Krav på kompensation grundet afslag på realkreditfinansiering.
| Sagsnummer: | 568/2025 |
| Dato: | 29-06-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Krav på kompensation grundet afslag på realkreditfinansiering. |
| Indklagede: | AL Sydbank A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav på kompensation grundet afslag på realkreditfinansiering.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og K var kunder i AL Sydbank (tidligere Vestjysk Bank/Den Jyske Sparekasse). Klagerne ejede to ejendomme, ejendom B og C. Klagerne boede i ejendom B og udlejede ejendom C.
I november 2020 købte klagerne ejendom A med overtagelse den 1. marts 2021.
Klagerne har oplyst, at de forud for boligkøbet kontaktede Den Jyske Sparekasse med henblik på at opnå boligfinansiering. Deres daværende bankrådgiver oplyste dem ”I har en sund og god økonomi, I køber bare". Banken har bestridt, at den ubetinget bevilgede finansieringen af købet af ejendom A.
Banken har fremlagt sin interne lånebevillling ”Bevillingsansøgning”, dateret den 8. december 2020, hvoraf blandt andet fremgår:
” EJENDOMSKØB:
Hvilken ejendom købes [ejendom A].
Ramme bolighandel - eksempel:
Købspris 1.295 tkr.
…
Finansiering
[realkreditinstitut D] - kontant 549 tkr. (obl 1% 30 å m. afvikl)
Egne midler * 775 tkr.
Lånebehov = Boliglån 0 tkr. I alt 1.324 tkr.
* salg af [ejendom B]
…
KONKLUSION:
Ændring i rådighedsbeløb:
Ovenstående ændring i engagement medfører en ændring af før rådighedsbeløb (aktuelt) i forhold til efter rådighedsbeløb (standard) fra 20.382 til 23.507 - positiv udvikl i rb på 12%. Nuv. ejd. Forventes solgt inden overtagelse. Der er lavet beregning på de vil have begge ejd
- rb vil her være ca. 2 tkr under norm - det vurderes at de vil kunne leve for dette rb en kort periode.”
I februar 2021 var ejendom B endnu ikke sat til salg, og klagerne kunne således ikke erlægge den forudsatte egenfinansiering til den 1. marts 2021.
Banken har fremlagt sin interne bevilling ”Efterretning”, dateret den 8. februar 2021, som blev udarbejdet i forbindelse med, at banken bevilgede klagerne en udlægskredit, hvoraf blandt andet fremgår:
”I forbindelse oprettes der udlægskredit på kr. 1.300.000 til brug for betaling af ejendommen, da endelig finansiering ikke er på plads endnu, samt at nuværende bolig først lige er sat til salg.
Det kan laves indenfor rammen, da købesumsgarantien erstattes af denne.
Rente på 4% og ingen gebyrer da disse opkræves ifb. endelig finansiering.
Løbetid til 15/5-2021”
Banken har oplyst, at i maj 2021 var ejendom B sat til salg. Klagerne anmodede om finansiering til istandsættelse af ejendom A, hvilket banken afslog med henvisning til, at ejendom B eller C først skulle sælges.
I maj 2021 blev udlægskreditten forlænget til den 15. november 2021. Af bankens interne lånebevilling fremgår blandt andet, at klagernes formue udgjorde 1.235.247 kr., og at gældsfaktoren var 4,0. Det fremgår endvidere af lånebevillingen:
” [Ejendom B] er endnu ikke solgt, men der er jævnlig aktivitet på fremvisninger. Derudover har [M] oplyst, at lejer måske er interesseret i at købe [ejendom C].
Det er ikke p.t. muligt at færdigetablere købsfinansieringen, da vi endnu ikke ved, hvor meget realkreditlån der skal søges om. Dette afhænger af, om [ejendom B] bliver solgt hurtigt, så vi kender provenue, men jo også [ejendom C]. Kunderne ønsker, hvis de skal flytte til [ejendom A] at renovere, og så ifald, så skal der også ske forhåndsbelåning. Hvis de ikke sælger [ejendom B] udlejes [ejendom A] og vi kan få finansieringen på plads.
I juni 2021 var ejendom C sat til salg, og K stod til at arve cirka 2.000.000 kr. M fik bevilget en kredit på sin lønkonto med en trækningsret på 50.000 kr., som skulle anvendes til istandsættelse. Kreditten udløb den 15. juli 2026 og havde en udlånsrente på 7,0 % og en provisionssats på 0,25 %.
I august 2021 flyttede klagerne ind i ejendom A. M fik i den forbindelse forhøjet trækningsretten på kreditten tilknyttet sin lønkonto med 100.000 kr. til istandsættelse. Trækningsretten skulle nedskrives igen med 100.000 kr. den 15. juli 2023.
I april 2022 blev udlægskreditten forhøjet med 75.000 kr. til 1.425.000 kr. til istandsættelse af ejendom A. Kreditten løb frem til den 15. juli 2023. Af bankens interne bevilling fremgår blandt andet, at K’s arv på grund af skattemæssige forhold endnu ikke var blevet udbetalt. Det fremgår endvidere, at ejendom B var taget af markedet og efterfølgende sat til salg igen for 2.845.000 kr., og at provenuet fra salget forventedes at andrage cirka 600.000 kr.
Banken har fremlagt interne noter fra et møde afholdt den 13. juli 2022 med M angående en omlægning af realkreditlånet i ejendom B, hvoraf blandt andet fremgår:
” Noter fra min snak med [M’s fornavn]:
[Realkreditinstitut D] omlægning med provenu tkr. 400, hvor tkr. 150 bruges til sletning af kredit og tkr. 250 til færdiggørelse af [ejendom A]”
I juli 2023 blev udlægskreditten forlænget til den 15. juli 2024, da ejendom B endnu ikke var solgt, og K ikke havde modtaget sin arv. Det fremgår af bankens interne bevilling, at klagernes formue udgjorde 694.982 kr., og at gældsfaktoren var 5,2. Det fremgår endvidere af bevillingen:
” For begge ejendomme til salg gælder, at der har været en utrolig lang liggetid, som man kun kan undre sig over.
…
[…] udbudspris er nedsat og der er imellemtiden omlagt TK (restgældsreducering), hvorfor provenuet med nuværende udbudspris vil være små 900 tkr.”
I maj 2024 blev udlægskreditten forlænget til den 15. juli 2025. Det fremgår af bankens interne bevilling, at klagernes formue udgjorde 841.544 kr., og at gældsfaktoren var 4,6.
I september 2024 fik klagerne bevilget et overtræk på 7.000 kr. på deres budgetkonto.
I februar 2025 blev det bevilgede overtræk på budgetkontoen forhøjet til 20.000 kr.
Banken har oplyst, at K’s arv blev udbetalt i maj 2025. Klagerne har oplyst, at lånet i ejendom A blev indfriet den 2. juli 2025 med 1.419.316,93 kr.
Banken har oplyst, at klagerne i juli 2025 klagede til banken.
Den 23. september 2025 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 9. november 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at AL Sydbank skal kompensere dem for det tab, de har lidt som følge af bankens manglende rådgivning.
AL Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved at give grønt lys til en handel uden at sikre, at de var indforstået med de økonomiske konsekvenser af en "låst" ejendomsportefølje.
De fik bevilget finansiering til købet af ejendom A uden først at blive informeret om, at de risikerede at blive afskåret fra realkreditfinansiering, hvis ejendom B ikke var blev solgt inden købet.
Det er bankens ansvar at sikre, at kunden forstår forskellen på risikoen ved et banklån kontra et realkreditlån. De blev først præsenteret for denne problemstilling efter, at de var blevet juridisk bundet af handlen. Da var deres handlingsfrihed ophørt.
De blev ikke rådgivet om eventuelle konsekvenser ved boligkøbet, så de kunne træffe en beslutning om, hvorvidt det var en økonomisk risiko, de var villige til at løbe. Bankens udmelding var "I har en sund og god økonomi, I køber bare", uden at tage forbehold for, at finansieringen af ejendom A ville skifte fra et billigt realkreditlån til dyr bankfinansiering, hvis salget af ejendom B trak ud.
Dette har over flere år medført store omkostninger for dem. De har blandt andet betalt dobbelt husleje, haft et dyrt banklån, solgt deres bil, og deres eget hus er ikke blevet solgt trods flere forsøg.
Banken er den professionelle part og har pligt til at rådgive om konsekvenserne i tilfælde af, at forudsætningerne ikke holder. De blev aldrig præsenteret for et budget eller en beregning, der viste deres økonomiske råderum i tilfælde af et langtrukkent salg.
De kontaktede efterfølgende flere pengeinstitutter, men uden held. Begrundelsen var, at de var en for stor risiko på grund af, at de ejede to huse og en lejlighed. Det medførte, at de ikke havde andre muligheder end at optage et banklån i Vestjysk Bank til huskøbet med betydelig større omkostninger end forudsat.
Banken forsøger at lægge ansvaret over på dem i forbindelse med et ustabilt boligmarked. Selv om banken ikke kan garantere et salg, bærer banken ansvaret for ikke at have vist rettidig omhu. Hvis banken vidste, at deres økonomi ville være "stram", som banken selv har anført, burde banken have frarådet dem at købe, førend de havde solgt, eller som minimum opstillet et varslingsscenarie.
Skaden skete i november 2020, da de fik lov til at købe uden forbehold. Alt derefter var brandslukning af en situation, banken selv var med til at skabe.
Kravet er ikke forældet. Forældelsesfristen regnes fra det tidspunkt, hvor de fik kendskab til den ansvarspådragende fejl og tabets omfang.
Sagen kræver ikke vidneførsel. Banken har i henhold til bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder pligt til at dokumentere sin rådgivning skriftligt. Banken skal dokumentere, at banken specifikt rådgav dem om risikoen for afslag hos kreditforeningen grundet de tre ejerskaber, før de underskrev købsaftalen vedrørende ejendom A.
AL Sydbank har til støtte for frifindelsespåstanden anført blandt andet, at det var en forudsætning for lånebevillingen til købet af ejendom A, at ejendom B blev solgt, og dette har stået klart for klagerne gennem hele forløbet og er veldokumenteret. Klagerne modtog rådgivning, herunder om konsekvenserne af, at ejendom B ikke blev solgt.
Klagerne ejer tre ejendomme til en samlet friværdi på 2,5 til 3 millioner, hvilket banken har bistået dem med. Over en periode på over fem år formåede klagerne ikke at sælge ejendom B eller C. Klagerne har været presset økonomisk, men banken har bistået dem med bevilget overtræk og lån til at istandsætte ejendom A samt en lånekonvertering. Banken har troet på klagerne og på K’s arv, som banken først fik dokumentation for i februar 2025. Banken har ikke presset klagerne til at nedsætte priserne på deres ejendomme.
Klagerne har efter eget udsagn været klar over situationen, og hvis Ankenævnet finder, at banken ikke har handlet i overensstemmelse med gældende regler, er et eventuelt krav mod banken forældet efter den treårige forældelsesfrist.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at yderligere sagsoplysning vil skulle ske ved afhøring af vidner, der udover klagerne vil bestå af nuværende og tidligere rådgivere.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og K var kunder i AL Sydbank (tidligere Vestjysk Bank/Den Jyske Sparekasse). Klagerne ejede ejendom B og C.
I november 2020 købte klagerne ejendom A med overtagelse den 1. marts 2021.
Klagerne har oplyst, at de forud for købet af ejendom A kontaktede banken med henblik på at opnå boligfinansiering. Deres daværende bankrådgiver oplyste dem ”I har en sund og god økonomi, I køber bare". Banken har bestridt, at den ubetinget bevilgede finansieringen af købet af ejendom A.
Banken har fremlagt sin interne lånebevilling ”Bevillingsansøgning”, dateret den 8. december 2020, hvoraf blandt andet fremgår, at købesummen for ejendom A udgjorde 1.235.000 kr., som skulle finansieres ved et 1 % obligationslån på 549.000 kr. i realkreditinstitut D samt en egenfinansiering på 775.000 kr. hidrørende fra salg af ejendom B.
Den 8. februar 2021 var ejendom B endnu ikke sat til salg, og banken bevilgede derfor klagerne en udlægskredit på kr. 1.300.000 til betaling af ejendom A. Kreditten havde en udlånsrente på 4 % og en provisionssats på 0,25 %. Kreditten udløb den 15. maj 2021, men blev efterfølgende forlænget ad flere omgange. I april 2022 blev udlægskreditten forhøjet med 75.000 kr. til istandsættelse af ejendom A.
I juni 2021 fik M bevilget en kredit på sin lønkonto med en trækningsret på 50.000 kr., som i august 2021 blev forhøjet med 100.000 kr. Kreditten skulle anvendes til istandsættelse.
Klagerne har blandt andet anført, at de fik bevilget finansiering til købet af ejendom A uden først at blive informeret om, at de ikke ville kunne opnå realkreditfinansiering, men kun bankfinansiering, førend ejendom B var solgt, hvilket har medført, at de har afholdt flere omkostninger, end hvis de i stedet havde optaget et realkreditlån.
Banken har blandt andet anført, at det var en forudsætning for lånebevillingen i forbindelse med købet af ejendom A, at ejendom B blev solgt, hvilket stod klart for klagerne.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende over for klagerne i forbindelse med finansieringen af købet af ejendom A. Ankenævnet har lagt vægt på, at det ikke er godtgjort, at banken gav klagerne et ubetinget tilsagn om formidling af realkreditfinansiering. Klagerne kan således ikke anses for at have haft en berettiget forventning om, at de ville kunne opnå realkreditfinansiering til købet af ejendom A, førend ejendom B var blevet solgt.
Ankenævnet bemærker, at det beroede på bankens kreditpolitik, om banken kunne tilbyde klagerne at formidle realkreditfinansiering, og at banken ikke var forpligtet til at tilbyde klageren at formidle realkreditfinansiering i stedet for bankfinansiering, førend ejendom B var blevet solgt.
Ankenævnet bemærker endvidere, at et eventuelt krav hidrørende fra bankens rådgivning i forbindelse med klagernes køb af ejendom A må anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, skal forældelsesfristen regnes fra den dag, da fordringshaveren (klagerne) fik eller burde have fået kendskab til kravet. Ankenævnet finder, at klagerne senest i februar 2021, hvor de fik bevilget en udlægskredit i banken, havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav. Klagernes eventuelle erstatningskrav var derfor forældet den 9. november 2025, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet.
Klagerne har ikke godtgjort forhold, der kan medføre, at banken i øvrigt har pådraget sig et erstatningsansvar over for dem.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.