Indsigelse vedrørende bankens opgørelse af klagerens gæld, der indgik i gældssanering, samt indsigelse mod ejendomsmæglersalær og bankens praksis i frivillige underskudshandler med fast ejendom.
| Sagsnummer: | 295 /2022 |
| Dato: | 28-04-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, George Wenning, Mette Lindekvist Højsgaard, Jacob Ruben Hansen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Afvisning - domstol § 5, stk. 1, litra e
Etiske retningslinier Gældssanering - øvrige spørgsmål Kassekredit - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse vedrørende bankens opgørelse af klagerens gæld, der indgik i gældssanering, samt indsigelse mod ejendomsmæglersalær og bankens praksis i frivillige underskudshandler med fast ejendom. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod bankens opgørelse af klagerens gæld, der indgik i gældssanering, samt indsigelse mod ejendomsmæglersalær og bankens praksis i frivillige underskudshandler med fast ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Danske Bank.
I forbindelse med køb af en grund og opførelse af et sommerhus bevilligede banken i efteråret 2006 finansiering i form af et forhåndslån på 1.650.000 kr., samt en byggekredit på 670.000 kr. Til brug for færdiggørelsen af sommerhuset bevilligede banken i maj 2007 en forhøjelse af klagerens byggekredit med 280.000 kr. til i alt 950.000 kr.
Klageren satte sommerhuset til salg til 3.300.000 kr., og banken bevilligede i august 2007 en boligsalgskredit på 2.650.000 kr. Gælden på byggekreditten var på dette tidspunkt på 1.003.000 kr. Det lykkedes ikke klageren at sælge sommerhuset.
Klageren har anført, at han er omfattet af ”[ejendomsmæglerkæde, E] sagen”, hvor banken har afkrævet kunder, der var under tvangsauktionsbehandling at sælge deres bolig gennem E. Klageren har fremlagt en mail af 19. maj 2011 til ham fra banken, hvoraf fremgår:
”Jeg har vendt nedennævnte sag med min ledelse.
Bankens holdning er, at der skal en E vurdering på din ejendom, og et evt. salg også skal ske via E (når det drejer sig om et salg med underskud for banken).. Dette fordi E er bankens samarbejdspartner og hvor vi så regner med at få en reel vurdering og behandling af et salg.”
Banken har oplyst, at boligsalgskreditten var kommet i overtræk, hvorfor banken opsagde denne til indfrielse den 9. januar 2012 med en betalingsfrist på 14 dage. Gælden blev opgjort til 1.689.930,72 kr. inkl. renter.
Banken har endvidere oplyst, at klageren havde misligholdt sit realkreditlån, hvorfor Realkredit Danmark havde anmodet om en tvangsauktion over sommerhuset. Den 29. maj 2012 blev klageren indkaldt til tvangsauktion over sommerhuset med berammelse den 2. juli 2012. Tvangsauktionsanmodningen blev tilbagekaldt, idet der med klageren blev indgået en aftale om, at klageren kunne forsøge at sælge sommerhuset i fri handel på betingelse af, at han satte sommerhuset til salg gennem E.
Den 20. juni 2012 underskrev klageren og køberen en købsaftale med overtagelsesdag den 1. august 2012 til en kontantpris på 1.300.000 kr.
Den 25. juni 2012 afgav banken over for E en accept af salg af ejendommen, hvoraf blandt andet fremgik, at underskuddet fra salget udgjorde 2.051.622,49 kr. Det fremgik endvidere, at:
”… Vi kan som panthaver acceptere, at ejendommen sælges i fri handel til en kontantpris på 1.300.000 kr. med overtagelse hurtigst muligt, dog senest om seks måneder.
Forudsætninger for accepten
I forbindelse med ejendomshandlens berigtigelse vil vi kvittere for panteretten.
Det forudsætter dog, at vi får en kopi af den underskrevne købsaftale til godkendelse, samt at:
- provenuet fra salget af ejendommen bruges til at dække
- de sædvanlige handelsomkostninger
- panthavere i prioritetsorden, ligesom det ville være tilfældet ved en tvangsauktion
- dokumentation for brugen af provenuet sendes til os (specificeret opgørelse)
- et eventuelt overskydende provenu skal udbetales til os til delvis dækning/dækning af vores tilgodehavende
- det personlige krav mod debitor opretholdes …”
Banken har fremlagt en specificeret opgørelse af fordelingen af salgsprovenu af 20. juni 2012, hvoraf blandt andet fremgår, at i underskuddet indgik ejendomsmæglerens vederlag på 69.612,50 kr. inklusive moms. Opgørelsen indeholdt endvidere øvrige salgsfremmende foranstaltninger på 14.125 kr. inklusive moms, udlæg til tredjemand for annoncering på 12.500 kr. inklusive moms, udlæg for dokumentationsomkostninger på 1.650 kr. inklusive moms, en specifikation vedrørende ejendomsmæglerens vederlag og en specifikation vedrørende annoncering og øvrige salgsfremmende foranstaltninger.
Den 25. april 2013 skrev Realkredit Danmark til klageren og oplyste, at salgsprisen ikke var tilstrækkeligt, til at dække Realkredit Danmarks tilgodehavende, hvorfor klageren stadig hæftede for den udækkede del, som var opgjort til 524.898,03 kr., og at Danske Bank havde afgivet en garanti, der dækkede tilgodehavendet og var indtrådt i Realkredit Danmarks rettigheder ifølge hæftelsen.
Den 2. juni 2013 indgik klageren et frivilligt forlig med banken i forbindelse med garantien til Realkredit Danmark -4521, hvorved han erklærede at skylde banken 530.861,74 kr.
Den 9. marts 2014 indgik klageren et frivilligt forlig med banken på boligkredit -5337, hvorved han erklærede at skylde banken 1.923.256,97 kr. og i forbindelse med garantien til Realkredit Danmark -4521, hvorved han erklærede at skylde banken 557.576,42 kr.
Den 24. august 2014 indgik klageren et frivilligt forlig med banken på boligkredit -5337, hvorved han erklærede at skylde banken 2.009.526,63 kr. og i forbindelse med garantien til Realkredit Danmark -4521, hvorved han erklærede at skylde banken 585.635,50 kr.
Den 19. oktober 2016 blev der indledt en sag om gældssanering for klageren. I den forbindelse anmeldte banken et beløb på 2.988.763,12 kr. og renter på 393.600,99 kr. Klageren stillede den 24. januar 2017 et forslag til gældssanering således, at den samlede gæld på 3.137.160,52 kr. blev forslået nedsat til 285.000,57 kr. svarende til en dividende på 9,08467 %. Bankens krav var omfattet af forslaget til gældssanering. Den 13. marts 2017 afsagde skifteretten kendelse, hvorved forslaget blev taget til følge.
Den 29. oktober 2021 sendte banken et brev til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”… Fejlagtigt meddelt rente på en del af gælden
Vi har i en række gældssager behandlet gælden i forskellige systemer med forskellige rentesatser. I nogle tilfælde har vi ved en fejl desværre kun meddelt kunderne den laveste af rentesatserne, og det betyder, at nogle kunder på dele af gælden kan have betalt en højere rente end forventet. Derfor undersøger vi nu, om du kan have betalt en for høj rente i forhold til det, du har fået oplyst.
Hvad betyder det for dig?
Hvis din sag er påvirket af en eller flere problemstillinger, kan det betyde, at din gæld måske skal nedjusteres, eller vi måske skal udbetale et beløb til dig. Viser vores undersøgelser, at du skulle have betalt mere, vil vi ikke opkræve merbeløbet fra dig. Vi er desuden i dialog med Skattestyrelsen, og hvis undersøgelsens resultater betyder, at du skal betale skat af udbetalingen, vil vi også dække det.
Vi forventer, at vores undersøgelser strækker sig ind i 2022 og beklager meget, at det tager længere tid end forventet at give en endelig afklaring på din gældssag. …”
Den 29. november 2021 sendte banken et brev til klageren, hvori den blandt andet anførte:
”
Det fremgår ikke af vores sag, at Danske Bank skulle have formidlet en aftale om handel med E. Vi modtog i juni 2012 en forespørgsel fra E, der ønskede oplyst om banken kunne acceptere handel med ejendommen, da salget medførte et underskud.
…
Du indledte gældssanering i 2016, og Danske Bank anmeldte vores krav … Der blev afsagt kendelse den 13. marts 2017. Du skulle herefter kun betale 9,08467% af din gæld. Du indbetalte beløbet, og sagen blev lukket i 2017.
Som vi har skrevet til dig 26. oktober 2021, har du ikke betalt for meget. Du har ikke betalt for meget, da du kun har betalt 9,08467% af gælden.
E sagen
Danske Bank undersøger frivillige underskudshandler via E i perioden 2013-2019. Det skyldes, at vi har konstateret, at der i denne periode var en praksis i Danske Bank om at forhandle salærer med ejendomsmæglere i forbindelse med denne type frivillige underskudshandler – bare ikke med E. Denne praksis kan have resulteret i, at nogle kunder har betalt for højt salær til E for at sælge deres ejendom. Din sag er ikke omfattet at dette problem, da ejendommen er handlet i 2012, og denne praksis først indtrådte i 2013.”
Parternes påstande
Den 1. august 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal modregne ham forskellen mellem det opkrævede gebyr for salget af ejendommen og hvad der i 2012 svarede til et rimeligt og sammenligneligt gebyr, og at banken genbehandler det oprindelige fundament for hans gæld og tilbagebetaler ham det for meget betalte ved dividenden på 9,08467 %.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han af sin bankrådgiver blev anvist til at sælge via E, og at han i forbindelse med boligsalget samlet betalte 85.387,50 kr. i ejendomsmæglersalær, hvilket han ikke mener er rimeligt, men påtvunget ham af banken.
Han ser sig omfattet af den praksis, hvor banken har afkrævet kunder, at boliger under tvangsauktionsbehandling skulle sælges via E, og at honoraret hos E har været for højt i forhold til prisen hos andre mæglere. Banken afviser, at denne praksis begyndte før 2013 og frem til 2019, uagtet at han har dokumenteret dette. Han har været udsat for nøjagtig samme ulovlige procedure og har dokumenteret, at han i maj 2011 fik oplyst af sin bankrådgiver, at han skulle benytte E.
Den ulovlige praksis er begyndt tidligere, end banken har lyst til at vedstå af helt åbenlyse årsager. Han stoler ikke på, at den ulovlige praksis ikke blev påbegyndt i maj 2011, til trods for den samme fremgangsmåde, som også er fundet i andre sager. Hans sag er aldrig blevet gennemgået. En undersøgelse har også vist noget andet.
Han accepterede, at sommerhuset skulle sælges gennem E, idet han reelt ikke havde noget valg. Banken havde presset ham op i et hjørne. Banken lånte ham pengene på et tidspunkt, hvor han havde en andelslejlighed, to biler og en bruttoindkomst på 21.500 kr. Banken burde tage sig sit ansvar.
Han kan have betalt for meget, hvis banken har opkrævet for høje renter og gebyrer på den oprindelige gæld, da han derved har betalt dividende af et forkert grundlag.
Han forventer ikke, at han selv får pengene retur, skulle det vise sig, at gælden er udregnet forkert, men der vil være andre kreditorer, som har krav på disse penge. De tilkommer ikke Danske Bank.
Han har i flere år hørt ”Din sag kan være behæftet med fejl” og ”Vi skylder dig stadig svar”, men han har intet hørt.
Danske Bank har anført, at klageren som led i aftalen om salg af sommerhuset i fri handel accepterede, at sommerhuset skulle sælges gennem E, og at klageren selv indgik formidlingsaftalen med E og dermed accepterede E’s honorar.
Klageren var ikke omfattet af den praksis, som banken i frivillige underskudshandler havde med at forhandle salærer med ejendomsmæglere – bare ikke med E, da denne praksis ikke fandt sted på tidspunktet for klagerens salg, men i perioden 2013-2019. Før 2013 var bankens praksis, at banken ikke forhandlede salær med ejendomsmæglere. Først fra 2013 differentierede banken behandlingen mellem E og øvrige mæglere. Det er denne differentiering, som ikke er korrekt, og som relevante kunder er blevet kompenseret for, og således ikke forholdet at banken forinden nævnte periode ikke forhandlede salæret på kundens vegne.
Det er til enhver tid den enkelte ejendomsmæglers ansvar at sikre, at vedkommendes salær og omkostninger er korrekt opgjort og berettiget.
Alternativet til et salg af sommerhuset i fri handel var en tvangsauktion, som alt andet lige måtte forventes at medføre en mindre gunstig salgspris og dermed et større underskud, som klageren personligt hæftede for.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og kunden har ikke dokumenteret, at han har lidt et tab som følge af ovenstående.
Klageren havde misligholdt gælden til såvel banken som Realkredit Danmark, og han underskrev et frivilligt forlig vedrørende gælden til banken.
Han indbetalte ikke beløb til banken til nedbringelse af gælden forud for sin gældssaneringssag, hvori banken anmeldte sit krav.
Banken modtog 9,08467 % i dividende som fastsat af retten.
I henhold til klagerens bemærkninger vedrørende bankens opgørelse af hans gæld er banken enig i, at det beløb som banken måtte have modtaget for meget i dividende i sagen, i stedet skulle være fordelt anderledes blandt kundens kreditorer i gældssaneringssagen, og banken arbejder lige nu på den proces.
Klageren har ikke lidt et tab som følge heraf.
Banken er i gang med at undersøge, om klageren måtte være omfattet af andre fejl, som kan have betydning for hans sag. Klageren vil modtage særskilt information fra banken, når der er nyt i sagen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Danske Bank. I forbindelse med køb af en grund og opførelse af et sommerhus bevilligede banken i efteråret 2006 finansiering i form af et forhåndslån på 1.650.000 kr., en byggekredit på 670.000 kr., og i maj 2007 en forhøjelse af klagerens byggekredit med 280.000 til i alt 950.000 kr. Klageren satte sommerhuset til salg til 3.300.000 kr., og banken bevilligede i august 2007 en boligsalgskredit på 2.650.000 kr. Gælden på byggekreditten var på dette tidspunkt på 1.003.000 kr. Det lykkedes ikke klageren at sælge sommerhuset.
Klageren misligholdt sit bank- og realkreditlån. Den 9. januar 2012 opsagde banken lånet. Den 29. maj 2012 begærede realkreditinstituttet tvangsauktion over sommerhuset. Tvangsauktionsanmodningen blev tilbagekaldt, idet der med klageren blev indgået en aftale om salg i fri handel på betingelse af, at salget skete gennem ejendomsmæglerkæden, E. Den 20. juni 2012 blev sommerhuset solgt til 1.300.000 kr. Underskuddet ved handlen udgjorde ca. 2.000.000 kr. I underskuddet indgik ejendomsmæglervederlag på ca. 70.000 kr. Klagerens restgæld til realkreditinstituttet blev opgjort til 524.898,03 kr., som Danske Bank afgav garanti for og indtrådte i realkreditinstituttets rettigheder.
I forbindelse med klagerens gældssaneringssag anmeldte banken et krav på 2.988.763,12 kr. og 393.600,99 kr. i renter. Den 13. marts 2017 blev der afsagt kendelse i klagerens gældssaneringssag, hvori kreditorerne fik tildelt 9,08467 % i dividende, på baggrund af et forslag fra klageren om, at den samlede gæld på 3.137.160 kr. blev nedsat til 285.000 kr.
Bankens krav på 2.988.769,12 kr. var omfattet af forslag til gældssanering af 24. januar 2017, som skifteretten godkendte ved kendelse af 13. marts 2017.
Af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 1, litra e fremgår, at Ankenævnets skal afvise at behandle en klage, hvis klagen hører under, er under behandling ved, eller har været behandlet af en domstol. Som følge heraf kan Ankenævnet ikke behandle klagen.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.