Indsigelse om mangelfuld rådgivning om de økonomiske konsekvenser ved indfrielse af renteswaps tre år før udløb
| Sagsnummer: | 2 /2020 |
| Dato: | 05-03-2021 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Kristian Ingemann Petersen, Morten Bruun Pedersen, Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneomlægning
|
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om de økonomiske konsekvenser ved indfrielse af renteswaps tre år før udløb |
| Indklagede: | Sparekassen Kronjylland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelse om mangelfuld rådgivning om de økonomiske konsekvenser ved indfrielse af renteswaps tre år før udløb.
Sagens omstændigheder
Klageren i denne sag er en andelsboligforening. Foreningens faste ejendom var finansieret ved et realkreditlån og med to aftaler om renteswap i foreningens daværende bank, P. Aftalerne om renteswap blev indgået i 2011 – den ene med startdato den 30. juni 2011 og slutdato den 30. december 2020 og med en restgæld på 15 mio. kr. og den anden med startdato den 30. december 2011 og slutdato den 30. december 2021 og med en restgæld på ca. 13 mio. kr.
Af foreningens generalforsamlingsreferat af 13. april 2016 fremgår, at foreningen i slutningen af 2015 genforhandlede afdragsfriheden på realkreditlånet, i hvilken forbindelse en aftale om afdragsfrihed på endnu 10 år blev indgået. Det gamle lån blev herved indfriet og et nyt 30 årigt obligationslån blev optaget. Det fremgår endvidere, at:
”…
Vi har været i dialog med [P], om den historiske lave rente kan gøres til en fordel for os. [P] er lige nu i tænketank, om det vil være muligt at give os nogle fordele i f.eks. fastlåsning af rente i en længerevarende periode.
…”
Foreningens dialog med P medførte ikke omlægning af foreningens lån.
Af foreningens generalforsamlingsreferat af 11. april 2018 fremgår, at foreningens daværende realkreditinstitut forhøjede bidragssatsen på realkreditlånet med 0,1 %-point.
I august 2018 kontaktede foreningen Sparekassen Kronjylland, da foreningen havde fået anbefalet sparekassen fra en naboandelsboligforening, der havde fået omlagt sit lån hos sparekassen. Foreningen oplyste i den forbindelse, at den havde nogle renteswaps, der udløb 1. januar 2019. I forlængelse af telefonsamtalen fremsendte foreningen økonomiske oplysninger om foreningen til sparekassen. Sparekassen har oplyst, at det fremgik heraf, at de to renteswaps udløb ultimo 2020 og ultimo 2021, hvilket sparekassen gjorde foreningen opmærksom på.
Af en markedsværdiopgørelse af 3. september 2018 fra P fremgår følgende om de to renteswaps:
”…
|
Startdato |
Slutdato |
Købt/ solgt |
Betaler/ Modtager |
Kupon/ Loft |
Valuta |
Type |
Restgæld |
Vedh. rente i DKK |
Markedsværdi inkl. vedh. rente i DKK |
|
30-06-2011 |
30-12-2020 |
|
Modtager |
CIBOR 6M |
DKK |
Variabel rente |
15.000.000 |
-4.134 |
1.309 |
|
30-06-2011 |
30-12-2020 |
|
Betaler |
3,2500% |
DKK |
Fast rente |
15.000.000 |
-84.144 |
1.227.161 |
|
I alt: |
1.225.852 |
|
Startdato |
Slutdato |
Købt/ solgt |
Betaler/ Modtager |
Kupon/ Loft |
Valuta |
Type |
Restgæld |
Vedh. rente i DKK |
Markedsværdi inkl. vedh. rente i DKK |
|
30-12-2011 |
30-12-2021 |
|
Modtager |
CIBOR 6M |
DKK |
Variabel rente |
13.336.023 |
-3.676 |
57.881 |
|
30-12-2011 |
30-12-2021 |
|
Betaler |
2,8900% |
DKK |
Fast rente |
13.336.023 |
-66.523 |
1.259.226 |
|
I alt: |
1.201.345 |
…
…”
Den 7. september 2018 afholdt parterne møde, hvor foreningen udtrykte ønske om at omlægge foreningens eksisterende realkreditlån til et lån med fast rente og at blive frigjort fra de to renteswaps. Der er uenighed mellem parterne om, hvorvidt sparekassen på mødet gjorde foreningen bekendt med de finansieringsmæssige konsekvenser ved indfrielsen af de to renteswaps eller ej.
Efter mødet blev der indhentet en ejendomsvurdering, og den 5. oktober 2018 afholdt parterne endnu et møde, hvor sparekassen fremlagde tre finansieringsløsninger med forskellige rentetyper, både fast - og variabel rente. Alle tre finansieringsløsninger forudsatte indfrielse af de to renteswaps. Sparekassen har oplyst, at den anbefalede foreningen at få gennemgået finansieringsforslagene med foreningens revisor, da sparekassens rådgivning ikke dækkede skatte- og regnskabsmæssige aspekter. Foreningen har bestridt at have fået en sådan anbefaling.
Den 12. oktober 2018 oplyste foreningen til sparekassen, at den havde gennemgået finansieringsløsningerne, og at foreningen ønskede at omlægge til et 30-årigt 2 % fastforrentet obligationslån på i alt 31 mio. kr. Foreningen ønskede at gøre brug af en del af foreningens likvide beholdning og fravalgte derfor en alternativ finansieringsløsning på 32 mio. kr. Foreningen oplyste endvidere, at bestyrelsen havde indkaldt til ekstraordinær generalforsamling den 25. oktober 2018, hvor spørgsmålet om lånomlægningen var på dagsordenen med henblik på andelshavernes godkendelse. Foreningen ønskede, at repræsentanter fra sparekassen deltog på den ekstraordinære generalforsamling for nærmere at redegøre for finansieringsforslaget og besvare eventuelle spørgsmål.
Den 18. oktober 2018 blev der forud for den ekstraordinære generalforsamling afholdt et møde hos sparekassen, hvor flere bestyrelsesmedlemmer fra foreningen deltog. Her blev det aftalt, hvem der skulle sige og gøre hvad på generalforsamlingen.
Den 25. oktober 2018 blev den ekstraordinære generalforsamling i foreningen afholdt og sparekassen deltog i mødet. Grundet tekniske komplikationer kunne sparekassen ikke fremvise sin Power Point præsentation vedrørende ”Oplæg til låneomlægning”. Parterne er uenige om, hvorvidt præsentationen alene blev gennemgået kort, eller om indholdet blev skrevet op på en flipover. Sparekassen har oplyst, at den efter bestyrelsens ønske kun gennemgik det ene finansieringsforslag på generalforsamlingen.
Af referatet fra den ekstraordinære generalforsamling fremgår blandt andet:
”…
2. [Medarbejder fra sparekassen] gennemgik vores nuværende finansiering samt låneforslaget fra Sparekassen Kronjylland.
…
Power Point over lånefinansiering fra Sparekassen Kronjylland vedhæftet særskilt.
De [to] vigtigste tekstsider er kopierede ind på næste side, da ikke alle kan læse den fil.
Nuværende finansiering via [P]:
Andelsboligforeningen er i dag finansieret således:
- 23,8 mio. kr. Cibor6 med 10 års afdragsfrihed
- 5,2 mio. kr. Cibor6 med afvikling.
- 2,5 mio. kr. (ca.) fastrenteswap pt. negativ markedsværdi
= samlet gæld ca. 31,5 mio. kr.
I 2017 var de samlede finansieringsomkostninger (renter + afdrag) 1.376.152 kr.
Kommende finansiering:
Finansiering bestående af:
- 23 mio. kr. 2 % fast rente med 10 års afdragsfrihed
- 8 mio. kr. 2 % fast rente med afvikling.
- 1 mio. kr. driftskredit med en rente på 4,00 p.a.
= samlet gæld ca. 31 mio. kr.
Samlet årlig finansieringsomkostninger (renter + afdrag) = ca. 1.072.000 kr.
Fordele:
- Årlig økonomisk besparelse allerede år 1.
I er sikret fast rente i hele realkreditlånets løbetid – 2 % de næste 30 år.
- Lån kan altid opsiges til kurs 100 til en termin – ingen indfrielse til overkurs!
…”
Den af sparekassen fremlagte finansieringsløsning blev vedtaget enstemmigt af foreningen.
I perioden fra den 25. oktober 2018 til den 7. december 2018 skiftede foreningen pengeinstitut til sparekassen, og de nye realkreditlån blev optaget, mens eksisterende lån og renteswaps blev indfriet.
Af indfrielsesnota af 15. november 2018 vedrørende renteswappen med en restgæld på 15 mio. kr. og slutdato den 30. december 2020 fremgik, at den blev opsagt per den 19. november 2018 til et afregningsbeløb på 1.130.842 kr. Afregningsbeløbet fremkom således:
”…
[Andelsboligforeningen] betaler DKK fast 3,25 % fastsat 20-09-2010
|
Renteperiode: |
52 dage fra 28-09-2018 til 19-11-2018 |
|
Restgæld: |
DKK 0,00 |
|
Vedhængende rente: |
DKK 69.452,05 |
|
Kursværdiændring: |
DKK 1.057.997,45 |
|
Markedsværdi i alt: |
DKK 1.127.429,50 |
[P] betaler variabel rente DKK-CIBOR-CIBOR-6M -0,1575 % fastsat 25-06-2018
|
Renteperiode: |
52 dage fra 28-09-2018 til 19-11-2018 |
|
Restgæld: |
DKK 0,00 |
|
Vedhængende rente: |
DKK -3.412,50 |
|
Kursværdiændring: |
DKK 0,00 |
|
Markedsværdi i alt: |
DKK -3.412,50 |
Indfrielsesnotaen blev underskrevet den 25. november 2018 af to bestyrelsesmedlemmer i foreningen.
Renteswappen med slutdato den 30. december 2021 og med en hovedstol per november 2018 på 15.566.000 kr. blev indfriet til et afregningsbeløb på 1.135.116 kr. Fastrenten udgjorde 2,89 %. Afregningsbeløbet for begge renteswaps udgjorde i alt 2.265.958 kr. Sparekassen har oplyst, at den vedhængende rente for begge renteswaps udgjorde ca. 130.365 kr. af de 2.265.958 kr.
Af foreningens kontoudskrift for kontoen ”Provenu realkreditlån” fremgik, at der blev trukket henholdsvis 1.660 kr. og 119.560 kr. i tinglysningsafgift den 30. oktober 2018, og at der den 1. november 2018 blev udbetalt 31.050.649,37 kr. vedrørende det nye lån, hvorefter det gamle lån blev indfriet. Den 16. november 2018 blev afregningsbeløbene på i alt 2.265.958 kr. for de to renteswaps trukket, og samme dag blev der indsat et beløb på 244.377,68 kr. til inddækning af overtræk på kontoen, hvorefter kontoen gik i nul.
Foreningen har oplyst, at den i forbindelse med udarbejdelsen af foreningens årsregnskab for 2018 blev opmærksom på, at den kunne have ventet tre år med at omlægge lånene, hvorved omkostningerne på i alt 2.265.958 kr. på de to renteswaps, kunne have været sparet. Da renteniveauet havde været faldende kunne omprioriteringslånet endvidere nu optages til en lavere rente. I begyndelsen af 2019 kontaktede foreningen sin revisor herom.
I perioden februar 2019 til marts 2019 afholdt foreningen og sparekassen en række møder, hvor foreningen fremsatte sit synspunkt om, at sparekassen havde ydet mangelfuld rådgivning, hvorved foreningen var blevet påført et tab.
Den 10. april 2019 afholdte foreningen generalforsamling. Af generalforsamlingsreferatet fremgik blandt andet følgende:
”…
Fremlæggelse af årsregnskab ved revisor [navn]
Under fremlæggelsen blev vi gjort bekendt med faldet i andelskronen pga.at swaplånet er blevet indfriet i forbindelse med, at vi skiftede pengeinstitut.
I den forbindelse fortalte formanden om de mange møder med Sparekassen Kronjylland, da vi synes, der har været manglende information om konsekvenserne ved låneomlægningen.
Har sparekassen et rådgivningsansvar?
…”
I perioden efter generalforsamlingen var der korrespondance mellem parterne, hvor foreningen gjorde indsigelse mod sparekassens rådgivning af foreningen i forbindelse med låneomlægningen. Sparekassen afviste et eventuelt rådgivningsansvar.
I e-mail af 29. august 2019 oplyste sparekassen foreningen om, at der grundet et fald i renten var mulighed for at konvertere foreningens omlagte lån til et nyt lån med en lavere fast rente. Foreningen besvarede ikke sparekassens e-mail.
Den 6. februar 2020 var sparekassen og foreningen i telefonisk kontakt i anden anledning. Sparekassen oplyste igen om muligheden for at konvertere lånet. Foreningens revisor kontaktede herefter sparekassen og bad om yderligere beregninger med forskellige indfrielsesmetoder samt et konkret omlægningstilbud fra kreditforeningen. Sparekassen sendte det ønskede materiale til revisoren den 20. februar 2020. Af materialet fremgik blandt andet, at foreningen kunne opnå en årlig besparelse på 380.000 kr. ved at konvertere til 1 % obligationslån. Foreningens restgæld ville stige med 730.000 kr. Revisoren svarede, at han ville vende tilbage, når han havde drøftet materialet med foreningens bestyrelse. Grundet COVID-19 var foreningen forhindret i at afholde de nødvendige møder og generalforsamling, og foreningen kunne derfor ikke foretage en ny lånomlægning.
Foreningen og sparekassen har under sagen fremlagt konsekvensberegninger af førtidsindfrielsen af de to renteswaps. Efter sparekassens beregning var der alene en forskel på 32.375,15 kr. fra afregningsbeløbet til den rentebyrde, som foreningen skulle have afholdt indtil udløbet af de to renteswaps. Efter foreningens beregning havde foreningen et tab på 2.022.124 kr. grundet afregningsbeløbet. Parterne bestrider hinandens beregninger.
Parternes påstande
Den 3. januar 2020 har foreningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Kronjylland skal stille foreningen som om den ikke havde indfriet sine renteswaps før tid.
Sparekassen Kronjylland har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Foreningen har anført, at sparekassens rådgivning i forbindelse med indfrielsen af foreningens renteswaps var mangelfuld. Sparekassen burde have rådgivet om den besparelse, som foreningen kunne have opnået ved at vente med at indfri de to renteswaps og om, hvilken negativ konsekvens den førtidige indfrielse af de to renteswaps havde på foreningens formue set i forhold til den korte løbetid, der var tilbage på de to renteswapaftaler. Erstatningsbetingelserne for et rådgivningsansvar for sparekassen er opfyldt. Tabet udgør 2.265.958 kr., hvorfra foreningens rentebesparelse skal fratrækkes, subsidiært 2.057.179,47 kr. med tillæg af renter fra låneomlægningen. Foreningen har ikke udvist egen skyld.
Afregningsbeløbet på ca. 2.200.000 kr. var en reel meromkostning, som foreningen kunne have undgået ved at lade de to renteswaps udløbe. Foreningen kunne – uafhængigt af meromkostningen – fortsat skifte vurderingsprincip efter reglerne i andelsboliglovgivningen og derved opnå en højere værdi af foreningens formue, men der ville stadig mangle ca. 2.200.000 kr. i foreningens formue.
At foreningen med låneomlægningen opnåede en – ifølge sparekassen – mere gunstig position, er uden betydning for sagen, ligesom det er uden betydning for opgørelsen af tabet, at foreningen efterfølgende kunne have konverteret det nye lån.
Sparekassen rådede ikke foreningen til at rådføre sig med sin revisor omkring låneomlægningen. Selv hvis sparekassen havde gjort det, kunne det dog hverken fritage sparekassen for ansvar eller betegnes som foreningens accept af risiko.
Sparekassen gør en lang række faktorer gældende, som den mener har reduceret tabet ved førtidig indfrielse af renteswaplån med negativ markedsværdi. Sparekassen har ikke fremlagt nogen dokumentation herfor og om, på hvilket grundlag de eventuelt skulle kunne modregnes i tabet. Det er sparekassen, der har bevisbyrden for, at der samtidig med indfrielsen er en gevinst, som opvejer den konstaterede meromkostning. Denne bevisbyrde ses ikke løftet.
Sparekassen har ikke levet op til sit professionsansvar og reglerne om god skik, herunder det såkaldte ”kend din kunde princip”, hvorefter sparekassen skal sikre sig fornødne oplysninger om kundens økonomiske situation, erfaring med relevante finansielle ydelser og risikovillighed.
Sparekassen varetog sin egen interesse i at få foreningen som ny kunde.
Sparekassen havde en særlig forpligtelse til at vejlede foreningens bestyrelse, idet det ikke var forventeligt, at bestyrelsesmedlemmerne var i besiddelse af en særskilt finansiel forståelse. Sparekassen har ikke fremlagt bevis for, at den på noget tidspunkt i rådgivningsforløbet oplyste og/eller rådgav foreningen om, at den – hvis den lod de to renteswaps udløbe – ville opnå en besparelse på ca. 2.200.000 kr. Sparekassen har ikke gennem nogen aftale dokumenteret, hvilken rådgivning den ydede, herunder om den overhovedet rådgav om den utidige indfrielse sammenholdt med indfrielse ved udløb. Sparekassen har heller ikke fremlagt bevis for, at den afvejede en renterisiko og derved fandt, at udviklingen af rentemarkedet gjorde, at den tilrådede en straksomlægning for at undgå den usikkerhed, som en ventetid ville give.
Det bestrides ikke, at foreningen var bekendt med, at de to renteswaps havde en negativ markedsværdi på ca. 2.500.000 kr. Men det var ikke ensbetydende med, at foreningens medlemmer som almindelige forbrugere var bekendt med, at den negative markedsværdi ville forsvinde ved renteswapaftalernes udløb. Sparekassen kunne ikke lægge en sådan forudsætning til grund.
Foreningens adfærd i sagen viser, at den havde svært ved at forstå indholdet af produktet og betydningen heraf i forbindelse med låneomlægningen. Medlemmerne og bestyrelsen reagerede på foreningens årsregnskab, hvor der blev konstateret en stærkt faldende andelsværdi efter den foretagne låneomlægning med indfrielse af de to renteswaps. Hvis foreningens medlemmer og bestyrelse havde forstået sparekassens rådgivning, ville de ikke have reageret på den negative udvikling af andelsværdien. Den burde have været forventelig, hvis rådgivningen i øvrigt havde været tilstrækkelig. At renteswapaftalerne blev indgået med P, fritog ikke sparekassen fra at rådgive om indfrielsen af disse aftaler, når sparekassen påtog sig opgaven at omprioritere foreningens ejendom.
Den faldende andelsværdi var således årsagen til, at foreningen blev opmærksom på, at den blev dårligt rådgivet i forhold til selve omprioriteringens betydning for andelsværdien og herudover indså, at sparekassen ikke havde gjort foreningen opmærksom på, at den kunne have sparet ca. 2.200.000 kr. ved at udskyde omprioriteringen til de nævnte renteswaps udløb. Den omstændighed, at foreningen oprindeligt reagerede på den faldende andelsværdi på et ”forkert grundlag”, medfører ikke, at sparekassen dermed fritages for ansvar i forbindelse med sparekassens rådgivning om indfrielse.
Sagen bør ikke afvises. Det påhvilede sparekassen at sikre sig skriftlig dokumentation for sin rådgivning. Eventuel vidneførelse er derfor ikke aktuel.
Det af sparekassen anførte om betydningen af indfrielsen af foreningens renteswaps på opgørelsen af maksimalprisen på foreningens andelsboliger er sagen uvedkommende. Opgørelse af andelskronen/købsprisen for en andelsbolig er en særlig værdiopgørelse, der foretages efter reglerne i andelsboligloven med henblik på at regulere den maksimale pris for andelsboliger. Prissætningen i forhold til medlemmerne er uden betydning i forhold til, om der er lidt et tab af foreningen i nærværende sag. Der må sondres mellem andelsværdien og foreningens egenkapital. Sparekassen forsøger at blande reglerne for udarbejdelse af årsregnskab for andelsboligforeninger efter årsregnskabsloven og de boligpolitiske bestemmelser i andelsboliglovens § 6.
Sparekassen Kronjylland har til støtte for afvisningspåstanden anført, at til at belyse indholdet af det passerede og de drøftelser, der fandt sted mellem parterne, bør de involverede personer afgive forklaring. Da denne bevisførelse ikke kan finde sted for Ankenævnet, men alene under en retssag ved domstolene, begæres klagen afvist, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Til støtte for frifindelsespåstanden har sparekassen anført, at sparekassen gav foreningen fyldestgørende oplysninger om de økonomiske konsekvenser ved låneomlægningen, og at sparekassen derfor ikke handlede ansvarspådragende over for foreningen. På møderne og ved telefonsamtalerne mellem parterne blev låneomlægningen og dens økonomiske konsekvenser gennemgået og drøftet. Sparekassen ydede herved en rådgivning, der til fulde efterlevede krav og principper for finansiel rådgivning. Sparekassen varetog til fulde foreningens interesser både i forbindelse med låneomlægningen, men også efterfølgende og dette helt i overensstemmelse med den ansvarsnorm, der gælder for finansielle virksomheders rådgivning. Nogle af bestyrelsesmedlemmerne i foreningen havde videregående uddannelse og økonomisk forståelse.
På tidspunktet for foreningens henvendelse til sparekassen var der henholdsvis to år og fire måneder og tre år og fire måneder løbetid tilbage på de to renteswaps. Det oplyste sparekassen til foreningen, ligesom sparekassen også på mødet den 7. september 2018 oplyste foreningen om de finansieringsmæssige konsekvenser ved indfrielsen af de to renteswaps, og at disse ved indfrielse havde en negativ markedsværdi.
Ved præsentationen af sparekassens finansieringsløsninger med forskellige rentetyper, både fast og variabel rente, dog alle med indfrielse af de to renteswaps, blev foreningen oplyst om den aktuelle markedsværdi af renteswapaftalerne. Sparekassen anbefalede også foreningen at få gennemgået finansieringsforslagene med foreningens revisor, da sparekassens rådgivning ikke dækkede skatte- og regnskabsmæssige aspekter.
På den ekstraordinære generalforsamling den 25. oktober 2018 gennemgik sparekassen det af bestyrelsen valgte finansieringsforslag, hvilket også fremgår af referatet fra generalforsamlingen. Da de tekniske komplikationer ikke gav sparekassen mulighed for at præsentere sin power point præsentation med oplægget til låneomlægningen, blev teksten i stedet ordret skrevet op på en flipover. Foreningens medlemmer blev således under sparekassens præsentation af låneforslaget gjort bekendt med indholdet af power point præsentationen og dermed, at de to renteswaps ved førtidsindfrielse havde en negativ markedsværdi på ca. 2.500.000 kr., og at de samlede årlige finansieringsomkostninger ville blive reduceret ved en omlægning som foreslået. Det kan derfor utvivlsomt lægges til grund, at foreningen blev informeret om de økonomiske konsekvenser ved omlægningen. Finansieringsforslaget blev vedtaget enstemmigt.
Foreningen har bevisbyrden for, at sparekassen ydede mangelfuld rådgivning, og at dette førte til et tab. Foreningen har ikke løftet denne bevisbyrde. Foreningen indgik aftalerne om de to renteswaps med P. Hvis foreningen havde svært ved at forstå indholdet af produktet, må eventuel kritik rettes mod P.
Sparekassen kunne ikke ultimo 2018 have rådgivet foreningen til at vente med at omlægge til engang efter 2021 ud fra en forventning om, at renten på dette tidspunkt, dvs. 3 år senere, ville være lavere end på tidspunktet ultimo 2018. En sådan rådgivning ville være både useriøs og ansvarspådragende.
Udgiften til afregningsbeløbet blev lavere end det budgetterede 2.500.000 kr., jf. generalforsamlingsreferat fra den 25. oktober 2018. Foreningen opnåede herved en besparelse. Ved konvertering til det fastforrentede 2 % obligationslån slap foreningen for at betale henholdsvis 3,25 % og 2,89 % i fastrente på de to renteswaps indtil deres udløb.
Foreningens formue blev en smule forbedret eller i hvert fald ikke forværret som følge af låneomlægningen. Den samlede gæld efter omlægningen blev reduceret eller forblev på samme niveau, som før låneomlægningen. Det bestrides derfor, at foreningen led et tab.
Ved låneomlægningen opnåede foreningen en række fordele, herunder sikkerhed for fremtidig ydelse på lånet, sikkerhed for fast rente på 2 % gennem lånets løbetid, hvilken mulighed – afhængig af rentens udvikling – foreningen ikke med sikkerhed ville have mulighed for at opnå på et senere tidspunkt, samt mulighed for konvertering af lånet ved et fald i renten. Efter låneomlægningen blev foreningen gjort opmærksom på muligheden for konvertering til en lavere rente, hvilket kunne give foreningen en rentebesparelse. Ved ikke at udnytte muligheden for at omlægge til en lavere rente, tilsidesatte foreningen sin pligt til at minimere sit (påståede) tab.
Det er ikke korrekt, når foreningen anfører, at den ville have opnået en besparelse på ca. 2.200.000 kr., hvis de to renteswaps ikke var blevet indfriet før tid. Foreningen tager herved ikke højde for den renteforpligtelse, der ville have løbet på de to renteswaps indtil deres udløb henholdsvis ultimo 2020 og ultimo 2021. Ligeledes skal den af P varslede stigning i bidragssats på 0,1 % medregnes. Den negative markedsværdi svarede i det store hele til den rente, der ville være påløbet fra indfrielsestidspunktet ultimo 2018 og frem til 2020/21, hvis de var løbet frem til udløb 2020/21. Foreningen blev således isoleret set ikke påført noget tab ved den førtidige indfrielse af de to renteswaps.
Foreningens formue er ikke faldet som følge af låneomlægningen. Hvis andelskronen måtte være faldet, hvilket bestrides, er det ikke nødvendigvis ensbetydende med, at foreningen har lidt et tab, da det ikke er sikkert, at andelslejlighederne kunne sælges til værdien af den opgjorte andelskrone. Uanset om der således kan dokumenteres et tab eller ikke, er det et krav, som i givet fald må indtales direkte af de enkelte andelshavere og ikke af andelsboligforeningen. Alene dette forhold skal føre til frifindelse af sparekassen.
Den negative værdi af de to renteswaps blev ikke medtaget som post under balancen i foreningens årsrapport fra 2017. Ved låneomlægningen blev dette regnskabsmæssigt ændret, hvorefter den negative værdi af de to renteswaps fremgik af balancen i foreningens årsrapport fra 2018. Der opstod herved et fald i den bogførte balance og dermed i den opgjorte andelskrone. Det fald, der måtte være sket i foreningens andelskrone efter låneomlæggelsen, var således alene af regnskabsmæssig karakter
Ankenævnets bemærkninger
Klageren i denne sag er en andelsboligforening. Foreningens faste ejendom var finansieret ved et realkreditlån og med to aftaler om renteswap i foreningens daværende bank. Aftalerne om renteswap udløb henholdsvis den 30. december 2020 og den 30. december 2021.
I august 2018 kontaktede foreningen Sparekassen Kronjylland med henblik på at omlægge til et realkreditlån uden tilhørende renteswaps
Den 12. oktober oplyste foreningen til sparekassen, at den ønskede at omlægge til et 30-årigt 2 % obligationslån på i alt 31 mio. kr., og at den i den forbindelse havde indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling den 25. oktober 2018, hvor spørgsmålet om lånomlægningen var på dagsordenen med henblik på andelshavernes godkendelse.
Sparekassen deltog i den ekstraordinære generalforsamling den 25. oktober 2018. Af tekniske årsager kunne sparekassen ikke fremvise sin præsentation af finansieringsløsningen. Parterne er uenige om, hvorledes og i hvilken udstrækning sparekassen gennemgik finansieringsløsningen på mødet. Af referatet fra den ekstraordinære generalforsamling fremgik blandt andet, at sparekassens præsentation blev vedlagt særskilt til medlemmerne, ligesom en del blev indsat i selve referatet. Heraf fremgik foreningens daværende finansiering, hvor de to renteswaps var angivet med en negativ markedsværdi på ca. 2.500.000 kr. Den af sparekassen fremlagte finansieringsløsning blev vedtaget enstemmigt af foreningen.
I perioden fra den 25. oktober 2018 til den 7. december 2018 skiftede foreningen pengeinstitut til sparekassen, og de nye realkreditlån blev optaget, mens eksisterende lån og renteswaps blev indfriet.
Foreningen har oplyst, at den i forlængelse af årsregnskabet for 2018 blev opmærksom på, at omkostningen til indfrielsen af de to renteswaps kunne have været undgået.
Parterne er uenige om indholdet af den rådgivning, som sparekassen ydede til foreningen om de økonomiske konsekvenser ved at indfri de to renteswaps før deres udløb.
Under hensyn hertil finder Ankenævnet, at det kun vil være muligt at træffe afgørelse om, hvorvidt sparekassens rådgivning var fyldestgørende, efter mundtlige forklaringer fra parterne. En afgørelse af sagen vil dermed kræve en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Det følger af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4, at Ankenævnet herefter må afvise sagen.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.