Indsigelse mod bankens krav om betaling af fuld tinglysningsafgift, da banken fejlagtigt havde angivet en lavere tinglysningsafgift i lånetilbud.
| Sagsnummer: | 603/2024 |
| Dato: | 15-08-2025 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Kritte Sand Nielsen, Signe Kjørup Carlsson, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Stempel - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod bankens krav om betaling af fuld tinglysningsafgift, da banken fejlagtigt havde angivet en lavere tinglysningsafgift i lånetilbud. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod bankens krav om betaling af fuld tinglysningsafgift, da banken fejlagtigt havde angivet en lavere tinglysningsafgift i lånetilbud.
Sagens omstændigheder
Klageren ejede en ejendom 1, der var finansieret med et realkreditlån hos realkreditinstitut R1, og som han boede i.
I februar 2024 kontaktede klageren Danske Bank med henblik på finansiering af køb af en ejendom 2 som investering i forbindelse med udlejning. Banken har oplyst, at klageren ønskede en låneomlægning af realkreditlånet i ejendom 1 og samtidig at optage et tillægslån til delvis finansiering af udbetalingen af ejendom 2.
I foråret 2024 udarbejdede banken flere beregningseksempler til klageren på forskellige investeringslejligheder. Klageren har oplyst, at han i den forbindelse bad banken oplyse den præcise tinglysningsafgift. Banken har oplyst, at den ydede generel rådgivning til klageren om finansiering af køb af ejendom 2, og at banken blandt andet oplyste til klageren, at størrelsen af tinglysningsafgiften ville afhænge af den konkrete ejendom, som klageren købte.
Den 27. maj 2024 underskrev klageren en købsaftale vedrørende køb af ejendom 2. Af købsaftalen fremgår blandt andet:
”… 11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
…
Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes pengeinstitut, jf. købsaftalens afsnit 12, godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold.
…
Relaksation af indestående realkreditlån m.m.:
Sælger indestår for, at de(t) i ejerlejligheden indestående realkreditlån samt eventuelle ejerpantebreve relakseres fra ejerlejligheden i forbindelse med handlens berigtigelse. Køber gøres udtrykkeligt opmærksom på, at sælgers lån er lyst i flere ejendomme og derfor skal relakseres fra ejerlejligheden. Lånet kan ikke overtages af køber, og køber kan ikke ved tinglysning af nyt pant i ejerlejligheden opnå refusion af tinglysningsafgift i forbindelse med sælgers relaksation af eksisterende pant i ejerlejligheden i henhold til Tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1, uagtet købsaftalens øvrige bestemmelser derom. Forholdene er herefter sælger uvedkommende, og køber kan ikke rette krav mod sælger eller medvirkende ejendomsmægler i anledning heraf.
Afgiftspantebrev:
Der er tinglyst et afgiftspantebrev på alle de ejerlejligheder i ejendommen, der er ejet af sælger, herunder på ejerlejligheden. Køber er ikke berettiget til at benytte afgiftspantebrevet i forbindelse med tinglysning af købers nye pant i ejerlejligheden, og køber kan således ikke opnå afgiftsfritagelse ved tinglysning af købers nye pant i overensstemmelse med Tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 5, jf. stk. 1-4.
…
Såfremt køber videresælger ejerlejligheden, inden afgiftspantebrevet er aflyst fra ejerlejligheden, er køber forpligtet til at sikre, at køber 2 på samme måde forpligtes af ovenstående bestemmelse. …”
Ved e-mail af 28. maj 2024 meddelte en ejendomsmægler til banken, at klageren og sælger havde underskrevet en købsaftale vedrørende klagerens køb af ejendom 2.
Ved e-mail af 10. juni 2024 meddelte klagerens advokat til banken, at handlen var endelig, og samme dag var klageren til møde i banken for at drøfte omlægning af sit realkreditlån i ejendom 1 og finansiering af ejendom 2. På mødet aftalte klageren og banken, at klageren skulle optage to realkreditlån med to separate fastkursaftaler.
Samme dag sendte banken et lånetilbud vedrørende optagelse af et realkreditlån i realkreditinstitut R2 til klageren, hvoraf blandt andet fremgår:
”… Lånets hovedtal i DKK
|
|
Nyt lån |
|
Hovedstol |
2.431.000 |
|
Kursværdi |
2.342.730 |
|
Omkostninger |
-1.825 |
|
Anslået provenu (overskud) af nyt lån |
2.340.905 |
…
Omkostninger ved optagelse af det nye lån i DKK
|
|
Lån nr. 1 |
I alt |
|
… |
|
|
|
Fast tinglysningsafgift |
1.825 |
|
|
Variabel tinglysningsafgift |
0 |
|
|
Omkostninger til staten i alt |
1.825 |
1.825 |
|
Samlede omkostninger i forbindelse med lånet |
1.825 |
1.825 |
Omkostninger til andre rådgivere, fx et pengeinstitut, en revisor eller en advokat, er ikke med. Det samme gælder, hvis [realkreditinstitut R2] ekspederer ejendomssagen.
Ved beregning af tinglysningsafgiften har vi overført tinglysningsafgift fra følgende prioriteter i tingbogen:
|
Kreditor |
Hovedstol |
Valuta |
Afgift, der gemmes Valuta på et afgiftspantebrev |
|
Afgiftspantebrev |
|
DKK |
6.585.000 |
Hvis betingelserne for overførslen ikke er opfyldt, skal De betale mere i tinglysningsafgift. …”
Klageren underskrev samme dag lånetilbuddet, ”Aftale om finansiering og tinglysning” og ”Resume af rådgivning” vedrørende finansiering af ejendom 2. Klageren har oplyst, at han, før han underskrev købsaftalen og låneaftalen, flere gange bad banken bekræfte de præcise tinglysningsafgifter. Banken har oplyst, at klageren ikke stillede spørgsmål til indholdet af dokumenterne.
Af ”Aftale om finansiering og tinglysning” fremgår blandt andet:
”… Rådgivning
Inden Aftale om pantsætning til [realkreditinstitut R2] er underskrevet, er jeg gjort bekendt med
- …
- den forventede tinglysningsafgift, der skal betales. …”
Af ”Resume af rådgivning” fremgår blandt andet, at klageren havde angivet, at han havde kendskab til de fleste låntyper og det at optage lån.
Banken har oplyst, at en fejl i bankens system bevirkede, at tinglysningsafgiften for realkreditlånet for ejendom 2 i låneaftalen blev angivet til 1.825 kr. i stedet for rettelig 37.125 kr.
Den 14. juni 2024 opdagede banken fejlberegningen af tinglysningsafgiften og opkrævede i den forbindelse differencen på 35.300 kr. hos klageren.
Banken har oplyst, at den tilbød klageren, at han kunne låne beløbet som et alternativ til kontant betaling, men at klageren afslog at betale med henvisning til, at banken havde lavet en fejl, og at det derfor var bankens ansvar at betale differencen i tinglysningsafgiften.
Den 10. november 2024 klagede klageren til banken over opkrævningen af tinglysningsafgiftsdifferencen på 35.300 kr., og den 29. november 2024 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 3. december 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal anerkende, at han alene er forpligtet til at betale en tinglysningsafgift på 1.825 kr., og at banken derfor skal frafalde sit krav mod ham på betaling af 35.300 kr.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har indrømmet, at den begik en fejl, da den beregnede tinglysningsafgiften til 1.825 kr. Det fremgår udtrykkeligt af låneaftalen, at tinglysningsafgiften udgjorde 1.825 kr., og bankens opkrævning af yderligere tinglysningsafgift er derfor i strid med de aftalte vilkår for lånet og i strid med hans berettigede forventninger til lånet.
Banken skal forpligtes i henhold til de oprindelige lånevilkår angående tinglysningsafgiften, og skal som følge heraf trække sit krav om betaling af differencen på 35.300 kr. tilbage.
Banken handlede ansvarspådragende, da den beregnede hans tinglysningsafgift forkert. Som en ikke-dansktalende kunde havde han kun et beskedent kendskab til reglerne om tinglysningsafgift, og han stolede derfor på bankens professionelle ekspertise og forsikringer angående tinglysningsafgiften, som banken udtrykkeligt bekræftede var på 1.825 kr.
Bankens fejl bør ikke føre til, at han skal lide et økonomisk tab. Han handlede i god tro og i henhold til bankens forsikringer.
Bankens afvisning af at honorere den oprindelige låneaftale, er i strid med principperne om forbrugerbeskyttelse efter dansk ret.
Banken spiller en vigtig rolle i forbindelse med ejendomshandler, hvor den bistår som finansiel rådgiver. Banken skal guide køberen gennem de økonomiske aspekter ved handlen og godkende handlen, forudsat der ikke er noget økonomisk til hinder herfor. Banken forsikrede ham, at alle udgifter forbundet med handlen var korrekte og ville blive reflekteret i låneaftalen. På baggrund af bankens beregninger fandt han, at den samlede købesum inklusiv tinglysningsafgift var inden for hans budget, hvorfor han underskrev låneaftalen. Bankens pludselige opkrævning af en højere tinglysningsafgift har både økonomiske og personlige konsekvenser for ham.
Det er uden betydning, at banken først modtog købsaftalen, efter at han havde underskrevet. Banken havde fra underskrift af købsaftalen og indtil den 3. juni 2024 til økonomisk at godkende handlen. Banken forventes i den forbindelse at se på den konkrete købsaftale og de konkrete udgifter, før den godkender handlen. Dette uanset om køberen er bistået af en advokat eller ej. Banken var forpligtet til præcist at udspecificere udgifterne i låneaftalen, herunder tinglysningsafgiften, og banken burde have rådgivet ham om, hvad købsaftalens afsnit om tinglysningsafgiften betød for ham, før den godkendte handlen. Advokatens fokus er på det juridiske i købsaftalen, hvorimod bankens fokus skal være på det økonomiske, herunder købsaftalens pkt. 11’s betydning for ham.
Han og banken aftalte, at alle udgifter skulle inkluderes i hans lån for at sikre fuld økonomisk dækning. Den omstændighed, at banken ikke oplyste den korrekte tinglysningsafgift bevirkede, at han ikke på et fuldt oplyst grundlag traf sin beslutning om endeligt at godkende købsaftalen. Eftersom købsaftalen var betinget af bankens økonomiske godkendelse, havde banken pligt til at sikre, at alle økonomiske oplysninger var korrekte.
Det er ikke korrekt, at han ikke efterspurgte den korrekte tinglysningsafgift. Ved flere lejligheder under hans og bankens samtaler om mulige lån, bad han banken oplyse de præcise omkostninger for at sikre, at alle omkostninger var dækket af lånet, så han havde tilstrækkelige midler til eksempelvis flytteomkostninger på ca. 50.000 kr. Udgifterne til at flytte blev også diskuteret med banken før og under hans underskrift på købsaftalen. Selv om ejendom 2 blev købt til udlejning, var der omkostninger forbundet hermed.
Bankens henvisning til “Resume af rådgivning” er blot en opsummering af en mødedagsorden og indeholder ikke det fulde omfang af hans forespørgsler.
Sag U1996.200/2H er irrelevant, da nærværende sag omhandler et brud på et lånevilkår og ikke skuffede forventninger. I henhold til dansk ret skal en aftaleparts fejl ikke påføre den anden aftalepart tab, særligt ikke i forbrugerforhold.
Danske Bank har anført, at alle finansieringseksemplerne sendt til klageren i foråret 2024 alene var vejledende eksempler, og således hverken var lånetilbud eller bevilling af specifikke realkreditlån.
Banken modtog først købsaftalen vedrørende ejendom 2, da den var underskrevet af såvel klageren som sælger.
Det fremgik udtrykkeligt af afsnit 11 i købsaftalen, at klageren ikke kunne opnå refusion for tingslysningsafgiften på hans nye lån i ejendom 2, hverken fra sælgers eksisterende tinglyste pantebrev, fra noget ejerpantebrev eller fra det tinglyste afgiftspantebrev. Klageren var derfor fuldt informeret, da han underskrev købsaftalen, om at den tinglysningsafgift, som han skulle betale, ville være uden nogen reduktion, dvs. at tinglysningsafgiften ville blive beregnet uden hensyntagen til sælgers tinglyste panthæftelser i ejendommen.
Ved at underskrive købsaftalen accepterede klageren afsnittet om tinglysningsafgiften, og da klageren ikke bad om en bekræftelse af den nøjagtige tinglysningsafgift fra banken, hverken ved mødet den 10. juni 2024 eller efter at have modtaget lånedokumenterne til underskrift, var der ingen sådanne særlige omstændigheder, der medførte en forpligtelse for banken til på eget initiativ at rådgive klageren om betydningen af afsnittet. Uanset om en sådan forpligtelse til at rådgive eksisterede eller ej, kan det lægges til grund, at klageren på dette tidspunkt var bundet af vilkårene i købsaftalen, herunder den manglende mulighed for at overføre/genbruge tinglysningsafgifter.
Klageren hævder, at han, fordi han ikke taler dansk, havde ringe kendskab til tinglysningsafgift. Hvis klageren ikke forstod købsaftalen, burde han først og fremmest have søgt rådgivning hos sin advokat. Klageren fandt øjensynligt ikke noget behov herfor, og derfor accepterede han også risikoen for at blive underlagt byrdefulde vilkår. Derudover betyder det at være ikke-dansktalende ikke nødvendigvis, at man har ringe kendskab til tinglysningsafgift. Klageren bekræftede da også, at han har kendskab til de fleste låntyper, da han underskrev ”Resume af rådgivning”.
Banken yder ikke juridisk rådgivning om indholdet af købsaftalen, herunder om de individuelle aftalte vilkår mellem sælger og køber. I afsnit 11 i købsaftalen fremgår det, at klagerens køb af ejendom 2 var betinget af bankens godkendelse af handlen, for så vidt angik de økonomiske forhold. Bankens rolle var derfor at vurdere, om den ønskede at yde realkreditlån til klageren og ikke at godkende købsaftalen og rådgive klageren om at godkende handlen, sådan som klageren gør gældende.
Eftersom klageren og banken var enige om at inkludere tinglysningsafgiften i hovedstolen på realkreditlånet, er banken enig i, at tinglysningsafgiften skulle angives i lånedokumenterne, hvilket den også var – både i lånetilbuddet og i ”Aftale om finansiering og tinglysning af realkreditlån”, men ved en fejl fremgik tinglysningsafgiften på realkreditlånet ukorrekt som 1.825 kr. i stedet for 37.125 kr.
Klageren underskrev dokumenterne uden at stille nogen spørgsmål til indholdet heri.
Klageren bekræftede ved underskrift af ”Resume af rådgivning”, at han havde kendskab til de fleste låntyper og det at optage lån. Det er derfor rimeligt at forudsætte, at klageren havde en vis viden om tinglysningsafgift.
Tinglysningsafgiften på 1.825 kr. var ifølge ”Aftale om finansiering og tinglysning” den forventede tinglysningsafgift. Oplysningen om tinglysningsafgiften på 1.825 kr. var derfor ikke nødvendigvis den endelige afgift.
Banken hverken bekræftede eller tilsikrede, at den samlede tinglysningsafgift alene ville være 1.825 kr.
Der er ikke årsagssammenhæng mellem bankens fejl og klagerens forpligtelse til at betale tinglysningsafgiften på 37.125 kr., eftersom den manglende mulighed for at overføre tinglysningsafgift fra sælgers tinglyste panthæftelser ikke var en bestemmende faktor for klagerens køb.
Klageren har ikke lidt et økonomiske tab. Klageren er derimod blevet skuffet i sin forventning om, hvilken tinglysningsafgift, han skulle betale. Banken henviser i den forbindelse til Højesterets dom gengivet i U1996.200/2H.
Klageren anfører, at han skulle bruge omkring 50.000 kr. i indflytningsomkostninger. Klageren købte ejendom 2 som investering, og banken er i øvrigt heller ikke bekendt med, at klageren er flyttet ind i lejligheden. Kravet er i øvrigt udokumenteret og ikke underbygget. Hertil kommer, at der ikke er årsagssammenhæng mellem den påstående mangelfulde rådgivning og det anførte beløb.
Ankenævnets bemærkninger
I februar 2024 kontaktede klageren Danske Bank med henblik på finansiering af køb af en ejendom (ejendom 2) med henblik på investering, og i foråret 2024 udarbejdede banken flere beregningseksempler på finansiering af forskellige investeringslejligheder. Klageren har oplyst, at han bad banken oplyse den præcise tinglysningsafgift. Banken har oplyst, at den ydede klageren generel rådgivning om finansiering af køb af ejendom 2, og at den blandt andet oplyste, at tinglysningsafgiftens størrelse ville afhænge af den konkrete ejendom, som klageren købte.
Ultimo maj 2024 underskrev klageren en købsaftale vedrørende køb af ejendom 2, hvoraf blandt andet fremgår, at lånet ikke kunne overtages af køber, og at denne ved tinglysning af nyt pant i ejerlejligheden ikke kunne opnå refusion af tinglysningsafgift i forbindelse med sælgers relaksation af eksisterende pant i ejerlejligheden i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Det fremgår endvidere, at der var tinglyst et afgiftspantebrev på de ejerlejligheder i ejendommen, der var ejet af sælger, herunder på ejendom 2, og at køber ikke var berettiget til at benytte afgiftspantebrevet i forbindelse med tinglysning af købers nye pant i ejendommen.
Den 10. juni 2024 meddelte klagerens advokat til banken, at handlen var endelig. Samme dag sendte banken et lånetilbud vedrørende optagelse af et realkreditlån i realkreditinstitut R2 til klageren, hvoraf blandt andet fremgår en fast tinglysningsafgift på 1.825 kr.
I juni 2024 opdagede banken, at en fejl i bankens system havde medført en fejlberegning af tinglysningsafgiften for realkreditlånet, og banken opkrævede i den forbindelse differencen på 35.300 kr. hos klageren.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i forbindelse med indgåelse af låneaftalen har tilsikret klageren, at denne alene skulle betale en tinglysningsafgift på 1.825 kr.
Banken har erkendt, at det beror på bankens fejl, at tinglysningsafgiften angivet i lånetilbuddet af 10. juni 2024, som klageren underskrev, var behæftet med fejl, idet den faktiske tinglysningsafgift var på 37.125 kr.
Ankenævnet finder, at klageren ikke har lidt et erstatningsberettiget tab som følge af bankens fejl.
Det forhold, at klageren som følge af fejlen blev skuffet i sine økonomiske forventninger til den tinglysningsafgift, han skulle betale, kan i overensstemmelse med retspraksis ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. i den forbindelse Højesterets dom af 1. november 1995, refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200. Ankenævnet finder, at banken allerede som følge heraf ikke kan pålægges at frafalde sit krav mod klageren på betaling af 35.300 kr.
Ankenævnet finder desuden, at klageren ved underskrift på købsaftalen var eller burde være bekendt med, at han ikke kunne opnå refusion for tinglysningsafgiften på realkreditlånet formidlet af banken. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at klageren var bistået af en advokat.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.