Indsigelse mod opgørelse af restgæld efter delindfrielsen af pantebrev ved salg af fast ejendom. Krav om friholdelse for betaling af restgæld og afholdelse af iværksættelse af inkassoprocedure.
| Sagsnummer: | 144/2026 |
| Dato: | 12-08-2026 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Christina Bryanth Konge, Søren Juhl Wenøe, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: |
Inkasso - øvrige spørgsmål
Pantebreve - indfrielse Pantebreve - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod opgørelse af restgæld efter delindfrielsen af pantebrev ved salg af fast ejendom. Krav om friholdelse for betaling af restgæld og afholdelse af iværksættelse af inkassoprocedure. |
| Indklagede: | AL Sydbank A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod opgørelse af restgæld efter delindfrielsen af pantebrev ved salg af fast ejendom. Krav om friholdelse for betaling af restgæld og afholdelse af iværksættelse af inkassoprocedure.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M var kunder i AL Sydbank A/S. Banken har oplyst, at H ejede en ejendom, ejendom A.
Den 19. december 2016 anmeldte pantebrevsselskab B et pantebrev til tinglysning, hvorefter pantebrevet blev tinglyst. Af pantebrevet fremgår blandt andet, at H og M var debitorer, at hovedstolen udgjorde 1.610.000 kr., og at løbetiden udgjorde 25 år. Herudover fremgår blandt andet:
”Fast rente:
Pålydende årlig rente: 7,75 %
Rente beregnes fra: 20. december 2016
Øvrige rentevilkår: Pantebrevet forrentes fra 20.12.2016. Der betales en fast årlig ydelse på 9,08 % af hovedstolen, eller kr. 146.236,36 p.a., hvoraf 7,75 % af det til enhver tid skyldige beløb er rente, mens resten er afdrag. Den årlige ydelse betales over 4 terminer med kr. 36.559,09 hver den 11.03., 11.06., 11.09 og 11.12., første gang 11.03.2017 for det da forløbne tidsrum med kr. 28.074,38.
Betalingsvilkår:
Tilbagebetalingsmåde: Annuitetslån.
Første termin: 28.074 DKK
Perioden 20. December 2016 – 11. Marts 2017 forfalder 11. Marts 2017
Sidste termin: 36.559 DKK
Perioden 11. December 2041 – 11. Marts 2042 forfalder 11. Marts 2042
Fast ydelse:
Beløb pr. termin: 36.559 DKK
Årlig ydelse: 146.236 DKK
Opsigelsesvilkår:
Indfrielseskurs: 103
Debitors opsigelsesfrist: 3 måneder
…”
Banken har oplyst, at den i 2016 købte pantebrevet fra pantebrevsselskab B, og at pantebrevet blev serviceret indtil 2018, hvor der opstod betalingsudfordringer, da klagerne ikke overholdt deres betalingsforpligtelser på pantebrevet. Banken har oplyst, at pantebrevet i perioden fra 2020 til 2024 flere gange blev sendt til en ekstern inkassoadvokat med henblik på inddrivelse af terminsydelserne.
Klagerne har fremlagt en meddelelse om registrering i RKI af 3. januar 2024 indbragt af advokat B grundet en gæld H havde til kreditor DT på 251.538,07 kr.
Banken har oplyst, at idet terminsydelserne for juni 2024 ikke blev betalt, ønskede klagerne at sætte ejendom A til salg. Da banken ønskede at spare klagerne for yderligere inkassoomkostninger, meddelte banken den 26. juli 2024 klagerne, at klagerne kunne få henstand med betalingen frem til 1. november 2024, hvor terminsydelserne pr. juni og september 2024 skulle betales. Hvis terminsydelserne ikke blev betalt, ville banken igangsætte et inkassoforløb.
Ved e-mail af 30. oktober 2024 anmodede klagernes advokat, advokat K, banken om, om den kunne yde yderligere udsættelse på klagernes betalingsforpligtelser overfor banken, så klagerne kunne få solgt ejendommen.
Klagerne har oplyst, at en køber havde underskrevet en købsaftale for køb af ejendommen, men at handlen af ukendte årsager ikke gik igennem.
Banken har oplyst, at den i januar 2025 foretog udlæg i ejendommen med henblik på tvangsauktion
Ved e-mail af 21. januar 2025 anmodede klagerne banken om at lade huset blive solgt i en almindelig handel i stedet for ved en tvangsauktion.
Ved e-mail af samme dag svarede banken, at den allerede havde udvist imødekommenhed, men at den havde påbegyndt inkassation af dens tilgodehavende, og at den ikke ønskede at stoppe inkassationen, da der ikke skete betaling af gælden. Banken meddelte herudover klagerne, at den ikke ønskede at være omprioriterende bank for klagerne, hvorfor de skulle finde et andet pengeinstitut hertil.
I februar 2025 havde klagerne, banken og ejendomsmægleren, der skulle sælge ejendommen en dialog om, hvordan salget af ejendommen skred frem.
Ved e-mail af den 21. februar 2025 oplyste klagerne banken og advokat B, som var repræsentant for kreditor DT, og repræsentant F, som var repræsentant for kreditor R, at ejendomsmægleren ikke længere skulle forestå salget af ejendommen. Klagerne oplyste, at de havde modtaget et bud på 1.500.000 kr. for ejendommen. Klagerne oplyste, at advokat K havde tilbudt at forestå handlen, og at hans salær herfor ville blive afregnet ved siden af købesummen. Klagerne anmodede blandt andre banken svare på, om der herved var mulighed for at få ejendommen solgt.
Ved e-mail af samme dag svarede repræsentant F, at der ved det foreslåede salg ikke ville være dækning til kredit R’s krav mod klagerne, hvorfor den ikke var interesseret i at gennemføre salget. Ved et salg med en købesum på 2.800.000 kr. ville der være dækning til alle. Repræsentant F foreslog, at hvis ikke køberen ønskede at hæve sit bud, så skulle ejendommen straks sættes til salg hos en anden mægler til en pris på for eksempel 2.000.000 kr.
Den 27. februar 2025 anmodede advokat B banken og klagerne om at oplyse, hvor stort bankens tilgodehavende var.
Den 28. februar 2025 svarede banken, at dens tilgodehavende var cirka 1.590.000 kr., som der ikke blev afdraget på. Banken meddelte, at da der ikke længere var tilknyttet en ejendomsmægler til salget, og der ikke var dokumenteret et bud på ejendommen, ville banken den 5. marts 2025 forsætte inkassationen, medmindre den fik oplysninger om salget af ejendommen.
Banken har fremlagt en intern beregning af 28. februar 2025, hvoraf fremgår blandt andet:
”Med henvisning til Deres brev/mail fremsender vi hermed et indfrielsestilbud:
Restgæld pr. 11-12-2024 kr. 1.384.914,88
á kurs: 103,00 Kr. 1.426.462,33
Renter 7,75% p.a. (11-12-2024 - 11-06-2025) Kr. 53.665,45
Restance terminerne juni 2024, sep. 2024 og dec. 2024 Kr. 98.023,98
Nye morarenter Kr. 4.733,78
Indfrielsesbeløb i alt Kr. 1.582.885,54
Det er en forudsætning, at beløbet er os i hænde senest pr. 28-02-2025.”
I marts 2025 fandt klagerne købere til ejendom A, hvorefter der blev udarbejdet en købsaftale.
Ved e-mail af den 13. marts 2025 anmodede klagerne blandt andet banken om at bekræfte, at de måtte underskrive købsaftalen.
Ved e-mail af samme dag svarede banken klagerne:
”Med henvisning til [H] og [M’s] mail, kan jeg oplyse, at Arbejdernes Landsbank er indforstået med, at ovennævnte ejendom sælges i fri handel, jfr. den fremsendte købsaftale, til kr. 1.600.000 under følgende forudsætninger:
1. Nettoprovenuet ved salget af ejendommen fordeles i prioritetsorden. Vi er ikke oplyst om hvilke omkostninger der er ved handlen, men rimelige omkostninger kan accepteres fragår i provenuet
2. Al overskud vedr. handelen – fx refusionsopgørelse i sælges favør - skal indgå i nettoprovenuet
3. Vi skal have oplyst kontaktoplysninger på det pengeinstitut eller den advokat, der foretager omprioriteringen da Arbejdernes Landsbank ikke er sælgers pengeinstitut
4. Hvis der skulle fremkomme et underskud i forhold til Arbejdernes Landsbanks pant, vil Arbejdernes Landsbank bevare det personlige gældsansvar på underskuddet”
Ved e-mail af 4. april 2025 meddelte repræsentant F, at den på vegne af kreditor R kunne tiltræde salget, og at de ville slette eller afgiftsparkere pantet, når handlen afvikles efter normale principper.
Klagerne underskrev købsaftale vedrørende salget af ejendom A. Ejendommen blev solgt til 1.600.000 kr.
Ved e-mail af 11. april 2025 meddelte advokat K, at købesummen efter salget af ejendom A var modtaget på advokat K’s konto.
Banken har fremlagt fakturaer for opkrævning af terminsydelser og rykkerskrivelser med betalingsdato den 18. og 31. marts samt 14. april 2025.
Banken har oplyst, at der var foretaget udlæg i ejendommen af kreditor DT på 410.823 kr. Klagerne havde indgået en aftale med kreditor DT om, at klagerne alene skulle betale 75.000 kr. mod, at udlægget blev slettet. Banken har oplyst, at den accepterede, at advokat K’s honorar kunne betales af provenuet, mod at udlægget blev slettet.
Ved e-mail af 11. september 2025 skrev advokat B til blandt andet advokat K, at det tinglyste udlæg på 410.823 kr. ikke ville blive aflyst, da betalingen af 75.000 kr. ikke var sket. Betalingen skulle ske senest 10 dage fra den 11. september 2025.
Banken har oplyst, at idet udlægget ikke blev betalt inden salget af ejendommen, så bortfaldt aftalen om advokatens salær. Banken har anført, at den accepterede, at advokat K kunne fratrække halvdelen af sit salær på 49.000 kr. Betaling af udlæg og advokatsalæret ville herefter fragå provenuet fra salget af ejendommen, hvorved indfrielsesbeløbet på bankens pantebrev ville blive mindre og restgælden ville blive større.
Ved e-mail af 6. oktober 2025 meddelte banken advokat K, at den havde konstateret, at kreditor DT og kreditor R var blevet indfriet, hvorfor provenuet kunne sendes til banken, som ville foretage delindfrielse, opretholde restkravet og afgiftsparkere pantet.
Samme dag svarede advokat K, at det var korrekt, og at overførslen af provenuet var igangsat.
Ved e-mail af 16. oktober 2025 rykkede banken på ny advokat K om at få provenuet overført.
Samme dag svarede advokat K, at han antog, at provenuet var overført, og at han ville undersøge det.
Ved e-mail af 20. oktober 2025 anmodede banken på ny advokat K om at overføre provenuet til banken.
Banken har oplyst, at den efter modtagelse af provenuet sendte en opgørelsesnota af 22. oktober 2022 til klagerne med overskriften ”Opgørelse af pantebrev efter afholdelse af tvangsauktion”. Banken har herudover oplyst, at pantebrevet blev indfriet den 30. oktober 2025.
Ved e-mail af 17. november 2025 gjorde klagerne indsigelse mod forløbet, herunder mod restgælden, og mod at der af opgørelsen fremgik, at pantebrevet var opgjort efter afholdelse af en tvangsauktion.
Ved e-mail af 21. november 2025 beklagede banken ordlyden i indfrielsesopgørelsen, men banken afviste fortsat klagerens indsigelse og sendte samtidig blandt andet ”Opgørelse af pantebrevet efter salget af ovennævnte ejendom” af 21. november 2025.
Af bankens opgørelse af pantebrevet efter salget af klagernes ejendom af 21. november 2025 samt tilhørende nota fremgår, at provenuet på 1.500.538,50 kr. efter salget af ejendommen blev anvendt til at nedbringe pantebrevets restancer og restgæld, samt betaling af renter og morarenter. Restgælden pr. 30. oktober 2025 og efter nedbringelsen udgjorde 175.945,54 kr.
I perioden fra den 28. november til den 15. december 2025 fastholdt klagerne deres indsigelse og banken sin afvisning af klagernes indsigelse.
Parternes påstande
Den 19. februar 2026 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet som har forstået klagernes påstand således, at AL Sydbank A/S skal friholde dem for betaling af restgælden, og at Ankenævnet skal udtale kritik af bankens rådgivning og sagsbehandling.
AL Sydbank A/S har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken lovede dem en retfærdig behandling af deres sag. Den lovede dem at finde en god løsning, efter huset blev solgt i fri handel og ikke som en tvangsauktion. Banken ydede groft mangelfuld og vildledende rådgivning. Den gav dem ikke oplysninger om væsentlige økonomiske konsekvenser. Banken foretog en urimelig inkassohåndtering, brød sine tilsagn til klagerne og fastholdt en urimelig opkrævning af restgælden. Bankens adfærd har stillet dem væsentligt ringere, end de med rette kunne forvente, og påførte dem en betydelig økonomisk og personlig belastning.
Salget af ejendommen i fri handel skete for at undgå tvangsauktion og for at opnå en samlet, kontrolleret og endelig afslutning af engagementet. Det var for at komme videre uden efterfølgende uafklarede eller eskalerende krav. Banken rådgav dem om, at et frivilligt salg var den korrekte løsning, og at et provenu på 1.600.000 kr. ville være tilstrækkeligt til at opnå fuld dækning. Banken oplyste gentagne gange, at handlen ville ”gå i nul” ved et frivilligt salg. Banken ville medvirke til en løsning med minimal eller ingen restgæld. Hvis tvangsauktion blev undgået, ville banken undgå at yde yderligere pres. Bankens udmeldinger gav dem et klart og berettiget forventningsgrundlag, som de handlede loyalt i tillid efter. Hvis banken reelt mente, at 1.600.000 kr. ikke var tilstrækkeligt til at opnå fuld dækning, skulle banken have stillet krav om, at ejendommen skulle sælges til en højere købesum.
Banken angav, at ejendommen var solgt på tvangsauktion. Dette er forkert. Ejendommen blev solgt i fri handel for at undgå tvangsauktion. Banken trak først angivelsen heraf tilbage efter deres indsigelser. Fejlen var egnet til at skade deres økonomiske og kreditmæssige stilling. Den underminerede tilliden til bankens opgørelser og beregningsgrundlag og indikerede, at banken reelt har håndteret sagen som en tvangsauktionssag. Banken har handlet i strid med god bankskik.
Forud for salget af ejendomme oplyste og rådgav banken ikke klart og utvetydigt, at den ville kræve renter efter gennemførelsen af et frivilligt salg. Pantebrevet var reelt indfriet ved deponeringen af salgsprovenuet. Opkrævning af op til seks måneders renter blev først aktualiseret efter salget. Grundet bankens manglende og mangelfulde rådgivning havde de ikke en mulighed for at tage højde herfor i deres beslutninger. Var de blevet rådgivet korrekt, ville de ikke nødvendigvis have valgt at sælge ejendommen ved et frivilligt salg. Ankenævnet skal udtale kritik af bankens rådgivning og sagsbehandling.
Banken tilkendegav forud for salget, at den ville dække et rimeligt advokatsalær. Det samlede salær for salget af ejendommen med flere kreditorer i en presset og kompleks situation udgjorde 49.000 kr. Salæret var rimeligt. Banken har ved ikke at efterkomme sit tilsagn om dækning af det fulde salær påført dem et betydeligt salærkrav. Det forhold, at de blev rådgivet af advokat K, ændrer ikke ved bankens forpligtelser. Banken kan ikke henvise til deres advokat uden at forholde sig til sin egen rolle i forløbet.
Efter deponeringen af provenuet blev sagen ikke afsluttet rettidigt. Processen trak ud. Forhold blev ikke afklaret. Efter afslutningen rejste banken et krav mod dem og iværksatte inkassotiltag. Dette skete på trods af, at banken kendte deres økonomiske situation, at kravet var bestridt, og at kravet udsprang af bankens mangelfulde rådgivning og håndtering. Bankens adfærd er i strid med god inkassoskik og proportionalitetsprincippet.
AL Sydbank A/S har anført, at den ikke har rådgivet klagerne om deres økonomiske situation i forbindelse med salget af ejendommen. Banken har ikke givet mangelfuld eller vildledende rådgivning. Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Klagerne var repræsenteret ved advokat fra oktober 2024. Advokat K fungerede som rådgiver for klagerne i forbindelse med salget af ejendommen, herunder ved rådgivning om økonomiske konsekvenser ved salget af ejendommen samt sikring af, at ejendommen blev overdraget uden pantehæftelser. Banken var alene kreditor på et låneforhold med klagerne.
Banken har på intet tidspunkt tilkendegivet, at en salgspris på 1.600.000 kr. var tilstrækkeligt til at indfri pantebrevet, idet det ville være en underskudshandel med de hæftelser, der var i ejendommen. Banken har på intet tidspunkt udtalt sig om ejendommens salgspris, og banken har derfor ikke oplyst, at pantebrevet ville ”gå i nul” ved et frivilligt salg. Banken har på intet tidspunkt påtaget sig at betale advokat K’s honorar.
Alle renter og vilkår fremgår af pantebrevet, som er underskrevet og accepteret af klagerne. Der påløb i forbindelse med udeblivelse af terminsbetalinger yderligere renter og morarenter. Det fremgår af pantebrevets indfrielsesvilkår, at der var et sædvanligt opsigelsesvarsel på tre måneder samt en indfrielseskurs på 103. Pantebrevet blev ikke opsagt eller indfriet i forbindelse med salget af ejendommen. Banken opkrævede renter i overensstemmelse med pantebrevet.
Banken ønskede ikke at stå for omprioriteringen af ejendommen. Klagerne måtte dermed enten benytte en advokat eller deres daglige bankforbindelse, som ikke var banken. Banken ønskede ikke at påtage sig yderligere risiko ved at forestå en omprioritering af ejendommen. Da banken ikke ville stå for omprioriteringen af ejendommen, antog klagerne advokat K til at varetage opgaven med salg af ejendommen og indfrielse af pantebrev, som blandt andet indebar at frigøre ejendommen for diverse hæftelser og udlæg, og at modtage salgssummen. Banken har ikke afvist eller undladt at modtage provenuet fra handlen til delvis indfrielse af pantebrevet, men har rykket for betaling. Banken har anbefalet klagerne at rette henvendelse til advokat K med henblik på en afklaring af den lange indfrielsestid og dermed de mange ekstra omkostninger.
Banken efterspurgte og rykkede flere gange advokat K for indfrielse af pantebrevet, men pantebrevet blev først indfriet den 30. oktober 2025. Klagerne var modtagere af flere af de disse rykkere. Den langtrukne delvise indfrielse af pantebrevet skyldes ikke, at banken har givet afslag på at foretage omprioriteringen eller bankens passivitet. Banken har ikke ansvaret for, at der er påløbet yderligere renter efter salget af ejendommen.
Banken har fremsendt opgørelsesnota af 22. oktober 2025 til klagerne, hvor banken i overskriften har skrevet ”Opgørelse af pantebrev efter afholdelse af tvangsauktion”. Ordet ”tvangsauktion” fremgik alene af den førnævnte opgørelsesnota fremsendt til klagerne, og har ikke figureret i bankens systemer og dermed ikke haft nogen økonomisk betydning for klagerne, da ejendommen blev solgt i fri handel. Banken har ikke behandlet sagen som en tvangsauktionssag. Det har ikke nogen betydning for den økonomiske opgørelse eller behandling af sagen, at ordet ”tvangsauktion” ved en fejl fremgik af en økonomisk opgørelse.
Banken har ikke stillet klagerne ringere end, hvad de med rette kunne forvente.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne H og M var kunder i AL Sydbank A/S. Banken har oplyst, at H ejede en ejendom, ejendom A.
Den 19. december 2016 anmeldte pantebrevsselskab B et pantebrev til tinglysning, hvorefter pantebrevet blev tinglyst. Af pantebrevet fremgår blandt andet, at H og M var debitorer, at hovedstolen udgjorde 1.610.000 kr., og at løbetiden udgjorde 25 år. Herudover fremgår blandt andet, at pantebrevet blev forrentet fra den 20. december 2016. Klagerne skulle betale en fast årlig ydelse på 9,08 % af hovedstolen, eller kr. 146.236,36 kr. p.a., hvoraf 7,75 % af det til enhver tid skyldige beløb er rente. Den årlige ydelse skulle betales over fire terminer med 36.559,09 kr. hver.
Banken har oplyst, at den i 2016 købte pantebrevet fra pantebrevsselskab B, og at pantebrevet blev serviceret indtil 2018, hvor der opstod betalingsudfordringer, da klagerne ikke overholdt deres betalingsforpligtelser på pantebrevet. Banken har oplyst, at pantebrevet i perioden fra 2020 til 2024 flere gange blev sendt til en ekstern inkassoadvokat med henblik på inddrivelse af terminsydelserne.
Banken har oplyst, at idet terminsydelserne for juni 2024 ikke blev betalt, ønskede klagerne at sætte ejendom A til salg. Da banken ønskede at spare klagerne for yderligere inkassoomkostninger, meddelte banken den 26. juli 2024 klagerne, at klagerne kunne få henstand med betalingen frem til 1. november 2024, hvor terminsydelserne pr. juni og september 2024 skulle betales. Hvis terminsydelserne ikke blev betalt, ville banken igangsætte et inkassoforløb.
Ved e-mail af 30. oktober 2024 anmodede klagernes advokat, advokat K, banken om, om den kunne yde yderligere udsættelse på klagernes betalingsforpligtelser overfor banken, så klagerne kunne få solgt ejendommen.
Banken har oplyst, at den i januar 2025 foretog udlæg i ejendommen med henblik på tvangsauktion.
Ved e-mail af 21. januar 2025 anmodede klagerne banken om at lade huset blive solgt i en almindelig handel i stedet for ved en tvangsauktion.
Ved e-mail af samme dag svarede banken, at den havde påbegyndt inkassation af dens tilgodehavende, og at den ikke ønskede at stoppe inkassationen, da der ikke skete betaling af gælden. Banken meddelte herudover klagerne, at den ikke ønskede at være omprioriterende bank for klagerne, hvorfor de skulle finde et andet pengeinstitut hertil.
Ved e-mail af den 21. februar 2025 oplyste klagerne banken og advokat B, som var repræsentant for kreditor DT, og repræsentant F, som var repræsentant for kreditor R, at ejendomsmægleren ikke længere skulle forestå salget af ejendommen. Klagerne oplyste, at de havde modtaget et bud på 1.500.000 kr. for ejendommen. Klagerne oplyste, at advokat K havde tilbudt at forestå handlen, og at hans salær herfor ville blive afregnet ved siden af købesummen. Klagerne anmodede blandt andre banken svare på, om der herved var mulighed for at få ejendommen solgt.
Ved e-mail af samme dag svarede repræsentant F, at der ved det foreslåede salg ikke ville være dækning til kreditor R’s krav mod klagerne, hvorfor den ikke var interesseret i gennemføre salget. Ved et salg med en købesum på 2.800.000 kr. ville der være dækning til alle. Repræsentant F foreslog, at hvis ikke køberen ønskede at hæve sit bud, så skulle ejendommen straks sættes til salg hos en anden mægler til en pris på for eksempel 2.000.000 kr.
I marts 2025 fandt klagerne købere til ejendom A, hvorefter der blev udarbejdet en købsaftale.
Ved e-mail af den 13. marts 2025 anmodede klagerne blandt andet banken om at bekræfte, at de måtte underskrive købsaftalen.
Ved e-mail af samme dag svarede banken klagerne blandt andet, at den var indforstået med, at ejendommen kunne sælges i fri handel til 1.600.000 kr. uden forudsætning af, at nettoprovenuet ved salget af ejendommen blev fordelt i prioritetsorden, at al overskud vedrørende handlen skulle indgå i nettoprovenuet, at banken skulle have oplyst kontaktoplysninger på det pengeinstitut eller den advokat, der skulle foretage omprioriteringen, og at hvis der skulle fremkomme et underskud i forhold til bankens pant, så ville banken bevare det personlige gældsansvar på underskuddet.
Ved e-mail af 4. april 2025 meddelte repræsentant F, at den på vegne af kreditor R kunne tiltræde salget, og at de ville slette eller afgiftsparkere pantet, når handlen afvikles efter normale principper.
Klagerne underskrev købsaftale vedrørende salget af ejendom A. Ejendommen blev solgt til 1.600.000 kr.
Ved e-mail af 11. april 2025 meddelte advokat K, at købesummen efter salget af ejendom A var modtaget på advokat K’s konto.
Ved e-mails i perioden fra den 6. oktober til den 20. oktober 2025 anmodede banken advokat K om at overføre provenuet til banken, som herefter ville foretage delindfrielse, opretholde restkravet og afgiftsparkere pantet.
Banken har oplyst, at den efter modtagelse af provenuet sendte en opgørelsesnota af 22. oktober 2022 til klagerne med overskriften ”Opgørelse af pantebrev efter afholdelse af tvangsauktion”. Banken har herudover oplyst, at pantebrevet blev indfriet den 30. oktober 2025.
Ved e-mail af 17. november 2025 gjorde klagerne indsigelse mod forløbet, herunder mod restgælden, og mod at der af opgørelsen fremgik, at pantebrevet var opgjort efter afholdelse af en tvangsauktion.
Ved e-mail af 21. november 2025 beklagede banken ordlyden i indfrielsesopgørelsen, men banken afviste fortsat klagerens indsigelse og sendte samtidig blandt andet ”Opgørelse af pantebrevet efter salget af ovennævnte ejendom” af 21. november 2025.
Ankenævnet finder, at banken ifølge pantebrevet havde ret til at opkræve ydelser og renter af klagerne, indtil delindfrielsen af pantebrevet den 30. oktober 2025 som sket. Ankenævnet finder ikke, at delindfrielsen af pantebrevet den 30. oktober 2025 var forsinket som følge af bankens forhold. Banken havde ved e-mail af 13. marts 2025 meddelt klagerne, at den var indforstået med, at ejendommen kunne sælges i fri handel til 1.600.000 kr. under forudsætning af blandt andet, at banken ville bevare det personlige gældsansvar på underskuddet, hvis der skulle fremkomme et underskud i forhold til bankens pant. Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken havde tilsikret klagerne, at den ville afholde advokatsalæret til advokat K. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at tilsidesætte bankens opgørelse af pantebrevet, hvorfor klagerne ikke får medhold i deres krav om at blive friholdt fra betaling af restgælden.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken at undlade at inddrive fordringen via retslig inkasso.
Ankenævnet kan ikke udtale kritik, og påstanden afvises, da påstanden ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.