Krav om erstatning begrundet i for sen kurssikring af realkreditlån og mangelfuld rådgivning i forbindelse med indfrielse af boliglån.
| Sagsnummer: | 257 /2022 |
| Dato: | 28-04-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Christina B. Konge, George Wenning, Jacob Ruben Hansen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Realkreditbelåning - kurssikring Udlån - omlægning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i for sen kurssikring af realkreditlån og mangelfuld rådgivning i forbindelse med indfrielse af boliglån. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i for sen kurssikring af realkreditlån og mangelfuld rådgivning i forbindelse med indfrielse af boliglån.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han havde en gældsplejeaftale.
Klageren havde et 1 % fastforrentet realkreditlån i Nordea Kredit med en restgæld på 3.134.911,36 kr. pr. 1. januar 2022 samt et Nordea Prioritet, Boligkøb lån -488 med en hovedstol på 300.031,54 kr. lyst i klagerens ejendom.
Ved brev af 31. januar 2022 til klageren oplyste banken, at klageren burde overveje at omlægge sit realkreditlån. Af brevet fremgik, at klageren kunne omlægge sit nuværende realkreditlån til et lån med en restgæld på 2.940.000 kr. og 2 % i rente, hvorved obligationsrestgælden ville falde med 194.911 kr.
I februar 2022 henvendte klageren sig til banken for at omlægge sit realkreditlån og i den forbindelse indfri sit boliglån i forbindelse med en opkonvertering.
Banken har oplyst, at den bestilte en vurdering af klagerens ejendom ved bankens samarbejdspartner (herefter ejendomsmægleren) den 10. februar 2022.
Den 15. februar 2022 besigtigede ejendomsmægleren klagerens ejendom til brug for udarbejdelsen af vurderingen af klagerens ejendom.
Den 22. februar 2022 blev der afholdt et møde mellem parterne. På mødet havde banken ikke modtaget vurderingen af klagerens ejendom fra ejendomsmægleren.
Af et referat af mødet udarbejdet af banken fremgår:
”Vi har aftalt
- At jeg kontakter [ejendomsmægleren] for at få vurderingssvaret.
- Du ønsker at opkonvertere dit nuværende kreditforeningslån til et nyt 2,5% med afdrag og en løbetid på 30 år.
- Du ønsker såfremt det er muligt at lukke dit boliglån med kursgevinsten fra opkonverteringen.
- Jeg har oplyst, at kursen ikke kan låses før vi har en vurdering fra [ejendomsmægleren]
- Når vurderingen er modtaget skal der laves en bevilling og herefter kan vi kurssikre lånet.”
Ved besked i netbank af 23. februar 2022 til klageren skrev banken med henvisning til en samtale den foregående dag, at banken havde talt med en på kontoret hos ejendomsmægleren, som ville give den rette medarbejder besked på at ”trykke vurderingen igennem”. Endvidere fremgik, at banken ville ringe til klageren, når vurderingen var modtaget, og at der derefter skulle laves en bevilling, så konverteringen kunne foretages.
Ved e-mail af 24. februar 2022 til ejendomsmægleren skrev klageren, at han skulle have brugt vurderingen den 22. februar 2022, og at kurserne var faldet, hvilket havde kostet ham ca. 21.000 kr.
Ved e-mail samme dag svarede ejendomsmægleren, at der havde været et problem med afsendelsen, hvorfor de havde gensendt vurderingen.
Samme dag modtog banken vurderingsrapporten fra ejendomsmægleren. Af rapporten fremgik, at klagerens ejendom havde en værdi på 4.450.000 kr.
Ved besked af 25. februar 2022 til banken skrev klageren:
”… [Ejendomsmægleren] har oplyst, at pga. fejl i et system fik I ikke vurderingen i tirsdag, hvor vi havde møde om omlægningen. Kursen har ændret sig siden, og jeg kan ikke forstå, hvorfor jeg skal lide det tab pga. ejendomsmæglerens fejl? De har oplyst, at de har 6 hverdage til at fremsende vurderingen, hvilket de pga. fejlen ikke har overholdt.”
Ved besked af samme dato til klageren svarede banken:
”Såfremt jeg havde modtaget vurderingen tirsdag eftermiddag, skulle jeg fortsat lave en bevilling, som jeg tidligere har skrevet i en mail til dig. Jeg afventer stadigvæk at høre, om du ønsker at kurssikre eller ej. Når du ved hvilket lån du vil hjemtage, kan jeg efterfølgende lave en bevilling. Herefter skal vi have aftalt et telefonmøde, hvor vi sammen gennemgår lånene og får kurssikret (indfrielsen + optagelsen) af det nye lån. Jeg afventer derfor at høre fra dig, hvilket lån du fremadrettet ønsker samt om du ønsker at kurssikre eller ej. Jeg gør ikke mere herfra indtil jeg hører fra dig.”
Ved besked af 28. februar 2022 til banken svarede klageren:
”Som vi talte om i tirsdags, vil jeg omlægge til 2½ % og bruge gevinsten til at fjerne boligkreditten. Men da vurderingen ikke kom tirsdag men først torsdag pga. fejl, kan det ikke længere dække hele boligkreditten. Vil gerne have muligheden, men vil lige se tiden an, og se om kursen ikke bliver lidt bedre de næste par dage. Dvs. jeg pr. en da de nærmeste dage gerne vil kunne kurssikre omlægningen.”
Ved to beskeder af 1. marts 2022 til banken skrev klageren, at han gerne ville have, at kursgevinsten fjernede mest muligt af boliglånet, og at såfremt kursgevinsten kunne fjerne boliglånet helt, måtte banken gerne kurssikre dags dato. Klageren oplyste også, at han ikke kunne tilgå eBolig på grund af tekniske problemer.
Banken har oplyst, at parterne den 2. marts 2022 afholdt et møde vedrørende omlægning af klagerens lån og kurssikring af indfrielsen af klagerens eksisterende realkreditlån og et nyt lån.
Den 2. marts 2022 udarbejdede banken et lånetilbud til klageren på et 2,5 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 2.843.000 kr. og en løbetid på 30 år.
Samme dag blev indfrielsen af klagerens realkreditlån med et obligationsbeløb på 3.113.006 kr. kurssikret til kurs 89,875 med udførelse den 23. marts 2022. Endvidere blev optagelsen af et realkreditlån med et obligationsbeløb på 2.843.000 kr. kurssikret til kurs 99,200 med udførelse den 23. marts 2023.
Banken har oplyst, at den samme dag efter mødet opdagede, at der ved en fejl ikke var medtaget et tillægslån i det nye lån (omlægning med et provenu), og at det ikke var teknisk muligt at annullere lånet, fordi aftalen var indgået og underskrevet af klageren.
Banken har oplyst, at den efter aftale med klageren hjemtog et tillægslån på et særskilt fastforrentet 2,5 % realkreditlån med en hovedstol på 288.000 kr. Obligationerne blev solgt med udbetalingsdag den 30. marts 2022. Tillægslånet blev hjemtaget til kurs 99,300.
Ved besked af 31. marts 2022 til banken spurgte klageren, hvorvidt overførslerne skulle slettes fremadrettet, når boliglånet var væsentligt reduceret, samt om han skulle betale tinglysningsafgift to gange.
Efter en række yderligere henvendelser til banken skrev klageren den 26. april 2022:
”Hermed en venlig reminder om vores mellemværende:
1. Boligkredditen skal reducees med de 288.000
2. De kvartalvise betalinger til boligkreditten skal fjernes eller reduceres betydeligt
3. Jeg skal have kompensation for ekstra renteudgifter af de 288.000, som ikke var med i første omgang, og dermed ikke reducerede boligkreditten pr. 1.4.
4. 2-3 gange tilbagebetaling af afgifter for tinglysning
5. kompensation for min brug af kassekredit pga. af punkt 4.
6. Udspecifisering med kontoudtog for de over 29.000,- som jeg betalte i forbindelse med 1. del af omlægningen (mener jeg så 2 tinlysningsafgifter (jf. pkt. 4)”
Banken har oplyst, at dens fejl indebar, at der var afledte problemer i forbindelse med udbetalingen af provenuet og nedbringelsen af klagerens boliglån. Der blev bl.a. opkrævet to gange rykningsgebyrer for rykning af boliglånet for de to realkreditlån.
Banken har oplyst, at klageren på grund af fejlen og de afledte konsekvenser bl.a. modtog 10.840,47 kr. i kompensation bestående af rentekompensation på 789,15 kr. på grund af forsinkelse med udbetaling af provenu fra tillægslån og (delvis) indfrielse af klagerens boliglån, tinglysningsafgift og rykningsafgift for boliglånet på 3.460 kr., rentekompensation på 91,32 kr. på grund af opkrævning af rente for de ekstra tinglysningsgebyrer, som var afholdt på klagerens kassekredit, lånesagsgebyr (Nordea Kredit) på 3.000 kr. og lånesagsgebyr (Nordea Bank) på 3.500 kr.
Banken har oplyst, at der i kompensationsbeløbet ikke blev fradraget den gevinst, som klageren havde haft ved, at tillægslånet blev hjemtaget til en højere kurs, og at der heller ikke blev taget højde for indeståendet på klagerens boliglånskonto, som ville nedbringe det samlede udestående på kontoen.
Ved e-mail af 20. maj 2022 til banken spurgte klageren, hvorfor han skulle betale for oprykning, når der principielt kun var ét lån med pant i ejendommen.
Ved e-mail af 23. maj 2022 til klageren svarede banken, at klageren skulle betale for nedrykning af prioriteten, når den ikke var fuldt indfriet.
I perioden maj-juni 2022 var parterne i dialog om omkostningerne i forbindelse med omlægningen.
Den 6. juli 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Under sagens behandling har banken den 26. august 2022 tilbudt klageren omlægning af klagerens boliglån på 20.000 kr. til en tidsbegrænset kassekredit med en rentesats på 7 % samt 1.730 kr. pr. kulance for tinglysningsafgiften for rykningen af boliglånet. Banken har oplyst, at klageren kan kontakte sin rådgiver i banken, hvis han er interesseret i løsningen.
Den 28. oktober 2022 har banken tilbudt klageren en kassekredit med et oprettelsesgebyr på 800 kr., en løbetid på for eksempel fem år og en pålydende rente på p.t. 11,75 % til indfrielse af klagerens boliglån, hvis klageren henvender sig til sin rådgiver i banken.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal stille ham som om, at der var indgået fastkursaftale den 22. februar 2022 samt betale erstatning for mangelfuld rådgivning om restfinansiering i forbindelse med indfrielse af boliglån og tilbagebetale tinglysningsafgift.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at en simpel konvertering af realkreditlån gav ham et tab på ca. 20.000 kr. som følge af manglende kurssikring, og at han fejlagtigt har betalt 1.750 kr. for rykning af pant.
Han forventede kurssikring på mødet den 22. februar 2022, da alle ønsker var meldt ud fra hans side før mødet. Han ønskede omlægning til 2,5 % og dermed fjernelse af boliglånet på 5,5 % ved brug af kursgevinsten.
Hvis kurssikring var blevet foretaget den 22. februar 2022, ville gevinsten have været ca. 309.000 kr., og den 23. februar 2022 ville den havde været ca. 305.000 kr. Dette har han slået op i bankens eBolig. Gevinsten endte med at være 288.000 kr. På grund af den manglende rettidige kurssikring blev boliglånet ikke fuldt ud indfriet.
Hvis vurderingsrapporten havde været banken i hænde indenfor ejendomsmæglerens frist i henhold til serviceaftale og som forventet før mødet, ville det havde været muligt med kurssikring på mødet.
På grund af fejl i ejendomsmæglerens system kom vurderingen ikke igennem til banken. Det lykkedes ikke, før han selv kontaktede ejendomsmægleren. Banken rykkede ikke for vurderingen, men ejendomsmægleren indrømmede sin fejl. Da vurderingen blev bestilt af deres ejer, Nordea Danmark, skulle han klage til banken.
Det er første gang, at banken skal bruge ”et par dage” på en bevilling af omlægning af lån. Af brevet fra banken af 29. januar 2022 fremgår, at det kan gøres ved selvbetjeningsløsningen eBolig, og tidligere er det sket betydeligt hurtigere.
Når man har været kunde i ca. 20 år, og alle forhold er kendt, burde man kunne foretage det meste af bevillingen på forhånd med forbehold for en minimumsvurdering. Det vil sige, at når vurderingen foreligger, vil det være ren ekspedition eventuelt via eBolig.
Hvis lånet havde været kurssikret den 22. februar 2022, ville der have været ét tinglyst lån i ejendommen. I stedet har han nu tre tinglyste lån på henholdsvis ca. 2.800.000 kr., 288.000 kr. og boligkredit på 305.000 kr. (restgæld 20.000 kr.).
Ifølge banken skulle han betale 1.750 kr. for tinglysning af rykning, så realkreditlånene på over 3 mio. kr. kom før boliglånet på 20.000 kr. Det er en omkostning, han ikke er oplyst om, og som er ude af proportioner i forhold til, at banken forventer, at de 20.000 kr. betales inden for et år. Banken burde blot havde optaget ét samlet lån og genbrugt den gamle tinglysning, og så ville det ikke have være nødvendigt med rykning, og slet ikke hvis boliglånet var betalt ud.
Restgæld, tinglysningsafgift og afdrag indbetalt den 30. juni 2022 og forventet afdrag den 30. september 2022 set i forhold til restløbetiden hænger overhovedet ikke sammen. Der er tale om afdrag på mere end 10.000 kr., som ikke var forventet, og som dermed er en stor belastning for hans økonomi.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med den forsinkede fremsendelse af vurderingsrapporten. Ejendomsmægleren har erkendt, at fejlen var en systemfejl hos dem, hvorfor det dermed ikke kan bebrejdes banken, at vurderingen ikke var sendt frem til banken i forbindelse med rådgivningsmødet den 22. februar 2022. Derimod fulgte banken hurtigt op på vurderingsrapporten efter mødet den 22. februar 2022 og rykkede ejendomsmægleren umiddelbart efter mødet. Banken modtog herefter vurderingsrapporten den 24. februar 2022.
Klageren kan ikke støtte ret på en aftale mellem banken og ejendomsmægleren vedrørende kvalitetsmål omkring leveringstid for vurderingsrapporter.
Selv hvis vurderingsrapporten var kommet frem den 22. februar 2022, ville der stadig gå nogle arbejdsdage med at få bevilling på plads, hvorfor den manglende fremsendelse ikke havde været udslagsgivende i forhold til muligheden for at kurssikre lånene den 22. februar 2022.
Omlægningen blev gennemført fire bankdage efter, at vurderingen var kommet frem til banken, ligesom rådgivningsmødet med klageren blev afholdt dagen efter, han anmodede om at få kurssikringen på plads.
I den mellemliggende periode ville klageren selv afvente kursudviklingen fra den 28. februar 2022 og frem, efter at vurderingsrapporten var kommet frem til banken.
Banken kompenserede klageren for samtlige af de påregnelige tab som følge af bankens fejl i forbindelse med hjemtagelsen af to realkreditlån og ikke ét.
Fra den 10. februar 2022 til den 24. februar 2022 forløb 10 arbejdsdage, hvilket ikke er urimelig lang tid eller i øvrigt ansvarspådragende for banken isoleret set.
Det var ikke en mulighed for klageren at anvende eBolig på grund af klagerens ønske om et tillægslån, herunder som følge af at banken havde behov for en ny vurdering af klagerens ejendom til brug for bevillingen af et tillægslån.
Ankenævnets bemærkninger
I februar 2022 henvendte klageren sig til Nordea Danmark for at omlægge sit realkreditlån og i den forbindelse indfri sit boliglån i forbindelse med en opkonvertering.
Banken bestilte en vurdering af klagerens ejendom hos bankens samarbejdspartner (herefter ejendomsmægleren) den 10. februar 2022, og den 22. februar 2022 blev der afholdt et møde mellem parterne. På mødet havde banken ikke modtaget vurderingen af klagerens ejendom fra ejendomsmægleren.
Ankenævnet finder ikke, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar som følge af, banken ikke den 22. februar 2022 kurssikrede realkreditlånene. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at banken ikke på tidspunktet - på grund af fejl hos ejendomsmægleren som banken ikke kan gøres ansvar for - havde modtaget ejendomsvurderingen, samt at banken i øvrigt skulle udarbejde en bevilling inden en eventuel kurssikring.
Den 2. marts 2022 optog klageren et 2,5 % realkreditlån med et obligationsbeløb på 2.843.000 kr. kurssikret til kurs 99,200. På grund af en fejl medtog banken ikke et tillægslån i klagerens nye realkreditlån, hvorfor banken efter aftale med klageren hjemtog et tillægslån på et særskilt fastforrentet 2,5 % realkreditlån med en hovedstol på 288.000 kr. til kurs 99,300. Derefter havde klagerens boliglån en restgæld på ca. 20.000 kr. Klageren betalte 1.730 kr. i tinglysningsafgift for rykning af boliglånet, idet realkreditlånene skulle have prioritet forud for boliglånet.
Banken har efter det oplyste betalt alle de påregnelige tab, som fulgte af, at banken hjemtog to realkreditlån i stedet for et.
Ankenævnet finder ikke, at det skyldtes bankens fejl eller forsømmelser, at hele klagerens boliglån ikke blev indfriet ved omlægningen. Klageren får derfor ikke medhold i, at banken skal tilbagebetale tinglysningsafgift i forbindelse med rykning af boliglånet.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at banken på andet grundlag er erstatningsansvarlig over for klageren.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.