Opgørelse af kautionssikret engagement. Realisation af pant.
| Sagsnummer: | 512/1999 |
| Dato: | 24-05-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lars Christensen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Pant - realisation
Kaution - forhold til pant |
| Ledetekst: | Opgørelse af kautionssikret engagement. Realisation af pant. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes krav i henhold til et kautionssikret engagement.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H samt M's forældre A og B.
Ved kreditkontrakt af 29. juli 1992 blev H's kassekredit hos indklagede forhøjet med 60.000 kr. til 260.000 kr. Renten var p.t. 14,50% p.a. og provisionen p.t. 2% p.a. Kreditten, der blev anvendt til driften af en fotohandel, som var ejet af H, skulle indestå uden nedbringelse til den 1. august 1997.
Forhøjelsen blev accepteret af A og B, som i 1990 havde kautioneret for kreditten begrænset til 80.000 kr.
Ved kautionserklæring af 29. juli 1992 påtog M sig selvskyldnerkaution for kreditten samt et lån hos indklagede med restgæld på 32.963 kr.
Til sikkerhed for engagementet havde indklagede endvidere håndpant i et ejerpantebrev i H's og M's beboelsesejendom og H's sommerhus samt i to løsøreejerpantebreve i henholdsvis en bil og driftsmidler.
Ved skrivelse af 11. december 1996 opsagde indklagede H's og M's engagement til indfrielse på grund af misligholdelse. Engagementet bestod af kassekreditten, hvorpå saldoen var 332.445 kr. (negativ), og et fælleslån med restgæld på 25.732 kr. Kautionisterne blev samtidig anmodet om at indfri kautionerne. I forbindelse med opsigelsen underskrev M og H uigenkaldelige salgsfuldmagter til indklagede vedrørende beboelsesejendommen og sommerhuset.
Den 24. januar 1997 blev H erklæret konkurs efter begæring fra et andet pengeinstitut.
I perioden februar - april 1997 blev bilen og driftsmidlerne solgt med et provenu på henholdsvis 35.000 kr. og 21.500 kr. Beløbene blev indsat på kassekreditten, som herved blev nedbragt til ca. 300.000 kr.
Den 1. maj 1997 modtog indklagede 81.797,65 kr. vedrørende sommerhuset, som var blevet solgt på tvangsauktion. Beløbet blev indsat på kassekreditten, som herved blev nedbragt til ca. 219.000 kr.
Ved skrivelser af 2. maj 1997 orienterede indklagede kautionisterne om salget af sommerhuset og om provenuet, som var indgået på engagementet med H. Det blev samtidig oplyst, at kautionen fortsat kunne blive aktuel, hvilket afhang af provenuet ved salget af beboelsesejendommen.
Sommerhuset havde været udbudt til salg gennem en ejendomsmægler, E, og var solgt for 377.000 kr. med et forventet provenu på ca. 144.000 kr. Handelen blev ikke gennemført, fordi den ikke blev godkendt af købers advokat.
Beboelsesejendommen, der ligeledes var udbudt til salg via E, blev solgt ved købsaftale af 15. maj 1997 med overtagelse den 15. juli 1997. E beregnede salgsprovenuet til 252.622 kr.
I juli 1997 gennemførte indklagede hjemtagelsen af ejerskiftelånet, indfrielsen af eksisterende lån og realisation af et sælgerpantebrev via en nyoprettet prioriteringskonto. Af provenuet på kontoen, der udgjorde ca. 200.000 kr., afregnede indklagede den 15. og 22. september 1997 henholdsvis 7.010 kr. og 9.313 kr. til kurator i konkursboet til dækning af henholdsvis ejendomsskat og tilsvar i henhold til refusionsopgørelse. Provenuet af prioriteringskontoen, som herefter udgjorde 183.850 kr., blev den 15. oktober 1997 overført til kassekreditten.
På kassekreditten var der den 4. august 1997 indgået 65.000 kr., der udgjorde den kontante udbetaling ved salget.
Fra kassekreditten blev der i perioden juni til december 1997 afregnet 26.894 kr. til indfrielse af et ejerpantebrev, der lå til sikkerhed i et andet pengeinstitut, og 17.408 kr. til kurator til dækning af inkassosalær, fogedgebyr, stempel- og tinglysningsafgift samt rekvirentsalær. Endvidere blev der i henhold til fakturaer betalt henholdsvis 18.502 kr. og 57.597 kr. til E vedrørende salget af sommerhuset og beboelsesejendommen. Endelig blev fælleslånet med en restgæld på nu 29.068 kr. indfriet ved træk på kassekreditten den 11. december 1997.
Saldoen på kassekreditten på nu 143.571 kr. (negativ) inklusiv renter og provision til den 30. september 1997 overgik den 11. december 1997 til en inkassokonto. Indklagede krediterede efterfølgende kontoen 1.000 kr. vedrørende stiftelsesprovision.
Ved skrivelse af 30. oktober 1998 til klagernes advokat rejste indklagede krav over for A og B om indfrielse af kautionen på 80.000 kr. og over for M og H om indfrielse af restengagementet. Det samlede engagement blev opgjort til 143.571,74 kr. med tillæg af renter 16,50% fra den 30. september 1997, 27.991,53 kr., i alt 171.563,27 kr.
I foråret 1999 overgav indklagede sagen til inkasso hos en advokat.
Den 22. juni 1999 indbetalte A og B 80.000 kr. til indklagede til indfrielse af deres kaution. Beløbet blev indbetalt med forbehold om tilbagesøgning.
Den 28. september 1999 udtog indklagede stævning mod H og M ved retten i Odense.
Den 2. december 1999 blev sagen af retten udsat på forelæggelse for Ankenævnet.
Parternes påstande.
Klagerne har den 8. december 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at principalt frafalde subsidiært nedsætte sine krav.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede ikke har overholdt sin tabsbegrænsningspligt, og at der er foretaget betalinger, der ikke vedrører gældsforholdet, hvilket har medført en væsentlig forøgelse af deres forpligtelser. Endvidere er gældsforholdet rentemæssigt blevet belastet af, at prioriteringsprovenuet har henstået på deponeringskonto i unødig lang tid.
Under et møde med H's advokat og revisor i november 1996 havde indklagede givet udtryk for, at man anså engagementet for dækket.
Sommerhuset kunne have indbragt et langt større provenu. Sommerhuset blev i juli 1996 vurderet af en lokal ejendomsmægler til 422.000 kr. med et kontantprovenu på 205.278 kr. I forbindelse med konkursen ønskede indklagede ikke, at den lokale mægler forestod salget, men ønskede ejendommene solgt via E, der samarbejder med indklagede.
Det var uberettiget, at mæglerudgiften blev tilskrevet gælden, da mægleren ikke opnåede salg forud for tvangsauktionen, og da der ikke forligger aftale med konkursboet om betaling af mæglerudgifter. Handlen bortfaldt pga. købers forhold. Sædvanligvis indeholder formidlingsaftaler alene krav på salær til mægler, såfremt handelen bortfalder pga. sælgers forhold, alternativt indgås formidlingsaftaler efter "solgt eller gratis" princippet.
Kurators og E's krav i forbindelse med salget af beboelsesejendommen var urimelige, og beløbet til E blev debiteret forud for, at der var indtægter i handelen.
Indklagede har uberettiget beregnet sig overtræksrente og -provision i en længere periode, hvor midlerne fra salget af beboelsesejendommen indestod på skødekonto til lav rente.
Indklagede har anført, at man har tjent konkursboets interesser bedst muligt, og at der ikke er foretaget betalinger fra boets konti, der ikke vedrører gældsforholdet.
Ejendomssalgene skete efter aftale med M og H.
I forbindelse med forsøget på at sælge sommerhuset i fri handel, inden ejendommen blev solgt på tvangsauktion, blev der ikke udfærdiget nogen formidlingsaftale med E, hvorfor sælger blev debiteret for salæret. Dette kan virke urimeligt i en sag som denne, og har derfor også indgået i indklagedes overvejelser i forbindelse med fremsættelsen af et tilbud til H om en akkord før der blev udtaget stævning.
Det bestrides, at der uberettiget er blevet tilskrevet renter på engagementet. Det er sædvanligt, at provenuet i en ejendomshandel forbliver på prioriteringskontoen indtil alle forhold omkring handelen er på plads. Den seneste betaling, der blev foretaget fra kontoen var den 13. oktober 1997 vedrørende garantiprovision, og kontoen blev ophævet den 15. oktober 1997.
Baggrunden for, at der er blevet beregnet overtræksrente på kreditten i 4. kvartal 1997 var, at kredittens maksimum i henhold til kreditkontrakten var bortfaldet den 1. august 1997.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det lægges efter det oplyste til grund, at mægleromkostningen på 18.502 kr. i forbindelse med salget af sommerhuset kunne have være undgået, såfremt indklagede havde indgået en sædvanlig formidlingsaftale med E. På denne baggrund finder Ankenævnet, at indklagede bør stille klagerne således, at dette beløb ikke belaster gældsforholdet.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede i øvrigt har foretaget unødvendige betalinger i forbindelse med realisationen af H's aktiver. Det bemærkes herved, at Ankenævnet ikke har taget stilling til, om kurators krav om betaling af 17.408 kr. og E's krav om betaling af 57.597 kr. i forbindelse med salget af beboelsesejendommen var berettiget.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede kunne og burde have sikret, at der blev opnået et større provenu ved salget af sommerhuset, herunder eventuelt ved selv at have overtaget dette på tvangsauktion med henblik på videresalg.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at saldoen på prioriteringskontoen vedrørende salget af beboelsesejendommen først blev overført til kassekreditten, efter at handelen var endeligt afsluttet. Det kan heller ikke anses for uberettiget, at indklagede beregnede sig overtræksrente og -provision af gælden ifølge kassekreditten for tiden efter den 1. august 1997, da kredittens maksimum bortfaldt.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger kreditere H's kassekredit 18.502,64 kr. med valør den 25. august 1997 og regulere sit aktuelle krav mod klagerne M og H i overensstemmelse hermed. I øvrigt tages klagen ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.