Krav om erstatning som følge af bankens krav om betaling af tinglysningsafgift.
| Sagsnummer: | 46/2026 |
| Dato: | 20-05-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Christina Bryanth Konge, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: |
Boligberegning
Byggelån Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål Rådgivning - øvrige spørgsmål Stempel - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om erstatning som følge af bankens krav om betaling af tinglysningsafgift. |
| Indklagede: | Nykredit Bank/Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning som følge af bankens krav om betaling af tinglysningsafgift.
Sagens omstændigheder
I starten af 2025 henvendte klageren sig til Nykredit Bank/Spar Nord Bank vedrørende finansiering af en byggegrund og byggeri.
Den 30. januar 2025 holdt parterne et møde. Af et referat fra mødet udarbejdet af banken fremgår blandt andet:
”Formålet med mødet var at drøfte Nykredits muligheder ifm. byggeprojekt.
Vi har talt om
Byggegrundskredit
Investering i Globale indeks fonde
Vi har aftalt
Jeg vedhæfter slides vedr. kundetilbud og ForeningsFordele
Jeg vedhæfter links til vores prislister på hjemmesiden
Jeg vedhæfter link til Nykredit Invest og SparIndex
Hvad sker der herfra
Jeg afventer at høre fra dig, om du ønsker at vi skal komme med et præcist oplæg til dig. DA har vi brug for at indhente fuld økonomisk indsigt fra dig og din ægtefælle/samlever.
Køb af grund og nøglefærdigt byggeri
Tak for et godt møde, hvor vi drøftede dine muligheder for køb af grund og byggeri af et nøglefærdigt hus.
Du bør overveje:
- At få en advokat til at gennemgå entreprisekontrakten
- At tage forbehold i entreprisekontrakten, hvis jordbundsundersøgelser viser ekstraordinært store udgifter
- At bruge en byggesagkyndig under selve byggeriet
Jeres nuværende hus er vurderet af ejendomsmægler til at kunne sælge for mellem 3.750.000 kr. og 3.800.000 kr. I har oplyst mig en restgæld på 560.000 kr. i et Totalkredit, F-kort lån. Såfremt huset kan sælges til 3.800.000 kr., giver det et provenu på 3.240.000 før diverse omkostninger i forbindelse med salget.
Du forventer at den samlede entreprisesum inkl. alle udgifter til bank, advokat, funder, tilslutning mv. er 5.100.000 kr. ”
Ved e-mail af 3. februar 2025 til banken oplyste klageren, at han ønskede mere konkrete priser/tilbud på at skifte pengeinstitut til banken.
Ved e-mail af 4. februar 2025 svarede banken blandt andet følgende:
”Ift. prissætning på produkterne, så er de som det foreviste.
Det konkrete tilbud, handler mere om at jeg skala kunne kreditmæssigt godkende jer til det ønskede projekt. Det kræver at jeg får indblik i jeres økonomi.
Hvis du ønsker, at jeg danner mig det overblik og laver en beregning på hvordan jeres økonomi kunne se ud, så sender jeg gerne en særskilt mail, hvor I kan se hvilke oplysninger jeg skal bruge, og en guide til hvordan I sender dem sikkert til mig.”
Samme dag svarede klageren:
”Jeg har brug for en opsummering af relevante udgifter i forbindelse med 1) byggeri og 2) hverdagsøkonomi. I forhold til byggeri må du gerne tage udgangspunkt i, at vi skal låne 1.500.000 kr. til grunden og 1.500.000 kr. til et F-kort-lån. Jeg vil gerne bede dig om at udfylde skemaet nedenfor:
|
BYGGERI |
PRIS |
KUNDERABAT (PENGE TILBAGE) |
|
Låne til grund i maks. 2 år |
0 kr. |
0 kr. |
|
Tinglysning af grund |
10.150 kr. |
0 kr. |
|
Bankgaranti til byggefirma |
? kr. |
? kr. |
|
Totalkredit-lån, lånesagsgebyr |
3.500 kr. |
? kr. |
|
Totalkredit-lån, sagsekspeditionsgebyr til bank |
4.700 kr. |
4.700 kr. |
|
Totalkredit-lån, afregningsprovision |
2.302 kr. |
? kr. |
|
Totalkredit-lån, kursfradrag |
3.072 kr. |
? kr. |
|
Tinglysning af Totalkreditlån, genbruge pantebrev |
1.850 kr. |
0 kr. |
|
Låne 3.500.000 kr. i ca. 1 måned indtil penge for salg af hus frigives |
0 kr. |
0 kr. |
Andre omkostninger???
???
[…]
Du må også gerne sende mail, så vi kan sende dig de oplysninger, du har brug for.”
Ved e-mail af 5. februar 2025 til klageren oplyste banken blandt andet, at den havde forsøgt at udfylde klagerens tabel og havde markeret ændringer. Banken havde ikke ændret i priserne i kolonnen ”Tinglysning af grund” og ”Tinglysning af Totalkreditlån, genbruge pantebrev”.
Banken har oplyst, at klageren købte en byggegrund ved købsaftale af 28. september 2025, og at klageren sendte købsaftalen til banken, da han ønskede at finansiere købet af byggegrunden i banken. Banken modtog den 24. november 2025 en entrepriseaftale fra klageren. Banken godkendte efterfølgende klageren til finansiering.
Banken har oplyst, at banken den 18. december 2025 sendte lånedokumenter til klageren til underskrift.
Af et dokument med kreditoplysninger af 18. december 2025 fremgår blandt andet et beløb på 15.825,00 kr. benævnt tinglysning.
Klageren underskrev ikke låneaftalen.
Den 22. december 2025 klagede klageren til banken over, at banken ikke havde oplyst ham om, at banken i forbindelse med byggegrundskreditten ville have tinglyst et pantebrev på byggegrunden. Klageren havde på baggrund af sagen betalt 981.550 kr. for grunden inklusive tinglysning, hvilket havde påført ham et tab i form af tabte renteindtægter på 12.515 kr. svarende til 1,70 % rente i 9 måneder, hvorfor han krævede, at banken kompenserede ham for beløbet.
Den 9. januar 2026 afviste banken klagen.
Den 11. januar 2026 fastholdt klageren sin klage og oplyste blandt andet:
”Jeg har i mellemtiden fundet ud af via rådgiver, at jeg ikke kan genbruge tinglysning af byggegrund til modregning af tinglysning for lån, som er forudsætningen i skemaet, hvorfor jeg nu står med en ekstraomkostning ud over 1.850 kr. oplyst i skemaet på 1.500.000 kr. x 1,25 % (18.750 kr.).
Jeg gør derfor samlet krav gældende på 12.515 + 18.750 kr. = 31.265 kr.”
Den 22. januar 2026 fastholdt banken sin afvisning og oplyste blandt andet:
”Vi kan forstå, at du har haft en korrespondance med din rådgiver om tinglysningsafgift. Din rådgiver har i den korrespondance forstået, at du ville genbruge afgift for tinglysning af skødet, hvilket ikke kan ske. Der kan alene genbruges afgift for tinglysning af pant jf. reglerne i tinglysningsafgiftsloven.
Hvis du havde optaget lånet som en ByggegrundsKredit, ville den variable del af tinglysningsafgiften kunne genbruges, når lånet skulle overgå som et realkreditlån. Du ville altså under alle omstændigheder skulle betale denne tinglysningsafgift på hovedstolen x variabel tinglysningsafgift, hvis du ønsker realkreditlån i ejendommen, når denne står færdig.
Det vil derfor alene være den faste del af tinglysningsafgiften på 1825 kr., som ikke ville kunne overføres. Da du har valgt at finansiere grunden, uden at der optages pant, vil der ikke være grundlag for en afgiftsoverførsel.
Nykredit vil fortsat gerne tilbyde dig finansiering med en ByggegrundsKredit, hvor den faste del af tinglysningsafgiften kan genbruges, når lånet skal overgå til realkreditfinansiering. Den faste tinglysningsafgift på 1825 kr., som opkræves i forbindelse med tinglysning af ejerpantebrev som sikkerhed for ByggegrundsKredit kan ikke benyttes til afgiftsoverførsel. Nykredit vil dog gerne, pr. kulance godtgøre dig denne omkostning, hvis du vælger at gå videre med vores løsningsforslag og optage lånet som en ByggegrundsKredit.”
Banken har fremlagt et udateret uddrag af sin prisliste og faktaark. Af uddraget af prislisten fremgår blandt andet vedrørende sikkerhedsstillelse for en byggegrundskredit, at der forudsættes udstedt et nyt ejerpantebrev dækkende det fulde beløb.
Af uddraget af faktaarket fremgår vedrørende sikkerhed for en byggegrundskredit, at ”Nykredit tager pant grunden i form af et ejerpantebrev. Stempelafgiften genbruges, når den efterfølgende finansiering via Nykredit oprettes.” Endvidere fremgår under punktet omkostninger, at ”Der er ingen oprettelsesomkostninger til Nykredit. Der vil dog være omkostninger for etablering af sikkerheden og dermed tinglysningsomkostninger.”
Parternes påstande
Den 22. januar 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank/Spar Nord Bank skal betale erstatning på 31.265 kr.
Nykredit Bank/Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han bad banken om at skabe et overblik over alle omkostninger i forbindelse med husbyggeri, herunder tinglysningsomkostninger og eventuelle andre omkostninger, som han ikke kendte til. På baggrund af oplysningerne valgte han at blive kunde i banken.
Banken undlod dog at oplyse ham om, at banken ønskede pant tinglyst i forbindelse med den gratis byggegrundskredit - den største omkostning var altså udeladt, da han bad om et overblik over alle relevante omkostninger i forbindelse med husbyggeri. Det kom derfor som en overraskelse flere måneder efter skiftet til banken. Banken mener, at den ved at skrive, at den generelt henviser til sine prislister, har dækket sig ind og dermed oplyst ham tilstrækkeligt, samt at den ikke forholder sig til omkostninger til tredjemand/tinglysning, selv om banken er forpligtet til at oplyse om afgifter.
På mødet med banken inden bankskiftet havde han forstået, at tinglysning af selve grunden - og ikke tinglysning af pantebrev til banken, som ham bekendt ikke blev nævnt på mødet - kunne genbruges til tinglysning af efterfølgende realkreditlån. Banken hjalp ham ikke med at rette op på denne misforståelse og undlod at give ham et samlet overblik over alle omkostninger, som han bad om. Der er ikke tale om skuffede forventninger – der er tale om, at han har ekstra omkostninger, som banken har undladt at oplyse ham om, da han bad om at få oplyst samlede omkostninger ud fra et eksempel på lån af 1,5 mio. kr.
Banken bør som professionel part hjælpe ham som forbruger med at få et overblik over alle omkostninger i forbindelse med en byggeproces. Han spurgte ind til andre omkostninger, det vil sige omkostninger, som han ikke havde noteret i skemaet, da han ikke er professionel og ikke kan gennemskue alle omkostninger. Overblikket var vigtigt for ham, da han skulle beslutte, om han skulle skifte bank eller ej.
Han valgte at søge anden finansiering frem for at betale ca. 16.000 kr. grundet bankens krav om tinglysning, hvilket gav ham og hans finansieringspartner tabte renteindtægter på ca. 12.515 kr.
Han var nødt til at finde anden finansiering på kort tid grundet lukkedage i julen. Det påførte ham et tab, at han var tvunget til at finde anden finansiering.
Herudover medførte bankens manglende vilje til at give et samlet overblik, at han havde uforudsete udgifter til tinglysning af realkreditlån, hvor pant fra grundens skøde ikke kunne genbruges. Disse ekstra omkostninger udgør ca. 18.750 kr.
Hans samlede krav mod banken er derfor 12.515 kr. + 18.750 kr. = 31.265 kr.
Nykredit Bank/Spar Nord Bank har anført, at klageren ikke har godtgjort, hvori banken har handlet ansvarspådragende og ikke har dokumenteret eller sandsynliggjort tab som følge af bankens handlinger eller forsømmelser. Klageren har ikke ført bevis for, at han har haft et tab i form af tabte renteindtægter.
Banken oplyste klageren om, at en byggegrundskredit krævede pant i ejendommen, da banken fremlagde sin prisliste for klageren, hvoraf det fremgår, at for en byggegrundskredit kræves udstedt et nyt ejerpantebrev dækkende det fulde beløb for kreditten ledsaget af et eksempel på tinglysningsomkostningerne ved et samlet kreditbeløb på 500.000 kr. Det bør lægges til grund som ubestridt, at klageren var bevidst om oplysningerne i prislisten om, at byggegrundskredit krævede pant i ejendommen. Klageren har anført ”Tinglysning af Totalkreditlån, genbruge pantebrev”. Dette må betyde, at klageren var klar over, at der skulle tinglyses et ejerpantebrev som sikkerhed for byggegrundskreditten, som der senere ved tinglysning af realkreditpantebrev skulle betales en fast afgift for i forbindelse med afgiftsoverførsel fra ejerpantebrevet til realkreditpantebrevet. Af samme årsag antog banken, at klageren med vilje kun havde anført de faste kendte omkostninger, og at klageren var klar over, at der ville være en variabel omkostning til tinglysning af ejerpantebrev og senere realkreditpantebrev. Banken undlod derfor at tilføje en linje med tinglysningsomkostninger for tinglysning af pant.
Før klageren havde valgt en konkret byggegrund, var det samlede kreditbeløb for en eventuel byggegrundskredit ikke kendt. Endvidere var der flere ubekendte forhold i klagerens skema, eksempelvis om der i forvejen var afgiftspantebreve på den pågældende byggegrund, som kunne benyttes til afgiftsoverførsel. Af de årsager kunne der ikke oplyses en præcis tinglysningsomkostning, og derfor var der ingen anledning for banken til at adressere dette forhold yderligere.
En ”ByggegrundsKredit” er ikke gratis. Produktet er med variabel rente, som p.t. er 0 % og uden oprettelsesomkostninger til banken. Der vil dog være omkostninger for etablering af sikkerhed i form af tinglysning af ejerpantebrev, som det fremgår af bankens prisliste og faktaark.
Det var ikke påregneligt for banken, at klageren ville have et påstået tab af renteindtægter på 12.515 kr. Dansk rets almindelige erstatningsregler er således ikke opfyldt.
Der ydes, i overensstemmelse med praksis fra både Højesteret og Det finansielle ankenævn – bl.a. UfR 1996.200 H og Det finansielle ankenævns afgørelse 201/2025, ikke erstatning for skuffede forventninger. At klageren har troet, at han kunne genbruge tinglysningsafgift fra tinglysning af skøde til tinglysning af realkreditpantebrev, hvilket ikke var korrekt, da der ikke er hjemmel i tinglysningsafgiftsloven hertil, er således ikke et tab, men en skuffet forventning. Klageren ville under alle omstændigheder have skullet betale denne tinglysningsafgift på hovedstolen x variabel tinglysningsafgift, hvis klageren ønskede realkreditlån i ejendommen, når denne står færdig. Da klageren har valgt at finansiere ejendommen, uden at der optages pant, vil der heller ikke senere være grundlag for en afgiftsoverførsel ved optagelse af realkreditlån.
Hvis klageren havde optaget lånet i ejendommen som en byggegrundskredit, ville den variable del af tinglysningsafgiften kunne genbruges, når lånet skulle overgå som et realkreditlån.
Det er uvist, hvori bankens ansvar i hændelsesforløbet består, idet banken ved henvisning til sin prisliste har oplyst klageren om, at der skal tinglyses et ejerpantebrev som sikkerhed for en byggegrundskredit.
Ankenævnets bemærkninger
I starten af 2025 henvendte klageren sig til Nykredit Bank/Spar Nord Bank vedrørende finansiering af en byggegrund og byggeri.
Den 30. januar 2025 holdt parterne et møde. Af et referat fra mødet udarbejdet af banken fremgår blandt andet, at parterne drøftede en byggegrundskredit. Banken henviste til links til prislister på sin hjemmeside.
Klageren anmodede derefter banken om konkrete priser og om udfyldelse af et skema med prisoplysninger ud fra en forudsætning om et lån på 1.500.000 kr. til grunden og 1.500.000 kr. til et F-kort-lån. I skemaet havde klageren selv anført prisen 10.150 kr. ud for ”Tinglysning af grund” og 1.850 kr. ud for ”Tinglysning af Totalkreditlån, genbruge pantebrev”. Banken foretog ingen rettelser eller tilføjelser i skemaet relateret til tinglysning.
Banken har oplyst, at klageren købte en byggegrund ved købsaftale af 28. september 2025, og at klageren sendte købsaftalen til banken, da han ønskede at finansiere købet af byggegrunden i banken. Banken modtog den 24. november 2025 en entrepriseaftale fra klageren. Banken godkendte efterfølgende klageren til finansiering.
Banken sendte lånedokumenter til klageren til underskrift, hvor tinglysningsafgiften var angivet til 15.825,00 kr. Klageren underskrev ikke låneaftalen.
Ankenævnet finder, at banken ikke havde tilsikret klageren, at han kun skulle betale tinglysningsafgift på 1.850 kr. i forbindelse med finansieringen.
Det forhold, at klageren som følge af bankens manglende tilføjelser om tinglysningsafgift i skemaet blev skuffet i sine økonomiske forventninger til den tinglysningsafgift, han skulle betale, kan i overensstemmelse med retspraksis ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. i den forbindelse Højesterets dom af 1. november 1995, refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200. Endvidere finder Ankenævnet, at det ikke kan anses for godtgjort, at klageren har lidt et tab som følge af bankens manglende tilføjelser om tinglysningsafgift.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.