Indsigelse om mangelfuld rådgivning om udlægskredit og krav om rentekompensation
| Sagsnummer: | 194 /2021 |
| Dato: | 20-09-2022 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Christina Bryanth Konge, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen og Kim Korup Eriksen |
| Klageemne: |
Byggelån
Rente - udlån Rådgivning - øvrige spørgsmål Udlån - rente |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om udlægskredit og krav om rentekompensation |
| Indklagede: | Vestjysk Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om udlægskredit og krav om rentekompensation.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Vestjysk Bank (tidligere Den Jyske Sparekasse), hvor han blandt andet havde en budgetkonto. Kontonummeret er ikke oplyst.
I 2016 købte klageren et hus til 1.350.000 kr.
I 2019 ønskede klageren at renovere huset. Klageren har oplyst, at en ejendomsmægler E det år vurderede huset til 1.200.000 kr. Klageren har fremlagt et ark med realkreditinstitut R’s anslåede byggeudgifter over huset, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Projektbeskrivelse
|
Købspris |
kr. |
1.350.000 |
|
eget arbejde |
kr. |
300.000 |
|
udskiftning af køkken |
kr. |
90.000 |
|
renovering af master bad |
kr. |
40.000 |
|
renovering af gæstebad |
kr. |
25.000 |
|
renovering af værelser/stuer |
kr. |
50.000 |
|
nedrivning gl. og tilbygning af ny udestue |
kr. |
80.000 |
|
div. Finansieringsomkostninger mm |
kr. |
65.000 |
|
I alt |
kr. |
2.000.000 |
…”
Ved kreditaftale af 26. marts 2019 bevilligede banken klageren en udlægskredit, konto -033, på 700.000 kr. inklusiv renter og omkostninger. De samlede kreditomkostninger var opgjort til 61.211,60 kr. Af aftalen fremgik blandt andet:
”…
Afvikling
Kreditaftalen tages op til vurdering den 01.12.2019 med henblik på aftale om yderligere afvikling.
Førtidig tilbagebetaling kan ske til kontonummer [nr.]
Slutdato
Trækningsretten på kreditten bortfalder den 01.03.2020, hvor et eventuelt skyldigt beløb skal indbetales.
Rente og omkostninger
Rente og omkostninger er variabel og fastsættes til enhver tid af Den Jyske Sparekasse.
Den årlige rente er variabel og udgør p.t. 5,250 %
Renten beregnes dagligt af den udnyttede kreditramme og tilskrives kreditten hvert kvartal, første gang den 31.03.2019.
Provisionen er for tiden 0,250 % om året af kreditrammen.
Ved overtræk eller forsinket indfrielse af kassekreditten er Den Jyske Sparekasse berettiget til at opkræve en årlig variabel morarente/overtræksrente som udgør et variabelt tillæg på p.t. 20,000 % i tillæg til renten. Ved min udnyttelse af fortrydelsesretten udgør det daglige rentebeløb kr. 100,68 ved fuld udnyttelse af kreditrammen.
…”
Klageren skulle selv forestå 80-90 % af renoveringsarbejderne på huset, og renoveringen blev derfor forsinket, da klageren blev syg og periodevis arbejdsløs.
Ved kreditaftale af 4. marts 2020 blev udlægskreditten nedsat til 675.000 kr. og forlænget til den 15. april 2020. Den årlige rente var variabel, for tiden 5,25 % og de samlede kreditomkostninger var 5.361,69 kr.
Af kontoudskrift af 30. december 2020 for udlægskreditten fremgår blandt andet løbende rente- og provisionstilskrivninger. Det fremgår endvidere:
”…
Gældende satser p.a. Pålydende Nominel Tilskrevet i år DEBET 5,250% 5,354% 32.872,67-PROVISION 0,250% 0,250% 665,47-OVERTRÆK 20,000% 21,551% 7.466,76-BEV. OVERTRÆK 4,000% 4,060% 4.451,17-
…”
Den 20. november 2020 optog klageren et boliglån, konto -163, i banken med en hovedstol på 700.000 kr. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.000 kr. Renten var variabel, for tiden 5,25 % p.a. Af låneaftalen fremgik blandt andet:
”…
Rente og omkostninger
…
Ved forsinket betaling er Den Jyske Sparekasse berettiget til at opkræve en årlig variabel morarente som p.t. udgør et variabelt tillæg på 20,000 % i tillæg til renten. Det svarer til en årlig debitorrente på pt. 21,55% (årlig rente inklusiv rentes rente).
…”
Provenuet fra boliglånet blev den 4. december 2020 indbetalt på udlægskreditten.
I juni 2021 var lån -163, nedbragt til en restgæld på 676.773,57 kr. Ved låneaftale af 30. juni 2021 blev boliglånet forhøjet med 5.000 kr. til en ny hovedstol på 681.773,57 kr. Ydelsen var uændret 5.000 kr. pr. måned, og renten var uændret variabel, for tiden 5,25 % p.a. Første ydelse på lånet skulle betales den 1. oktober 2021.
Banken har oplyst, at ændringen af boliglånet blev foretaget for at give klageren ydelsesoverspring.
Af en kontoudskrift for boliglånet af 8. oktober 2021 fremgår blandt andet:
|
Dato |
Tekst |
Kredit/-Debet |
Saldo/-Debet |
|
20.11.2020 |
Startsaldo udskrift nr. 1 |
|
0,00 |
|
04.12.2020 |
Provenu |
700.000- |
700.000,00- |
|
30.12.2020 |
Fra budget |
5.000,00 |
695.000,00- |
|
30.12.2020 |
Rente |
2.810,04- |
697.810,04- |
|
29.01.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
692.810,04- |
|
26.02.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
687.810,04- |
|
31.03.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
682.810,04- |
|
31.03.2021 |
Rente |
8.963,53- |
691.773,57- |
|
29.04.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
686.773,57- |
|
31.05.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
681.773,57- |
|
30.06.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
676.773,57- |
|
30.06.2021 |
Provenu |
5.000,00- |
681.773,57- |
|
30.06.2021 |
Provenu [-163] |
5.000,00 |
676.773,57- |
|
30.06.2021 |
Rente |
8.986,33- |
685.759,90- |
|
15.07.2021 |
[-xxx] |
5.000,00- |
690.759,90- |
|
30.09.2021 |
Rente |
9.130,68- |
699.890,58- |
|
01.10.2021 |
Ovf. ydelse |
5.000,00 |
694.890,58- |
Klageren har fremlagt en oversigt, hvori han har opgjort renoveringsudgifterne til 512.989 kr. eksklusiv renter og gebyrer.
Den 10. marts 2021 sendte klageren en klage til banken.
Den 21. april 2021 indgav klageren en klage til Ankenævnet.
Ved e-mail af 30. juni 2021 skrev banken blandt andet til klageren:
”…
Vi aftalte at lave ydelsesoverspring på dit boliglån i 3 måneder så næste ydelse er 1/10-2021.
Vi talte om vurderingen fra [realkreditinstitut R] der nu er kommet med en vurdering på kr. 1.650.000 som huset står i dag.
Vurderingen er lavet ud fra de kvm der er godkendt på BBR meddelelsen, så hvis du får godkendt de sidste kvm, der skal omdannes fra garage til bolig ved kommunen, så kan vi få hævet vurderingen til ca. kr. 1.800.000.
Vi aftalte at du tager fat i kommunen for at få igangsat godkendelse af de sidste boligkvadratmeter.
Inden udløb af perioden med ydelsesoverspring, skal vi se om vi kan finde en løsning på de sidste penge til færdiggørelse af ombygningen.
Men om vi kan finde en løsning, afhænger også af, om du kommer i arbejde igen, så vi evt. får mulighed for at øge realkreditbelåningen i huset.
…”
Klageren har oplyst, at han den 25. september 2021 kontaktede banken telefonisk og oplyste, at han havde fået nyt job, og at han ville antage en arkitekt for at få godkendt tilbygningen, som ville udvide det samlede beboelsesareal i huset.
Parternes påstande
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestjysk Bank helt eller delvist skal nedskrive renter og gebyrer på hans byggelån.
Vestjysk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken ydede ham dårlig og mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af udlægskreditten. Banken handlede desuden ansvarspådragende ved ikke undervejs at have rådgivet ham om ulemperne ved den afdragsfrie kredit, da der var en uforholdsmæssig fordeling af renter og gebyrer i forhold til reelt forbrug til materialer.
De høje renter og gebyrer udhulede kreditten, og banken burde have rådgivet og vejledt ham til ikke at ende i en situation, hvor renter og gebyrer tyngede hele renoveringsprojektet så voldsomt. Hans gæld kunne have været langt lavere, hvis banken havde rådgivet ham ordentligt. Banken var hele tiden været oplyst om hans sygdomsmæssige udfordringer.
Under hele renoveringsprojektet blev der betalt fra forskellige konti og banken oprettede og lukkede flere gange nye konti for dækning og træk af materialekøb, renter og gebyrer. Banken har også slettet posteringer på boliglån -163 i perioden forud for november 2020. Det er derfor ikke muligt at se, hvad der er blevet brugt på materialer, og hvad der kan henføres til renter og gebyrer. Ud fra en gennemgang af indsendte bilag for køb, vurderer han, at der er brugt cirka 512.000 kr. på materialekøb og at cirka 188.000 kr. kan henføres til renter og gebyrer. Han har bedt banken om en opgørelse over udgifterne mere flere gange, men har aldrig modtaget en sådan. Gennem årene har han også kontaktet banken adskillige gange og bedt om oplysninger, vurderinger, rådgivning med mere, men forgæves.
Efter ejendomsmægler E’s vurdering af huset i 2019 til kun 1.200.000 kr. aftalte han med banken, at ejendomsmægler E ikke fremadrettet skulle benyttes. Banken lovede flere gange at få realkreditinstitut R ud for en vurdering, herunder også en vurdering af, hvad der skulle til for at komme i mål med renoveringsprojektet. Det skete imidlertid aldrig, og han har sidenhen fået oplyst fra realkreditinstitut R, at der aldrig blev booket nogen aftaler vedrørende hans hus. Han er uforstående over for, hvorfor banken ikke ønskede at benytte realkreditinstitut R eller en ejendomsmægler udpeget af realkreditinstitut R.
I 2020 besøgte en medarbejder fra banken hans hus. Efterfølgende fik medarbejderen tilsendt to uvildige ejendomsmægleres vurderinger af, hvad huset ville være værd, når den var færdigrenoveret. Vurderingerne lå på 2.400.000 og 2.500.000 kr. Den ene af de to ejendomsmæglere er også vurderingsmand for et realkreditinstitut. Medarbejderen ville forsøge at finde en løsning på udfordringerne, herunder kontakte realkreditinstitut R, så realkreditlånet kunne omlægges. Medarbejderen gjorde imidlertid ikke noget, og han blev aldrig kontaktet af en vurderingsmand.
I 2020 oplyste banken ham, at kreditten blev nedsat til 675.000 kr., og at han skulle underskrive dokumenter på det. Til trods for, at han oplyste, at de sidste midler på kreditten op til de 700.000 kr. var allokeret til etablering af et badeværelse i huset, insisterede banken på nedsættelsen af kreditten, og renoveringen stoppede derfor.
Da han mistede sit job i 2021 fik han tre måneders udsættelse med de månedlige ydelser, som han dog genoptog, selvom han ikke fik et nyt job. Afdragsudsættelsen var ikke bankens forsøg på at finde en forligsmæssig løsning. Banken henvendte sig ikke på noget tidspunkt med nogen form for forligsmæssig løsning til ham, og har ikke været indstillet på at få renoveringsprojektet afsluttet. Banken har tværtimod trukket sagen i langdrag.
En forligsmæssig løsning kunne være, at den samlede gæld blev nedskrevet til 513.000 kr., der bevares som et boliglån med det eksisterende rente og gebyr niveau. Derefter ville han selv finde midler til at færdiggøre renoveringen uden yderligere involvering fra banken, ligesom han selv ville stå for kontakt til realkreditinstitut R for endelig vurdering af huset.
Han ønsker kun at færdiggøre de sidste 10 % af renoveringsprojektet, få revurderet huset, omlægge realkreditlånet og bruge provenuet til at indfri boliglånet i banken, som det har været planen hele tiden. Han har sendt arbejdsskema til banken, så den kan se, hvad der skal til, førend renoveringen kan færdiggøres. Banken skal medvirke til, at huset bliver færdigrenoveret, hvorved banklånet kan erstattes med en omlægning af realkreditlånet.
Ønskede banken at hjælpe med at få renoveringsprojektet færdiggjort, da havde huset stået med en vurdering på mindst 2.400.000 kr., hvorved han med 80 % realkreditbelåning kunne indfri boliglånet. Hovedstolen i huset er på 1.125.000 kr. Banken tjener dog langt flere penge på at fastholde ham i et boliglån.
Der er ikke indtrådt forældelse.
Vestjysk Bank har blandt andet anført, at klageren modtog relevant og fyldestgørende rådgivning i forbindelse med låneforløbet.
Det er ikke usædvanligt at der ikke aftales afdrag af en kredit. Efter omstændighederne på tidspunktet for kredittens etablering, var det tanken, at kreditten skulle anvendes til renoveringen af huset. Når renoveringen var færdig, skulle kreditten indfries med provenu fra realkreditbelåningen.
Det fremgik af kreditaftalerne, at der skulle betales renter og gebyrer på udlægskreditten. Klageren var således ikke ubekendt dermed. Da klageren ikke betalte renter og gebyrer, blev de nævnte beløb trukket på kreditten. Renterne og gebyrerne var i overensstemmelse med den indgåede låneaftale, og var i øvrigt rimelige.
Forsinkelserne i renoveringen af huset fordyrede renoveringsprojektet, men forsinkelserne var ikke forårsaget af banken. Omstændighederne ved låneetableringen blev væsentligt ændret med klagerens beklagelige sygdom og arbejdsløshed. Disse forhold kunne banken ikke have forudsagt ved etableringen af boliglån -163.
Det er banken, der træffer beslutning om, i hvilket omfang den ønsker at påtage sig kreditrisici i forhold til dens kunder. Det er også banken, der beslutter, hvilke betingelser, den ønsker at tilbyde klageren i forhold til renoveringen af hans hus.
Banken fortager løbende kreditvurdering, og hvilket den naturligvis også gjorde i denne sag, hvor forudsætningerne for kreditvurderingen ændredes så betydeligt, som de gjorde.
Det var ikke bankens opgave at holde styr på klagerens udgifter. Klageren har alle oplysninger for at udarbejde de ønskede opgørelser, og banken har ikke slettet posteringer, som påstået af klageren.
Det er korrekt, at der blev afholdt et møde i klagerens hus i juni 2020. Klagerens rådgiver i banken ville hilse på klageren, da de ikke havde mødt hinanden tidligere. Rådgiveren ville desuden besigtige huset og gøre status over renoveringen. Det blev aftalt, at rådgiveren skulle kontakte realkreditinstitut R med henblik på at få foretaget en ny vurdering. Banken kontaktede i den forbindelse en vurderingsmand, der forsøgte at kontakte klageren flere gange over sommeren, dog uden held. Banken levede derved op til de aftaler, der blev indgået på mødet.
Banken anvender E, som foretager vurderinger for realkreditinstitut R som vurderingsmand. Det er bankens opfattelse, at ejendomsmægler E er kompetent og hæderlig, og det bestrides, at der skulle være indgået en aftale med klageren om, at den pågældende ejendomsmægler ikke skulle anvendes. Der ville ikke være opnået en større finansiering via realkreditinstitut R, hvis der havde været anvendt anden vurderingsmand end ejendomsmægler E.
Efter klagens indgivelse for Ankenævnet er der via realkreditinstitut R blevet gennemført en vurdering af huset, dog tilsyneladende uden, at klageren er tilfreds med resultatet.
Da klageren mistede sit job havde banken ikke oplysninger om hans indtægt, og den kunne derfor ikke lave en beregning af realkreditlånet.
Banken har forsøgt at finde en løsning på sagen og har forsøgt at hjælpe klageren i den uheldige situation, han endte i med sygdom og arbejdsløshed. Banken har ikke forsøgt at trække sagen i langdrag. Banken har også afholdt et møde med klageren i maj 2021 for at finde en løsning på sagen.
Mener Ankenævnet, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med låneforløbet gøres det gældende, at et eventuelt rådgivningsansvar er forældet.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Vestjysk Bank (tidligere Den Jyske Sparekasse).
I 2016 købte klageren et hus til 1.350.000 kr.
I 2019 ønskede klageren at renovere huset, og ved kreditaftale af 26. marts 2019 bevilligede banken derfor klageren en udlægskredit på 700.000 kr. inklusiv renter og omkostninger. Renten var variabel, for tiden 5,25 %. Trækningsretten på kreditten bortfaldt den 1. marts 2020.
Ved kreditaftale af 4. marts 2020 fik klageren forlænget udlægskreditten indtil den 15. april 2020. Kreditten blev nedsat til 675.000 kr. Den årlige rente var variabel, for tiden 5,25 %.
Den 20. november 2020 optog klageren et boliglån, konto -163, i banken med en hovedstol på 700.000 kr. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.000 kr. Renten var variabel, for tiden 5,25 % p.a. Provenuet fra boliglånet blev den 4. december 2020 indbetalt på udlægskreditten.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med, at klageren underskrev udlægskreditterne og låneaftalen.
Ankenævnet finder ikke, at den variable rentesats, for tiden 5,25 % på udlægskreditten og senere boliglånet kan tilsidesættes som urimelig, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c.
Ankenævnet finder heller ikke, at de samlede kreditomkostninger på udlægskreditterne kan tilsidesættes helt eller delvist på baggrund af rimelighedsbetragtninger, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c.
Ankenævnet kan derfor ikke pålægge banken at give klageren rentekompensation.
Det er endvidere ikke godtgjort, at banken har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde en nedskrivning af klagerens gæld til banken.
Det beror på et pengeinstituts egen afgørelse, om det skal imødekomme en låneansøgning. Ankenævnet kan derfor ikke pålægge banken at yde klageren yderligere lån eller kredit, så renoveringen af huset kan færdiggøres.
Ankenævnet kan heller ikke pålægge banken at iværksætte en ny vurdering af huset med henblik på at omlægge boliglånet til et realkreditlån.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.