Afgørelse

Klage fra et medlem af en ejerforening over bankens rådgivning i forbindelse med foreningens optagelse af et fastrentelån i 2007. Spørgsmål om Ankenævnets kompetence.

Indledning

Sagen vedrører klage fra et medlem af en ejerforening over bankens rådgivning i forbindelse med foreningens optagelse af et fastrentelån i 2007. Spørgsmål om Ankenævnets kompetence.

Sagens omstændigheder

Klageren er som ejer af en ejerlejlighed medlem af en ejerforening F, som i 2007 optog et lån i Nordea Bank til renovering af ejendommen. Klageren indtrådte i marts 2015 i F’s bestyrelse.

Beslutningen om renovering af ejendommen blev vedtaget på F’s generalforsamling den 29. marts 2007. Af et bilag af 1. marts 2007 til dagsordenens punkt 5 udsendt til medlemmerne af F var opstillet nogle vejledende beregninger om lånemulighederne for deltagelse i et såkaldt fælleslån eller for et individuelt lån til det enkelte medlem af F. Endvidere fremgik det af bilaget, at bestyrelsen fandt et 20-årigt fælleslån med fast rente mest relevant for de medlemmer, der ønskede et fælleslån. Af et brev fra F’s formand til medlemmerne af F af 28. juni 2007 fremgik bl.a.:

”Deltagelse i: Fælleslån vedr. ejendommens renovering

Ejerforeningen har efter meddelelse fra samtlige ejere nu fået finansieringen af renoveringsarbejderne på plads.

7 ejere med 8 ejerandele har valgt at være med i Fælleslånet.

13 ejere med 13 ejerandele har valgt forskellige former for egenfinansiering.

Som deltager i fælleslånet, tilsendes I / Du hermed de betingelser, der er gældende for Fælleslånet og deltagelsen heri. (Kopi af betingelser vedlagt).

Beløbet, som udbetales til ejerforeningen er kr. 252.000 pr. ejerandel eller i alt for 8 ejerandele kr. 2.016.000.

Beløbet anvises til Ejerforeningen den 1. oktober og vil herefter – sammen med øvrige indbetalte beløb – blive anvendt til betaling af regninger vedr. renoveringen. Nordea Bank, der yder lånet, opkræver renter og afdrag hos ejerforeningen. Betalte, fradragsberettigede renter fordeles af Ejerforeningen til hver enkelt deltager hvert år i forbindelse regnskabsaflæggelsen, til brug ved udfyldelse af selvangivelsen.

Da I / Du er deltager i Fælleslånet med kr. 252.000 pr. ejerandel skal der, efter den seneste renteregulering, erlægges til Ejerforeningen

….

Beløbet skal indbetales til [ejerforeningens konto i Nordea Bank]

…

Beløbet vil være fast i hele Fælleslånets løbetid, som er 20 år.

Den enkelte ejers restgæld på Fælleslånet kan til enhver tid indfries.

…”

Ved underskrift den 3. juli 2007 på en kopi af brevet accepterede klageren at deltage med 252.000 kr. i fælleslånet. Det var i accepten anført, at den solidariske hæftelse højst kunne blive 2 x 252.000 kr.

Af bankens faktaark om Fælleslån til ejerforeninger fra 2007 fremgik bl.a.:

”Fælleslån til ejerforeninger

Hvad er fælleslån

Fælleslån er en attraktiv finansieringsform som kan tilbydes foreningen på medlemmernes vegne. Den enkelte ejerlejlighedsejers økonomi skal således ikke kreditvurderes.

Fælleslån er derfor en hurtig og nem måde at skaffe penge på til renovering og/eller forbedring af ejendomme, f.eks. tag, vinduer, bredbåndsnet eller vaskeri.

Ejerforeningens ejendom, vedtægter, økonomi og en generalforsamlingsbeslutning vil som udgangspunkt blive lagt til grund for lånevurderingen.

Forrentning af fælleslån

Fælleslån kan tilbydes enten som variabelt forrentet eller fast forrentet lån, og renten tilskrives kvartårligt. Rentens størrelse er afhængig af løbetiden og beløbets størrelse.

…

Sikkerhed for fælleslånet

Ejerne hæfter personligt og solidarisk for fælleslånet. Denne hæftelse kan eventuelt begrænses til f.eks. 2 gange fordelingstallet for den enkelte ejer.

Herudover stilles ingen sikkerhed.

Ved ejerskifte indtræder en ny ejer i hæftelsen for fælleslånet samtidig med at den tidligere ejer bliver frigjort.

Såfremt en ejerlejlighedsejer indfrier sin andel af fælleslånet, udgår den pågældende af hæftelsen.”

Klageren har fremlagt et gældsbrev af 7. juli 2007, hvor F optog et 20-årigt lån på 2.016.000 kr. i banken. Lånet blev ydet til en fast rente på 6,75 % om året og indeholdt særlige vilkår om førtidig indfrielse af lånet både helt eller delvis. Under gældsbrevets særlige bestemmelser var følgende bl.a. anført: ”De af ejerforeningens medlemmer som deltager i lånet hæfter for gælden.”

Klageren har oplyst, at hun i januar 2014 overvejede at indfri sin andel af fælleslånet og at hun den 28. januar 2014, hvor hun modtog en kopi af gældsbrevet fra F’s bestyrelse, blev bekendt med de særlige indfrielsesvilkår ved førtidig indfrielse af lånet.

Klageren gjorde efterfølgende indsigelse over for banken mod lånets særlige indfrielsesvilkår, idet en førtidig indfrielse af hendes andel af lånet alene kunne ske til overkurs.

Parternes påstande

Den 9. september 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal anerkende, at låneaftalen annulleres, og at hun kan indfri sit lån til kurs 100.

Nordea Bank har nedlagt påstand om afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning om vilkårene for lånet var mangelfuld. Banken har ikke opfyldt sin oplysningspligt og har ikke rådgivet om, at førtidig indfrielse eventuelt skulle ske til overkurs.

Banken må ikke udelade væsentlige informationer, jf. bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder § 4, og banken har ikke ydet fyldestgørende rådgivning, jf. bekendtgørelsens § 8.

Ifølge bekendtgørelsens § 4, stk. 3 skal banken kunne dokumentere rigtigheden af angivelser af faktiske forhold. Når der er tale om et 20-årigt lån, kan det ikke være rigtigt, at banken alene er forpligtet til at opbevare sagsmateriale i fem år.

Vilkårene om førtidig indfrielse i gældsbrevet er uforståelige. F’s bestyrelse skrev loyalt under på gældsbrevet i 2007 uden at forstå vilkårene.

Hun har efterfølgende forelagt gældsbrevets vilkår om førtidig indfrielse for andre rådgivere i banken, der heller ikke kan forstå dem.

Endvidere har banken heller ikke efterfølgende kunnet sende en særskilt orientering om de særlige indfrielsesvilkår for et fastforrentet lån, og banken opfylder derfor fortsat ikke sin oplysningspligt.

Hun ville aldrig have optaget lånet, hvis hun havde været bekendt med de særlige indfrielsesvilkår, hvilket hun først blev den 28. januar 2014.

Det forhold, at fire låntagere allerede har indfriet deres andel af fælleslånet med ejerforeningens medvirken, kan ikke fritage banken fra sin oplysningspligt i forbindelse med låneoptagelsen.

Hun klager både som debitor i kundeforholdet mellem F og banken og som bestyrelsesmedlem i F.

Det bestrides, at hun ikke er part i kundeforholdet mellem F og banken.

Hun har indgivet en klage som berettiget part i sagen. Der er ikke solidarisk hæftelse for lånet optaget af F, idet det kun er de medlemmer, som deltager i lånet, som hæfter for gælden. Der er således tale om, at hun er medhæftende debitor på lånet og dermed part i kundeforholdet mellem banken og F.

F fungerer udelukkende som administrator i forbindelse med fælleslånet, og det er ikke F, der kan indfri lånet, men den enkelte låntager, som er omfattet af hæftelsen i dokumentet. Ligeledes i tilfælde af misligholdelse er det ikke F, der hæfter for gælden, men den pågældende låntager.

Nordea Bankhar anført, at det fremgår af gældsbrevet fra juli 2007, at F er debitor på lånet og dermed hæfter for lånet, og at der er tale om et kundeforhold mellem F og banken.

Selv om klageren er deltager i fælleslånet og hæfter herfor med den af banken fastsatte begrænsning, er klageren ikke medhæftende debitor på lånet og dermed ikke part i kundeforholdet mellem F og banken.

Klagen vedrører således ikke et kundeforhold mellem klageren og banken, og Ankenævnet kan derfor ikke behandle sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3.

Det må bero på en misforståelse af de retlige og faktiske forhold, når klageren anfører, at hendes medlemskab af F og deltagelse i fælleslånet skal betragtes som en del af kundeforholdet med banken.

Banken er underlagt tavshedspligt i medfør af § 117 i lov om finansiel virksomhed og kan derfor ikke videregive oplysninger om andre kunder, hvilket en realitetsbehandling af klagen ville indebære.

Banken gør helt overordnet gældende, at banken alene var forpligtet til at rådgive F’s repræsentanter i forbindelse med låneoptagelsen.

At klageren ikke føler sig godt nok informeret af F’s repræsentanter, som underskrev lånedokumentet, hvoraf det meget tydeligt fremgik, at man kunne komme til at betale en overkurs ved førtidig indfrielse, kan ikke bebrejdes banken, og kan i øvrigt ikke føre til, at klageren er berettiget til at få sin klage behandlet ved Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren er ejer af en ejerlejlighed i ejerforeningen F og indtrådte i 2015 i F’s bestyrelse.

I 2007 optog F et 20-årigt fastrentelån på 2.016.000 kr. i Nordea Bank med særlige vilkår for førtidig indfrielse af lånet. F var debitor på låneaftalen og hæftede dermed for lånet over for banken.

Lånet var et fælleslån optaget af F på vegne syv ejere svarende til otte ejerandele. Klageren deltog i fælleslånet med en ejerandel på 252.000 kr., og hendes solidariske hæftelse for lånet var begrænset til 2 x 252.000 kr.

Klageren ønsker at førtidsindfri sin andel af lånet til kurs pari, det vil sige uden betaling af en overkurs.

Der er tale om et lån optaget af F, og Ankenævnet finder ikke, at klageren er part i kundeforholdet mellem F og banken. Det forhold, at klageren er deltager i fælleslånet optaget af F, ændrer ikke herved. Da F ikke har givet klageren fuldmagt til på F’s vegne at indgive en klage over Nordea Bank, kan Ankenævnet ikke behandle klagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.