændige lejligheder
- Ejendommen er eller vil blive lovligt opdelt i to ideelle anparter med brugsrettigheder i henhold til tinglyst samejeoverenskomst
- Tinglyst samejeoverenskomst der ikke må give anledning til bemærkninger iht. krav fra totalkredit. ...”
Banken har oplyst, at klageren underskrev lånetilbuddet samme dag, og at der den 6. juli 2021 skete udbetaling af klagerens forhåndslån.
Den 5. oktober 2021 fik klageren tinglyst endelig adkomst til anparten i ejendommen.
Den 12. oktober 2021 meddelte klagerens køberådgiver banken, at ejendommen ikke kunne opdeles i en to familieejendom.
Banken har oplyst, at den den 13. oktober 2021 rettede henvendelse til Totalkredit for at orientere om de nye omstændigheder i sagen. Da klageren allerede havde indgået købsaftalen, opnået endelig adkomst, var flyttet ind i huset, havde påbegyndt renovering og fået forhåndslånet udbetalt, blev det fra Totalkredit meddelt til banken, at lånet i klagerens anpart i ejendommen kunne opretholdes under forudsætning af, at klageren kunne fremlægge skrivelse fra kommunen, hvor den oplyser, at den ikke ønsker at ændre ejendomstype til en 2-familiesejendom på BBR-meddelelsen, og at det samtidig accepteres, at ejendommen tjener som bolig for to familier i hver deres bygning, og at klageren endvidere kunne fremlægge en police hvoraf det fremgår, at ejendommen er lovpligtig brandforsikret, og at der er tale om to selvstændige bygninger med hver deres boligenhed og dokumentation for, at samejeoverenskomsten var endeligt tinglyst på hovedejendommen og hver af de ideelle anparter.
Den 20. oktober 2021 gav banken besked til klagerens køberådgiver om Totalkredits dispensation.
Den 9. december 2021 fremsendte klageren en mail til banken, hvor han blandt andet havde vedhæftet kommunens svar af 17. april 2019. Af svaret fremgik følgende:
” … lokalplanen for området fastlægger, at der på hver ejendom kun må være indrettes en bolig. Det betyder, at der kun kan være registreret en boligenhed på ejendommen.
Hvordan beboerne indretter sig i boligen, og hvilke regler de fastsætter inden for den enkelte enhed, er ikke et forhold kommunen regulerer. Det er således muligt at opdele den enkelte enhed i flere anparter, men det er ikke muligt af opdele en enhed i flere enheder. …”
Banken har oplyst, at klagerens ombygning blev færdigmeldt den 4. januar 2022, og at Totalkredit frigav forhåndslånsgarantien da klageren havde opfyldt de tilsendte betingelser fra Totalkredit af den 20. oktober 2021.
Klageren har oplyst, at han i 2022 forsøgte at sælge sin anpart, men opdagede, at banker og realkreditinstitutter ikke ville belåne ideelle anparter i enfamiliehuse, hvilket fremgik af et responsum fra Finans Danmark i 2019.
Klageren har anført, at ejendommen skulle kunne belånes med 80 % realkreditlån, da ejendommen ellers ville have en helt anden værdi. Klageren har yderligere anført, at hverken hans bank eller Totalkredit, har rådgivet ham om, at der var tale om en "dispensation", og at det ikke ville være muligt at optage et nyt lån, lade en køber overtage lånet, eller at en ny ejer kunne optage realkreditlån i den ideelle anpart.
Banken har oplyst, at den afsluttede sagen den 8. juni 2022 efter, at alle parter havde underskrevet en ny og endelig samejeoverenskomst.
Parternes påstande
Den 7. januar 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Ringkjøbing Landbobank eller Totalkredit skal dække differencen mellem den pris, boligen kunne være solgt for på 5.250.000 kr., og dens nuværende markedsværdi.
Ankenævnet har forstået Ringkjøbing Landbobanks påstand således, at der principalt skal ske frifindelse, subsidiært afvisning da klageren ønsker at anvende en skønsmand, mere subsidiært afvisning, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har undladt at tage sit eget forbehold for, at ejendommen kan opdeles til et to familiehus. Hverken banken eller Totalkredit har rådgivet ham om, at de har givet en "dispensation".
Det ville ikke have taget bankrådgiveren mange sekunder at indsætte et forbehold der lyder: “Der tages forbehold for kommunens godkendelse af opdeling til tofamiliehus. Denne dokumentation skal godkendes af Ringkjøbing Landbobank, og ved eventuelle indsigelser kan køber træde omkostningsfrit ud af handlen.”
Havde banken indsat dette forbehold, ville han have haft fuld kontrol over sin egen position.
I 2022 ville han sælge sin ideelle anpart, da naboerne ikke var hans kop te. Han satte boligen til salg hos en ejendomsmægler. Han blev gjort opmærksom på, at bankerne ikke ville røre ejendommen, da det var en ideel anpart i en enfamilie ejendom.
Ringkjøbing Landbobank og Totalkredit har handlet ansvarspådragende i forhold til ekstraordinær mangelfuld rådgivning samt misligholdt deres undersøgelsespligt.
Ringkjøbing Landbobank og Totalkredit har på intet tidspunkt, før handlen var endelig, stillet ekstra ordinære spørgsmål eller ydet en professionel rådgivning til en forbruger. I en sag hvor der skal ske en opdeling af et enfamiliehus til tofamiliehus burde Ringkjøbing Landbobank og Totalkredit have været mere kritiske og undersøgt forholdene nærmere i deres fremgangsmåde.
Ringkjøbing Landbobank og Totalkredit lægger stor vægt på, at klageren er uddannet ejendomsmægler og har de nødvendige kompetencer inden for ejendomshandler og finansiering. Han har købt professionel rådgivning, da han ikke selv har købt fast ejendom før eller siddet på købersiden før. Det ligger uden for hans normale ekspertiseområde. Ejendomsmæglere har generelt ikke den store erfaring inden for finansiering.
Han blev ringet op af banken, som ville drøfte hans næste køb. Banken fortalte ham, at alt hang fint sammen rent økonomisk, men at han skulle droppe klagen, såfremt de skulle godkende ham. Han var i syv sind og fortalte banken, at han ville tænke over det og gerne ville have det på skrift. Banken ville gerne sende det på skrift, men han modtog aldrig noget.
Banken og han forsøgte at få fat på hinanden et par gange. På det tidspunkt, hvor han fik fat på banken, havde banken ikke reageret på dens forbehold i købsaftalen og havde derved ikke yderligere mulighed for indsigelser, og handlen var fra deres side godkendt.
Han blev mødt med mafiametoder og bestikkelse for at kunne blive godkendt til købet.
Banken kludrede i deres forbehold endnu engang og formåede simpelthen ikke at yde nogen form for rådgivning, før tidsfristen af deres forbehold var udløbet. Han blev ringet op dagen efter. Han havde haft en lang telefonsamtale med banken, som fortalte, at de alligevel godt kunne godkende ham, og at hans rådgiver havde taget forbehold for en tilfredsstillende belåning.
Han ønsker at opnå en erstatning af Totalkredit eller Ringkjøbing Landbobank for differencen mellem den pris han kunne have solgt sin bolig til, og hvad hans bolig er værd i dag. Han havde et bud på 5.250.000 kr., og hans ejendom havde været til salg til 3.995.000 kr., uden at den kunne sælges på baggrund af manglende mulighed for belåning. Fastsættelse af erstatningsbeløbet kan en skønsmand foretage.
Ringkjøbing Landbobank har til støtte for sin frifindelsespåstand anført, at klageren modtog tilstrækkelig finansiel rådgivning fra banken både gennem afholdte telefonmøder og via fremsendte dokumenter ud fra de oplysninger, som banken modtog. Banken fik ikke oplysninger om, at der ikke kunne ske opdeling af ejendommen til en to families ejendom før den 12. oktober 2021.
Banken rådgav klageren ud fra oplysninger om, at klageren og køberådgiveren betingede sig, at ejendommen kunne opdeles i eller registreres som en to families ejendom i BBR, ligesom dette fremgik klart af forhåndslånetilbuddet, som banken fremsendte til klageren. Rådgivningen blev således givet ud fra, at ejendommen ville blive opdelt/registreret som en to families ejendom.
Det fremgik klart og tydeligt af bilaget, at køberådgiveren bad om dokumentation for, at ejendommen kunne registreres som en to families ejendom.
Den 16. juni 2021 accepterede køberådgiveren på klagerens vegne vilkårene for handlen, og det må derfor lægges til grund, at køberådgiveren havde tilstrækkelig dokumentation for, at ejendommen kunne registreres som en to families ejendom.
Desuden indgik klageren selv købsaftalen, ligesom klageren og klagerens køberådgiver lagde vægt på og forlangte dokumentation for, at ejendommen kunne opdeles i/registreres som en to families ejendom. Klageren og klagerens køberådgiver accepterede dog betingelserne for gennemførelsen af handlen, uagtet at der ikke kunne ske opdeling i/registrering som en to familiens ejendom.
Klageren har hverken oplyst eller godtgjort, på hvilken måde banken har handlet ansvarspådragende, og klageren har heller ikke dokumenteret eller sandsynliggjort et tab som følge af bankens handlinger.
Forhold omkring opdeling og registrering af ejendommen til en to families ejendom er et juridisk anliggende. Det falder således uden for bankens rådgivningsområde. Bankens opgave er at rådgive om finansiering.
Klageren er ejendomsmægler i sit professionelle virke og fik samtidig køberrådgivning i forbindelse med købet af anparten i ejendommen og det efterfølgende forløb. Klageren besidder dermed den nødvendige professionelle viden om ejendomshandler og de tilhørende risici, og da klageren modtog rådgivning fra sin køberrådgiver vurderes det, at klageren selv havde tilstrækkelig kompetence til at vurdere risiciene ved at indgå købsaftalen for den pågældende ejendom.
I samråd med klagerens køberådgiver havde klageren selv underskrevet og indgået købsaftalen vedrørende anparten i ejendommen, før klageren havde sikret sig, at der kunne ske opdeling af ejendommen/registrering af ejendommen som en to families ejendom, ligesom klageren og klagerens køberådgivning selv godkendte betingelserne for handlen.
Banken rådgav klageren ud fra oplysning om, at klageren og hans køberådgiver betingede sig, at ejendommen kunne opdeles i en to families ejendom, desuagtet at sælgerne allerede den 17. april 2019 havde modtaget besked herom fra kommunen. Hvornår klageren og hans køberådgiver modtog denne information, er banken ukendt.
Såfremt sælgerne og sælgernes advokat opfyldte deres oplysningspligt, og informationen fra kommunen blev videregivet til klageren og klagerens køberådgiver inden klagerens accept af forhåndslånet, ville klageren før indgåelsen af forhåndslånet således have været bekendt med, at registrering af ejendommen som to families ejendom i BBR ikke kunne opfyldes. Hvis klageren og hans køberådgiver havde kendskab til denne information inden klagerens accept af forhåndslånet, vurderes det, at klageren og hans køberådgiver undlod at informere banken og Totalkredit herom, hvilket medfører, at klageren må anses for at have indgået forhåndslånet i ond tro.
Hvis sælgerne ikke opfyldte deres oplysningspligt, må klagerens eventuelle krav rettes mod sælgerne.
Klageren modtog tilstrækkelig finansiel rådgivning efter klagerens behov og ønsker til finansiering af anparter i ejendommen ud fra de oplysninger, som banken modtog. Dette skete både gennem afholdte telefonsamtaler og fremsendte dokumenter, herunder aftale om forhåndslån og bankens anbefaling vedrørende finansiering mv. Disse dokumenter indeholdt bl.a. information om klagerens låneønsker og de risici, der er forbundet hermed.
Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at Ankenævnet bør afvise at behandle klagen, idet dette forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøring, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor sagen bør afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Totalkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren hverken har oplyst eller godtgjort, at Totalkredit har handlet ansvarspådragende. Klageren har ikke dokumenteret eller sandsynliggjort tabet som følge af Totalkredits handlinger eller forsømmelse.
Totalkredit er ikke enig i klagerens sagsfremstilling, som ikke er fyldestgørende for sagens forståelse. Der er udeladt væsentlige detaljer.
Det er Totalkredits opfattelse, at klageren ikke var i god tro, da han modtog lånetilbud på et forhåndslån hos pengeinstituttet, som han herefter har brugt til at få gennemført handlen af ejendommen.
Klagerens påstand om, at han ”selv var meget OBS på, at huset skulle kunne belånes med 80% realkreditlån, da ejendommen ellers vil have en helt anden værdi”, jf. klageskema, fremstår utroværdig, da den af klagerens udarbejdede købsaftale ikke indeholder forbehold om 80% realkreditfinansiering. Derved er der heller ikke noget hold i den, i øvrigt udokumenterede påstand om, at ejendommen ville have haft en helt anden værdi i tilfælde af manglende realkreditfinansiering.
Såfremt sælgeren havde iagttaget sin oplysningspligt, ville klageren vide, at ejendommen ikke kunne opnå status af flerfamiliehus eller to familiehus, da kommunen allerede 17. april 2019 meddelte sælgeren, at der kun kunne være registreret én boligenhed på ejendommen. Var denne information tilgået klageren, ville klageren have vidst, at betingelsen i forhåndslånet om, at ejendommen skulle opnå status af flerfamiliehus eller to familiehus i BBR, ikke ville kunne opfyldes, og klageren havde i så tilfælde fortiet oplysninger over for Totalkredit, som kunne berettige til at Totalkredit ophævede låneaftalen jf. de særlige opsigelsesbestemmelser i låne- og pantsætningsaftalen. Hvorvidt sælgeren har iagttaget sin oplysningspligt over for klageren, er Totalkredit ubekendt, men dette må være et internt anliggende mellem sælgeren og klageren og Totalkredit uvedkommende.
Totalkredit yder ikke rådgivning direkte til privatkunder og har derfor ikke været involveret i dialogen med klageren vedrørende optagelse af forhåndslån. Totalkredit har ikke ansvar for indholdet af dialogen mellem banken og klageren, og denne del af klagen bør behandles som et anliggende mellem klageren og banken.
Totalkredit har ikke kontraheringspligt og er derfor ikke forpligtet til at yde nyt realkreditlån ved ejerskifte.
Totalkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at fastlæggelse af hændelsesforløbet forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, hvilket ikke kan ske for ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor sagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Ringkjøbing Landbobank.
Banken har oplyst, at klageren den 17. maj 2021 rettede henvendelse til sin rådgiver i banken med anmodning om en udarbejdelse af en låneberegning i forbindelse med erhvervelse af en ideel anpart i en ejendom.
Den 26. maj 2021 indgik klageren og sælgeren en betinget købsaftale om klagerens køb af en ideel anpart i ejendommen.
Banken har oplyst, at ejendommen på daværende tidspunkt var registreret som et enfamiliehus i BBR. Banken har oplyst, at den indgåede købsaftale ikke indeholdt et forbehold om, at ejendommen skulle opnå status som flerfamilies ejendom eller to- families ejendom i BBR.
Klagerens køberådgiver sendte den 2. juni 2021 et brev til sælgernes advokat med angivelse af de vilkår, som den betingede handel kunne godkendes på. Af brevet fremgik blandt andet: ” … Dokumentation fra kommunen på, at der kan ske opdeling til to familie-ejendom. …”.
Den 4. juni 2021 fremsendte sælgernes advokat svar til klagerens køberådgiver. Af svaret fremgik blandt andet, at et brev fra kommunen ville blive fremsendt vedrørende dokumentation fra kommunen på, at der kan ske opdeling til to-familie-ejendom.
Den 14. juni 2021 sendte sælgernes advokat en mail klagerens køberådgiver, hvoraf fremgik, at kommunen den 17. april 2019 bekræftede, at enheden kunne opdeles i anparter.
Den 16. juni 2021 sendte klagerens køberådgiver en mail til sælgernes advokat med oplysning om, at handlen nu kunne betragtes som endelig.
Den 18. juni 2021 fremsendte banken et lånetilbud fra Totalkredit til klageren vedrørende et forhåndslån. Lånetilbuddet var betinget af en række forhold, der skulle opfyldes, før lånet kunne konverteres til et endelig lån. Af lånetilbuddet fremgik blandt andet følgende ”… BBR-ejermeddelelse, hvoraf fremgår at ejendommen er registreret som en 2-families ejendom med 2 selvstændige lejligheder. …”
Klageren har oplyst, at han i 2022 forsøgte at sælge sin anpart, men opdagede, at banker og realkreditinstitutter ikke ville belåne ideelle anparter i enfamiliehuse, hvilket fremgik af et responsum fra Finans Danmark i 2019. Klageren har anført, at hverken banken eller Totalkredit rådgav ham om, at der var tale om en "dispensation", og at det ikke ville være muligt at optage et nyt lån, lade en køber overtage lånet, eller at en ny ejer kunne optage realkreditlån i den ideelle anpart.
Vedrørende Totalkredit:
Ankenævnet lægger til grund, at Ringkjøbing Landbobank formidlede realkreditlånet på vegne af Totalkredit. Ankenævnet finder derfor ikke, at Totalkredit har pådraget sig et rådgiveransvar over for klageren.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at Totalkredit på andet grundlag har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Vedrørende Ringkjøbing Landbobank:
Ankenævnet finder, at en stillingtagen til sagen forudsætter en bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer fra klagernes køberådgiver, kommunen, sælgerens advokat og af medarbejderne hos banken, der var involveret i drøftelserne om låneberegning m.v. En sådan bevisførelse kan ikke ske for Ankenævnet, men må i givet fald finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor klagen i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnet kan ikke behandle klagen om Ringkjøbing Landbobank.