Krav om forlængelse af frist til at gennemføre frasalg af jord.
| Sagsnummer: | 477 /2022 |
| Dato: | 15-11-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Janni Visted Hansen, Andreas Moll Årsnes, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Tvangsauktion
|
| Ledetekst: | Krav om forlængelse af frist til at gennemføre frasalg af jord. |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om forlængelse af frist til at gennemføre frasalg af jord.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Nordea Kredit har oplyst, at klageren og hendes daværende ægtefælle, M, den 31. januar 2003 optog et obligationslån i realkreditinstituttet på 822.000 kr.
Realkreditinstituttet havde pant i klagerens og M’s landbrugsejendom (herefter ejendommen), der blev benyttet af klageren til privat beboelse.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren og M var i betalingsrestance med realkreditlånet første gang efter terminen 31. december 2015, og at lånet siden december 2020 kontinuerligt var i restance.
Realkreditinstituttet har endvidere oplyst, at det i foråret 2022 indledte en inkassosag mod klageren og M som følge af restancerne.
Ved netbankbesked af 24. marts 2022 til banken skrev klageren:
”jeg skriver til dig ang en termin fra 31/12 21 som ikke er betalt.
da vi i øjeblikket arbejder på at indfri lånet, med salg af 2,8 ha. landbrugsjord til naboen, ville jeg ønske man kunne sætte det lidt i bero. Da naboen har budt og ønsket at købe jorden og da vi ikke har muligheden for at dyrke det, men har landbrugspligt på det.
Ejendommen mister ikke værdi i forbindelse med salget, da ejendommen stadig vil have værdien udefra offentlig vurdering + mere, da meget er bygget om for egen regning uden lån i ejendommen. salget af jorden indbringer 350.000 kr til dækning af kredit lånet, køber varetager alle omkostninger i forbindelse med salget […]”
Den 29. marts 2022 skrev klageren i en netbankbesked til banken, at hun arbejdede på at få indfriet lånet i ejendommen.
Ved netbankbesked af 5. april 2022 til klageren spurgte banken, hvornår det passede hende at holde et møde. Samme dag svarede klageren, at det først kunne blive efter påske.
Den 8. april 2022 spurgte klageren i en netbankbesked banken om, hvad det kostede at indfri lånet i ejendommen, og hun oplyste, at hun skulle bruge en godkendelse fra banken på, at landbrugsjorden kunne frasælges.
Den 11. april 2022 spurgte banken klageren, pr. hvilken dato hun ville sælge jorden, og hvad købesummen var. Banken spurgte endvidere, hvornår klageren kunne træffes telefonisk.
Den 12. april 2022 svarede klageren bl.a., at salget skulle ske hurtigst muligt, og at prisen var omkring 350.000 kr. Klageren anmodede om at få oplyst prisen på indfrielsen af lånet.
Den 21. april 2022 svarede banken, at indfrielse dags dato ville kræve et samlet indfrielsesbeløb på 333.329 kr., men at klageren skulle regne med 340.000 kr. på grund af ekstra ekspeditionsdage.
Samme dag svarede klageren, at det var fint, samt at hun skulle bruge nogle oplysninger fra banken om, at lånet kunne indfries og jorden sælges, så bl.a. skøde kunne udarbejdes. Klageren oplyste endvidere, at salget kunne ske den 1. maj 2022.
Den 25. april 2022 svarede banken, at indfrielsen kunne være pr. 29. april 2022. Endvidere anmodede banken om en underskrevet overdragelses-/købsaftale, før der kunne bestilles et endeligt indfrielsestilbud. Både klageren og M skulle underskrive dette i forbindelse med indfrielsen.
Ved beskeder i netbank af 26. april 2022 til banken skrev klageren bl.a., at såfremt de gik konkurs, ville ejendommen blive solgt billigt, hvilket ikke ville være til gavn for nogen. Klageren skrev endvidere, at når papirerne var på plads, og der skulle skrives under, ville både hun og M møde op i banken.
Samme dag svarede banken, at den skulle have en underskrevet overdragelsesaftale, inden den bestilte indfrielse af lånet, da det var bankens dokumentation for, at pengene kom og på hvilken dato.
Banken har oplyst, at den i maj 2022 modtog udkast til en købsaftale om frasalg af jorden.
Ved netbankbesked af 16. juni 2022 til klageren kvitterede banken for modtagelse af købsaftalen og spurgte bl.a., om landmåleren havde foretaget opmåling af ejendommen, samt på hvilken dato frasalget skulle ske.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren og M i august 2022 var indkaldt i fogedretten som følge af stigende restancer på realkreditlånet.
Ved netbankbesked af 20. september 2022 til banken skrev klageren:
”[…] efter vi var i fogedretten, fik vi besked på at vi ville få noget i Eboks, dette har vi ikke modtaget
Jeg informeret om salget af jorden til en værdi af 380.000 kr. som ville indfri lånet, hvilken nordea kredit bad om papirer på, da de intet kendte til dette, efterfølgende bad de mig sende alt hvad jeg havde vedr. salget og dette blev gjort med det samme.
[M] og jeg ville derefter få besked tilbage om hvad man godkendte… vi valgte derfor ikke at betale de 18.500 kr ca. som vi var i fogedretten med. Da de skulle indgå i indfrielsen af lånet og dette blev aftalt i fogedretten, at det vigtigste var at nordea kredit fik deres penge og lånet blev indfriet.
Siden har vi intet hørt og nu fortæller [M] mig, at du har ringet, at ejendommen skal på tvang?? [M] har indvillet i at betale det skyldende fra fogedretten. Men vi mangler papirer tilbage fra nordea kredit, hvad man har fundet ud af og hvorfor man pludselig har ændret mening, havde vi vist, at man bare har ladet som ingenting vedr. de dokumenter der skulle sendes til dem og at man bare lod sagen om de 18.500 kr ca. kører videre, havde vi løst det, men vi har intet modtaget eller ikke efterfølgende fra fogedretten, som ellers ville sende også.
Jeg vil gerne indgive en klage over bankens håndtering af denne sag, så du må gerne sende mig klagevejledningen. […]
Banken har oplyst, at en landinspektør i slutningen af september 2022 foretog endelig opmåling af ejendommen, og at banken den 27. september 2022 modtog en købsaftale med angivelse af matrikelnumre og det nøjagtige areal fra klageren.
Banken har endvidere oplyst, at den igangsatte en vurdering af ejendommen.
Ved netbankbesked af 11. oktober 2022 til banken skrev klageren bl.a., at salg af landbrugsjord normalt foregår uden ejendomsmægler, da resten af ejendommen ikke sælges, og at klageren ikke ønskede at betale for en ejendomsmægler.
Den 12. oktober 2022 svarede banken, at den ikke uden en vurdering kunne godkende, at grunden blev solgt fra, da bankens pant skulle stemme overens med værdien på ejendommen.
Samme dag svarede klageren, at bankens pant i ejendommen ville blive indfriet ved salget af jorden, samt at hun antog, at pengene var deponeret hos banken, hvorfor den vidste, at der var penge nok til indfrielse af bankens pant i ejendommen ved frasalg af jorden.
Den 1. november 2022 skrev banken til klageren:
”[…]
Jeg kan bekræfte at Nordea Kredit ikke vil kræve en vurdering, hvis deres krav er opfyldt. (se nedenstående krav). Er de krav opfyldt kan vi godkende frasalget, og så har vi ikke længere pant i ejendommen. Vi kan dog ikke garantere at efterstående panthavere ikke vil kræve en vurdering, da de fortsat har pant i ejendommen. Dette skal I tage med dem.
Kravene er som følge før Nordea Kredit kan acceptere et frasalg:
- Nordea Kreditlån Lånenr. [271] indfries til fulde incl. Restancer, gebyrer, forfaldne terminer og inkassoomkostninger m.m.
- Efterstående panthavere/Udlæg accepterer relaksationen (selvom de nok ikke dækkes)
- Denne handel gennemføres
Kontakt og afklaring til de efterstående panthavere (om de vil acceptere relaksationen/frasalget), skal gå igennem jeres advokat. Så dette skal i henvende jer til jeres advokat omkring.
Såfremt de acceptere kan vi gå videre med sagen og Nordea kredit kan godkende frasalget.”
Samme dag spurgte klageren banken, hvilket beløb hun og M skyldte realkreditinstituttet, og hvem de andre panthavere var.
Banken henviste klageren til tinglysning.dk og oplyste, at der var tre udlægshavere med udlæg på 10.753,13 kr., 4.195 kr. og 18.880 kr., og at disse skulle acceptere frasalget, inden de kunne komme videre med sagen.
Ved netbankbesked af 2. november 2022 til banken stillede klageren en række spørgsmål, bl.a. hvilket beløb hun og M skyldte realkreditinstituttet, og hvorfor banken ikke tidligere havde oplyst om udlægshaverne, da hun tidligere gentagne gange havde anmodet banken om at oplyse, hvad der ellers manglede.
Den 3. november 2022 skrev klageren endvidere til banken, at såfremt banken havde gjort hende opmærksom på, at vurderingen var vigtig for andre udlægshavere, så havde de valgt at få foretaget vurderingen. Endvidere skrev klageren, at bankens håndtering af handlen ikke havde været god, samt at klageren ønskede en vurdering af ejendommen og at betale udlægshaverne.
Den 9. november 2022 svarede banken, at hun og M skyldte realkreditinstituttet 48.346,39 kr., fordi de ikke foretog afdrag på lånet, samt at udlæggene på ejendommen ikke var fjernet. Banken spurgte endvidere, om klageren ønskede en vurdering af ejendommen.
Samme dag anmodede klageren banken om at bestille en vurdering af ejendommen.
Realkreditinstituttet begærede tvangsauktion over ejendommen den 9. november 2022.
Ved netbankbesked af 11. november 2022 til banken spurgte klageren bl.a., hvorfor der blev begæret tvangsauktion over ejendommen.
Den 12. november 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.
Den 18. november 2022 oplyste klageren banken om, at ejendommen var blevet vurderet til 1,2 mio. kr. efter frasalg af jorden.
Samme dag spurgte banken, hvornår klageren forventede at betale realkreditinstituttet, og den oplyste, at den afventede dokumentation vedrørende udlæggene i ejendommen.
Klageren foreslog over for banken, at den accepterede salget, at udlægshaverne modtog deres cirka 30.000 kr., og at realkreditinstituttet modtog restancen på cirka 50.000 kr. Resten af salgssummen skulle bruges til at nedbringe lånet med cirka 290.000 kr. Derefter ville der være en restgæld på cirka 20.000 kr., som hun måtte betale eller afdrage på anden vis.
Ved netbankbesked af 6. december 2022 til banken skrev klageren bl.a., at hun kunne forstå, at realkreditinstituttet ikke havde modtaget de sidste oplysninger angående handlen og vurderingen af ejendommen og bad om en forklaring herpå.
Den 12. december 2022 bekræftede banken over for klageren, at den havde modtaget klagerens deponering.
Den 19. december 2022 oplyste banken klageren om, at tvangsauktionen af ejendommen var udsat til den 1. marts 2023. Banken oplyste endvidere, at for at banken kunne gennemføre frasalget af jorden og dermed relaksationen i banken/realkreditinstituttet, så skulle klageren og M opsøge en advokat. Banken bekræftede tillige, at det var aftalt, at den skulle kontakte M’s værge.
Realkreditinstituttet har oplyst, at realkreditlånet pr. 31. december 2022 havde en restgæld på 301.556 kr.
Realkreditinstituttet har endvidere oplyst, at klageren og M ikke betalte de fire terminer i 2022. Efter fjerde kvartal 2022 udgjorde de samlede restancer på realkreditlånet i realkreditinstituttet således 59.567,65 kr.
Den 27. marts 2023 har banken oplyst, at der fortsat er udlægshavere i ejendommen, der skal acceptere frasalget, og at en af disse kræver betaling af 12.000 kr. for at acceptere frasalget. Banken har meddelt klageren, at banken er villig til at låne klageren beløbet, så frasalget kan gennemføres.
Banken har endvidere oplyst, at der den 9. marts 2023 er blevet tinglyst et udlæg i ejendommen på 46.475,22 kr., og at den nye udlægshaver vil skulle acceptere frasalget.
Banken har tillige oplyst, at der mangler accept fra meddebitor, M, på, at relaksation kan gennemføres, og at M pr. 1. november 2022 er sat under økonomisk værgemål. Banken og realkreditinstituttet har forsøgt at kontakte M’s værge for at få accept af relaksationen, men det ikke er lykkedes.
Den 27. marts 2023 har realkreditinstituttet og banken oplyst, at den iværksatte tvangsauktionsbegæring for manglende betaling af ydelser på lånet til realkreditinstituttet er sat i bero for at give klageren mere tid til at få frasalget på plads.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark og Nordea Kredit skal give hende en længere frist til at gennemføre frasalget af jorden.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun ikke længere havde råd til at betale sin termin og derfor ville sælge landbrugsjorden og indfri sit lån i realkreditinstituttet. Hun bad om, at lånet blev sat i bero, indtil salget var gennemført. Dette skete ikke. Hun bad om at få mulighed for at klage over bankens dårlige håndtering af sagen, da sagen trak ud, og vejledningen var dårlig. Dette skete heller ikke.
Hun blev indkaldt af fogedretten på grund af en forsinket terminsbetaling. Der var en underskrevet købsaftale vedrørende jorden pr. 15. juni 2022. Efterfølgende trak sagen i langdrag. Alt vedrørende salget var ellers sendt til realkreditinstituttet.
Hun ønskede ikke udgifter i forbindelse med en vurdering af ejendommen, da pengene fra salget ville dække lånet. Hun blev meget sent i forløbet rådgivet om, at banken ikke kunne godkende et frasalg uden en vurdering af ejendommen, på trods af at hun flere gange havde anmodet banken om at oplyse, hvorvidt den manglede yderligere oplysninger. Banken informerede hende heller ikke om, at lånet/terminen ikke kunne sættes i bero.
Banken meddelte hende meget sent i forløbet, at udlæg i ejendommen først skulle væk. Det ene udlæg afdrages der på, og det andet er betalt, men ikke fjernet, og ét udlæg er foretaget af et selskab, der er gået konkurs. Sidstnævnte sag blev lukket i 2013, og man har aldrig krævet pengene. Dette har hindret dem i at kunne indfri lånet.
Ejendommen blev sendt på tvangsauktion på grund af manglende betaling af terminer. Skødet var udarbejdet og klar til underskrift, men det kunne ikke underskrives på grund af bankens dårlige rådgivning.
Banken foretrækker en tvangsauktion og har ikke givet hende en frist til at opfylde de krav, som banken har stillet.
Banken har ydet dårlig rådgivning og har håndteret sagen dårligt. Sagen trækkes i langdrag og ender med en tvangsauktion på trods af, at gælden vil blive betalt. Banken har givet hende forkert information og manglende tilbagemelding ved anmodning om klagevejledning.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens bestræbelser på at frasælge jord fra ejendommen.
Et frasalg af jord kræver i denne sag, at der oprettes to separate matrikler, hvor der før var en matrikel. Det er normal praksis, at en jordejer, som ønsker at opdele sin jord med salg for øje, på eget initiativ engagerer en landinspektør samt en advokat for at få udmatrikuleringen og salget gennemført. Når den tekniske opdeling af jorden er på plads, kræver det, at alle panthavere accepterer opdelingen.
Banken har i hele processen forsøgt at vejlede og hjælpe klageren med at få frasalget af jorden på plads med henblik på at betale restancerne til realkreditinstituttet og afværge tvangsauktionen.
Efter banken modtager købsaftalen med specifikation af landarealet udarbejdet af en landinspektør den 27. september 2022, igangsætter banken en vurdering af ejendommen, hvilket i første omgang afvises af klageren, hvilket forhaler og komplicerer processen yderligere. Dertil kommer, at der på ejendommen var lyst flere udlæg, og at meddebitor M undervejs i processen bliver taget under økonomisk værgemål.
Både banken og realkreditinstituttet er gået langt for at finde en løsning for klageren og få frasalget på plads, men som sagen står nu, kan banken ikke hjælpe klageren videre med sagen, hvis ikke meddebitor M accepterer frasalget og bistår med gennemførelsen af matrikuleringen. Der skal endvidere findes en løsning i forhold til det nye udlæg til af 9. marts 2023.
Realkreditinstituttet har imødekommet klagerens krav om at forlænge tidsfristen for at få bragt frasalget af jorden på plads, idet den iværksatte tvangsauktionsbegæring foreløbigt er sat i bero. Hvis meddebitor M eller udlægshaver ikke ønsker at medvirke til frasalget af jorden, kan det dog betyde, at klagerens økonomiske udfordringer ikke kan løses med et frasalg af jord fra ejendommen.
Nordea Kredit har anført, at et frasalg af jord kræver, at der oprettes to separate matrikler, hvor der før var en matrikel. Det er normal praksis, at en jordejer, som ønsker at opdele sin jord med salg for øje, på eget initiativ engagerer en landinspektør samt en advokat for at få udmatrikuleringen og salget gennemført. Når den tekniske opdeling af jorden er på plads, kræver det, at alle panthavere accepterer opdelingen.
Denne proces er ikke tilendebragt, bl.a. fordi der mangler samarbejde fra meddebitor M og dennes værge.
Realkreditinstituttet har siden klagen blev indgivet til Ankenævnet i samarbejde med klagerens rådgiver i banken forsøgt at hjælpe klageren med at få gennemført frasalget af jorden. Den iværksatte tvangsauktionsbegæring for manglende betaling af ydelser på klagerens lån til realkreditinstituttet er desuden sat i bero for at give klageren mere tid til at få frasalget på plads.
Der er flere udlægshavere i ejendommen, som skal acceptere frasalget. Én udlægshaver kræver betaling af et skyldigt beløb på 12.000 kr. for at acceptere frasalget. Realkreditinstituttet har forstået, at banken har indvilliget i at låne klageren det beløb.
Realkreditinstituttet er den 21. marts 2023 via klagerens rådgiver blevet oplyst, at der den 9. marts 2023 er blevet gjort et yderligere et udlæg i ejendommen på 46.475,22 kr. Den nye udlægshaver vil også skulle acceptere frasalget.
Den aktuelle status på sagen er, at der udover accept fra den nye udlægshaver fortsat mangler accept fra klagerens meddebitor M på, at relaksationen kan gennemføres. Siden primo januar har både realkreditinstituttet og klagerens rådgiver forsøgt at kontakte meddebitor M’s værge for at få accept af relaksationen. På trods af talrige forsøg på kontakt de seneste tre måneder er det til dags dato ikke lykkedes at få værgen i tale.
Som sagen står nu, kan realkreditinstituttet ikke hjælpe klageren videre med sagen, hvis ikke meddebitor M accepterer frasalget og bistår med gennemførelsen af matrikuleringen. Hvis meddebitor M ikke ønsker at medvirke til frasalget af jorden, kan det betyde, at klagerens økonomiske udfordringer ikke kan løses med et frasalg af jord fra ejendommen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Klageren og hendes tidligere ægtefælle, M, optog den 31. januar 2003 et obligationslån i Realkredit Danmark på 822.000 kr. Realkreditinstituttet havde pant i klagerens og M’s landbrugsejendom (herefter ejendommen), der blev benyttet af klageren til privat beboelse.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren og M var i betalingsrestance med realkreditlånet. I foråret 2022 indledte realkreditinstituttet en inkassosag mod klageren og M som følge af restancerne.
I perioden fra marts til december 2022 havde banken og klageren en korrespondance om frasalg af en del af landbrugsjorden med henblik på, at gælden til realkreditinstituttet i den forbindelse skulle indfries. Realkreditinstituttet begærede tvangsauktion over ejendommen i november 2022.
Det er oplyst i sagen, at banken og realkreditinstituttet efter indbringelsen af sagen for Ankenævnet har udsat tvangsauktionen af ejendommen til den 1. marts 2023. Endvidere har banken og realkreditinstituttet den 27. marts 2023 oplyst, at den iværksatte tvangsauktionsbegæring for manglende betaling af ydelser på lånet til realkreditinstituttet er sat i bero for at give klageren mere tid til at få frasalget på plads. På denne baggrund finder Ankenævnet, at klagen er imødekommet.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken og realkreditinstituttet at forlænge fristen yderligere.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.
Klageren får klagegebyret tilbage.