Krav i forbindelse med omlægning af realkreditlån, hvor provenuet blev mindre, ydelsen blev højere og løbetiden blev kortere end angivet af sparekassen i en vejledende beregning.
| Sagsnummer: | 204/2026 |
| Dato: | 29-06-2026 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Jonas Thestrup Nielsen, Jimmy Bak, Elizabeth Bonde og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Rådgivning - øvrige spørgsmål Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav i forbindelse med omlægning af realkreditlån, hvor provenuet blev mindre, ydelsen blev højere og løbetiden blev kortere end angivet af sparekassen i en vejledende beregning. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav i forbindelse med omlægning af realkreditlån, hvor provenuet blev mindre, ydelsen blev højere og løbetiden blev kortere end angivet af sparekassen i en vejledende beregning.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Sparekassen Danmark. Klagerne ejede en ejendom, som var finansiereret ved et 5 % fastforrentet realkreditlån i realkreditinstitut R.
Sparekassen har oplyst, at den i januar 2025 blev kontaktet af klagerne, da de ønskede deres fastforrentede realkreditlån omlagt til et variabelt forrentet F5-realkreditlån med provenu. Sparekassen har oplyst, at den i den forbindelse udarbejdede vejledende beregninger til klagerne.
Af en vejledende beregning af 6. februar 2025 fremgår, at klagerne ved omlægning af deres fastforrentede realkreditlån til et variabelt forrentet F5-realkreditlån i realkreditinstitut R ville få et realkreditlån med en hovedstol på 2.940.000 kr., en månedlig ydelse 13.270 kr. før skat, en løbetid på 30 år og et provenu på 475.900 kr. Herudover fremgår, at det samlede beløb, der skulle betales i lånets løbetid udgjorde 4.517.830 kr.
Af den vejledende beregnings betingelser og forudsætninger for beregningen fremgår:
”…
Beregningsdato
Beregnet pr. den 30. juni 2025.
Lån til indfrielse
Indfrielse af eksisterende Fastforrentet obligationslån 5%, 2.445.315 DKK, 28 år, 3 måneder og 0 dage. Beregningen forudsætter, at lånet indfries ved opsigelse til termin 1. juli 2025 til kurs 100,00 og det kræver, at lånet opsiges skriftligt senest den 30. april 2025.
…
Nyt lån
Beregning af det nye lån Tilpasningslån F5 hovedstol 2.940.000 DKK. Den anvendte kurs er baseret på gennemsnitskursen ’Nasdaq CPH konsolideret referencekurs’. Kursen er fratrukket et kursfradrag, som er en omkostning ved kursfastsættelsen. Obligationskurser ændrer sig løbende og det endelige lån kan ændre sig ind til lånet er udbetalt eller du indgår en aftale om kurssikring. Ved beregning af ydelser og øvrige nøgletal regnes der med uændret rente i hele lånets løbetid.
…
Generelle forudsætninger
Beregningens resultater er vejledende og uden forpligtelser og ansvar for [realkreditinstitut R] og Sparekassen Danmark. Beregningen kan ikke opfattes som et konkret lånetilbud. Der kan ikke ske kurssikring på baggrund af denne vejledende beregning. Lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges.
…”
Klagerne har oplyst, at de accepterede omlægningen af deres realkreditlån på baggrund af sparekassens vejledende beregning af 6. februar 2025.
Ved lånetilbud med bilag af 3. marts 2025 fra realkreditinstitut R modtog klagerne et tilbud på indfrielse af deres fastforrentede realkreditlån og optagelse af et variabelt forrentet F5-realkreditlån med en hovedstol på 2.914.000 kr., en månedlig ydelse på 13.556 kr. før skat og en løbetid på 29 år og et provenu på 450.339 kr. Herudover fremgår, at det samlede beløb, der skulle betales i lånets løbetid udgjorde 4.469.174 kr.
Den 3. marts 2025 underskrev klagerne lånetilbud med bilag af 3. marts 2025 fra realkreditinstitut R.
Klagerne har oplyst, at de kontaktede sparekassen, da de konstaterede, at omlægningen af realkreditlånet ikke var sket i overensstemmelse med beregningen af 6. februar 2025.
Den 4. juli 2025 svarede sparekassen klagerne:
”…
Det ser desværre ud til, at jeg har lavet en fejl og taget udgangspunkt i et beregnet provenu fra straksindfrielsen. Det må I undskylde!
Vi kan tilbyde et lån eller en kredit på de 25.000 kr. uden etableringsomkostninger og til en rente der svarer til F5 lånets sammenlagte rente og bidrag (3,17%).
…”
Klagerne har oplyst, at sparekassen herudover tilbød en refusion af gebyrer på 10.500 kr. samt mulighed for en kredit eller et separat lån, men at banken i øvrigt anførte, at de ikke havde lidt et erstatningsretligt relevant tab.
Den 4. august 2025 fastholdt klagerne deres indsigelse.
Den 5. august 2025 svarede sparekassen, at dens tilbud var fremsat pr. kulance, og at den ikke ønskede at ændre sine tilbud til klagerne og fastholdt i øvrigt, at klagerne ikke havde lidt et erstatningsretligt tab.
Parternes påstande
Den 13. marts 2026 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal stille dem som om, at omlægningen var sket i overensstemmelse med beregningen af 6. februar 2025.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de accepterede et konkret låneforslag fra sparekassen, men efterfølgende fik etableret et realkreditlån med andre vilkår og et lavere provenu. Sparekassen begik en rådgivningsfejl. Sparekassen har erkendt, at der var sket en fejl i beregningen, idet den havde beregnet provuet i henhold til en straksindfrielse. De accepterede omlægningen på baggrund af sparekassens beregning af 6. februar 2025. Det etablerede realkreditlån afveg fra dette.
Det er korrekt, at de underskrev lånetilbuddet af 3. marts 2025. Dette skete dog på baggrund af sparekassens rådgivning og de beregninger, som den havde fremlagt. De var almindelige kunder uden finansiel indsigt, hvorfor de burde have en berettiget forventning om, at det materiale, de modtog til underskrift, svarede til det realkreditlån, de havde accepteret. De tager skarpt afstand fra sparekassens antydninger om, at de bærer ansvaret for at have underskrevet et forkert lånedokument. Det er misvisende og er et forsøg på at skubbe ansvaret fra sparekassen til dem.
Det er ikke retvisende at henvise til den samlede beregning over hele realkreditlånets løbetid, da der er tale om et F5-realkreditlån, hvor vilkårene er fastlagt frem til refinansieringen. Den relevante periode er indtil realkreditlånets refinansiering.
De har lidt et erstatningsretligt relevant tab. Det etablerede lån afveg fra det forslåede lån på flere punkter, herunder provenuet, den månedlige ydelse og løbetiden. Forskellen i provenu var 25.561 kr., forskellen i den månedlige ydelse var ca. 286 kr. Forskellen i ydelser over de første 60 måneder frem til refinansieringen giver en merudgift på ca. 17.160 kr. Den samlede økonomiske konsekvens udgør 42.721 kr.
De skal stilles som om, at fejlen ikke var sket. Sparekassen skal kompensere dem for den økonomiske forskel.
Sparekassen Danmark har anført, at klagerne blev opfordret til at gennemlæse lånetilbuddet af 3. marts 2025. Af lånetilbuddet fremgår størrelsen af provenuet af omlægningen. Klagerne underskrev lånetilbuddet af 3. marts 2025. Deres realkreditlån er omlagt i overensstemmelse med lånetilbuddet.
Klagerne gør gældende, at den kortere løbetid og det mindre provenu har påført dem et tab. Det optagne realkreditlån er tværtimod mindre end realkreditlånet, der var beskrevet i beregningen af 6. februar 2025. Den samlede betaling i lånets løbetid udgør 4.469.174 kr. for det optagne lån. Havde klagerne fået realkredit med den længere løbetid og det større provenu, havde deres samlede betaling i lånets løbetid udgjort 4.517.830 kr.
Skuffede forventninger kan ikke i sig selv begrunde et krav på erstatning. Klagerne har ikke lidt et egentlig erstatningsretligt relevant tab.
Sparekassen har fremsat tilbud pr. kulance, som ville stille klagerne bedre end oprindeligt forudsat.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Sparekassen Danmark. Klagerne ejede en ejendom, som var finansiereret ved et 5 % fastforrentet realkreditlån i realkreditinstitut R.
Sparekassen har oplyst, at den i januar 2025 blev kontaktet af klagerne, da de ønskede deres fastforrentede realkreditlån omlagt til et variabelt forrentet F5-realkreditlån med provenu i realkreditinstitut R. Sparekassen har oplyst, at den i den forbindelse udarbejdede vejledende beregninger til klagerne.
Af en vejledende beregning af 6. februar 2025 fremgår, at klagerne ved omlægning af deres fastforrentede realkreditlån til et variabelt forrentet F5-realkreditlån ville få et realkreditlån med en hovedstol på 2.940.000 kr., en månedlig ydelse 13.270 kr. før skat, en løbetid på 30 år. og et provenu på 475.900 kr.
Af den vejledende beregnings betingelser og forudsætninger for beregningen fremgår herudover blandt andet, at beregningens resultater er vejledende og uden forpligtelser og ansvar for sparekassen eller realkreditinstitut R, og dermed ikke kan opfattes som et konkret lånetilbud.
Ved lånetilbud med bilag af 3. marts 2025 fra realkreditinstitut R modtog klagerne et tilbud på indfrielse af deres fastforrentede realkreditlån og optagelse af et variabelt forrentet F5-realkreditlån med en hovedstol på 2.914.000 kr., en månedlig ydelse på 13.556 kr. før skat og en løbetid på 29 år. og et provenu på 450.339 kr.
Den 3. marts 2025 underskrev klagerne lånetilbuddet.
Da oplysningerne om provenuet, den månedlige ydelse og løbetiden, som fremgår af sparekassens vejledende beregning 6. februar 2025, er givet under den generelle forudsætning, at beregningens resultater er vejledende og uden forpligtelser og ansvar for sparekassen eller realkreditinstitut R, og ikke kan opfattes som et konkret lånetilbud, finder Ankenævnet, at oplysningen om provenuet ikke havde karakter af en tilsikring.
Ankenævnet finder herefter, at angivelsen af det overskydende provenu ikke medførte, at klagerne blev påført et erstatningsberettiget tab. Det forhold, at klagerne blev skuffede i deres økonomiske forventninger til resultatet af låneomlægningen, kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom af 1. november 1995, refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.