Spørgsmål vedrørende forrentning og dispositionsret over tillægslån til delvis finansiering af ombygning.

Sagsnummer:251/1997
Dato:18-02-1998
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Ole Reinholdt
Klageemne:Realkreditbelåning - byggelån
Ledetekst:Spørgsmål vedrørende forrentning og dispositionsret over tillægslån til delvis finansiering af ombygning.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Ved lånetilbud af 19. marts 1996 tilbød Realkredit Danmark et 30-årigt kontantlån på 636.000 kr. i klagernes ejendom. Lånet skulle anvendes til indfrielse af et eksisterende lån på oprindeligt 495.000 kr. i BRFkredit, ombygning af klagernes ejendom og nedbringelse af klagernes engagement med indklagede. Klagerne skulle selv foretage ombygningen. Materialeomkostningerne blev anslået til 20.000 kr., senere 25.000 kr.

Udbetaling af lånet var bl.a. betinget af, at der blev tilbageholdt kontant 75.000 kr., indtil ombygningen var fuldført og godkendt af Realkredit Danmark.

Et ejerpantebrev i ejendommen på 155.000 kr., som lå til sikkerhed for klagernes engagement med indklagede, skulle rykke for det nye lån.

Den 18. april 1996 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af kontantlånet og indfrielse af BRFkreditlånet. Kontantlånet skulle hjemtages ifølge kurskontrakt med afvikling den 21. maj 1996. Provenuet af kontantlånet skulle indsættes på en nyoprettet omprioriteringskonto med en kreditrente på 0,125% p.a. og en debetrente på 13,25%. Af omprioriteringsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Jeg giver banken fuldmagt til at modtage og kvittere for realkreditlånet. Til sikkerhed for bankens tilgodehavende i forbindelse med gennemførelse af omprioriteringssagen giver jeg ved min underskrift på dette dokument banken panteret i realkreditpantebrevet og dets provenu i form af obligationer og/eller kontantbeløb.

Kontantbeløb, der modtages under omprioriteringssagen, indsættes på omprioriteringskontoen, der tillige pantsættes til banken."

Den 19. april 1996 debiterede indklagede omprioriteringskontoen 3.028 kr. til dækning af stempel og gebyr for tingbogsattest.

Den 21. maj 1996 blev provenuet af kontantlånet på 632.346 kr. indsat på kontoen. Efter indfrielse af BRFkredit lånet den 22. s.m. var omprioriteringskontoens saldo på 142.157,25 kr. (positiv).

Ultimo maj 1996 udviste klagernes budgetkonto og lønkonto hos indklagede en negativ saldo på henholdsvis ca. 36.000 kr. og 44.000 kr.

Klagernes udgifter til ombygning af ejendommen blev løbende trukket på omprioriteringskontoen. Den 18. september 1996 blev et lån hos indklagede indfriet ved træk på omprioriteringskontoen på 23.212,30 kr. Omprioriteringskontoens saldo var herefter 113.991,64 kr.

Ved skrivelse af 11. december 1996 meddelte indklagede klagerne, at der af "det tidligere tilsagte beløb kr. 25.000 til forandringer" p.t. resterede ca. 7.000 kr., og at klagerne, der havde anslået behovet for restfinansiering til ca. 12.000 kr., selv måtte fremskaffe det resterende beløb. Indklagede gjorde i skrivelsen opmærksom på, at den manglende færdiggørelse af ombygningen medførte øgede renteudgifter med den konsekvens, at budgetkontoen og lønkontoen ikke ville kunne indfries som forventet.

Den 3. marts 1997 frigav Realkredit Danmark 50.000 kr. af de tilbageholdte 75.000 kr., hvorpå indklagede den 14. marts 1997 overførte 54.870,69 kr. fra omprioriteringskontoen til indfrielse af den tilsvarende negative saldo på lønkontoen, som herefter blev lukket. Indeståendet på omprioriteringskontoen var herefter 39.741,34 kr.

Den 30. maj 1997 overførte klagerne deres engagement til et andet pengeinstitut, der indfriede den negative saldo på klagernes budgetkonto på nu ca. 32.000 kr. og overtog saldoen på omprioriteringskontoen på ca. 40.000 kr. Indklagede undlod at beregne sig gebyr på 3.200 kr. for omprioriteringen. Der var på overførselstidspunktet anvendt ca. 23.700 kr. til materialer.

På grundlag af kontoudskrifterne har klagerne opgjort renteindtægten på omprioriteringskontoen i perioden 19. april 1996 - 30. maj 1997 til 92,96 kr. Renteudgifterne på budgetkontoen og lønkontoen i samme periode har været henholdsvis 5.777,51 kr. og 6.673,48 kr., i alt 12.358,03 kr.

Ved klageskema af 5. juli 1997 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en rentekompensation.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klagerne har anført, at det var aftalt, at det overskydende provenu af kontantlånet skulle anvendes til indfrielse af budgetkontoen og lønkontoen. Af det overskydende provenu på 142.157,25 kr. efter indfrielsen af BRFkredit lånet var kun 75.000 kr. bundet i henhold til Realkredit Danmarks betingelser. Der var derfor 67.157,25 kr. til deres fri rådighed, og dette beløb burde i overensstemmelse med aftalen straks være krediteret budgetkontoen og lønkontoen, hvorved de kunne have undgået rentebetalingen på disse konti. Alternativt anmodede de indklagede om overførsel af det overskydende provenu til en konto med en bedre forrentning end omprioriteringskontoen, hvilket indklagede afslog. De skulle bruge ca. 25.000 kr. til ombygningen, og der var således rigeligt plads til disse udgifter inden for det bundne beløb på 75.000 kr. De har yderligere lidt rentetab ved, at indklagede har debiteret udgifter på omprioriteringskontoen, før kontantlånet blev hjemtaget, og ved at lønkontoen først blev indfriet den 14. marts 1997, selv om Realkredit Danmark allerede den 4. marts 1997 frigav 50.000 kr. af det bundne beløb på 75.000 kr.

Indklagede har anført, at betaling af stempel og tingbogsattest nødvendigvis måtte ske før udbetaling af kontantlånet. Klagerne accepterede rentevilkårene på omprioriteringskontoen ved deres underskrift på omprioriteringsaftalen. Det overskydende provenu efter indfrielsen af BRFkreditlånet skulle anvendes både til materialeindkøb og til nedbringelse af klagernes engagement. For at opnå sikkerhed for, at ombygningen af ejendommen kunne gennemføres, ville afdelingen ikke overføre beløb til nedbringelse af klagernes øvrige engagement, før samtlige materialer til brug for ombygningen var erhvervet. Klagernes lån med restgæld på ca. 23.000 kr. blev dog indfriet i september 1996, idet man var sikker på, at denne indfrielse kunne rummes i overskudsprovenuet fra kreditforeningslånet. Indfrielsen skete efter aftale med klagerne, der herved kunne opnå en likviditetslettelse svarende til den månedlige ydelse på lånet på 700 kr. Det bestrides, at det blev aftalt, at provenuet forlods skulle anvendes til nedbringelse af klagernes øvrige engagement. Klagerne blev bl.a. ved indklagedes skrivelse af 11. december 1996 gjort opmærksom på, at det øvrige engagement til stadighed blev tilskrevet renter, hvorved der var risiko for, at restbeløbet ikke kunne finansiere indfrielse af budgetkontoen og lønkontoen. Færdiggørelsen af ombygningen trak ud, hvilket var en medvirkende årsag til den forøgede rentebyrde. Indklagede var ikke forpligtet til at efterkomme klagernes anmodning om forhøjet rente på omprioriteringskontoen. Man undlod at opkræve omprioriteringsgebyret på 3.200 kr., hvilket mere end opvejer klagernes ønske om højere forrentning af det overskydende provenu.

Ankenævnets bemærkninger:

Indledningsvis bemærkes, at det ikke kan kritiseres, at indklagede debiterede omprioriteringskontoen beløbet på 3.028 kr. til dækning af stempel og gebyr for tingbogsattest som sket.

Ifølge betingelserne for lånet i Realkredit Danmark var indklagede forpligtet til at tilbageholde 75.000 kr. af provenuet. For at opnå sikkerhed for, at ombygningen kunne gennemføres, var indklagede yderligere berettiget til at tilbageholde et til dette formål tilstrækkeligt stort beløb.

Den 18. september 1996 tillod indklagede, at der blev overført 23.212,30 kr. fra omprioriteringskontoen til indfrielse af et lån. Under hensyn til at omkostningerne til byggeriet var anslået til 25.000 kr., finder Ankenævnet, at der var rigelig plads til, at denne indfrielse kunne have været gennemført allerede den 22. maj 1996, hvor overskuddet på omprioriteringskontoen efter indfrielse af det eksisterende lån var ca. 140.000 kr.

Ved Realkredit Danmarks frigivelse af de 50.000 kr. den 4. marts 1997 finder Ankenævnet, at indklagede burde have accepteret en nedskrivning af saldoen på omprioriteringskontoen til 30.000 kr.

Den nettorentekompensation, som herefter tilkommer klagerne, findes skønsmæssigt ikke at overstige indklagedes gebyr på 3.200 kr. Idet Ankenævnet lægger til grund, at indklagedes afkald på dette gebyr har sammenhæng med ekspeditionen af tillægslånsagen, findes der herefter ikke grundlag for at tillægge klagerne yderligere beløb.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.