Klager fra køber mod sælgers pengeinstitut vedrørende ekspedition af omprioritering.
| Sagsnummer: | 628 /1994 |
| Dato: | 17-07-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Møgelvang-Hansen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Klager fra køber mod sælgers pengeinstitut vedrørende ekspedition af omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 23. februar 1994 købte klagerne en fast ejendom. Af købesummen på 475.000 kr. skulle 275.000 kr. berigtiges ved optagelse af et ejerskiftelån i Realkredit Danmark, medens 165.000 kr. skulle deponeres i indklagedes Haslev afdeling. Slutsedlen indeholdt en reguleringsbestemmelse, hvoraf bl.a. fremgik:
"Uanset ændringer i ejerskiftelånet er køber berettiget til at træde tilbage fra handelen, såfremt 1. års bruttoydelse jf. pkt. 14 stiger med mere end 5%. Beregningen foretages med udgangspunkt i lånetilbudets størrelse.
....
Køber er berettiget til at fordre, at sælger for købers regning indgår fastrenteaftale for at fastholde ydelse i henhold til lånetilbud."
Ejerskiftelånet skulle ifølge slutsedlen hjemtages af indklagedes Haslev afdeling, der var sælgers pengeinstitut. Den 8. marts 1994 modtog afdelingen fra den medvirkende ejendomsmægler lånetilbud af 4. marts 1994 fra Realkredit Danmark på det forudsatte kontantlån på 275.000 kr. samt kopi af slutseddel m.v., idet afdelingen blev anmodet om at tinglyse og hjemtage ejerskiftelånet samt indfri gæld, der ikke skulle overtages af klagerne.
Om sagens ekspedition har indklagede oplyst, at afdelingen, efter at kreditforeningspantebrevet var underskrevet af sælger og sendt til tinglysning, foretog en beregning af ejendomshandelen, som viste et underskud på ca. 75.000 kr. Afdelingen ønskede ikke at udvide engagementet med sælgeren og anmodede derfor denne om at indbetale 75.000 kr. Efter at afdelingen den 18. april 1994 havde modtaget pantebrevet retur fra tinglysningskontoret, anmodedes klagerne om at underskrive gældsovertagelseserklæring samt fremsende dokumentation for tegnet forsikring. Primo maj 1994 indleverede klagerne dokumentation for tegnet forsikring samt gældsovertagelseserklæring.
Ejendomshandelen blev berigtiget af en bekendt af klagerne. Ifølge indklagede havde afdelingen omkring den 18. april 1994 en telefonisk drøftelse med den pågældende, der blev informeret om handelens underskud og sælgerens manglende inddækning heraf. I tiden efter, at indklagede havde modtaget gældsovertagelseserklæringen fra klagerne, havde man flere yderligere samtaler med deres rådgiver om sælgerens manglende indbetaling af handelens underskud. Klagerne har fremlagt en erklæring fra den pågældende, som bestrider indklagedes sagsfremstilling og anfører, at han først blev orienteret om problemerne efter at have rykket den 10. juni.
Primo juli måned 1994 indbetalte sælger 75.000 kr. til indklagede, hvorefter Realkredit Danmark udbetalte ejerskiftelånet den 13. s.m.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Klagerne har anført, at tinglyst skøde den 1. maj blev sendt fra deres rådgiver til indklagede med henblik på hjemtagelse af lånet. Omkring den 10. juni forespurgte de kreditforeningen om sagens ekspedition og fik oplyst, at lånet ikke var udbetalt. De kontaktede herefter indklagede, der meddelte, at sagen var stoppet på grund af sælgers forhold, uden at dette blev nærmere uddybet. Indklagede burde imidlertid allerede i forbindelse med, at man den 18. april 1994 anmodede om gældsovertagelseserklæring m.m., have orienteret om problemerne i forhold til sælger. Først på et senere tidspunkt oplyste indklagede om disse problemer overfor deres rådgiver. De stiller sig uforstående overfor, at indklagede afviser at have et kundeforhold med dem, idet den kontante udbetaling blev deponeret hos indklagede, ligesom medarbejdere fra indklagede underskrev som vitterlighedsvidner for dem på skødet.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at Ankenævnet efter sine vedtægters § 2, stk. 2, alene har kompetence til at behandle klager vedrørende private kundeforhold. Klagen vedrører spørgsmål om hjemtagelsen af et ejerskiftelån. Dette lån skulle efter slutsedlen hjemtages af sælger for sælgers regning, og aftale omkring hjemtagelsen er derfor indgået mellem indklagede og sælger. Der foreligger ikke aftaler mellem klagerne og indklagede om lånets hjemtagelse, og der består således ikke noget kundeforhold med klagerne.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at man er uden skyld i den forlængede ekspeditionstid for ejerskiftelånets hjemtagelse. At lånet først kunne hjemtages i juli, beroede alene på sælgers forhold. Hertil kommer, at klagernes rådgiver omkring den 18. april 1994 blev gjort bekendt med, at handelen ikke hang sammen. Også den medvirkende ejendomsmægler var bekendt hermed. Endvidere vidste klagerne, at kursrisikoen for ejerskiftelånet påhvilede dem, ligesom de var bekendt med, hvorledes denne kursrisiko kunne afdækkes. Klagerne er på grund af den manglende kurssikring i væsentlig grad selv skyld i, at ejerskiftelånets ydelse er blevet forøget.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår indklagedes medvirken ved hjemtagelsen af et ejerskiftelån i forbindelse med en ejendomshandel. Selvom et egentligt kundeforhold med heraf følgende rådgivningsforpligtelser m.v. alene bestod mellem indklagede og sælgeren, findes det krav, klagerne i deres egenskab af købere har gjort gældende mod indklagede at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnet finder, at det i hvert fald fra begyndelsen af maj 1994, da betingelserne for hjemtagelse af ejerskiftelånet i øvrigt var opfyldt, måtte påhvile indklagede at orientere klagerne om, at hjemtagelsen kunne blive forsinket som følge af, at sælgeren endnu ikke havde efterkommet indklagedes krav om indbetaling af handelens underskud, således at klagerne kunne tage stilling til, om de på denne baggrund ønskede kurssikring foretaget.
Indklagede har anført, at man omkring den 18. april 1994 første gang oplyste klagernes rådgiver om det nævnte problem. Klagerne og deres rådgiver har anført, at de først fik oplysning herom den 10. juni 1994. En stillingtagen til spørgsmålet om, hvorvidt der måtte påhvile indklagede erstatningsansvar overfor klagerne for det kurstab, de led som følge af forsinkelsen med hjemtagelsen af lånet, findes på denne baggrund at ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidne forklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.