Afgørelse

Indsigelse mod boligberegning. Indsigelse om, at bankens rådgivning ikke levede op til kravene for god skik.

Sagsnummer:	351 /2025
Dato:	27-11-2025
Ankenævn:	Helle Korsgaard Lund-Andersen, Christina Bryanth Konge, Janni Visted Hansen, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde.
Klageemne:	Afvisning - tvist § 5, stk. 3, nr. 2 Boligberegning Realkreditbelåning - rådgivning Rådgivning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse mod boligberegning. Indsigelse om, at bankens rådgivning ikke levede op til kravene for god skik.
Indklagede:	Nykredit Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod boligberegning. Indsigelse om, at bankens rådgivning ikke levede op til kravene for god skik.

Sagens omstændigheder

Klagerne var kunder i Nykredit Bank, hvor de blandt andet havde en fælles køberkonto.

Den 2. april 2025 rettede klagerne henvendelse til banken med anmodning om udarbejdelse af en låneberegning i forbindelse med køb af en ejendom. De ønskede at få klarlagt, hvor meget de som minimum skulle erlægge i egenfinansiering for at undgå at skulle optage et banklån.

Den 3. april 2025 sendte banken en beregning til klagerne som viste, at deres behov for egenfinansiering var ca. 1.290.000 kr.

Den 10. april 2025 sendte banken en vejledende beregning på finansieringen af boligkøbet til klagerne, hvoraf det blandt andet fremgik:

” …

Finansieringsplan

Kontantbehov ved køb

Kontantpris på bolig	5.700.000
Omkostninger ved optagelse af Obligationslån 4,00 %	81.794
Øvrige udgifter: Stempel på skøde 36.025 Købesumsgaranti 2.300 Advokat 10.995 I alt	49.320
Samlet kontantbehov	5.831.114

Finansiering

Egne midler	1.290.760
Obligationslån 4%	4.540.354
I alt	5.831.114

Klagerne har oplyst, at banken den 24. april 2025 oplyste for dem om, at den samlede egenfinansiering, inklusiv udgifter, ville udgøre 1.190.000 kr.

Den 30. april 2025 fik klagerne oprettet en køberkonto, hvor der blev indsat to beløb á 553.000 kr., i alt 1.106.000 kr. Formålet med køberkontoen var at administrere klagernes direkte egenfinansiering til boligkøbet. Klagerne ville afholde udgifterne på 49.320 kr. forbundet med boligkøbet samt første deponering på 85.000 kr. udenom køberkontoen, og disse skulle således ikke indbetales på kontoen.

Klagerne har oplyst, at banken på et møde den 27. maj 2025 forsikrede dem om, at det indbetalte beløb på 1.106.000 kr. til køberkontoen var korrekt, og at banken bad dem nyde, at de havde sparet penge. Banken har bestridt dette.

Den 19. juni 2025 skrev banken til klagerne, at der manglede 48.000 kr. på køberkontoen for at opnå købesummen på 5.700.000 kr. Banken begrundede differencen med en beregningsfejl fra bankens side, men at differencen i øvrigt ikke skyldtes ekstraudgifter eller meromkostninger forbundet med boligkøbet.

Den 23. juni 2025 svarede klagerne, at de var uforstående over for, hvorfor der var opstået et merkrav på 48.000 kr. De anmodede derfor banken om en fyldestgørende redegørelse for grundlaget for merkravet.

Den 30. juni 2025 skrev banken blandt andet til klagerne:

” …

Hvorfor beregningen oprindeligt blev lavet baseret på et skøn.?

Beregningen mht. til egenfinansieringen bliver lavet ud fra et skøn, da udgifter der allerede er afholdt f.eks. advokat, skøde m.v. fratrækkes den faktiske udbetaling, I stedet for at I får pengene tilbage, når købet er helt afsluttet, da I selv har lagt pengene ud.

2. Hvordan det samlede regnestykke ser ud og hvordan differencen på 48.000 kr. er opstået.?

Købspris: 5.700.000

Udbetaling: -85.000

Udbetaling fra [Realkreditinstitut A] ca. -4.461.000

Køberkonto -1.106.000

Mangel i alt 48.000

Ovenstående er lavet ud fra en forventet egenfinansiering på 1.290.000 kr., for at kunne opnå en 80% belåning hos [Realkreditinstitut A]. Differencen kommer efter udbetalingen er nedskrevet med 100.000 og ikke kun 50.000 kr. jf. punkt 1.

Nykredit opkræver jer ikke yderligere, så de 48.000 kr. er korrekt. Men da lånet hos [Realkreditinstitut A] er baseret på obligationer, kendes den præcise størrelsen på udbetalingen ikke før lånet udbetales, medmindre I laver en kurssikring. Pris 550 kr. + evt., mindre fradrag i kursen alt efter markedet og hvor lang tid til der er til, før lånet skal udbetales.

… ”

Den 15. juli 2025 tilbød banken klagerne per kulance en godtgørelse på 5.000 kr. for, at banken ikke havde levet op til klagernes forventninger.

Den 16. juli 2025 klagede klagerne til banken. De anførte blandt andet, at de fandt det både stærkt utilfredsstillende og i strid med god rådgivningsskik, at banken, uden nogen form for forbehold, havde oplyst dem et forkert beløb i forbindelse med beregningen af deres indbetaling til køberkontoen. De havde en forventning om, at beløbet var endeligt og ikke hvilede på et skøn. Det viste sig ikke at være tilfældet, og medførte en uforudset merbetaling, hvorfor banken svigtede sin rådgivningspligt. De fik ikke oplyst, at størrelsen på udbetalingen hvilede på et skøn, hvilket var et alvorligt brud på den forventelige transparens i rådgivningen.

Den 29. juli 2025 svarede banken, at klagerne fra starten af rådgivningsforløbet var blevet oplyst om, at de skulle erlægge 1.290.000 kr. fra egne midler, og at klagerne selv havde anerkendt, at de var blevet oplyst herom fra starten. Beløbet skulle dække udbetalingen på 20 % af købsprisen samt de omkostninger, der var forbundne med boligkøbet. Banken anførte endvidere:

” …

Beregning samt beregningens betydning for jer:

Egne midler = 1.290.000 kr. som skal bruges til egen finansiering og de omkostninger der er til advokat mv. Det er som udgangspunkt hele dette beløb, som skal indsættes på køberkontoen, I oplyser dog, at I selv – udenom køberkontoen – vil afholde en række omkostninger. Disse omkostninger skal derfor fratrækkes beløbet på 1.290.000 kr.

Først fratrækkes 85.000 kr., hvilket er den 1. deponering, som skal overføres til ejendomsmægleren.

1.290.000 kr. – 85.000 kr. = 1.205.000 kr.

Herefter skal der fratrækkes de omkostninger, der i første omgang var pålagt til brug for skøde, advokat mv. Det er her fejlen opstår. I den vejledende beregning på finansiering af køb, blev disse omkostninger beregnet til ca. 49.000 kr., og det var derfor dette beløb, som burde være fratrukket de 1.205.000 kr. Ved en fejl fratrækker jeres rådgiver 99.000 kr. i stedet for de ca. 49.000 kr.

1.205.000 kr. – 99.000 kr. = 1.106.000 kr. hvilket er det som blev overført til jeres køberkonto.

Det korrekte tal burde have været ca. 1.156.000 kr., hvis man havde trukket det korrekt beløb (altså 49.000 kr.) fra de 1.205.000 kr. Et eventuelt overskud ved en for høj beregning havde I fået retur efterfølgende.

Jeres rådgiver kommer frem til de 48.000 kr. på følgende måde:

Boligen som i køber har en kontant købesum på 5.700.000 kr.

I har foretaget 1. deponeringen på 85.000 kr.

5.700.000 kr. – 85.000 kr. = 5.615.000 kr.

Der kommer en udbetaling fra [Realkreditinstitut A] på ca. 4.461.000 kr.

5.615.000 kr. – 4.461.000 kr. = 1.154.000 kr.

Det er dette beløb (1.154.000 kr.) som burde stå på køberkontoen, men på baggrund af rådgivers fejl, blev der kun indsat 1.106.000 kr. på køberkontoen. Det er her hvor differencen på 48.000 kr. opstår (1.154.000 kr. – 1.106.000 kr. = 48.000 kr.)

…

I har ikke lidt noget tab, da det som nævnt ovenfor, er et beløb, som hele tiden burde være indsat på jeres køberkonto, men grundet en fejl fra rådgivers side, blev der indsat et for lavt beløb. Da I ikke har lidt et tab ønsker Nykredit ikke at kompensere denne difference på 48.000 kr.

… ”

Den 31. juli 2025 accepterede klagerne bankens tilbud om kulancegodtgørelse på 5.000 kr. Beløbet blev indsat på klagernes køberkonto.

Parternes påstande

Den 31. juli 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank;

skal kompensere dem helt eller delvis 48.000 kr.

Klagerne har endvidere nedlagt påstand om, at Ankenævnet skal vurdere;

om bankens rådgivning levede op til bankens egne standarder og kravene om god skik og gennemsigtighed i finansielle rådgivningsforløb,
om bankens fejl og manglende oplysning havde konkret betydning for dem,
om det er rimeligt, at de som kunder skal bære konsekvensen alene, og
hvordan de som kunder fremover kan have tillid til bankens rådgivning.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at fejlen i bankens beregning medførte, at de endte med at stå med et uventet krav på 48.000 kr. De havnede i denne situation alene på baggrund af bankens dokumenterede fejl og manglende rettidige kommunikation.

De anerkender, at bankens oprindelige vurdering til selvfinansieringens størrelse var 1.290.000 kr., men når banken efterfølgende ændrede vurderingen og bekræftede, at beløbet på 1.106.000 kr. var korrekt, forventede de, at den oplysning var gældende.

Banken oplyste i en mail af 3. april 2025, at de skulle erlægge ca. 1.290.000 kr. i egenfinansieringen, hvis de ønskede at undgå at skulle optage et supplerende banklån. Der var således tale om et skøn fra bankens side. Det er derfor misvisende, når banken i sit svar påstår, at de vidste, at de skulle erlægge præcis dette beløb.

Det ændrer ikke ved, at banken senere oplyste, at 1.106.000 kr. var det gældende beløb, hvilket blev bekræftet på mødet den 27. maj 2025. De planlagde naturligvis herefter.

Fejlen blev ikke rettidigt identificeret, og de blev ikke gjort opmærksom på, at beløbet var et skøn. Deres gentagne forespørgsler blev desuden ikke håndteret med den nødvendige transparens.

Fejlen blev ikke tydeliggjort, selv da de spurgte ind til beregningen. De blev tværtimod forsikret om, at det lavere beløb var det korrekte. Det er stærkt problematisk, at de som kunder ikke fik fyldestgørende og korrekt information fra banken, heller ikke ved en direkte forespørgsel.

Det var ikke i overensstemmelse med god rådgivningsskik, da banken oplyste dem et for lavt beløb og bekræftede, at beløbet var korrekt, for siden at opkræve dem differencen. Det var de ikke forberedte på.

Regnefejlen havde praktisk betydning for dem. De anser det for en form for tab eller afledt konsekvens.

Selvom banken fastholder, at de ikke har lidt et tab, betød fejlen, at de stod med en uforudset udgift kort før udbetalingen, hvilket ændrede deres rådighedsbeløb, økonomiske planlægning og tillid til rådgivningen.

Det er uheldigt, at banken påstår, at den på mødet den 27. maj 2025 ikke sagde til dem, at de kunne nyde at have sparet penge i forbindelse med den reducerede indbetaling til køberkontoen. Dette sætter klagernes troværdighed i tvivl, især når manglende gennemsigtighed netop er en kerne i sagen.

De havde frie midler stående, men disse var disponeret til renovering og indretning af den bolig, de var ved at overtage. Banken var bekendt med, at der var tale om et renoveringsprojekt, og at de derfor havde behov for overblik over deres samlede økonomi og råderum.

Det er ikke rimeligt, at konsekvensen af en fejl forskydes over på kunden alene med henvisning til, at der eksisterede opsparing. I så fald ville økonomiske fejl kun være relevante, hvis kunden var uden en økonomisk buffer. Det ville være en urimelig praksis, som ville være i strid med grundlæggende principper om ansvarlig rådgivning.

Sagen bør ikke afvises som følge af, at der ikke kan føres bevis for bankens udtalelser. Det fremgår således tydeligt af mailkorrespondance med banken, at de gentagne gange efterspurgte forklaringer, og at banken ikke afviste deres opfattelse. Banken bekræftede desuden på møde den 27. maj, at alt var korrekt, og anerkendte senere, at der var sket en fejl.

Nykredit Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne ikke har lidt et tab, da de ikke er ikke blevet påført en ekstra omkostning, hvorfor banken ikke kan gøres erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne har hele tiden været forpligtet til at betale de ca. 48.000 kr., da midlerne var en nødvendig del af klagernes finansiering af boligkøbet.

I bankens vejledende beregning fra 10. april 2025 fremgik det, at udgifterne til advokat og skøde mv. udgjorde ca. 49.000 kr. Beløbet skulle fratrækkes det beløb, som skulle indsættes på køberkontoen, da klagerne selv ønskede at afholde disse omkostninger, samt første deponering på 85.000 kr., udenom køberkontoen. Som følge af en regnefejl fra bankens side blev et større beløb fratrukket det beløb, som skulle indsættes på køberkontoen.

Da midlerne ikke blev overført til køberkontoen, var de, efter klagernes afholdelse af udgifter til advokat og skøde, i overskud. Hvorvidt midlerne stod på klagernes køberkonto eller ej er uden betydning for klagernes forpligtelse til at betale beløbet, da det hele tiden blev indregnet som en nødvendig del af boligkøbets finansiering.

Klagerne vidste, at der var tale om en fejl, idet klagerne fra start blev oplyst om, at egenfinansieringen var ca. 1.290.000 kr. ved en købspris på 5.700.000 kr. Der har ikke været afslag i købesummen, som kunne begrunde en ændring i egenfinansieringen. De midler, klagerne ikke skulle indsætte på køberkontoen, var midler, som klagerne skulle afholde udenom køberkontoen. Der var derfor ikke tale om en besparelse.

Klagerne var vidende om omkostningernes størrelse, samt at der var tale om en fejl. Klagerne angiver selv i deres anbringender, at fejlen var ”åbenlys”.

Bankens rådgivning var hverken i strid med bankens standarder eller reglerne for god skik for finansielle virksomheder, og banken har ikke begået rådgivningsfejl. Der kan opstå fejl, men der var dog tale om en fejl, som ikke påførte klagerne et tab. Den rådgivning, klagerne fik, var som udgangspunkt korrekt, og de blev blandt andet rådgivet om de forskellige lån. Klagerne blev fra starten oplyst om den fulde egenfinansiering på 1.290.000 kr. En mindre fejl, som ikke påførte klagerne et tab, medførte ikke direkte, at banken handlede i strid med reglerne for god skik.

I sag 201/2025 blev det anført, at skuffede forventninger i sig selv ikke kan begrunde, at klageren havde krav på økonomisk kompensation. Klagerne i nærværende sag har ikke påvist et tab, og deres påståede skuffede forventninger er ikke tilstrækkeligt til at fastslå krav på økonomisk kompensation. Banken bestrider dog, at klagerne skulle have haft skuffede forventninger, da de af klagerne påståede udtalelser ikke er beviste, ligesom klagerne fra start blev oplyst om egenfinansieringens størrelse.

Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerne gør en række anbringender gældende, som de ikke har ført bevis for, herunder at banken skal have udtalt, at der er tale om en besparelse, som klagerne kunne ”nyde”. Banken bestrider, at den har oplyst lignende til klagerne i en telefonsamtale eller på et møde. Behandling af sagen, herunder en klarlæggelse af, hvilke drøftelser der er sket mundtligt, vil kræve yderligere bevisførelse i form af vidne- og/eller partshøring, hvilket ikke kan ske for Ankenævnet. Ankenævnet bør derfor afvise at behandle sagen, jf. § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne var kunder i Nykredit Bank, hvor de blandt andet havde en fælles køber-konto.

Den 2. april 2025 rettede klagerne henvendelse til banken med anmodning om en udarbejdelse af en låneberegning i forbindelse med køb af en ejendom. De ønskede at få klarlagt, hvor meget de som minimum skulle erlægge i egenfinansiering for at undgå at skulle optage et banklån.

Den 3. april 2025 sendte banken en beregning til klagerne som viste, at deres behov for egenfinansiering var ca. 1.290.000 kr.

Den 10. april 2025 sendte banken en vejledende beregning på finansieringen af boligkøbet til klagerne, hvoraf det blandt andet fremgik, at klagerens skulle erlægge 1.290.760 kr. i egenfinansiering, og at omkostningerne ved købet og finansieringen udgjorde i alt 49.320 kr.

Klagerne har oplyst, at banken den 24. april 2025 oplyste for dem om, at den samlede egenfinansiering, inklusiv udgifter, ville udgøre 1.190.000 kr.

Den 30. april 2025 fik klagerne oprettet en køberkonto, hvor der blev indsat 1.106.000 kr. Formålet med køberkontoen var at administrere klagernes direkte egenfinansiering til boligkøbet. Klagerne ville afholde udgifterne forbundet med boligkøbet på 49.320 kr. samt første deponering på 85.000 kr. uden om køberkontoen.

Klagerne har oplyst, at banken den 27. maj 2025 forsikrede dem om, at det indbetalte beløb på 1.106.000 kr. til køberkontoen var korrekt, og at de havde sparet 100.000 kr. Klagerne har oplyst, at banken på mødet bad dem ”nyde”, at de havde sparet penge. Banken har bestridt dette.

Den 15. juli 2025 tilbød banken klagerne en kulancemæssig godtgørelse på 5.000 kr., som klagerne den 31. juli 2025 accepterede.

Vedrørende påstand 1

Det forhold, at banken som følge af en beregningsfejl oplyste klagerne et for lavt beløb, som skulle overføres til køberkontoen, hvorefter klagerne blev skuffede i deres økonomiske forventninger til resultatet af lånesagen, kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation.

Ankenævnet finder, at banken allerede som følge heraf ikke kan pålægges at erstatte klagerne helt eller delvis de 48.000 kr., som manglede på køberkontoen for at opnå købesummen.

Det bemærkes, at det ikke kan føre til et andet resultat, selv om klagernes oplysninger om deres mundtlige drøftelser med bankrådgiveren lægges til grund.

Klagerne får derfor ikke medhold i denne del af klagen.

Vedrørende påstand 2, 3, 4 og 5

Ankenævnet finder, at påstandene 2, 3, 4 og 5 ikke i sig selv vedrører et konkret økonomisk mellemværende, der er omfattet af Ankenævnets kompetence, hvorfor Ankenævnet afviser disse dele af klagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle påstand 2, 3, 4 og 5.

Klagerne får ikke medhold i den øvrige del af klagen.

Kontakt

Indsigelse mod boligberegning. Indsigelse om, at bankens rådgivning ikke levede op til kravene for god skik.