Realisation af ejendom i henhold til uigenkaldelig fuldmagt.
| Sagsnummer: | 701/1994 |
| Dato: | 17-07-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Møgelvang-Hansen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Pant - realisation
|
| Ledetekst: | Realisation af ejendom i henhold til uigenkaldelig fuldmagt. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 1. december 1992 underskrev klageren en uigenkaldelig salgsfuldmagt, hvorefter indklagede fik fuldmagt til at sælge hans faste ejendom. Fuldmagten indeholdt endvidere bestemmelse om, at indklagede fik transport til sikkerhed i salgsprovenuet. Transporten skulle tjene indklagede til sikkerhed for enhver forpligtelse, som klageren havde eller senere måtte få over for indklagede. Klagerens engagement med indklagede var da i størrelsesordenen 500.000 kr.
Den 7. april 1993 afholdtes 1. auktion over klagerens ejendom i henhold til auktionsbegæring indgivet af en anden panthaver; højeste bud var 499.000 kr. Indklagede begærede ny auktion, der berammedes til 12. maj 1993.
Ved slutseddel af 20. april 1993 underskrevet af indklagede i henhold til salgsfuldmagten solgtes klagerens ejendom for 770.000 kr. Ejendommens ejendomsværdi var 660.000 kr. pr. 1. januar 1992. Køber var ansat i et datterselskab af indklagede. Overtagelse var aftalt til 1. juni 1993.
Klageren fraflyttede ikke ejendommen, hvorefter køberen lod klageren udsætte ved en umiddelbar fogedforretning.
I skrivelse af 24. september 1993 redegjorde indklagede for indtægter og udgifter ved salget af klagerens ejendom. Indklagede opgjorde nettoprovenuet til 74.142,53 kr. Indklagedes krav udgjorde herefter 433.603,02 kr. med tillæg af renter.
Af sagen fremgår, at indklagede i slutningen af 1993 tvangsrealiserede klagerens bil i henhold til et løsøreejerpantebrev håndpantsat til indklagede. Ifølge fogedrettens forslag af 13. december 1993 til fordeling af auktionsprovenuet skulle indklagede som 2. prioritetshaver modtage ca. 25.000 kr. Klageren protesterede under henvisning til, at der verserede retssag mellem ham og 1. prioritetshaveren i den solgte bil, hvorefter fogedretten den 25. januar 1994 bestemte, at der ikke kunne tages stilling til, hvorledes auktionsprovenuet skulle fordeles, før retsafgørelse forelå. Auktionsprovenuet indsattes herefter på særskilt konto.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med oprindelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning "i området 1,5 - 2,0 mill. kr. for overtrædelse af de banketiske regler". I en skrivelse af 14. juni 1995 har klageren forhøjet erstatningskravet med 24 mio. kr. og yderligere nedlagt påstand om godtgørelse for svie og smerte.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han allerede i august 1991 havde givet indklagede salgsfuldmagt til at sælge ejendommen, men i fuldmagten havde foretaget en henvisning til salgsopstilling fra et ejendomsmæglerfirma. Ejendomsmægleren udfoldede ikke tilstrækkelige salgsbestræbelser. Han kontaktede andre ejendomsmæglere og en af disse oplyste, at uanset om han sænkede prisen på huset til 500.000 kr., ville det ikke blive solgt. Som følge af indklagedes pres underskrev han den 1. december 1992 den nye salgsfuldmagt. Huset var oprindelig udbudt til en pris på 1.080.000 kr., senere sænket til 1.040.000 kr. Han fraflyttede ikke ejendommen frivilligt, da han på overtagelsesdagen ikke havde modtaget dokumentation for handelens berigtigelse. Senere anmodede han flere gange om en opgørelse. Den fremlagte opgørelse anser han for opdigtet, useriøs og udokumenteret. I efteråret 1993 havde han fortsat sit hævekort, men den 8. december 1993 blev kortet inddraget af indklagedes automat. Han modtog pr. årsskiftet 1993/94 en oversigt over sine konti hos indklagede, men ikke en detaljeret kontoudskrift. Han kontaktede i løbet af 1994 indklagede med henblik på at få oplysninger til brug for sin selvangivelse for 1993. Dette lykkedes dog ikke. Det er hans opfattelse, at indklagede har overskredet de banketiske regler og udøvet decideret magtmisbrug med det formål at tilgodese en medarbejder ansat i et af indklagedes datterselskaber. Indklagede har herved pådraget sig et betydeligt erstatningsansvar.
Indklagede har anført, at klagerens ejendom blev solgt til den bedst opnåelige pris på salgstidspunktet. Ejendommen havde været udbudt til salg gennem 14 måneder uden resultat. At ejendommen blev solgt til en ansat i indklagedes datterselskab har ikke påvirket indklagedes vurdering af, hvilken pris man fandt ejendommen kunne sælges til. Alle forhandlinger blev ført gennem en ejendomsmægler. Indklagede havde samme interesse som klageren i, at ejendommen blev solgt bedst muligt, hvorved klagerens gæld til indklagede ville blive nedbragt mest muligt. Indklagedes opgørelse af 24. september 1993 blev udfærdiget, så snart handelen ekspeditionsmæssigt var på plads. Opgørelsen er korrekt og indklagede stiller sig uforstående over for, at klageren først på et langt senere tidspunkt har rejst indsigelse mod den. Årsopgørelsen for 1993 indeholder den specifikationsgrad, der er påkrævet til en årsopgørelse og svarer til årsopgørelser, som udsendes til indklagedes andre kunder.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke godtgjort, at indklagede burde have opnået en højere pris ved salget af klagerens ejendom, eller at der foreligger andre omstændigheder, som kan begrunde, at indklagede skal betale erstatning eller godtgørelse til klageren.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.