Boliglån, etableringsomkostninger. Kreditaftaleloven, oplysningsforpligtelse. Garanti.
| Sagsnummer: | 5/1994 |
| Dato: | 29-06-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Inge Frølich, Gert Bo Gram, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Kreditaftaleloven - gebyr, stiftelsesomkostninger
Garanti - provision Kreditaftaleloven - kreditoplysninger |
| Ledetekst: | Boliglån, etableringsomkostninger. Kreditaftaleloven, oplysningsforpligtelse. Garanti. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Denne sag omhandler omkostninger i forbindelse med indklagedes medvirken ved et boligskifte, hvorved klagerne solgte en ejerlejlighed og købte et hus.
I.
Den 24. september 1992 optog klagerne hos indklagede et "skiftehus-lån" (boliglån) på 215.000 kr. Lånet skulle anvendes til betaling af en del af den kontante udbetaling ved huskøbet og skulle alene være midlertidig. I lånedokumentet er anført:
"Aftale om videre afvikling træffes den 01.11.1992. ..............
Ved lånets udbetaling fratrækkes omkostninger, som anført nedenfor eller i henhold til separat nota."
Af allonge til lånedokumentet fremgik, at de samlede etableringsomkostninger udgjorde 645 kr. i stempel, som blev fratrukket lånebeløbet. Nettoprovenuet på 214.355 kr. blev den 28. september 1992 krediteret en oprettet omprioriteringskonto, hvorfra der samme dag blev hævet 215.000 kr. Ved opgørelsen af omprioriteringskontoen den 6. juli 1993 debiterede indklagede kontoen 2.400 kr. i stiftelsesprovision og 500 kr. i ekspeditionsgebyr for boliglånet.
I forbindelse med salget af ejerlejligheden hjemtog indklagede mod garanti et ejerskiftelån på 270.000 kr. Nettoprovenuet, ca. 246.000 kr., krediteredes omprioriteringskontoen den 22. september 1992. Den 10. marts 1993 overførtes 120.000 kr. til boliglånet. Forud for klagesagen har indklagede godtgjort klageren godt 5.000 kr. i renter under hensyn til, at denne overførsel skete for sent.
Klagerne har anført, at de ikke var bekendt med eller modtog oplysning om de nævnte omkostninger vedrørende boliglånet. Lånedokumentets angivelse af 645 kr. i samlede omkostninger for lånet gav dem en berettiget forventning om, at der ikke ville påløbe yderligere omkostninger.
Indklagede har anført, at klagerne var orienteret om sagens forløb og omkostninger, herunder at bl.a. stiftelsesprovision og ekspeditionsgebyr først ville blive debiteret omprioriteringskontoen i forbindelse med opgørelsen, hvilket indebar en rentefordel for klagerne. Indklagede har fremlagt et internt omkostningsskema, hvoraf beløbene fremgår.
II.
I forbindelse med hjemtagelsen af ejerskiftelånet i ejerlejligheden viste det sig at være nødvendigt at iværksætte mortifikation af et bortkommet pantebrev på 15.000 kr. På anmodning fra klagernes advokat stillede indklagede den 19. november 1992 en garanti på 15.000 kr. overfor retten. I det herom oprettede dokument hedder det bl.a.:
"Til sikkerhed for ethvert beløb, som banken måtte udrede i forbindelse med afgivelse af ovennævnte garanti, skal tjene: De til banken til enhver tid håndpantsatte effekter."
Den 19. november 1992 blev 15.000 kr. overført fra klagernes omprioriteringskonto til en sikringskonto.
Klagerne har anført, at prisen for garantien var urimelig høj, idet de udover betaling af gebyr for etablering, gebyr for ekstraordinært arbejde i forbindelse med mortifikationen og en garantiprovision på 425 kr. pr. kvartal har lidt et rentetab ved overførslen til sikringskontoen.
Indklagede har anført, at man med garantistillelsen efterkom en anmodning fra klagernes advokat, og at garantiprovisionen blev trukket hvert kvartal, således at klagerne opnåede en rentebesparelse i forhold til helårlig betaling.
Påstande:
Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale de 2.900 kr. i etableringsomkostninger vedrørende boliglånet samt principalt at refundere provisionen af garantien på 15.000 kr., i alt 1.700 kr., subsidiært at forrente de 15.000 kr. med 9% p.a. i den periode, beløbet var placeret på sikringskontoen.
Indklagede har påstået principalt afvisning, jf. Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1, på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger, subsidiært frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Det i september 1992 oprettede boliglån må anses for omfattet af kreditaftaleloven, idet bestemmelsen om, at aftale om videre afvikling skulle træffes den 1. november 1992, ikke kan bevirke, at lånet er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i lovens § 3, stk. 1, nr. 1. Samtlige kreditomkostninger skulle herefter have været oplyst i lånedokumentet, jf. kreditaftalelovens § 8, § 9, stk. 1, nr. 3, og § 13. Da der ikke i lånedokumentet er givet oplysning om stiftelsesprovisionen på 2.400 kr. og ekspeditionsgebyret på 500 kr., kan indklagede ikke gøre krav på disse beløb, jf. kreditaftalelovens § 23, stk. 2. Samme paragrafs stk. 3 kan ikke føre til et andet resultat, allerede fordi det ikke er godtgjort, at indklagede mundtligt oplyste klagerne om, at man senere ville opkræve yderligere kreditomkostninger. Det samlede beløb på 2.900 kr., der herefter skal tilbagebetales klagerne, findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Garantien på 15.000 kr. blev stillet efter anmodning fra klagernes advokat, og klagerne findes derfor at være forpligtet til at betale den løbende garantiprovision. Ankenævnet lægger til grund, at indklagede ikke i forbindelse med garantistillelsen over for klagerne eller deres advokat betingede sig, at der til sikkerhed for garantien skulle oprettes en sikringskonto på 15.000 kr., ligesom det lægges til grund, at dette heller ikke senere er blevet godkendt. Indklagede findes herefter ikke at have været berettiget til at overføre 15.000 kr. fra klagernes omprioriteringskonto til en sikringskonto. Klagernes påstand om, at indeståendet på sikringskontoen skal forrentes med en rente på 9% p.a. tages herefter til følge, idet bemærkes, at indklagede ikke er fremkommet med særskilte indsigelser mod kravets størrelse.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger 1. til klagerne betale 2.900 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 7. juli 1993, og 2. foretage en korrektion af rentetilskrivningen på den oprettede sikringskonto på 15.000 kr. for hele kontoens løbetid, således at indeståendet forrentes med 9% p.a., og betale merrentebeløbet til klagerne. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.