Indsigelse mod størrelsen på rentetillæg for periodevis fast rente på boliglån.
| Sagsnummer: | 50 /2023 |
| Dato: | 15-11-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Janni Visted Hansen, Andreas Moll Årsnes, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Rente - udlån
Udlån - rente |
| Ledetekst: | Indsigelse mod størrelsen på rentetillæg for periodevis fast rente på boliglån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod størrelsen på rentetillæg for periodevis fast rente på boliglån.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank.
Klagerne købte en lejlighed med overtagelse den 15. marts 2022 og var løbende i kontakt med banken om finansieringen af boligkøbet.
Banken har oplyst, at den holdt et møde med klagerne omkring endelig finansiering den 20. oktober 2021. På mødet blev fastforrentede obligationslån og et såkaldt Danske Bolig Fri-lån gennemgået. Banken har endvidere oplyst, at klagerne tilkendegav, at de var interesserede i Danske Bolig Fri-lånet.
Klagerne har oplyst, at banken på mødet oplyste dem om, at var muligt at rentesikre obligationslånet mod et kurstab, og at Danske Bolig Fri-lånet kunne rentesikres ved at optage det før tid. Med denne mulighed for optagelse af lånet før tid samt de andre fordele ved banklånet, valgte de at gå videre med dette lån.
Klagerne har endvidere oplyst, at de nogle dage senere kontaktede banken telefonisk for at få bekræftet oplysningen om optagelsen af Danske Bolig Fri-lånet før tid. Banken bekræftede, at lånet kunne optages før tid, hvorved lånet ville blive rentesikret. På baggrund af bekræftelsen holdt klagerne øje med renteudviklingen og afventede at komme tættere på ejendommens overtagelsesdag.
Klagerne har tillige oplyst, at de i slutningen af november 2021 kontaktede banken telefonisk med henblik på at få nye beregninger på lånene og informere banken om, at de ønskede at optage Danske Bolig Fri-lånet, da renterne var steget. Banken oplyste dem om, at det ikke længere var muligt at optage lånet før tid. Klagerne oplyste banken om, at de var utilfredse hermed, hvorefter banken gav dem rabat på et oprettelsesgebyr på 3.500 kr.
Banken har fremlagt en transskribering af en telefonsamtale af 9. december 2021 mellem M og banken. Heraf fremgår bl.a.:
”[…]
[Banken]: Det var da så lidt. Ved I, hvad I vil endnu i forhold til lån og sådan?
[M]: Jamen, jeg tror egentlig, vi er rimeligt afklarede med, at vi går med Bolig Fri lån.
[Banken]: Ja. Bolig Frien. Okay. Vil I tænke over det lidt mere, eller vil I skrive under på det eller hvordan?
[M]: Ja, jeg kiggede faktisk lidt på det, mens vi snakkede. Renten, den er faldet lidt siden sidst, da jeg ringede om det første gang. Det ved jeg ikke helt. Jeg ved ikke, om du kan regne på det igen og sende det dér overblik, måske?
[Banken]: Jo, det kan du tro, med de nye tal her.
[M]: Hvis du bare kan køre den igennem med de nye tal. Jeg ved ikke om du kan lægge en aftale til underskrift med? Så kan vi underskrive, hvis vi er enige og lade være, hvis vi ikke er.
[Banken]: Ja. Det kan jeg sagtens. Og få den sendt til dig. Der er ikke noget fast krav om underskrift, så kan I bare lade være med at underskrive, hvis I finder ud af, at I hellere vil have noget andet.
[M]: Ja. Jeg tror egentlig, vi kom frem til, at vi bare vil underskrive den. Og så håbe på, at I ikke rykker på tillæggene, kan man sige.
[Banken]: Ja, som sagt er jeg blevet bedt om specifikt at sige til dig, at jeg kan ikke garantere nogen af de dér ting.
[M]: Ja, det er helt i orden.
[Banken]: Det er først at med renten og sådan nogle ting, når det faktisk bliver udbetalt, at I får den reelle, ikke?
(Kan ikke høres)
[M]: …man bare skriver under nu, [navn på bankens rådgiver], ikke?
[Banken]: Jo, det synes jeg også. Så er den på plads, og der er ikke noget stressværk, når vi nærmer os. Og som sagt er der nogle vilkår, men så er der nok større sandsynlighed for, at I får dem til de vilkår, som vi skriver her, hvis vi skulle ændre noget igen, så man undgår en lignende situation.
[M]: Og, forstå mig ret, hvad er hagen ved at skrive under i forhold til at vente? Hvis man nu skriver under, kan man så komme ud af den underskrift igen, eller er den så bindende, at man så binder sig til det her?
[Banken]: Det er sgu et godt spørgsmål. Jeg er rimelig sikker på, at hvis man ikke vil have det, så kan vi godt nå at lave en ny lånesag og ændre det. Men jeg vil gerne lige finde ud af det. Jeg skal bare være sikker på det, jeg siger.
[M]: Du må gerne lige, når du sender aftalen og den nye beregning, så må du gerne lige skrive, nu kalder jeg det hagen, det er måske et voldsomt ord, men hvad er mulighederne, hvis man ombestemmer sig? Kan man så trække sig tilbage og få et andet lån, hvis man nu går i panik, eller vil have et fastforrentet lån til den rente, der nu engang er på det givne tidspunkt? Eller måske være endnu frækkere, slette sin underskrift på Bolig Fri og så lave en ny en, hvis der er kommet nye tillæg og sådan.
[Banken]: Nåh ja, så skal det være gået den anden vej. I får jo renten, som er den rente, der er på det tidspunkt uanset hvad.
[M]: Ja, jeg er med på, at til nytår så regulerer I den dér underliggende rente igen, og så er det den rente, vi får, plus vores tillæg, selvom jeg skriver under inden nytår. Det er jeg med på. Men ja, jeg ved godt, du stadig ikke kan love mig, at de tillæg bliver de samme, men hvis man nu gik og troede…
[Banken]: Nåh, at det gik den anden vej.
[M]: ...at det gik den anden vej, om man så kan slette sin underskrift, og lave en ny en, med den nye rente, som ville gælde uanset hvad, og så med tillæggene. Ja, det jeg bare spørger om, det er: Om man kan trække sin underskrift tilbage?
[Banken]: Ja. Det forstår jeg godt. Jeg forstår godt dit spørgsmål. Jeg tror dog, at hvis man ender med at tilbyde bedre vilkår for kunderne på bindinger og sådan noget, så tror jeg man ville få dem automatisk. Ellers kunne jeg forestille mig et ramaskrig med en masse, der havde skrevet under, og så vender tilbage med: Hvorfor i alverden har vi ikke fået de nye tillæg?
[M]: Ja, præcis.
[Banken]: Men jeg vil rigtig gerne undersøge det, så I selvfølgelig ikke skriver under, hvis I stadigvæk…hvis der nu ikke er mulighed for at trække sig. Men jeg tænker bare, jeg laver lånet til jer, for der står alt meget specifikt i dokumenterne med renten og sådan nogle ting, og så kan jeg lige skrive i samme besked, når jeg sender den til jer, hvad det vil sige, hvis I skriver under. I forhold til hvis I ændrer mening undervejs, om man kan det.
[M]: Yes.
[Banken]: Ja, supergodt. Perfekt. Jamen, det får jeg lavet til jer. Da jeg skal lave lånesagen, så kan jeg nok ikke nå det nu, men I får det nok I løbet af i morgen, ikke?
[M]: Ja, ja.
[…]”
Banken sendte et lånetilbud på et Danske Bolig Fri-lån af 16. december 2021 til klagerne, som de underskrev. Af lånetilbuddet fremgår, at lånet havde en hovedstol på 2.273.000 kr. og en løbetid på 29 år med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed.
Af lånetilbuddet fremgår endvidere:
”[…]
Rente på pantebrevslånet
Pantebrevslånet forrentes fra og med udbetalingsdagen med en variabel rente, der svarer til CIBOR-3M. Hertil kommer et individuelt rentetillæg, der er fastsat af banken, og ekstra rentetillæg, hvis der mellem jer og banken er indgået aftale om tilvalgsydelser som afdragsfrihed og/eller aftale om periodevis fast rente.
Renten på CIBOR-3M (referencerenten) er for tiden -0,2667 procent om året. Det individuelle rentetillæg er for tiden 0,9370 procent om året. Hvis valgt afdragsfrihed: Hertil kommer tillæg for afdragsfrihed 0,3000 procent, og/eller hvis valgt fastrente periode: 0,7178 procent. Det giver i alt en årlig rente på for tiden 1,6881 procent. Hvis I har indgået en aftale med banken om en eller flere tilvalgsydelser, fremgår det individuelle rentetillæg for den enkelte tilvalgsydelse desuden af den særskilte aftale.
Den samlede variable rente for den første renteperiode fastsættes af banken i forbindelse med udbetaling af lånet.
I får besked om referencerenten og den samlede rente p.a. ved meddelelse fra banken, der udsendes i forbindelse med låneudbetalingen og herefter med jævne mellemrum.
[…]”
Af det Europæisk Standardiserede Informationsark (ESIS) fremgår:
”4. Rentesats og andre omkostninger
De årlige omkostninger i procent (ÅOP) er de samlede omkostninger ved lånet udtrykt som en årlig procentsats.
ÅOP anføres for at hjælpe jer med at sammenligne forskellige tilbud.
Den gældende ÅOP for jeres lån er på 1,10 procent.
Den omfatter:
Rentesats: Du skal betale en variabel rente for lånet, der svarer til CIBOR-3M. Dertil kommer et individuelt rentetillæg samt eventuelt tillæg, såfremt I har indgået aftale om tilvalgsydelser, f.eks. valg af afdragsfrihed.
Renten på CIBOR-3M (referencerenten) er for tiden - 0,2667 procent om året. CIBOR-3M fastsættes af kreditor for den første renteperiode i forbindelse med lånets udbetaling, og for følgende kvartaler tre bankdage før udløbet af hvert kvartal. Debitor har indgået aftale om periodevis fast rente. Dette er aftalt i særskilt tillæg til låneaftalen.
Den faste rente (CIBOR-3M, det individuelle tillæg og eventuelt tillæg for tilvalgsydelser) fastsættes endeligt ved lånets udbetaling.
Det individuelle rentetillæg er for tiden 0,9370 procent om året.
Det individuelle rentetillæg for tillægsydelser er 1,0178 procent om året.
Det giver i alt en årlig rente på for tiden 1,6881 procent, hvilket svarer til en debitorrente på 1,6990 procent.
[…]”
Parterne indgik en tillægsaftale til Danske Bolig Fri-lånet om bl.a. periodevis fast rente mod betaling af et rentetillæg, hvoraf bl.a. fremgår:
”Baggrund
[…]
Debitor(erne) er udtrykkeligt gjort opmærksom(me) på, at det rentetillæg, der fremgår nedenfor, og som debitor(erne) skal betale i tillæg til referencerentesatsen (CIBOR-3M), først fastsættes endeligt ved lånets udbetaling. Debitor(erne) accepterer ved sin/deres underskrift på denne aftale en renterisiko, som kan medføre, at renten bliver højere end forudsat, og hvad der fremgår af dette tillæg. Læs mere i afsnittet om ”Rentetillæg”.
[…]
Periodevis fast rente
Parterne har aftalt, at renten (referencerenten (CIBOR-3M), det individuelle tillæg og eventuelle rentetillæg for tilvalgsydelser) på lånet er fast i perioden:
Fra: 15. marts 2022
Til: 31. december 2029
[…]
Rentetillæg
Parterne har aftalt, at debitor(erne) som følge af denne aftale skal betale et ekstra rentetillæg for periodevis fast rente på lånet.
Rentetillægget for periodevis fast rente er foreløbigt 0,7178 % om året. Tillægget afspejler kreditors afregning for finansiel risiko og pris for at stille tillægget til rådighed. Rentetillægget fastsættes endeligt af kreditor ved lånets udbetaling. […]
Debitor(erne) erklærer ved sin/deres underskrift på denne aftale at være indforstået med at påtage sig risikoen for, at det endelige rentetillæg kan blive højere end det foreløbigt oplyste rentetillæg. Et højere rentetillæg vil betyde, at debitor(erne) skal betale en samlet højere rente på lånet og dermed en højere ydelse end der står i aftalen.
[…]”
Ved brev af 15. marts 2022 til klagerne meddelte banken, at Danske Bolig Fri-lånet var blevet udbetalt. Af brevet fremgår bl.a.:
”[…]
Variabel referencerente -0,2467 %
Variabelt individuelt tillæg 0,9370 %
Tillæg for afdragsfrihed 0,3000 %
Tillæg periodevis fast rente 1,5589 %
Samlet rentesats 2,5492 %
Debitorrente (årlig nominel rente) 2,57 % da vi tilskriver rente 4 gange pr. år.
[…]”
Ved e-mail af 5. juli 2022 klagede klagerne til banken over dens rådgivning, der havde medført, at de havde fået et lån med en rente, der var cirka et procentpoint højere end aftalt.
Ved brev af 26. august 2022 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 18. januar 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal sænke deres rentetillæg for fast rente fra 1,5589 % til 0,7178 % pr. år.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de ikke har fået renten/rentetillægget, de blev lovet af banken.
Det er hovedsageligt ændringen i tillægget for fast rente i 8 år, de er utilfredse med. Banken oplyste under deres samtaler, at tillæggene kunne fastlåses ved underskrift på lånetilbuddet, selv længe inden udbetaling, og at banken plejede at give den rente, der fremgik af lånetilbuddet. Endvidere oplyste banken, at lånetilbuddet var gældende i seks måneder, hvilket vil sige, at de i denne periode kunne få renten/tillægget, der fremgik af lånetilbuddet.
Banken anfører, at den har oplyst, at tillæggene kunne fastlåses ved underskrift af lånetilbud. Endvidere anfører banken, at denne udtalelse ikke vedrørte tillægget for fast rente. Dette kan de overhovedet ikke forstå, da de igennem hele forløbet udtrykte ønske om en fast rente. De kan som den uprofessionelle part ikke gennemskue, at der kun er tale om nogle tillæg og ikke alle, når banken siger, at tillæggene kan fastlåses.
Samtalen af 9. december 2021 er blot én af mange samtaler, og denne giver ikke det fulde billede af rådgivningen fra banken. Banken sagde gennem hele forløbet, at de kunne sikre renten ved at underskrive før udbetalingen.
Banken udtalte på den ene side, at den ikke kunne garantere noget, men efterfølgende udtalte banken, at ”Og som sagt er der nogle vilkår, men så er der nok større sandsynlighed for, at I får dem til de vilkår, som vi skriver her…” De forstod bankens oplysninger således, at banken var forpligtet til at oplyse dem om nogle forhold, men at dette ikke var noget, de skulle lægge særlig vægt på. Det vil sige, at hvis de underskrev lånetilbuddet, så fik de tillæggene anført heri.
Renten, som omtales i samtalen, er ikke den samlede rente, men den underliggende referencerente. Da de og banken således talte om, at renten kunne variere, så refererede de til den underliggende referencerente og ikke til tillæggene. De var indforstået med, at referencerenten blev ændret til nytår, og at alle tillæggene kunne fastlåses - ikke blot to af de tre tillæg.
Da de besluttede sig for, at lånet skulle udbetales, kontaktede de banken og fandt ud af, at det ikke kunne lade sig gøre. I mellemtiden var renten på det fastforrentede lån steget. Derved gik de glip af muligheden for at sikre sig et fastforrentet lån med 1-1,5 % i rente. Hvis ikke banken havde lovet dem, at de kunne udbetale Danske Bolig Fri-lånet før tid, havde de højest sandsynligt valgt det fastforrentede lån og derved fået en lavere rente, end de har i dag.
Danske Bank har anført, at klagerne løbende har modtaget rådgivning både mundtligt og skriftligt omkring fordele og ulemper ved det valgte lån.
Banken har hele tiden påpeget, at såfremt klagerne ønskede at være 100 % sikre på, hvilken ydelse de fremadrettet ville få, var det anbefalingen at vælge et fastforrentet obligationslån med fastkursaftale. Klagerne ønskede ikke at gå videre med denne anbefaling, da renteforskellen mellem Danske Bolig Fri-lånet og det fastforrentede obligationslån var for stor. Klagerne var desuden ikke interesserede i at gå videre med denne anbefaling, da klagerne ikke ønskede at afholde de omkostninger som fulgte med en fastkursaftale, som skulle løbe frem til overtagelsesdagen den 15. marts 2022.
Klagerne valgte og accepterede selv den risiko, der fulgte med ved at vælge Danske Bolig Fri-lånet, herunder at den endelige ydelse først var kendt, når lånet blev udbetalt.
Banken bestrider, at den har vejledt klagerne om, at de kunne se bort fra de dokumenter med vilkår og betingelser, som de underskrev.
Det er altid bankens anbefaling, at kunderne gennemlæser de dokumenter og aftaler, de modtager, før de underskriver, og at kunderne kontakter banken, såfremt de skulle have spørgsmål til dokumenterne, før de underskriver.
Det fremgik eksplicit af det underskrevne lånetilbud, at det rentetillæg, der fremgik af aftalen, og som klagerne skulle betale i tillæg til referencerentesatsen, først blev fastsat endeligt ved lånets udbetaling.
Det fremgik desuden eksplicit af lånetilbuddet, at et højere rentetillæg vil betyde, at klagerne skulle betale en samlet højere rente på lånet og dermed en højere ydelse, end der står i aftalen.
Det er derfor bankens opfattelse, at klagernes krav baserer sig på skuffede forventninger, og der reelt ikke er tale om en formueforskydning.
Banken finder det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende eller begået fejl under forløbet, som medfører et erstatningsansvar over for klagerne.
Klagerne anfører, at udskriften af den fremlagte samtale fra den 9. december 2021 ikke giver det fulde billede af rådgivningen fra banken. Det er korrekt, at sagen har strakt sig over en længere periode, dels på grund af den lange overtagelse på klagernes lejlighed, men også til dels på grund af klagernes mange overvejelser omkring, hvilken finansieringsløsning de ønskede at gå videre med.
Under henvisning til dette forhold var det derfor også bankens vurdering, at den mest retvisende gengivelse af den samtale, som klagerne havde, var den, hvor klagerne modtog rådgivning kort forinden, de underskrev aftalen.
Klagerne anfører, at de tidligere i forløbet blev lovet, at de kunne få Danske Bolig Fri-lånet udbetalt før tid. Dette forhold blev meddelt klagerne i umiddelbar forlængelse af den oprindelige drøftelse omkring denne mulighed, og klagerne valgte herefter selv at forsætte med Danske Bolig Fri-lånet, uagtet at banken anbefalede et fastforrentet obligationslån med fastkursaftale, såfremt klagerne var usikre på renteudviklingen.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, købte en lejlighed med overtagelse den 15. marts 2022 og var løbende i kontakt med Danske Bank om finansieringen af boligkøbet. Banken og klagerne drøftede bl.a. finansiering i form af et Danske Bolig Fri-lån.
Klagerne underskrev et lånetilbud på et Danske Bolig Fri-lån af 16. december 2021 samt en tillægsaftale om periodevis fast rente mod betaling af et rentetillæg. Af lånetilbuddet fremgik, at tillægget for periodevis fast rente udgjorde 0,7178 %. Den 15. marts 2022 udbetalte banken Danske Bolig Fri-lånet og oplyste klagerne om, at tillægget for periodevis fast rente udgjorde 1,5589 %.
Ankenævnet finder ikke grundlag for, at banken skal nedsætte rentetillægget for periodevis fast rente fra 1,5589 % til 0,7178 % pr. år. Ved vurderingen har Ankenævnet lagt vægt på, at det af lånetilbuddets Europæisk Standardiserede Informationsark fremgår, at den faste rente (CIBOR-3M, det individuelle tillæg og eventuelt tillæg for tilvalgsydelser) fastsættes endeligt ved lånets udbetaling. Endvidere fremgår det af tillægsaftalen om periodevis fast rente, at rentetillægget fastsættes endeligt af kreditor ved lånets udbetaling.
Ankenævnet finder endvidere ikke, at banken under telefonsamtalen den 9. december 2021 tilsikrede klagerne, at de ville få rentetillægget, der fremgik af lånetilbuddet.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.