Indsigelse mod lånesagsgebyr, spørgsmål om overtræk på budgetkonto og indsigelse om for tidlig betaling til entreprenør.
| Sagsnummer: | 215/2017 |
| Dato: | 20-11-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Anita Nedergaard, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen og Lani Bannach |
| Klageemne: |
Budgetkonto - overtræk
Gebyr - øvrige spørgsmål Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Indsigelse mod lånesagsgebyr, spørgsmål om overtræk på budgetkonto og indsigelse om for tidlig betaling til entreprenør. |
| Indklagede: | Hvidbjerg Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod lånesagsgebyr, spørgsmål om overtræk på budgetkonto og indsigelse om for tidlig betaling til entreprenør.
Sagens omstændigheder
Klagerne var kunder i Hvidbjerg Bank. Den 18. marts 2016 indgik klagerne aftale om en budgetkonto nr. -030 med en tilknyttet 10-årig kredit på 15.000 kr., der skulle genforhandles efter 5 år. Klagerne havde endvidere en lønkonto i banken med en tilknyttet kredit.
I februar 2017 solgte klagerne deres bolig til overtagelse den 1. oktober 2017. Klagerne ønskede samtidig at købe en grund og at opføre et hus på denne til færdiggørelse den 1. oktober 2017. På et møde den 10. februar 2017 drøftede banken projektet med klagerne. Ved e-mail af 20. februar 2017 sendte banken ”en skitse af det vi snakkede om. Det er jo ikke helt konkret, da vi ikke kender alle oplysningerne endnu.” Klagerne har fremlagt en vejledende finansieringsplan fra banken, hvori udgifterne til køb af en grund, byggeudgifter mv. var angivet til 2.899.865 kr., inklusiv omkostninger til finansiering mv. på 88.865 kr. Banken har oplyst, at oversigten var lavet på baggrund af foreløbige oplysninger.
Den 6. marts 2017 indgik klagerne en aftale med et selskab, S, om opførelse af et hus til 2.241.091,13 kr. inklusiv bl.a. jordbundsbundsundersøgelser. Af aftalen fremgik, at der derudover ville være udgifter på 700.700 kr., til bl.a. køb af grund, omkostninger mv. Af aftalen fremgik endvidere, at klagerne skulle betale ”75.000 kr. ved afsætningen af huset”, og at de skulle stille garanti senest 14 dage efter aftalens indgåelse samt indbetale restkøbesummen inden nøgleoverdragelse.
Den 13. marts 2017 indgik klagerne en betinget aftale om køb af en byggegrund for 370.000 kr. til overtagelse den 22. marts 2017.
Den 20. marts 2017 fik klagerne en byggekredit konto nr. -026 på 500.000 kr. i banken til en variabel rente på for tiden 3,5 % p.a. Den 20. og den 23. marts 2017 overførte banken grundkøbesummen på i alt 370.000 kr. fra konto nr. -026.
Banken har fremlagt en vejledende finansieringsplan udarbejdet af banken, hvori udgifterne til grundkøb og opførelse af hus var angivet til 2.980.441 kr., inklusiv omkostninger til finansiering mv. på 99.350 kr. Ifølge oversigtens side 2 ”Vejledende beregning over udgifter i byggeperioden” bestod omkostningerne til finansiering mv. bl.a. af ”lånesagsgebyr Bank” på 6.000 kr. Banken har anført, at den gennemgik oversigten med klagerne på et møde med klagerne den 24. marts 2017, og at den i samråd med klagerne kom frem til et boliglån på 800.000 kr. og et realkreditlån på 2.200.000 kr. plus kurstab. Klagerne har bestridt, at oversigten blev gennemgået og har anført, at de ikke blev orienteret om omkostningerne.
Den 27. marts 2017 underskrev klagerne en aftale med banken om tinglysning af et ejerpantebrev i grunden på 500.000 kr., som banken fik sikkerhed i, en låne- og pantsætningsaftale med et realkreditinstitut om et obligationslån på 2.210.000 kr., en aftale om et 20-årigt boliglån i banken på 800.000 kr. samt regarantier for bankens standardgaranti på 2.166.091,13 kr. over for S for klagernes opfyldelse af aftalen med S samt for bankens garanti over for realkreditinstituttet. Samme dag underskrev klagerne en omprioriteringsaftale med banken i tilknytning til konto nr. -026 om hjemtagelse af realkreditlånet, hvoraf fremgik, at lånet skulle hjemtages straks, at lånesagsgebyr til banken var anslået til 6.000 kr., og at gebyrer i forbindelse med omprioriteringen skulle debiteres omprioriteringskontoen (konto nr. -026).
Den 28. marts 2017 overførte banken 75.000 kr. fra byggekreditten til S og stillede samtidig en garanti på 2.166.091,13 kr. over for S. Banken har anført, at betalingen til S skete efter aftale med klagerne på mødet den 24. marts 2017. Klagerne har bestridt dette og har anført, at betalingen først skulle have været sket den 29. maj 2017.
Den 30. marts 2017 blev skødet på grunden tingslyst betinget af bl.a. tilfredsstillende jordbundsundersøgelse. Klagernes frist for at træde tilbage ved manglende opfyldelse af betingelsen var den 12. april 2017.
Klagerne har anført, at kreditmaksimum på budgetkontoen efter aftale med banken blev forhøjet til 40.000 kr. uden tidsbegrænsning. Banken har anført, at klagerne den 4. april 2017 blev bevilget en overtræksret på 25.000 kr. frem til den 1. maj 2017. Banken har til støtte herfor fremlagt et print af ”overtrækshistorik” for budgetkontoen fra sit it-system, hvori slutdato for bevilget overtræk var angivet til 1. maj 2017.
S indhentede en geoteknisk rapport vedrørende jordbundsundersøgelser, der forelå den 5. april 2017 Som bilag til rapporten indgik en situationsplan, der viste placeringen af huset på grunden. I forlængelse af rapporten indgik klagerne en aftale om ekstra fundering med S. Banken har oplyst, at klagerne den 11. april 2017 meddelte, at jordbundsprøverne var tilfredsstillende, og at grundkøbet skulle gennemføres.
Den 24. april 2017 meddelte klagerne banken, at de ønskede at skifte pengeinstitut til pengeinstituttet P.
Den 26. april 2017 hævede banken i alt 11.000 kr. på klagernes konti. Beløbet bestod af et vurderingshonorar på 2.000 kr., gebyr for tingbogsoplysning 400 kr., BBR-attest 200 kr., gebyr for restkøbesumsgaranti 1.250 kr., gebyr for udfærdigelse af ejerpantebrev 1.250 kr. samt lånesagsgebyr til banken på 6.000 kr. Klagerne rejste indsigelse mod gebyrerne, men har under klagesagen begrænset indsigelsen til lånesagsgebyret på 6.000 kr.
Den 3. maj 2017 overtog P bankens garantiforpligtelse.
Den 5. maj 2017 blev der overført 6.000 kr. fra klagernes lønkonto til budgetkontoen. Lønkontoen havde herefter en negativ saldo på 15.148,49 kr. Klagerne har fremlagt et posteringsprint vedrørende lønkontoen, hvoraf fremgår, at kontoen den 5. maj 2017 efter yderligere hævninger havde en negativ saldo på 19.984,71 kr., og et ”negativt rådighedsbeløb” på 4.984,71 kr.
Parternes påstande
Den 20. juni 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Hvidbjerg Bank skal tilbageføre de beløb, som banken har hævet fra deres konto.
Hvidbjerg Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at budgetkontoens kreditmaksimum var blevet forhøjet til 40.000 kr. Forhøjelsen blev aftalt telefonisk, efter at banken kontaktede dem, da budgetkontoen var kommet i minus. De aftalte ikke, at forhøjelsen var en midlertidig løsning. De fik ikke et nyt dokument til underskrift om forhøjelsen. Da banken fik besked om, at de ønskede at skifte pengeinstitut, nedsatte banken uberettiget og uden varsel kreditten til 15.000 kr. Som følge heraf gik budgetkontoen i minus, og banken overførte beløb fra deres lønkonto, indtil lønkontoen havde nået sit maksimum.
Banken betalte 75.000 kr. til S for tidligt. Beløbet skulle først have været udbetalt i uge 22 (29. maj 2017 – 2. juni 2017), hvor S påbegyndte arbejdet. Den første rate skulle først betales ved afsætning af huset og ikke i forbindelse med jordbundsundersøgelserne. De har derfor betalt for meget i rente på byggesagskontoen. Det var en forudsætning for grundkøbet og for bebyggelsen af grunden, at jordbundsprøverne var tilfredsstillende. Havde jordbundsprøverne ikke været tilfredsstillende, havde de ikke gennemført købet af grunden, og der ville ikke have været grundlag for at indgå kontrakt med S om at afsætte et hus på grunden.
Da banken fik besked om, at de ønskede at skifte pengeinstitut, hævede banken i alt 11.000 kr. for forskellige gebyrer m.v. på deres lønkonto, heraf 6.000 kr. i lånesagsgebyr. De kan ikke anerkende at betale lånesagsgebyret på 6.000 kr. De var ikke tidligere blevet orienteret om dette gebyr for en konto, som de ikke har haft råderet over. Hele processen var mangelfuld og med dårlig rådgivning fra bankens side. De fik at vide, at de hurtigst muligt skulle træffe beslutning om finansiering og blev ikke gjort bekendt med det omtalte gebyr.
Hvidbjerg Bank har anført, at klagerne selv styrede deres budgetkonto, der var oprettet med en maksimum på 15.000 kr. Kontoen kom i overtræk den 4. april 2017, da der havde været mange udgifter i marts 2017. Banken kontaktede klagerne, som oplyste, at de havde styr på deres udgifter. Budgettet hang sammen på årsbasis, og der var alene problemer for april 2017. Parterne aftalte herefter en midlertidig løsning frem til, at børnepengene indgik i april 2017, og klagerne fik et bevilget overtræk frem til den 1. maj 2017, så de ikke skulle betale overtræksrenter. Banken nedsatte ikke klagernes kredit uden varsel, men det bevilgede overtræk bortfaldt den 1. maj 2017 som aftalt. P flyttede ikke klagernes pbs aftaler med det samme. Udgifterne blev derfor trukket på kontoen i banken. I stedet for at afvise betalingerne på grund af manglende dækning, blev de gennemført ved overførsel fra lønkontoen.
Betalingen af de 75.000 kr. til S den 28. marts 2017 skete efter aftale med klagerne på det andet byggemøde den 24. marts 2017. I forlængelse af byggemødet underskrev klagerne den 27. marts 2017 omprioriteringsaftalen, garantien, tinglysningsaftale om ejerpantebrev, låne- og pantsætningsaftalen vedrørende realkreditlånet samt aftalen om boliglån, og S gik herefter i gang med at bestille jordbundsprøver.
Betalingen den 28. marts 2017 var nødvendig for overholdelse af tidsplanen. Klagerne pressede selv på, for at fristerne kunne overholdes. De havde solgt deres bolig til overtagelse den 1. oktober 2017 og havde samtidig aftalt en tidsfrist for færdiggørelse af den nye bolig med S til 1. oktober 2017, hvilket kun akkurat kunne lade sig gøre, hvis der ikke opstod forsinkelser. Af købsaftalen fremgik, at beløbet på 75.000 kr. skulle betales, når huset blev afsat på grunden og ikke først når S påbegyndte byggeriet den 29. maj 2017. Købsaftalen på grunden var betinget af, at jordbundsprøverne var tilfredsstillende, og klagernes fortrydelsesfrist var den 12. april 2017. Huset skulle afsættes foreløbigt, inden jordbundsundersøgelserne kunne foretages. Afsætning af hus på grund sker ofte i to trin; trin 1 med en foreløbig afsætning, hvor hjørnerne på bygningen måles ud, og der placeres afsætningspæle til brug for korrekt foretagelse jordbundsundersøgelser samt trin to med endelig afsætning og placering af galger omkring afsætningspæle. Af den geotekniske rapport fremgik, at jordprøverne blev foretaget i tre hjørner med udgangspunkt i, hvor ejendommen var sat af på grunden. I aftale om ekstra fundering oplyste S prisen for ekstra fundering inden den endelige afsætning, da den foreløbige afsætning allerede var foretaget af det geotekniske firma. For at sikre, at fristen kunne overholdes, skulle de 75.000 kr. betales tids nok til, at ejendommen kunne afsættes, så resultatet af jordbundsprøverne kunne foreligge inden fristdatoen den 12. april 2017.
Banken gennemgik omkostningerne ved sagen, herunder lånesagsgebyret med klagerne på både det første og det andet møde med klagerne. Omkostningerne, herunder lånesagsgebyret fremgik endvidere af omprioriteringsaftalen og af låne- og pantsætningsaftalen vedrørende realkreditlånet.
Ankenævnets bemærkninger
I foråret 2017 indgik klagerne aftaler om køb af en grund og om opførelse af et hus på denne, som skulle finansieres via Hvidbjerg Bank.
Af omprioriteringsaftale af 27. marts 2017 mellem klagerne og banken om hjemtagelse af et realkreditlån fremgik, at lånet skulle hjemtages straks, at lånesagsgebyr til banken var anslået til 6.000 kr., og at gebyrer i forbindelse med omprioriteringen skulle debiteres omprioriteringskontoen. Ankenævnet finder på baggrund heraf, at banken var berettiget til at opkræve 6.000 kr. i lånesagsgebyr. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte gebyret som urimeligt. Det lægges til grund, at banken hævede gebyret ved træk på kreditten tilknyttet klagernes lønkonto. Ankenævnet finder ikke, at banken var berettiget til at hæve gebyret på lønkontoen. Det bemærkes herved, at en uudnyttet kredit ikke er et aktiv, der kan gøres til genstand for modregning. Da klagernes engagement nu er overført til andet pengeinstitut, finder Ankenævnet imidlertid ikke grundlag for at pålægge banken at tilbageføre beløbet.
Klagerne havde en budgetkonto i banken med en tilknyttet kredit på 15.000 kr. Banken har anført, at klagerne i starten af april 2017 fik bevilget et overtræk på 25.000 kr. frem til den 1. maj 2017. Ankenævnet finder ikke, at der som anført af klagerne var tale om en ikke tidsbegrænset forhøjelse af kreditten. Ankenævnet har herved lagt vægt på det fremlagte print fra bankens it-system om historik for budgetkontoen og på, at klagerne ikke modtog en ny kreditaftale til underskrift.
Ifølge entrepriseaftalen skulle klagerne betale 75.000 kr. ved afsætningen af huset. Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at banken begik en fejl ved at overføre beløbet på 75.000 kr. til entreprenøren den 28. marts 2017.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.